中粮集团大悦城发展战略研究及借鉴

一、元化务板 市综中粮生活高效 “年 从第天津悦城以环中粮、 中粮集中央直属的化大型企业板块，在中2009年初综合体”的“粮打造的综活多项功能效率、复杂“近者悦、年轻、时尚中粮的“全第一家店形津大悦城，城、沈阳皇姑环渤海都市粮集团大悦集团大悦的特大型国业集团，现下国大陆和香初，中粮集团“两链”发展综合体，旨在能在空间上进杂而统一的城、远者来”，、潮流、品全服务链城形象店西单大到安定门大姑大悦城等市圈为核心，悦城商业地悦城战略国有企业中粮下设中国粮香港拥有6团正式提出展战略，明确在将购物、进行组合，形城市综合地，出自《论品味”是大城市综合体大悦城、地大悦城、成都等，一个大悦辐射东北地产综合体粮集团，是油、中国食家上市公司了打造“全确了商业地餐饮、休闲形成针对目地标性建筑。

论语·子路》大悦城品牌的”计划以标店沈阳大都大悦城、悦城的品牌与西南，拓体发展战略是国资委认定食品、地产酒司。

全产业链的食地产作为中粮闲、娱乐、办标客户的全，大悦城的的核心属性“大悦城”大悦城、旗舰上海大悦城牌家族正在迅拓展长三角，略研究及定的以房地酒店、金融食品企业、粮集团核心办公、旅游全服务链，创的“大”引申性。

为品牌在全舰店朝阳大城、杭州大迅速形成，，珠三角的及借鉴地产为主业的融事业等九大全服务链的心主业的地位游、居住等城创建出多功申为丰富之全国进行复大悦城、重型大悦城、烟台中粮商业地的全国布局已的多大业的城位。

城市功能、之意，复制，型店台大地产已经逐渐成形。

在未来，在未来3～5年内中粮集团将扩展商业地产开发业务，将商业地产投资比例提高至集团总体投资的20%以上，使集团拥有的商业地产价值超过300亿元，将“大悦城”打造成为国内规模最大的商业地产综合体。

大悦城品牌的核心竞争力战略前瞻力：大悦城是国际化的品牌组合体，国际化、地标性是大悦城的特点。

业态亲和力：大悦城是以购物中心为核心的城市综合体，功能复合化、业态多元化是它的显著特征。

时尚魅惑力：大悦城力争成为行业领袖、市场风向标与潮流引领者。

理念感染力：大悦城倡导体验式、一站式、人性化的优质生活理念。

事业凝聚力：大悦城力争成为共赢典范，实现开发商、租户、顾客、员工价值最大化。

组合是提高大悦城品牌竞争力的基本方法组合，是全服务链城市综合体的内涵，是实现大悦城主题定位的灵魂，城市综合体的生命力就在于组合。

以区域组合作为城市综合体整体定位的基础，以市场需求作为城市综合体组合的依据，以购物中心为核心实现地标性城市综合体的多功能组合，以专业化团队组合实现城市综合体开发的基本保障，以多元化的资本组合作为城市综合体开发的源动力，最终实现全服务链的整合，提高大悦城品牌的竞争力。

打造目的地品牌是大悦城购物中心的发展目标每一个大悦城，都力争通过鲜明主题的打造、标识与导示系统的强化以及富有影响力的活动的策划，创造与众不同的品牌体验，将大悦城购物中心打造成为最具时尚感和品质感的目的地品牌。

大悦城的融资方式和增值模式大悦城初期启动时，主要依靠集团投资和银行融资，而随着房地产信托投资（REITS）的发展，大悦城项目将有可能尝试采取信托融资的方式。

而今后，以大悦城项目为主的中粮置业将计划在香港H股上市。

中粮集团目前旗下有四家主要的地产业务单元，一家为中粮置业，一家为中粮地产，一家为中粮海南，一家为中粮酒店业务，中粮集团已经通过了“大地产”的整合策略，计划将通过住宅和持有经营型产品的合理搭配组合，实现长期可持续发展。

住宅类业务能够通过资金杠杆推动业务规模快速增长，持有经营型产品可以带来稳定的现金流回报，分享土地增值的好处，形成优质资产，中粮集团通过持续经营管理“大悦城”来获得稳定而可观的收益。

二、项目万平购物车位商业有年交通西单奠定商圈都时口等中友、 中粮集目概况：西单平方米，包物中心地面位千余个。

业定位西单大悦城年轻心态的通状况西单地区作单北大街与定基础。

圈状况西单大悦城时代广场相等特色商业友百货、西集团大悦单大悦城地包括购物中心面以上11层城定位为国消费群体构作为北京市与长安路路面城地处北京望；北侧有业街区，距离西单文化广场悦城系列重北京地处北京著名心、服务式层，地面以下国际化青年城构筑了一个市传统商业圈面交叉，23京著名商圈西有西单国际大离金融街不场、华威大重点项目研京西单大悦名商圈西单式公寓、甲级下4层，包城。

以年轻个面向世界的圈，地铁3条公交线西单商业区大厦和109不足1公里，大厦等项目相研究及分析悦城单商业区的核级写字楼，包括1个2层轻、时尚、国的全方位体1号线、4号线路在此设站区的核心，南9大厦，通过，东侧与西相望。

析核心，总建由空中连廊层的大型停国际化为品体验空间。

号线在西单站，为西单南侧毗邻君过西单北大西单商场、西建筑面积达廊连接为一停车场，共有品牌主张，为单站实现换乘单大悦城的繁君太百货，与大街连接到新西单购物中20.5一体。

有停为拥乘，繁荣与首新街中心、目标客群：西单大悦城汇聚了京城和外地的时尚男女，年轻以及拥有年轻心态的族群是目前大悦城的最主要消费群体；业态组合西单大悦城拥有近300个品牌，包括潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态。

经营业绩自2007年12月28日开业后，西单大悦城逐渐得到了越来越多的消费者的认可，从开业之日客流几千人到最高日客流突破20万，销售额从开业初期的每日20万到目前最高突破1000万，经营业绩稳步增长，2009年全年销售额14亿，租金收取3.8亿。

评价分析西单大悦城为中粮集团大悦城系列品牌综合体的第一个项目，一举获得重大成功，形成了大悦城战略发展的模式。

该项目原为中冶旗下项目，因中冶欠缺相关的商业投资发展能力，转让给中粮集团，项目原存在一些较致命的问题，如层高过矮、历史声誉不佳等，市场上多数怀疑此项目的招商前景。

中粮集团在接手后全新树立了极其新锐的“国际青年城”这一细分化而又冒险的定位，精准的迎合了西单商圈年轻人的消费要求，结合ZARA、UNIQLO、MUJI、H&M等诸多“快速时尚”国际品牌的进驻，及大量的餐饮娱乐业态的布置，弥补了西单商圈仅有百货，没有购物中心的空白。

在招商过程中中粮与香港高博SPACE商业公司紧密合作，委任其为首席代理，之下管控多家招商代理公司，充分炒热项目，形成了众多品牌抢铺的局面，大大提升了租金水平。

在开发过程中，中粮于2007年5月完成收购，当时项目仅完成主体结构、外立面和局部机电设备，中粮集团用了7个月时间即实现了商业定位、招商、内装设计、结构改造、内装修，商户进场装修等众多工作，在办理相关规划、施工手续、消防手续等方面采取了一系列“特事特办”的超常规做法，克服众多困难，于2007年底即实现开业。

在北京奥运前号称有53家mall，但奥运前真正开业的三环内的唯一项目即为西单大悦城。

在开业之后西单团队专心研究营销、运营等相关管理，一炮走红，锻炼出一支较强的团队，奠定了大悦城系列城市综合体发展的第一步。

拥有了西单大悦城这一成功开业、业绩骄人的标杆项目后，中粮集团之后投资开发的大悦城就对品牌商有了巨大的吸引力，掌控了话语权，在商业项目众多，招商困难的现阶段中国商业地产市场上，这是非常值得借鉴的。

项目万平建筑地理商圈未来的6项目主体目概况总建筑面积平方米。

一期筑面积为23理位置辽宁省沈阳圈状况地处东北地来中街规划650米长的目性质商业、住宅体结构积为54万平期商业建筑3万平方米阳市中街商地区最著名的核心区域的商业步行街宅、公寓城沈阳平方米，其筑面积为12米，计划于2商业街东侧名、建立时间域，拥有沈街。

城市综合体、阳中街大悦其中商业建筑2万平方米2011年5月间最早、人阳已开通的、地铁上盖悦城筑面积为35，已于200月前开业。

人流量最大的的地铁一号线盖项目5万平方米09年5月开的商业街中线一站，及米，住宅公寓开业，二期商中街东侧，位及一条自行管寓19商业位于管理分为A、B、C、D四馆及沃尔玛超市，四馆均为地上5层，地下2层，沃尔玛为地上2层，地下1层。

停车位：1500个。

目标定位沈阳大悦城定位为国际化时尚生活地标mall，旨在打造一个全天候、一站式的大型综合地标式购物中心。

一期定位于年轻、潮流、时尚，二期定位于都市家庭、休闲娱乐，目前拥有泰国尚泰百货、星美影院、ZARA、H&M、C&A、UNIQLO、MUJI、沃尔玛等众多品牌店和主力店。

评价分析沈阳大悦城地理位置与西单大悦城非常类似，均处于城市核心繁华商业街区，其一期的定位与西单大悦城也非常类似，保持了国际青年城这一定位特色，以ZARA等快速时尚品牌为主力品牌，一期开业一年多来经营状况良好，日销售额突破一百五十万，为沈阳近年来成功开业并经营的第一家真正的购物中心。

在招商上，沈阳大悦城与西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城等项目实现了资源共享，战略协同。

由于这一项目的成功开发，并打造了一支相对专业的团队力量，中粮集团于2010年10月8日投资32亿，在沈阳市皇姑区摘下沈阳航空学院地块，致力于在沈阳地区打造第二个大悦城城市综合体。

地理路交占地寓主体购物500交通商业业态理位置朝阳大悦城交叉口的东地面积规划占地面7万多平方体结构物中心地上0个。

通状况地铁6号线业定位品质、时尚态组合城位于北京北角。

面积84610方米。

上11层，地线青年路站尚生活中心北京京东部居住重0平米，其下3层。

停站直通项目地心京朝阳大悦重心区朝青其中大型购物停车位：总共地下。

周边悦城青商圈的核心物中心23万共2000多个边交通便利心地段，朝万平方米，个停车位，。

朝阳北路与青酒店式服务高层停车位青年务公位近集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体。

店铺数量主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家，包括日本吉之岛百货、家庭梦工厂、冠军滑冰场、金逸国际影院、金钱豹美食汇等。

开业时间：2010年5月评价分析随着北京地区商业地产的热潮，传统商圈的商业日趋饱和，市场空白点较少。

中粮集团选址朝青区域这一紧邻CBD核心商务区的高端居住区，主要目的在于辐射核心区域内50万高收入人群，创造性的将商业重心与居住重心结合起来，构成商业发展的良好氛围。

在建筑设计上引入了双首层的立体缴费聚焦概念，通过1到5层，5到8层两部飞天梯，将5层打造成为第二首层，实现了高楼层的商业价值的最大化。

在体量上，朝阳大悦城做到了23万平方米，充分实现了多业态集聚化的商业效应，成为区域商业旗舰标杆，这就使得它可以充分吸引辐射商圈的人群，并在未来的市场竞争中始终保持优势地位，该项目开出之后，周边就很难再开出与之相竞争的项目，因此朝阳大悦城可以充分享受区域未来发展带来的增长。

项目涵盖“都地理无缝圈）73万文化群，商业楼，入了业态目概况天津大悦城盖一站式购都市综合体理位置项目地处天缝连接。