中粮集团大悦城发展战略研究及借鉴

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市圈为核心，悦城商业地悦城战略

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拓体发展战略是国资委认定食品、地产酒司。

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拓展长三角，略研究及定的以房地酒店、金融食品企业、粮集团核心办公、旅游全服务链，创的“大”引申性。

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珠三角的及借鉴

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已经

逐渐成形。在未来，在未来3～5年内中粮集团将扩展商业地产开发业务，将商业地产投资比例提高至集团总体投资的20%以上，使集团拥有的商业地产价值超过300亿元，将“大悦城”打造成为国内规模最大的商业地产综合体。

大悦城品牌的核心竞争力

战略前瞻力：大悦城是国际化的品牌组合体，国际化、地标性是大悦城的特点。

业态亲和力：大悦城是以购物中心为核心的城市综合体，功能复合化、业态多元化是它的显著特征。

时尚魅惑力：大悦城力争成为行业领袖、市场风向标与潮流引领者。

理念感染力：大悦城倡导体验式、一站式、人性化的优质生活理念。

事业凝聚力：大悦城力争成为共赢典范，实现开发商、租户、顾客、员工价值最大化。

组合是提高大悦城品牌竞争力的基本方法

组合，是全服务链城市综合体的内涵，是实现大悦城主题定位的灵魂，城市综合体的生命力就在于组合。

以区域组合作为城市综合体整体定位的基础，以市场需求作为城市综合体组合的依据，以购物中心为核心实现地标性城市综合体的多功能组合，以专业化团队组合实现城市综合体开发的基本保障，以多元化的资本组合作为城市综合体开发的源动力，最终实现全服务链的整合，提高大悦城品牌的竞争力。

打造目的地品牌是大悦城购物中心的发展目标

每一个大悦城，都力争通过鲜明主题的打造、标识与导示系统的强化以及富有影响力的活动的策划，创造与众不同的品牌体验，将大悦城购物中心打造成为最具时尚感和品质感的目的地品牌。

大悦城的融资方式和增值模式

大悦城初期启动时，主要依靠集团投资和银行融资，而随着房地产信托投资（REITS）的发展，大悦城项目将有可能尝试采取信托融资的方式。而今后，以大悦城项目为主的中粮置业将计划在香港H股上市。中粮集团目前旗下有四家主要的地产业务单元，一家为中粮置业，一家为中粮地产，一家为中粮海南，一家为中粮酒店业务，中粮集团已经通过了“大地产”的整合策略，计划将通过住宅和持有经营型产品的合理搭配组合，实现长期可持续发展。住宅类业务能够通过资金杠杆推动业务规模快速增长，持有经营型产品可以带来稳定的现金流回报，分享土地增值的好处，形成优质资产，中粮集团通过持续经营管理“大悦城”来获得稳定而可观的收益。

二、项目万平购物车位

商业有年交通西单奠定商圈都时口等中友、 中粮集目概况：西单平方米，包物中心地面位千余个。业定位

西单大悦城年轻心态的通状况

西单地区作单北大街与定基础。

圈状况

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城定位为国消费群体构作为北京市与长安路路面城地处北京望；北侧有业街区，距离

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场、华威大重点项目研京西单大悦名商圈西单式公寓、甲级下4层，包城。以年轻个面向世界的圈，地铁3条公交线西单商业区大厦和109不足1公里，

大厦等项目相研究及分析悦城

单商业区的核级写字楼，包括1个2层轻、时尚、国的全方位体1号线、4号线路在此设站区的核心，南9大厦，通过，东侧与西相望。

析

核心，总建由空中连廊层的大型停国际化为品体验空间。

号线在西单站，为西单南侧毗邻君过西单北大

西单商场、西建筑面积达廊连接为一停车场，共有品牌主张，为单站实现换乘单大悦城的繁君太百货，与大街连接到新西单购物中20.5一体。有停为拥乘，繁荣与首新街中心、

目标客群：西单大悦城汇聚了京城和外地的时尚男女，年轻以及拥有年轻心态的族群是目前大悦城的最主要消费群体；

业态组合

西单大悦城拥有近300个品牌，包括潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态。

经营业绩

自2007年12月28日开业后，西单大悦城逐渐得到了越来越多的消费者的认可，从开业之日客流几千人到最高日客流突破20万，销售额从开业初期的每日20万到目前最高突破1000万，经营业绩稳步增长，2009年全年销售额14亿，租金收取3.8亿。

评价分析

西单大悦城为中粮集团大悦城系列品牌综合体的第一个项目，一举获得重大成功，形成了大悦城战略发展的模式。该项目原为中冶旗下项目，因中冶欠缺相关的商业投资发展能力，转让给中粮集团，项目原存在一些较致命的问题，如层高过矮、历史声誉不佳等，市场上多数怀疑此项目的招商前景。中粮集团在接手后全新树立了极其新锐的“国际青年城”这一细分化而又冒险的定位，精准的迎合了西单商圈年轻人的消费要求，结合ZARA、UNIQLO、MUJI、H&M等诸多“快速时尚”国际品牌的进驻，及大量的餐饮娱乐业态的布置，弥补了西单商圈仅有百货，没有购物中心的空白。

在招商过程中中粮与香港高博SPACE商业公司紧密合作，委任其为首席代理，之下管控多家招商代理公司，充分炒热项目，形成了众多品牌抢铺的局面，大大提升了租金水平。