城市运营

中国城市土地运营论坛启示录

在论坛上，一个故事打动了与会者——1984年的美国洛杉矶奥运会，举办的费用不是来自政府筹措的资，而是来自一位叫尤伯罗斯的商人通过市场方式得到的各种赞助与广告。最终，这届奥运会不仅成功举办，更以首次赢利而载入史册。在论坛上，一个事实震撼了大家——在深圳乃至全国都有名气的观澜湖高尔夫球会俱乐部创建之初，选择的不是青山绿水，不是城镇近郊农田，而是远离深圳市区的一片荒山野岭。按照“先造环境后造城”的思路，球会先是大力营造高尔夫所需要的自然环境，待整片区域环境都达到一个理想的状态后，再开发一些房地产项目。如今，观澜湖高尔夫球会正向世界最大高尔夫球场迈进。政府从这个项目中得益不少，而开发商也是赚得盆满钵满。在现场参观并感受了观澜湖高尔夫球会的周边环境与经济的巨大作用之后，参加这次论坛的许多人都不禁在思考这样的问题：在城市运营的过程中，城市政府怎样发挥开发商的作用？显然，政府与开发商双赢是城市运营的理想目标，也是有效手段。对政府而言，与商争利绝对不是其经营城市的目的，对开发商积极性的保护不可忽视；对开发商而言，在自己获益的同时，也要考虑到对政府应尽的义务、对社会应尽的责任。两者偏废了哪一方面，都只能被视作一种短视行为。双赢之举，政府如何做？著名策划大师、经济战略专家王志纲在论坛上的演讲引起了到会市长们的浓厚兴趣。他说，首当其冲的是城市定位，也就是要回答好“我是谁”的问题，要按照唯一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念与灵魂。国内外专家普遍认为，中国的城市“同质化”严重，近千个城市广场一样、绿化一样、建筑一样，根本看不出个性。原因就在于，我们把城市经营理解为一步到位的城市规划，不假思索地学新加坡、学大连，而没有结合区域关系和城市群的坐标，从更深层次来考虑城市的个性与定位。城市定位不能拍脑袋，要学会运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，即由静态的思维方式转变为动态的思维方式、由线性的思维方式转变为复合的思维方式、由封闭的思维方式转变为发散的思维方式，找到准确的城市定位。有了一个清楚的城市定位后，就是城市发展，战略的制定，要回答“我到哪里去”的问题。城市发展战略考虑的是城市长远的计划，着重体现城市与环境变化的关系。在新的形势下，城市的经营者和决策者开始的是一次惊险的旅行，理想与现实、进步与妥协、生存与发展的博弈无时无刻不在。一个发展计划不可能一劳永逸，必然伴随时代形势的变化作出相应的调整，就像滑雪和溜冰一样，要善于在运动中前进，在动态中把握平衡。接下来是城市的空间：布局与规划，也就是要搞清楚“我将如何成长”。一个城市有三种形态：经济形态、文化形态、空间形态；城市经营应该首先确立它的经济形态，并挖掘它的文化形态，充分利用产业和文化资源，制定发展战略，然后才是城市空间的布局与规划。城市规划侧重于务实，通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略，但是它必须在城市定位、城市发展战略确定之后，只有在大的方向确定之后，城市规划才能做到有的放矢、持之有据，否则经常会产生城市规划“中看不中用”、脱离实际的结果。经营城市还有一方面的内容，就是城市形象的包装与推广，也就是“我将如何让世人认知自己”。应该明确的是，城市形象的背后必须要有，足够的内涵作支撑，必须注重培育相应的产业链。否则，“皮之不存，毛将焉附”？双赢之举，开发商责无旁贷。开发商如何尽到自己的责任呢？综观论坛上来自各界的观点，开发商应该在以下几方面积极努力。——按照市场方式获取土地，参与市场的公开、公平、公正竞争。开发商要土地，要“找市场”，以招标拍卖挂牌等方式获得，而不能“找市长”；并要积极缴纳土地出让金，保证国有土地资产顺利投入城市建设。——严格遵守政府的土地利用总体规划和城市建设规划。不能擅自改变政府在出让土地时已经制定好的各项规划指标，要在容积率、绿化、配套等方面顺应城市的整体设计。——在遵守规划的前提下，在开发商自己的能力允许的范围内搞好“二次规划”。开发商要把项目的道路、绿化、商业、娱乐等配套按照人性化的要求进行设计，既方便业主生活需要，又符合城市发展的大趋势。——要正确处理和买房者之间的关系，克服暴利心态，创造居民安居乐业的环境，切

实提高城市居住的品味。在论坛上，“城市运营商”的概念被清晰地提了出来。按照奥园集团董事长郭梓文的观点，“城市运营”是自觉围绕城市的总体发展目标。结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。他认为，和一般的房地产开发商相比，“城市运营商”在内涵上有很大的突破和超越。在开发目标上，开发商由自我本位到社会本位与自我本位的结合；在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”；在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。王志纲先生则认为，“城市运营商”的出现，解决了政府和市场两方面的问题。首先，政府固然是城市经营的主体之一，但不能既当运动员，又当裁判员，否则要么硬性指令，结果往往事与愿违，得不偿失；要么心有余而力不足，束手无策。因此，在经营城市的过程中，政府要越来越重视市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。尽管对“城市运营商”概念及其作用论坛上还有许多不同的意见，“城市运营商”的概念也还没有被大多数人所认知。但是，我们可以看到，一种不同于传统房地产开发商的新理念已经引起了人们的注意与思考。城市土地新的运营理念，核心无疑是提高“经营城市、经营土地”的水平，求取城市建设与发展的综合效益。

“郊区城市化”引发“经营城市”

随着城市建设的加快和房地产业的发展，包括北京在内的郊区城市化已成为不争的事实，因此，近一个时期以来，有关“城市竞争力”和“经营城市”的话题众说纷纭。日前，国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛，经营土地这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。会议期间，著名经济战略专家王志纲先生对“经营城市”发表了自己的见解。“经营城市”从何而来

“经营城市”首先是市场经济不断深入的结果。20多年的改革开放，中国的社会、经济转型经历了三个有趣的阶段。第一阶段是微观搞活。80年代初期，市场对社会开放，社会上一些边缘人口抓住机会纷纷进入市场，造就了“先富起来的那部分群体”。第二个阶段是中观搞活，就是企业的搞活。第三个阶段是宏观搞活，就是区域经济的发展和城市的搞活。其次，“经营城市”也是中国城市化快速发展的必然课题。城市化是人类社会发展的共同规律，世界经验表明，当一个国家的城市化水平到了30％时，城市化速度加快上升，一直到70％才平稳下来。显而易见，中国的城市化进程已到了起飞的前夜，简单地说，20年后，中国将至少有一半人生活在城市里。既然不可避免地要城市化，自然也就离不开“经营城市”的尝试与摸索。再次，在市场经济和城市化进程的大背景下，政府的职能也要跟着转变，从建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是政府运营城市的必然选择。第一个阶段是建设城市。第二个阶段是管理城市。第三个阶段是城市运营的高级阶段，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即“经营城市”。无论从客观还是主观讲，“经营城市”都已经成了中国在下一步的经济发展中不得不思考和面对的问题。

“经营城市”的中国特色

对比中西方的城市化发展历程，有一个最根本的差异，就是发展的时空不同。首先，中国的城市化水平滞后于工业化的步伐。目前的工业化水平大概有50％，但城市化水平只有34％。中国的城市化不仅会以工业化为主导力量，同时在局部地区，更面临着后工业化时代的机遇和挑战。其次，中国庞大的农业人口基数。其三，尽管中国真正意义上的城市化才刚刚开始，但已置身于全球经济一体化和对外开放的背景下，城市的发展不仅依靠自身力量，还受到诸多外力因素的影响。正是这种种不同的背景交织在一起，中国的城市化发展增加了更多的变数，必须综合考虑国情和时代的特殊要求。因此，“经营城市”的模式和道路也远比人们想象得更为复杂和灵活.其二，在中国的城市化过程中，服务业将成为推进中国城市化进程的主力军，也将为今后的经营城市提供更广阔的空间和思路。据有关方面测算，截止到2002年上半年，我国第三产业对经济增长的贡献率达到40％，增长空间巨大。此外，中国的城市化和经营城市与西方相比，还有一点显著的不同。西方国家是典型的“小政府、大社会”格局，尤其以美国为代表，基本上是建立在充分的市场经济的基础上，属于“市场主