上海市房地产报批流程文件(可用版)
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
房地产报批报建流程
相关部门、单位
缴费去向
预测绘费用
住宅1元/平米；商业1.7元/平米； 综合2.4元/平米
测绘公司
测绘公司
报纸公示费
9950元/证
房管局信息中心 房管局信息中心
网络技术服务费 7000/月（另加收一月手续费） 房管局信息中心 房管局信息中心
主管部门：住建委、规划局、公安局等 正常时限：54工作日
项目验收
计算方法 2594.32元/件(4点)
6000元/版 35元/平米 5元/平米 0.8元/平米 8元/平米
相关部门、单位 规划局服务队 规划局服务队 住建委市场处 规划局缴费口 规划局缴费口 规划局缴费口
缴费去向 规划局
广告公司 财政 财政 财政 财政
主管部门：建筑市场招标办 正常时限：42工作日
建筑市场招投标
取证相关资料： 1、招标文件 2、招标公告 3、报名单 4、图审回执 5、施工图纸 6、代理合同 7、代理机构营业执照 8、代理机构资质
报建成本：
所属阶段 招投标
事项 签订招投标代理公司
计算方法
相关部门、单位 缴费去向
依项目商议（0.9元/平米） 合作公司 合作公司
建设工程施工许可证
主管部门：建设工程交易中心、住建委市场处 正常时限：15工作日
报建成本：
取证相关资料： 1、立项文件 2、土地使用证 3、建设工程规划许可证 4、中标通知书 5、拆迁许可证 6、建设资金证明 7、工程质量安全监督申报表 8、施工图设计文件审查文件批准书 9、城市基础设施配套费缴费凭证 10、山西省建筑企业劳保基金缴费凭据 11、施工企业职工人身意外伤害保险 12、项目报建 13、施工图审查合格书 14、合同备案 15、质量监督备案 16、安全监督备案
房地产开发项目申报流程图
房地产开发项目申报流程图一、立项阶段1.项目立项申请–填写并提交《项目建议书》；–国有土地使用权能否满足项目需要和政府规划；2.项目初步评估–评估项目的可行性、经济效益、社会效益等情况；–制定项目建设方案；3.项目立项报告–根据项目初步评估制定《项目建议书》和《项目建设方案》；–向上级报送项目初次立项报告，等待审核。
二、前期准备阶段1.土地审批–一般由开发企业完成；–根据项目建议书和权益人签订《意向协议》；–申请用地报批；2.规划审批–申请规划许可证；–确认开发用地环境、条件等；3.环评审批–根据国家环保法规要求，完成环境影响报告书审批；–完成环境总体评估、环境影响评价和环保改建计划；4.用途审批–根据初次立项报告所要求的用途，及时向有关部门申请；5.规划及建设方案审批–开发企业以表格形式向城市主管部门申报，等待审批。
三、建设阶段1.工程施工准备–开发企业组织施工组织设计与施工图设计；–完成用工、物资采购、设备购置等准备工作；2.工程监理验收–招标及签订监理合同；–由监理单位实施定期监理，监管工程质量；3.工程验收–工程竣工后，开发企业向有关部门提出“工程竣工验收申请书”；–等待有关部门派出专业技术人员进行验收；4.取得房屋所有权证–交纳完整的房款及杂费等款项后，向不动产登记机关申请领取《不动产权证》。
四、交付阶段1.房屋交付–开发企业按照签订的合同规定及时将房屋交付给购房人；–购房人领到房屋后，需向开发企业交付房屋款项。
2.最终清算–开发企业最终结算所有费用，向购房人提供发票或收据等证明；–协助购房人办理抵押、入住等程序。
以上是房地产开发项目申报流程图的具体内容，根据实际情况，还需要根据不同地区、不同政策的不同具体细节进行调整。
上海房地产项目开发流程1
上海房地产项目开发流程1上海作为我国的经济中心，不断涌现出大量的房地产开发项目。
这些项目不仅为城市的发展做出了重要的贡献，同时也带来了极为可观的经济效益。
在房地产开发过程中，开发商需要经历一系列的流程，从土地选址到项目设计、建设、营销等，这些流程需要遵循一定的规范和流程，才能确保项目的高效、顺利完成。
本文将围绕上海房地产开发项目的流程展开讨论。
第一步：土地选址房地产项目开发的第一步是找到适合的土地。
在上海，土地的供应主要通过政府公开拍卖、协议出让以及城中村改造等方式。
开发商需要根据自身需求选择合适的土地。
在选择土地时，需要考虑土地的位置、交通、环境、建筑密度等因素。
在进行土地选址前，开发商需要了解当地的土地利用政策，以确保项目的合法性。
第二步：项目规划选好土地后，开发商需要进行项目规划，确定项目的功能、建筑面积、楼栋数量、楼层数等。
在进行项目规划时，需要考虑周边环境、市场需求以及当地政策。
项目规划需要遵循国家、地方相关的规定和标准，确保项目规划合法、合理。
第三步：招标设计招标设计是房地产项目建设的重要环节。
开发商需要根据项目规划要求，进行设计招标，并选取合适的设计单位。
设计单位需要根据开发商的要求进行设计，包括方案设计、施工图设计等。
在进行招标设计时，需要考虑设计单位的资质、能力等，以确保设计方案的合理性和施工的有效性。
第四步：审批程序房地产项目建设需要经过一系列审批程序，确保项目的规划合法、环保条件符合要求、安全等级符合标准等。
在审批过程中，需要提供相关的规划、设计、环评等文件，以便相关部门对项目进行评估和批准。
审批程序需要严格遵循国家和地方政策和规定，确保项目的合法性。
第五步：竣工验收房地产项目竣工后，需要进行竣工验收，确保项目有关规定的标准和要求得到满足。
在验收过程中，各相关部门会对项目进行评估和检查，包括房屋质量、环保条件、消防安全等方面。
验收合格后，项目方可以正式销售推广。
第六步：营销和销售房地产开发项目营销和销售环节是整个项目流程中最重要的一环。
完整房地产开发报批报建节点流程超详细
D
58.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
58。2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
58。4
营销费用分析（可售）
成本中心
D
58.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
58。6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
58.7
价值分配
成本中心
D
58.8
目标成本预设
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认
发展中心/城市公司
C
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订 合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得 公章
筹备组/城市公司
D
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级
另
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的 流程和审批程序
发展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关 的难点和关键人物
发展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出 让金及土地契税
（勘界与地形测绘）与地方关系协
发展中心/城市公司
房地产项目报批报建项目流程说明书
（一）概述一、涉及职能部门：包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。
二、根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。
规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。
同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。
最后办理商品房的确权。
（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》等有关证照。
（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。
（三）房地产开发主要节点流程图（四）报批流程详解(1) 发改委前期函 (5)(2) 建设用地规划许可证 (5)(3) 国有土地使用权出让合同 (6)(4) 国有土地使用证 (6)(5) 规划设计方案审定通知单 (7)(6) 建筑立面、环境景观设计方案审批 (8)(7) 建筑扩初设计审定通知单 (8)(8) 地震安全性评价 (9)(9) 环境影响评价 (9)(10) 建设项目核准 (10)(11) 净空管理审批 (11)(12) 建设工程消防设计审查意见书 (11)(13) 人防立项审批 (12)(14) 建筑设计卫生审查 (12)(15) 建设工程规划许可证 (13)(16) 建筑工程施工许可证 (13)(17) 建筑楼门牌编号审批 (14)(18) 商品房面积预测 (14)(19) 商品房预售许可证 (15)。
地产报批报建详细流程
商品房买卖合同备案 价格备案
房管局 10
房管局
验线报告
规划局
预售证勘察现场
房管局
预售证公示
5
预售许可证
预售许可证
10 房管局
序号
报批报建（大项）
1
《建设用地规划许可证》
2
《国有土地使用权证》
3
《建设工程规划许可证》
4
《建设工程施工许可证》
5
预售许可证
房地产项目五证报批报建
报批报建（分项） 五证阶段（摘牌后）
办理时间 （工作日）
发改委备案
办理部门
用地规划许可证 用地批复
规划局 22
国土局
取得国有土地证
不动产登记中心
文物勘探
气象局
工程报建
建委/建设局
施工、监理招投标
建委/建设局
勘察、设计招投标
22
建委/建设局
深基坑评审
审图所
施工总承包、劳务分包合同备案
建委/建设局
质量监督（质监站）
质监站
安全监督（安监站）
安监站
缴纳相关税费并取得施工许可证
建委/建设局
房屋面积预测
房管局
联机备案
房管局
资金监管协议备案
房管局
物业招投标
房管局
文物局
人防审批
人防办
抗震设防审批
地震局
经济技术指标复核及日照分析
建筑所
保障房套型比例请示批复
开发规模审批
70
房管局
签订保障房配建协议
/建设局
建筑工程规划许可证批前公示
规划局
缴纳配套费并取得建筑工程规划许可证
规划局
房地产项目报建报批手续办理全流程
【工程报建报批手续办理全流程】一、征（使）用地程序和收费标准1．征（使）用农村集体所有土地程序：（1）在被征（使）用土地所在地的村发布征（使）用地公告；（2）市规划国土局、镇规划建设办公室会同被征（使）用地的村委会、股份社做好征（使）用地补偿的调查、登记和核实工作；（3）市规划国土局、镇规划建设办公室根据调查登记核实的结果和规定的征（使）用地补偿标准，会同村委会、股份社和有关单位，拟订征地（使）用补偿安置方案，并在被征（使）用土地所在村予以公告，听取意见；（4）市规划国土局将已公告和听取意见的征（使）用地补偿安置方案报市人民政府批准实施；（5）市规划国土局或委托镇规划建设办公室与被征（使）用地的村委会或股份社签订征（使）用地补偿安置协议书，并按协议书规定兑现征（使）用地补偿费，交付土地。
2．农用地转用或征用经批准后，用地按下列项目和标准缴费：（1）新增建设用地土地有偿使用费：28元/平方米；（2）耕地开垦费：一般耕地20元/平方米（现时有用地指标的已减至15元/平方米，购买易地开垦指标的要缴45.8元/平方米），一级基本农田40元/平方米，二级基本农田35元/平方米；（3）耕地占用税：8元/平方米（集约工业区范围4.1元/平方米）；（4）公路控制线两侧纵深，一级公路为500米、二级公路为400米、三级公路为300米范围内的公路建设附加费：30元/平方米；（5）征地管理费：按征地补偿费总额的2.1%计收；（6）建设用地审批公告费：12000元/宗；（7）减免被征土地农业税费，按征地补偿费总额的3.3%计收，由被征地单位负责缴交。
（8）位于集约工业区内的建设用地在办理用地手续后，按顺府办发[2002]33号文件二、农村村民申请建房条件和程序1．农村村民申请建住宅用地条件：（1）年满18周岁以上，履行兵役义务，没有违反计划生育政策；（2）没有安排过住房用地的无屋村民，或村民需分户建房，但原用地面积较小，不能分户建设的；（3）没有住宅空置、出租、出售或者改为经营场所的；（4）村民建住宅用地严格执行一户一宅和每户建筑占地面积不超80平方米的标准的规定；2．农村村民申请建住宅用地程序如下：（1）申请人应向所在村提出用地预申请；（2）村委会根据村民的申请，按照上报审批确认后的村民宅基地固化名单，把符合条件的名单在村内张榜公布1个月，确认无异议后统计好村民建房用地计划安排，并将名单上报镇规划建设办公室；（3）镇规划建设办审定各村村民建房用地计划安排，根据宅基地固化备案名单确认符合建房用地条件的名单；（4）符合用地条件的申请人正式向镇规划建设办公室提出建住宅用地申请；（5）镇规划建设办公室在已批准的农用地转用地块内依据已批准的村民住宅留用地小区建设规划安排用地，并审查发放《建设用地批准书》。
上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知-沪府[1996]11号
![上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知-沪府[1996]11号](https://img.taocdn.com/s3/m/f5b520ebf80f76c66137ee06eff9aef8941e4829.png)
上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知制定机关公布日期1996.02.16施行日期1996.02.16文号沪府[1996]11号主题类别房地产市场监管效力等级地方规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知（沪府［1996］11号一九九六年二月十六日）各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市人民政府同意市房地局《关于〈上海市房地产登记条例〉的实施意见》，现转发给你们，请按照执行。
关于《上海市房地产登记条例》的实施意见《上海市房地产登记条例》以下简称《条例》已经上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，将于1996年3月1日起施行。
为加强房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《条例》的有关规定，提出如下实施意见：一、登记机构设置（一）区、县房地产登记机构按照政府决策性职能同执行性职能分开的原则设置。
对已实行房屋、土地管理机构合并的区、县，由区、县房地局作为本区、县房地产登记的主管部门，主要承担政府对房地产登记的协调、监督和管理职能。
同时，可建立事业单位性质的房地产登记机构，受政府及其行政部门的委托承担各区、县房地产登记发证的具体事务性工作。
（二）房屋、土地管理体制尚未改革的区、县，可由区、县政府先组织设立临时过渡性登记机构，认真搞好本辖区内的房地产登记工作。
在设置过渡性登记机构时，应充分考虑与今后房屋、土地合一的管理体制相衔接。
（三）各区、县房地产登记机构的人员编制，由各区、县政府确定。
房地产报批报建流程
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
上海建筑方案审批流程
上海建筑方案审批流程上海建筑方案审批流程是指在上海市范围内，对于各类建筑方案进行审批的一系列程序和规定。
这个流程是为了保证建筑项目的合理性、安全性和可行性，同时也是为了符合国家和地方的规划要求和环境保护要求。
下面将对上海建筑方案审批流程进行详细阐述。
首先，建筑方案审批流程可以分为前期准备、设计文件准备、初审、专家评审和最终审定五个阶段。
前期准备阶段包括对项目的初步了解和规划，明确项目的定位、功能和规模等。
在这个阶段，建设单位需与相关部门进行初步沟通，了解项目所需的审批程序和要求，并着手组织编制建筑方案设计。
设计文件准备阶段是建筑方案准备工作的重要一环。
建设单位需要按照相关法律法规和规划要求，制定和准备相应的设计文件，包括规划方案、建筑设计方案、结构设计方案、给排水设计方案等。
这些文件需要充分考虑项目的实际需求、设计理念和环境保护要求，并经过专业人员的审核和校对。
初审阶段是指建设单位将设计文件和相关资料提交给审批单位进行初步审查。
审批单位将对设计文件进行综合性评估，包括项目的合规性、可行性和符合性等。
初审阶段的目的是确保设计文件符合相关法规和规划要求，且给予初步的意见和建议。
专家评审阶段是对设计文件进行进一步的专业评估和审查。
审批单位将组织相关专家对设计文件进行详细的技术评审和论证。
专家将根据项目的特点和要求，从结构、布局、安全性、环境保护等方面给出专业意见和建议。
最终审定阶段是指最终确定建筑方案是否能够获得审批通过的阶段。
审批单位将根据初审和专家评审的结果，综合权衡各方面因素，并结合相关法规和规划要求，对建筑方案进行最终审定。
审批单位将根据最终审定结果给出建筑工程竣工验收意见和审批文件。
总的来说，上海建筑方案审批流程是一个复杂而严谨的程序，旨在确保建筑方案的合规性和可行性。
在这个过程中，建设单位需要与相关部门和专业人员进行密切合作，提供完备的设计文件和相关资料，积极响应审批单位的意见和建议，并按照相关规定和流程进行每个阶段的工作。
2024年上海市开工前报批报建流程导则
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上海市开工前报批报建流程导则(2014年)
上海市房地产项目开工前报批报建手续导则一、编制说明：为加快房产开发速度，实现快速周转，提高资金利用效率，集团工程管理部在松江泗泾项目办理开工前报批报建手续的经验基础上，听取上海其他项目的意见，整理了目前上海市房地产项目（住宅类）开工前报批报建的流程、所需要的时间及注意事项，供各项目参考。
由于各区在具体操作上做法略有不同，实际还需根据具体项目情况，灵活运用，制订工作计划。
二、流程图（见附件一）三、主要关键线路用时约240天，具体如下：1、方案编制及立项用时：42天成果：设计方案文本、《上海市企业投资备案意见》（发改委立项备案批复）2、设计方案征询及批复用时：64天成果：规划局对设计方案的批复3、总体设计文件征询及批复用时：52天成果：总体设计文件征询意见汇总批复4、施工图编制及审查用时：40天成果：《审图合格证》、《施工图设计文件审查备案证书》5、建筑工程规划许可证用时：18天成果：《建设工程规划许可证》6、质安监报监及申领施工许可证用时：24天成果：《施工许可证》四、几点说明：1、本导则一般指在政府净地出让的条件下安排时间计划，如遇拆迁、重大规划或市政条件变更等其他难以预计的情况，则需要另行增加时间。
2、影响进度快慢的主要因素主要是由于产品定位调整引起的设计方案调整、施工图审查修改、抗震审查、电力煤气等配套条件限制、相关政府职能部门审批流转效率问题等，需重点把控。
五、注意事项：1、应保持与相关审批部门的良好关系，加强沟通，尽量变串联审批为并联审批；2、在公示期间，通过沟通，采用复印件形式，提前送资料征询，缩短审批时间；3、抓紧盯催设计院，加强过程沟通和审核，保证图纸按计划出图并满足规范要求；4、各项目公司可资源共享，交流经验，避免走弯路；5、从拿地到开工，力争总用时控制在八个月左右。
六、主要节点所需材料（见附件二）附件一附件二1、申领《建设用地规划许可证》所需资料2、办理《国有土地使用证》所需资料1)企业工商执照(复印件);2)法人机构代码证(复印件);3)法定代表人身份证(复印件);4)规划许可证与规划红线图;5)出让宗地界址图;6)宗地界址图;7)招、拍、挂的资料和成交确认书;8)国有土地使用权出让合同;9)土地使用权出让金缴讫凭证(带原件现场查验后复印);10)契税缴讫凭证;11)土地审批单;12)土地征用的证明材料。
上海市开工前报批报建流程导则
上海市开工前报批报建流程导则报批报建是指在进行建设工程前，需要向相关部门提交申请，获得批准后方可开工建设。
上海市自2024年起，实施了一套报批报建流程导则，以下为详细内容。
一、项目筹备1.项目立项：根据项目的性质和规模，确定项目的立项程序和审批程序，由项目所有者、开发商或建设单位进行申请。
2.项目可行性研究：编制项目可行性研究报告，包括项目的技术、经济、社会和环境等方面的评估，提交给相关部门进行审核。
3.设计批准：选择资质齐全并具备相关设计经验的设计单位进行设计，并将设计方案提交给相关部门进行审核和批准。
二、报建手续1.土地审批：根据项目的用地性质，向上海市规划和国土资源管理部门申请土地审批手续，包括土地规划许可证和土地使用证等。
2.建设工程规划许可证：向上海市规划和国土资源管理部门申请建设工程规划许可证，提交项目的详细规划方案和设计图纸等相关资料。
3.环境影响评价：对项目进行环境影响评价，编制环境影响评价报告，并将报告提交给上海市环境保护部门进行审核和批准。
4.施工图设计批准：将已经通过设计审查的施工图纸提交给上海市住房和城乡建设管理部门进行审批，获得施工图设计批准证书。
5.用地手续：获得土地审批和建设工程规划许可证后，向上海市规划和国土资源管理部门申请用地手续，包括用地预审和用地许可证等。
三、工程施工1.工程施工许可证：获得施工图设计批准证书后，向上海市住房和城乡建设管理部门申请工程施工许可证，提交施工方案和相关资料。
2.安全生产许可证：获得工程施工许可证后，向上海市安全生产监督管理部门申请安全生产许可证，提交有关安全管理的规划和措施等。
3.施工备案：在开工前，将获得的工程施工许可证和安全生产许可证等相关材料备案，并向上海市住房和城乡建设管理部门报备。
四、竣工验收1.建设工程竣工验收备案：施工完成后，由建设单位向上海市住房和城乡建设管理部门申请竣工验收备案，提交相关资料进行备案。
2.使用许可证：获得竣工验收备案后，向上海市住房和城乡建设管理部门申请使用许可证，获得使用许可证后方可投入使用。
(完整版)房地产项目报建报批流程标准(精版)
房地产项目报建报批流程一、土地手续办理1、土地出让合同；经过出让的方式获取土地使用权并签订土地出让合同；2、土地用地勘探图。
3、建设用地赞同书4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）5、土地登记申请，审查发土地使用权证。
二、规划手续1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划赞同证。
2、建设工程规划赞同证，依照总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划赞同证。
3、缴纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。
三、项目发改立项1、项目申请报告2、项目规划批文、总平面规划图3、环境影响议论4、抗震设防5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。
四、工程施工手续1、场所三通一平，达列席所平展，水、电、路通具备施工条件。
2、工程勘探，设计。
依照单体工程规划详细要求进行勘探，勘探单位出详细勘探报告后，设计单位进行设计出施工图。
3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审查（气象局）、人防手续（人防办）。
4、工程报建，勘探现场。
5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。
监理合同。
6、先期绿化设计，办理绿化审批手续。
7、建设工程质量督查手续及建设工程安全督查手续。
8、建筑垃圾办理、商混供应合同。
9、缴纳相关花销，社会劳动保障费、开发管理费等。
10、申办建筑工程施工赞同证。
五、工程建设阶段1、临时设施规划办理，规划放线查竣工作。
2、动工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。
3、配套工程施工建设。
4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。
5、签订销售合同。
六、工程项目竣工查收交付使用1、建设项目单体工程查收。
2、建设项目竣工综合查收。
3、办理建设项目竣工查收备案手续。
4、物业服务企业进驻管理、服务。
5、业主交接装修入住。
6、办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。
房地产规划报批详细流程
房地产规划报批详细流程一、概述开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书，取得批准项目建议书的批复；依据项目建议书批复，编制可行性研究报告报发改委审批获准，并列入本固定资产投资计划。
（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。
）二、实施程序1、工程建设项目立项审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报资料：①书面申请（项目立项申请报告书）。
②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。
③土地使用权证明。
④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。
可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。
⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）。
⑥项目地形图。
⑦项目建设投资预算。
房地产项目立项审批流程（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。
纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。
与其它申报材料一起上报。
市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。
对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。
房地产项目立项审批流程2.建设项目投资计划审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨建设项目，需提供市发改委上下达的投资计划。
(完整版)上海房地产项目开发流程
•上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程）经营策划—〉上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程)关键字: 立项审批规划设计规划设计配套工程施工验收交付商品房预售许可权属初始登记大产权证登记来源自: 发布时间：2010—03—02 05:21:36上海房地产项目开发流程（来源:上海市君志律师事务所)一、立项审批阶段:1、公司注册：2、土地评估:3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请,并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）.5、签定《国有土地出让合同》:由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大,则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。
现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案,并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建:项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡.5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。
建设单位缴纳交易服务费,费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
上海房地产报建审批文件
工程报建审核一、审批内容工程报建审核（包括建设工程发包资格审核）二、受理部门上海市建设工程招标投标管理办公室三、管理部门上海市建筑业管理办公室四、审批权限（一）建设工程报建范围：凡在本市进行建设的工程项目，总投资在50万元以上（含50万元）的，建设单位应当在建设工程立项文件批准后30天内，且在建设工程勘察、设计发包前办理报建手续。
（二）建设工程报建管理权限划分：1、市交易中心负责全市建设工程总投资额在1500万元以上的非生产性项目和3000万元以上的生产性项目的报建管理。
2、市郊、区、县分中心负责本区域内总投资额1500万元以下的非生产性项目和3000万元以下的生产性项目的报建管理。
3、浦东新区立项及第2款规定限额建设工程的报建在市交易中心浦东分中心办理；虹口区、杨浦区的第2款规定限额建设工程的报建在市交易中心东区分中心办理；普陀区、长宁区、闸北区的第2款规定限额建设工程的报建，在市交易中心北区分中心办理；外高桥保税区内项目报建在市交易中心或市交易中心外高桥保税区办事处办理。
五、审批时限即到即办。
六、需提交的材料1、《上海市建设工程报建表》；2、企业法人营业执照或其他组织证明；3、建设工程立项的批准文件原件和复印件；4、上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表；5、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；6、法定代表人授权委托书（委托经办人办理报建）。
在立项批复中已明确招标组织形式的，前款第4、5项材料可不提交。
委托招标代理机构发包的，前款第4、5项材料可不提交，还需提交代理合同。
七、审批依据《上海市建筑市场管理条例》八、审批流程窗口受理，即到即审。
联系电话：64224309《建设项目选址意见书》审批一、审批时限：市或区（县）规划管理部门受理申请后，在法定工作日40日内审批完毕。
二、报批对象：建设项目有下列情形之一的，需要申请建设项目选址意见书，并作为上报可行性研究报告的依据：新建、迁建单位需要使用土地的；原址扩建需要使用本单位以外的土地的；需要改变本单位土地使用性质的。