“碧海云天”项目策划建议书
房地产策划案例：碧海云天
一个可以冲击市场的名字 一个可以迎合人们潜在需要的生活方式的名字 一个易于记忆、易于传播、易于理解的名字
长
城
盛
花
策
名称的诠释
略
建
议
案
太多的生活方式让我们选择，其实我们真正需要的只是一种自
然的、个性的、单纯的、简单的、静谥的
生活——本色生活；而能体现、容纳这种生活的空间，
我们称之为本色空间。
长 城 盛
议
的生活空间，正是因其特殊的地理位置，使之在地
案
理上与侨城其它楼盘分隔开来，同时也将喧嚣阻挡 在外，享有着侨城难得的清静优雅。
本
色
本色生活态度：年龄上的相对年轻化，加上事业初
生
步拥有成就感，有着“自我崇拜”个性与事事求简
活
的性格趋向，在工作之后极力的放松自己的身心。
本色生活方式：工作的中的应酬交际已厌恶，更多 的时间宁愿和家人度过，过一种简单而纯粹的家庭 生活。或独自一人细品生活，不愿被外界的事物打 扰。
案
非常的理智。各个楼盘要想在激烈的市场竞争中生存下
来，除了需要良好的自身条件外，如何迎合消费者的心
理，成为了研究的重要内容。
华侨城以其高尚住宅社区标志着深圳的住宅市场，已经 成为深圳人向往的居住地。而且，我们项目也正处于华 侨城片区，如何利用好这里的片区优势，成为我们思考 的关键。
二、片区楼盘情况概述
略
绿化率：63。8%
建
建筑面积：30平方米
议 案
配套：超市1800平方米，会所2000平方米 住宅形式：17栋34层高层，兼部分别墅
主推户型：138-366平方米
推广手段： 名人效应：克林顿效应 大型户外广告：滨海大道下沙处 报纸广告：重金轰炸 售楼处：围墙广告、路灯旗、指示牌 推广主题：红树湾深圳人民形象大使 促销手段：8月3日—4日“夏日清凉之旅”活动， 新业主可额外98折优惠，获赠精美礼品
XX项目策划建议书
XX项目策划建议书一、可比性楼盘80平方米绿化：40%均价：1600元／平方米楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20 余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。
■ 假日海景公寓楼盘位置：威海乳山银滩开发商：乳山长城住宅开发有限公司楼盘类型：海景公寓户型：67、07256、5平方米绿化：42% 容积率：0、73 均价：1800元／平方米楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。
小区总占地约200亩。
■ 星海花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：日照丽城房产开发公司楼盘类型：海边别墅户型：77、0386、34平方米均价：1850元／平方米售楼地址：济南东关大街9号楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心，总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景规划设计。
■ 金长城花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：金长城置业有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1550元／平方米绿化率39、2%楼盘特色：小区总规划近20万平方米，绿化率39、2%，30米生态绿化带，80米蔚蓝海的视线，优秀楼盘品质，共同缔造更为完美的“全海景＂生活。
区内公寓、别墅、综合商店、超市、射击场等商业、娱乐功能配套齐全，项目周边卡丁车运动场等娱乐设施使居住更便利。
信报评价：80米蔚蓝海视线、40里纯天然银滩、完善区内功能配套、精品海景住宅品质，将“旅游、度假、养生、投资＂四重蔚蓝海岸生活缔造的更为完美。
■ 银滩之心楼盘位置：山东威海乳山开发商：乳山市大陶家房地产开发有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1640元／平方米楼盘特色：位于银滩整体规划中心位置，可以俯瞰银滩全貌，风景优美，占地440余亩，户型设计多样，体现人与自然、居住与大海的完美和谐。
碧海云天商务酒店项目价值分析与风险规避计划书
碧海云天商务酒店建设项目投资价值分析与风险规避计划书目录第一章前言第二章项目概括第三章市场分析第四章项目分析定位第五章项目建设方案第六章项目投资价值分析第七章风险分析与规避对策第八章结论与建议第一章前言碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内----开发区迎宾路293号。
距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里；地理位置优越，交通极为便利；该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。
该建筑由南翔集团开发建设，拟用于酒店经营，因故停工至今。
该项目地处重要位置，对市容观瞻有重大影响，曾分别被市、区列为整治重点予以推进。
目前该项目已碧海云天商务酒店有限公司取得其全部20年的经营权。
第二章项目概况1、项目名称碧海云天商务酒店建设项目2、项目类型酒店连锁经营3、建设单位安庆碧海云天商务酒店有限公司4、项目地址碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内----开发区迎宾路293号。
距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里；5、项目建设内容和规模该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。
酒店整体建筑风格为现代特色。
建筑主体分主楼和附楼两部分，主楼主体于2006年建成，建筑面积约5000平方米，楼高为7层。
附楼建成于2008年，建筑面积约1200平方米，楼高3层。
楼前及后院停车场面积约1200平方米。
6、项目建设进度目前项目的主楼、外部装修已经完成，内部装修已经部分完成，客房、餐饮部分设施已经配备，计划项目在2010年11－12月完成装修，开始试营业。
7、项目总投资根据碧海云天商务酒店的定位，酒店将按照三星级标准装修并配备相关设施，项目总投资约2900万元；其中：一期投资为1500万元，完成酒店的内部装修和酒店设备设施采购及营业启动资金；二期（计划第二年）投入1400万元用于娱乐、购物城的建设。
8、编制依据①设计规划方案及图纸②国家有关税、费计缴的规定③同类或相似项目的工程造价资料④设备的市场价格及有关厂商的报价⑤安庆工程造价信息⑥建设单位提供的资料及测算要求第三章市场分析3.1. 安庆旅游业基本情况随着皖江承接产业转移战略的逐步实施，来安庆投资、旅游的中外游客逐年增多，截止2008年12月接待入境游客11370人次，同比增长1223.63％；实现创汇329.45万美元，同比增长583.76％；接待国内游客455.73万人次，同比增长48.17％；实现国内旅游收入28.15亿元，同比增长 36.49％；实现旅游总收入 28.41亿元，同比增长37.52％。
开业活动策划书
碧海云天国际沐浴公馆开业活动策划方案书一．活动目的：1．展示浴场良好服务形象。
2．全面宣传浴场提供给顾客的服务项目。
3．借此良机，宣传浴场全面导入会所形象传播策略。
二．活动策划：1．名称:碧海云天国际沐浴公馆开业活动日。
2．主要内容：（1) 浴场开业举行开业典礼,通过隆重而又不奢华的仪式,展示会所形象。
（2）会所开业日当天将全面向顾客开放，欢迎顾客前来消费.典礼以后一周时间内,给予顾客优惠服务.(3) 开业典礼结束后，即可全面向顾客开放.3．活动策划:（1）浴场开业仪式于XXXX年XX月XX日上午XX点在会所正门广场举行。
（2) 活动邀请董事、领导参加。
(3) 上午10点钟开业典礼开始，出席典礼的嘉宾在迎宾的引领下进入主礼台。
礼仪小姐夹道迎候。
典礼主持就位后，介绍出席典礼的领导,董事名单，然后宣传仪式开始，狮鼓齐鸣20秒。
主持人开始宣布正式程序:（一）主持人引出董事致欢迎词。
（二）领导致词:介绍浴场的各种特色服务项目，感谢全体员工对会所做出的努力等。
（三）醒狮采青,舞狮.（四）请出席典礼的的主礼嘉宾剪彩.剪彩同时鼓号齐鸣，醒狮起舞，彩球腾飞（宾客一起放飞手中的氢气球)，主持场外朗诵：彩球腾飞,象征碧海云天国际沐浴公馆兴旺发达、蒸蒸日上。
（五）请嘉宾到会所消费.与此同时,碧海云天洗浴沐浴公馆开业活动日拉开维幕，届时将推出一系列的开业优惠服务项目,欢迎顾客前来消费。
会所全体工作人员进入岗位状态。
三．活动实施：1．宣传报道活动：（1）拍摄一个宣传会所服务的宣传短片，介绍会所推出了一系列服务项目，介绍开业日给予顾客的优惠.开业典礼前半个月在电视台播出。
(2）印制宣传单页，活动前后在各繁华街道、商场、广场、及周边商圈等广为散发。
（3）活动前一周，在会所主楼，树立一个临时广告牌，预告即将开业,即XX月XX日隆重开业,介绍会所的服务项目。
（4）活动前一周,各联营单位确定下来,可以派发宣传单页及优惠折扣券等。
（5) 活动前一天,可以短信群发给温州的顾客，高收入群体,告之会所即将开业及凭短信到会所消费可享受优惠(短信优惠在一周内使用有效）（6）开为前后可以单页夹报的形式宣传会所，凭宣传单页可享受优惠。
碧海云天初设说明
目录第一章设计总说明第二章总平面布置第三章建筑设计第四章结构设计第五章给水排水设计第六章电气设计第七章采暖通风设计第八章消防与疏散第九章环保与卫生防疫（新加坡）新世联设计策划顾问公司第一章设计总说明一、设计依据：1、海南省计划厅《关于麒麟大厦小区海英苑小区商品楼项目的批复》，琼计投资1992（888）。
2、海口市规划管理局提供的红线图。
3、海口市规划建筑勘察设计院提供的《规划建设用地定线作业表》1993年1月30日。
4、海南豫财实业发展联合总公司关于“碧海云天项目的设计要求”。
5、海南豫财实业发展联合总公司与我院签订的《工程设计合同》合同编号。
6、国家现行建筑建设法规、规范。
二、工程概况和设计范围：1、工程概况：碧海云天项目为海南豫财实业发展联合总公司拟在海甸岛东部开发的一环境优雅，功能齐备的时尚高层空中别墅楼盘，整个项目包含碧海阁、云天阁两座高层住宅楼，另有超市、会所、地下车库及物业用房等。
2、设计范围：该设计包含：建筑、结构、给排水、电气、暖通等8个专业的土建设计。
3、设计指导思想：在设计中严格执行国家现行相关法规、规范，深化方案设计，积极推广使用新技术、新材料，在满足新颖美观、经济实用以及城市形象的前提下，力求创造出高品质的内外环境空间，使之成为海口市的一个精品楼盘。
4、技术经济指标：技术经济指标表第二章总平面设计一、设计依据：1、海口市规划局以及“市高评委”对总平面方案中层数及容积率批复意见。
2、海口市的气象、地质等基础资料。
二、地理位置及场地条件：1、本项目用地位于海甸岛沿东部，紧邻和平北路北面东面靠鸭尾溪。
基地大致呈直角三角形。
2、本工程基地原麒麟大厦已完成桩基工程。
场地平整，经桩基测试及补桩后满足开工建设条件。
3、总体布局：本工程为海南豫财实业发展联合总公司开发的高档住宅楼，设计为了创造良好的居住氛围与生活空间，在总体布局上花园为中心点，面向鸭尾溪展开布置高楼，其间布以环形车道与晨练步道，营造起伏的地形变化，以增加居住的东趣。
XX文化生态园项目可行性研究报告
碧海云天科技生态园项目报告书一、项目概况：1、项目名称：碧海云天生态疗养院2、建设地点：江油市西屏乡白龙村3、建设单位：绵阳市碧海云天投资管理有限公司4、项目负责人：刘涛邮编：6217005、建设性质：新建6、建设规模：项目总占地为300亩,一期80亩。
这里环境优美,气侯宜人,是不可多得的宝地之一。
包括：高科技温室种植教育区、会议中心、百花香薰园、绿色礼品店、绿色百耕地、野火乐园、时代广场、观光车及情侣单车、风筝乐园、潜能训练区、网球场、露天茶座、捉鱼乐、生态餐厅、香莓园等现代化生态科技园。
二、项目建设规模碧海云天科技生态园是四川唯一一所集教学、会议、旅游、休闲、度假、娱乐、服务于一体的现代化生态农庄。
通过引进外国高科技农业技术，并按照自然生态平衡的模式管理，进一步拓展了生态农业、观光农业的功能，完完全全是国际级的生态示范。
碧海云天科技生态园所有景观设施项目采用澳大利亚的开放式建筑设计和唐宋访古建筑设计相结合，具有浓厚的异域风情和古朴的中国风情，请您有如置世外桃源当中。
其中重点设施包括全天侯多功能透视式的会议中心，在五星级的环境中，享受户外优美的天然景色，绝对能带来新一代生态旅游的新体验。
碧海云天科技生态园环境质量高，自然风光优美，全园均按国家级风景区的标准建造，突出农庄特色，在青山碧水中，各种配套设施先进完美善，是尽享休闲和美食的最佳场所。
项目区内形成了人与自然共生共存的和谐景象，土地平整，绿色环保，交通发达。
三、项目建设内容高科技温室种植教育区：大型温室，先进的自动调控装置及无土在栽培系统，培植全球各种无公害蔬菜，色彩缤纷，仿如置身外国农庄。
会议中心：全天侯多功能用途，透视式装修设计，可以同时享受室内户外高雅休闲的景致，给您带来生态旅游的新体会。
百花香薰园:缤纷的香草及各种名贵鲜花打造一片花的海洋，是您拍下最动人时刻的最好选择。
绿色礼品店：亲身感受采摘国外鲜果蔬菜的乐趣，选购世界特色水果，琳琅满目的西式礼品及薰衣草制品必让你喜出望外。
“碧海云天”项目营销推广方案.doc
“碧海云天”项目营销推广方案“碧海云天”营销推广方案一、目前营销推广过程中存在的问题作为本案度的整体包装存在以下五个方面的问题。
具体问题表现在：1、客户定位方面作为本案的客户定位主题不明确，没有解决好“房子是卖给谁”的问题，造成客户质量不高，深层次的挖掘力度不够，不是没有客户而是没有找到客户。
2、主题定位方面概念主题不明确，给人以空洞的感觉；营销主题过于单薄、空洞，没有解决“房子是什么”的问题。
3、广告宣传方面媒体组合比较单一，只是停留在广告→销售的最常规的推广模式；没有展开相应程序的SP活动和事件活动，忽视了整合效应的作用。
4、内部管理方面售楼人员缺乏必要培训，解说词混乱，缺乏专业性。
二、如何解决存在的问题（一）客户定位：“碧海云天”的客户=胶东籍客户+散客1、潜在胶东籍购房客户的收入、性格和消费观念分析目前在济南的胶东籍人士，大多属于成功一族或者是收入比较高的一个群体。
在性格上秉承了山东人的豪爽，耿直的特点，还有海边人的粗犷。
2、综合散客分析一个活跃的群体，或许是刚刚结婚不久，或许是工作于机关单位的成功人士，或者是白领人士……总之，他们的消费观念是超前的，是追求生活幸福，在收入能够满足他们的欲望之前，他们会成为时代的引领者！（二）主题定位1、概念主题方面，我们提出了以下备选方案,请选择：a）“我的地盘，我的海域，我的天地！”b）“安家此处，心归所属！”c）“沐浴海风，碧海云天！”d）“找到回家的感觉……”e）“感受海风沐浴，重温碧海温情”广告语的选择关系到楼盘知名度的提升，我们必须要把握住楼盘的广告语，使我们的广告语深深的印记住在读者心中。
2、营销主题方面，我们提出以下卖点：a）距离鲁中最近的海，来的迅速，去的从容！b）户型多样，全面推出跃式小户型（春节过后——4月）主诉求点：“碧海云天”的概念主题的宣传。
1、SP活动：鉴于此“全面推广期”正值春节前后，考虑到活动的可操作性以及此时推出活动的影响力，建议只开展针对于胶东籍顾客的活动。
休闲洗浴娱乐会所新建项目商业计划书
休闲洗浴娱乐会所建设项目商业计划书目录1、公司基本情况2、公司管理层3、行业及市场分析4、竞争分析5、市场开发战略6、营销策略7、经营战略8、管理战略9、服务战略10、经营服务特色11、职工12、财务计划13、项目实施进度14、风险控制14、其他15、附件摘要某商贸有限公司于2004年4月26日在甘肃省某市成立，注册资本为伍拾万元人民币，公司法人为某先生，公司项目经理为某先生，公司项目副经理为某女士。
我们在青海省某市即将建立的餐饮娱乐有限责任公司（外延公司），拥有多名优秀的管理人材组成的经验丰富、富有热情和生气并致力于经营这个洗浴会所的管理人员。
某先生是一位出色的企业管理行家，他将出任洗浴中心的总经理；某先生将出任总经理助理，某先生将出任项目部和行政办公主管；某先生将主管设备管理及社会周边关系的维护、人员培训等管理。
以上这四位都具有多年的行业经营经验并取得相应学士学位。
某、某女士是具有多年的财务管理经验，将出任本会所的财务主管与出纳。
同时我们还拥有多名来自发达城市洗浴行业的管理精英人才以及当地已经多年熟悉本地行业运作的熟练大堂管理人才，他们丰富的管理经验，优秀的工作作风将带动我们的员工齐心协力的为我们的企业而奋斗。
我们选择的青海省某市是一个快速发展的中等旅游城市，随着青藏铁路的开通，一个纯洁的巨大市场环境已经向我们大开。
洗浴行业在本地属于朦升阶段，这也为我们的企业做好了良好的发展基础。
236万本地客源以及常年不断的旅游客人将是我们扎实的消费基石，项目建设基点我们选择为某市西区，这里是出入某的咽喉，人均收入高于某市区人口30%，这里还是富人聚居区，我们的项目围绕这些人群建立是必不可少的一点原因。
我们的企业拟建立明亮、舒适、安静、安全、方便的8000平方米大型洗浴会所，为我们的客人带来温馨、高雅、帝王的服务，给客人以愉快、舒心、休闲的高级享受。
同时我们还将引进国外高级技师，为我们的客人再带来最大的娱乐享受和身心舒展。
碧海云天投资分析报告
“碧海云天”项目投资分析报告一、项目背景1、勐腊县概况：勐腊县地处云南省最南端，位于北回归线以南，属北热带湿润季风气候，其特点是热量丰富，夏无酷热，冬无严寒，降水充沛，旱雨两季分明。
其东部和南部与老挝接壤，西边与缅甸隔江相望，西北与景洪市相接，北面与思茅地区江城县毗邻。
国境线长达740．8公里（中老段677．8公里，中缅段63公里）。
县城距省城昆明668公里，距州府景洪172公里，勐腊县辖7个镇、3个乡（其中2个民族乡）：勐腊镇、勐捧镇、勐满镇、勐仑镇、尚勇镇、勐伴镇、关累镇、易武乡、象明彝族乡、瑶区瑶族乡；勐腊农场、勐棒农场、勐满农场、勐醒农场。
全县总人口265657人，其中各乡镇人口（人）: 勐腊镇57875 、勐捧镇40684、勐满镇20863勐仑镇22178 瑶区乡7906磨憨镇20293勐伴镇10044 关累镇22824 勐腊乡22772 勐润乡12296 易武乡7223 曼腊乡8702 象明乡11997 ，近年来，勐腊县紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定、保生态”的要求，积极落实中央十项政策，创新思路，突出重点，扎实工作，国民经济继续保持平稳较快增长态势，经济发展呈现以下特点：经济总量持续增加，增长速度明显加快。
完成生产总值23.97亿元，按可比价格计算，同比增长9.1%，其中第一产业完成10.62亿元，同比增长18%；第二产业完成4.54亿元，同比下降2.6%；第三产业完成8.82亿元，同比增长7.7 %。
固定资产投资累计完成8.32亿元，同比增长18.8%。
全县社会消费品零售总额完成5.82亿元，同比增长15.4%；地方财政收入累计完成14118万元，同比增长28.8%；农业生产稳定发展，全县农业总产值（现价）完成16.8亿元，同比增长18.2%；其中夏收粮食产量1135万公斤，橡胶干胶产量9万吨，干毛茶产量2430吨，分别同比增长17.9%、84.1%、5.6%；生猪出栏增长4.5%，大牲畜出栏下降13.8%。
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“碧海云天”项目策划建议书
一、可比性楼盘—乳山银滩调查情况
目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩，凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场，深入人心。
在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。
在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。
■三庆碧海华庭
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：山东三庆置业有限公司乳山分公司
楼盘类型：多层
户型：56—80平方米
绿化：40%
均价：1600元／平方米
楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20
余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。
■假日海景公寓
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：乳山长城住宅开发有限公司
楼盘类型：海景公寓
户型：67.07—121.63平方米
绿化：54%
均价：1680元／平方米
楼盘特色：地处国家AAAA级旅游度假区——威海乳山银滩旅游度假区，
毗邻国际高尔夫俱乐部，距银滩两大旅游景点“三观亭＂、“仙人桥＂均
在1公里左右。
绿化率高达54%，由23栋多层精品海景楼盘围合而成，整
体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。
■珍珠湾花园
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：威海旅游房地产开发有限公司
售楼地址：东关大街9号
楼盘类型：海边住宅
户型：48.77—256.5平方米
绿化：42%
容积率：0.73
均价：1800元／平方米
楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为
成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松
林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。
小区总占地约200亩。
■星海花园
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：日照丽城房产开发公司
楼盘类型：海边别墅
户型：77.03—112平方米
绿化：50%
容积率：0.7
均价：1700元／平方米
楼盘特色：项目总占地5.4万平方米，12栋精品海景住宅，500户亲海人家，天然海拔高度、特有坡地风情，不一样的高度，成就不一样的星海风情。
■天安·海景园
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：天安房地产开发公司
楼盘类型：海边别墅
绿化：50%
容积率：0.77
均价：1700元／平方米
楼盘特色：天安海景园坐拥美丽的银滩，南临珍珠湾，北望潮汐
湖，自然风情，一览无余。
项目总占地100亩，总建筑面积5.1万平
方米，绿化率高达40%，容积率仅为0.77。
信报评价：蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间，小
区设计糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，赏心悦目，
充分体现了现代美感。
■海韵阳光花园
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：威海天阳房地产开发有限公司
楼盘类型：高层，小高层
户型：62.16—86.34平方米
均价：1850元／平方米
售楼地址：济南东关大街9号
楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻
银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心，
总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景
规划设计。
■金长城花园
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：金长城置业有限公司
楼盘类型：海边住宅
均价：1550元／平方米
绿化率39.2%
楼盘特色：小区总规划近20万平方米，绿化率39.2%，30米生态绿化
带，80米蔚蓝海的视线，优秀楼盘品质，共同缔造更为完美的“全海景＂
生活。
区内公寓、别墅、综合商店、超市、射击场等商业、娱乐功能配套
齐全，项目周边卡丁车运动场等娱乐设施使居住更便利。
信报评价：80米蔚蓝海视线、40里纯天然银滩、完善区内功能配
套、精品海景住宅品质，将“旅游、度假、养生、投资＂四重蔚蓝海
岸生活缔造的更为完美。
■银滩之心
楼盘位置：山东威海乳山
开发商：乳山市大陶家房地产开发有限公司
楼盘类型：海边住宅
均价：1640元／平方米
楼盘特色：位于银滩整体规划中心位置，可以俯瞰银滩全貌，风
景优美，占地440余亩，户型设计多样，体现人与自然、居住与大海
的完美和谐。
■富绅海苑
楼盘位置：威海乳山银滩
开发商：威海环建集团乳山环境房地产开发有限公司
楼盘类型：海边住宅楼
均价：1700元／平方米
绿化率：45%
楼盘特色：地处银滩黄金地段，建筑设计体现高低有序、层次分
明，户型多样，总建筑面积二点五万平方米，绿化率45%。
■总结：
◎从乳山银滩的户型面积看：多为小户型，销售最好的也数小户型，从40—80是主打户型。
◎从绿化面积以及容积率看：绿化从40%—54%；从装修程度看多为粗装修，少数为精装修。
◎从价格上看：均价多在1600—1700。
◎从社区配套看：周围医院、学校、购物、银行等设施配套齐全，已经是成熟的社区。
◎从消费群体看：面向内陆35—60岁的中、高档人群。
◎从宣传方向看：崇尚一种休闲、旅游、度假的生活方式。
◎以上种种表现形式说明乳山银滩已经找准了卖点，因此吸引了不少投资、度假、养老的人。
■“碧海云天”与乳山银滩相比较：
◎最大的优势就是：距鲁中最近的海
◎相似的地方在：小户型、低价位、配套齐全
◎不利性在于：环境炒作没有深入人心、绿化率低
二、“碧海云天”二期策略建议
（一）、产品自身策略
1、外立面的设计
建议用明快的色调，体现悠闲、阳光的度假心情。
2、阳台的设计
内陆人来海边置业在很大程度上是为海的壮观所吸引，阳台的合理设计将起到至关重要的作用，为尽可能迎合客户心理建议用宽大落地飘窗，充分体现海景住宅的优势，借以提高了顶层的价格。
3、防盗系统
本项目阳台为未封闭式，如果没有防盗系统将影响到低层住户的安全。
4、外围墙的设计
外围墙如果采用实体，必将影响到小区的美观，建议改为铁艺围墙，以充分彰显出休闲、度假社区的气氛，与碧海蓝天溶为一体，因视野的开阔亦能达到提升一、二层住宅售价的目的。
在安全方面建议用防越报警系统。
5、户型、面积的设计
根据一期的销售情况及目标客户的实际情况，本案在户型、面积的定位是基本正确的，小户型一期总价较低为本案的销售做了成功的铺垫，但是小户型的设计会增加建筑成本，亦会带来一些不同取向客户群体的遗失，本司建议适当增加大户型，面积在110左右，户型设计为三室两厅。
根据对乳山银滩的调查发现适当增加大户型的策略是可以实施的。
在户型设计方面，依据海边楼盘的实际情况及“建筑有型，阳光无价”的设计理念，本司建议一、二居室所有卧室朝阳。
外加小型阳台。
6、客厅的设计
根据本案的实际情况（北面可以观海），为挖掘利用这一资源，本司建议客厅置于北面，落地飘窗、观景大阳台，真正实现海景住宅的优势。
7、一楼的设计
我司对沿海楼盘的调查表明，一楼置业者以长期居住居多，根据这一情况建议在户型设计方面，相对较大的户型定在一楼，底楼空地设休闲小花园，用篱笆装点，做足休闲惬意的气氛。
从而达到增加卖点，缓解7栋多层带来的绿化面积低、采旋光性低于一期等不利因素，达到提高底楼售价的目的。
根据置业者的实际情况，业主亦可以把花园委托给物业代为管理。
（二）、宣传策略：
鉴于一期宣传材料主题不明确，可宣传性不强等特点，对项目的主要买点即宣传主题做出初步的调整。
■占地为王——我在海边有个家（副标题）
■最近的海岸在莱州——亲吻美丽莱州湾（副标题）
■1 6 0 0 碧海云天安个家
■落地飘窗尽览渤海，超大阳台凭海临风
■建筑有形阳光无价
■私家花园田园小筑。