商业房地产估价

1、收益法 、 商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上， 所以收益法是商业地产估价最常用的方法之一，它 是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是 商业地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操 作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。 最一般的公式： V= 式中：V——房地产在估价时点的收益价格，通常 称为现值； A——房地产的未来净运营收益，通常简称净收 益； Y——房地产的报酬率（折现率）； n——房地产的收益期限，是从估价时点开始计 算的未来可以获得收益的年限。
3、出租转租多，产权分散复杂 、出租转租多， 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业 主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营 或自营，有的承租人从业主手上整体承租后 又分割转租给第三者，造成商业地产产权分 散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调 查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租 人权益评估还是承租人权益评估，避免有的 估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人 的身份委托评估。
2、经营内容多，业态多样 、经营内容多， 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中， 往往会有不同的经营业态和内容，例如 一部 分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分 经营娱乐等等。不同的经营内容一般会有不 同的收益水平，因此对商业地产估价时需要 区分其不同的经营内容，根据不同经营内容 分别进行估价测算，例如采用收益时应在市 场调配分析的基础上测算不同经营内容商业 地产的收益水平，并以各种商业经营业态采 取不同的收益率。
三、商业地产常用估价方法 根据《房地产估价规范》，商业地产估价可以选择收益法、 市场法、成本法等。 为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点， 在商业地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择 收益法、市场法。对于成本法，可以选用，但一般不宜作为 主要方法。 市场比较法：我们在做的时候主要就是要注意可比案例的选 择。案例是否可比是很重要的。选取的案例与估价时点不要 超过一年，楼层、结构相同，面积相差不要太大，临街情况 不要相差太大。 收益法：我们主要注意市场租金的选取，现在我们的市场租 金也是用市场比法做出来的，比较有理有据。特别要注意的 是租赁合同的租金，我们拿到委托方提供的租赁合同，我们 要有合理的判断，对于一些明显高于市场情况的租金，我们 不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的，租客 很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果我们不按租 赁合同计算，那么，我们要在评估报告中写清楚，我们不按 其计算的理由。
2、不同规模商业地产估价的技术路线及难点处理 、 （1）整幢商业地产估价 ） 在实际的商业地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。 对整幢商业地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方 式、类型、收入水平差异等；其次要了解同层商业地产铺面的分布格局 及价格分布影响因素；最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难 易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法， 一般可采用收益法和市场法。如很难找到可比较的市场买卖实例，或者 酒店等大型经营性物业，将选用收益法和成本法进行评估。 （2）整层商业地产估价 ） 整层商业地产评估，一般可采用市场比较法或收益法进行，但通常情况 下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整 层商业地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何 利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业地产的价格往往成为估价的 难点。 虽然整层商业地产与分割商铺面临的客户群体定位不同，二者在市场价 格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并 不一致。但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对某个具体的铺 位价格而言，在数量上与整层商业地产均价间存在一定的比例关系，因 此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业地 产的价格。
3、区位状况 、 （1）位置状况 ） 坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、 朝向、楼层等。 影响商业地产价格的首要因素是所处地段的繁华程 度，繁华程度越高，商业地产的价值越高 （2）交通条件 ） 道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、 停车方便程度等 （3）环境状况 ） 自然环境、人文环境、景观等。 （4）外部配套设施状况 ） 基础设施、公共服务设施。 总结出，人流量情况，是不是能留住人。
四、商业地产估价的技术路线及难点处理 下面对不同情况下以抵押贷款为目的的商业地产进行评估的技术路线及 难点处理进行简要说明。 1、不同经营方式商业地产估价的技术路线及难点处理 、 （1）出租型商业地产 ） 出租型商业地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业地产主 要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租 型商业地产主要采用收益法和市场法进行估价。 采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束 两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果 租赁协议中的租金明显过高或过低时，在以抵押评估为目的的前提下， 就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金， 对于过低的租金则应采用。租期结束后，应根据市场客观租金水平、经 营费用、税金等利用市场求取待估商业地产的净收益，并根据市场租金 变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型 商业地产价值非常重要。 采用市场法对出租型商业地产估价主要应用在两个方面：①直接求取商 业地产价格；②求取商业地产租金，在利用收益法测算商业地产价格交 易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业地产的重要环 节。由于影响商业地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的 实地查看显得非常重要，必须要详细了解待估商业地产的地段及具体坐 落、临街状况，经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、 交易方式等因素。
3、成本法 、
在有些估价业务中，由于市场交易资料的缺乏，例如热点区 域大多商业地产是只租不售的，或是对将要转变用途的房地 产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。 成本法最基本的公式为： 房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧 其中适用于新开发的房地产的基本公式： 房地产开发价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用+投资利息+销售税费+开发利润 适用于新建成投产的建筑物的基本公式： 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 适用于新开发的土地基本公式： 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+ 管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
2、权益状况 、 （1）所有权或都使用权情况 ） 土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途 是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各 种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我 们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什 么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土 地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。 房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方， 如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出 具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。 （2）他项权利设立情况 ） 他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价 值。在抵押评估时，我们要去交易中心查阅该商业 物业的抵项情况。
二、现场勘查时需要注意的事项 商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影 响到其价值。 1、实物状况 、 （1）建筑结构和建成时间 ） 建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比 较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混 合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说 配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些， 我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可 以查到。 建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物 的可使用时间，以及维修费用的多少。
5、垂直空间价值衰减性明显 、 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明 显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以 低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素， 比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的 衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因 为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度， 不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上 的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随 之减弱。
（4）净高 ） 商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感， 不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也 无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些 商业用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我 们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。 （5）面积 ） 根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需 的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需 5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街 店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不 同的经营业态结构对面积的不同要求。 （6）设施设备 ） 主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。 （7）装修 ） 装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这 些都会影响商业地产的建筑品质。 另外，商业地产经营空间内的装修，我们可以适当考虑，特 别是在做抵押评估时，我们不能对其装修作价评估。
一、商业地产特点
1、收益性 、 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是 能够用以获得收益，其收益和获利方式大致 分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、 投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商 铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营 档次在中档以下，这种商业地产获利方式从 严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获 取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发 商自营、业主自营、出租给他人经营等方式， 这类包含各种体量商业地产。
（3）限制情况 ） 建筑物的限制情况，可以到房地产交易中心查询。 主要就是一些法院封查信息等。 （4）出租或者占用情况 ） 出租情况：租金、租期。根据租期的长短。如果是 租期短于一年，我们在评估的时候可以不考虑。如 果租期长于一年，我们在评估时则要考虑租凭情况 的影响，分租期内和租期外两个阶段进行评估。 （5）其他特殊情况 ） 其他一些特殊情况，我们也要考虑到。如，我们做 的，工业用地上的建筑改用为锦江之星，经营人可 以从政府获得同意改变用途的批文。城市中心的工 业用地上的工业厂房改建为办公及商铺，上海市经 委会有同意其改变性质作为创意地产的文。这些我 们在评估也要考虑到。