存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析

存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析

翁秀明程德刚【编者按】本案是一起典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参考价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了深入细致的分析，并明确了认识：一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何确定，这关系到案件的审理范围问题;二是租赁合同解除时增设物应当如何处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。

要点提示租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼请求，如果提出亦应作为另外一个诉讼;合同解除时租赁物上新增物的处理在当事人没有约定时应根据租赁物性质、可利用价值及当事人过错确定归属和补偿，并且原则应当遵循合同相对性原则。

一审法院查明：1998年5月3日，某居民委员会(甲方)与某公司(乙方)签订《续租合同》，将位于某地的综合配套楼于1998年2月31日一次性转交给某公司由其续租;同时还约定某居委会将位于某商场东邻31号楼房三层于1998年5月1日一次性转交给某公司由其续租。此外，合同还约定了两租赁物的范围、租赁期限、租金缴纳时间方式以及双方的权利和义务等。其中第三条最后一款约定，“以上租金不能及时缴纳，每超期一天罚款一千元”;第四条第(一)款第七项约定，“允许乙方在经营期间与外单位联营和租赁使用”，第(二)款第二项约定，“租赁终了，乙方对自身添置的资产及设备有处理权(动资归乙方，不动产归甲方)。合同签订后，某公司在29号综合配套楼后建附属楼、美食城宾馆楼各一座，并在综合配套楼内增设电梯，进行

了内外装饰。同年5月10日，某公司将31号楼转租给某投资中心，该中心又在租赁物南边建三层楼房作为招待所，安装了配电设施、水电暖，并对内外进行了装饰。2001年11月29日，某公司将29号综合配套楼及增建的宾馆楼转租给曹某。2002年7月11日，某居委会和某公司签订了一个《还租金协议》，内容为：某公司欠某居委会2001年租金10万元，2002年应缴租金70万元，共计80万元;经双方协商在2002年7月29日还40万元，剩余部分(40万元)在2002年12月30日还清，如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃。2002年7月30日，某公司归还了第一个40万元，因其未按约定归还租金，某居委会于2003年6月向东营市中级人民法院提起诉讼;同年6月24日，东营市中级人民法院按照有关法律规定指定利津县人民法院对该案进行审理。庭审中，经山东正大信会计师事务所对涉案资产进行评估，某公司增设的固定资产现价值为4 151 740.00元(不包括电梯)，某投资中心增设的固定资产现价值为469 527.18元(不包括对承租楼房的装饰)。另查证，某公司因未参加2001年度年检而被工商管理部门吊销营业执照。初审庭审中，某投资中心要求作为有独立请求权的第三人主张权利，并以某居委会和某公司作为共同被告，要求其赔偿在转租初期增建的固定资产的投资，法院依法合并审理。

某居委会诉称：1998年5月3日，某居委会与某公司签订楼房《续租合同》，将原租给他人的楼房两座一并续租给某公司使用。某公司未按合同约定交纳租金，已构成严重违约，另外又以某公司法定代表人的名义将两座楼房分别转租给两个第三人。加之某公司营业执照被吊销，无资格继续履行租赁合同，请求法院判令解除双方续租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，违约金249 600元;判令第三人交出所占用的楼房;判令某公司承担案件诉讼费。后某居委会在初审中变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 175 000元，违约金780 000元;重审时某居委会又变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 885 416元。

某公司答辩并反诉称：某公司拖欠部分租金属实，但《续租合同》不应解除;某公司被吊销营业执照可由其法定代表人继续履行原合同;即使解除合同，某居委会也应将某公司在租赁物上的添置财产(四层楼房一座、电梯一套)折价550万元赔偿给某公司;《续租合同》约定的违约金过高，应予减少;不应将他人列为第三人参与诉讼。对某居委会增加的诉讼请求，认为自诉讼开始，涉案租金及违约金就不应增加，此要求不应得到支持。

某投资中心诉称：1998年我方转租了某公司续租的东赵楼房后，按照合同的有关约定，在某居委会的地皮上并经其同意建起招待所，共投资3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委会与某公司给予我方新建楼房、配电设施补偿费621 015.90元;赔偿装饰、装修、水电暖及其他设施损失费889 693.63元;赔偿违约金500 000元。

曹某述称：我应该参加诉讼，我预交了2003年12月份的租金。

针对某公司的反诉，某居委会辩称：某公司在租赁的院子内建设四层楼房一座，无建设规划许可证，又无施工许可证，更无法取得房产证，是违章建筑，应自行拆除。某公司要求赔偿500万元无法律依据。某公司不能以《续租合同》取得电梯的处分权。按照后来双方签订的《还租金协议》，某公司投入的固定资产视为自动放弃。应驳回某公司的反诉请求。

针对某投资中心的诉讼请求，某居委会认为与其无任何合同关系，其损失应向某公司追偿;某投资中心增建楼房无任何审批手续,属违章建筑，无证据证实经某居委会同意，故应驳回其诉讼请求。

针对某投资中心的诉讼请求，某公司认为某居委会与某公司之间的合同约定某公司有转租权，由于某居委会坚持解除合同才影响到某投资中心的利益;某投资中心的楼房建在某居委会的地皮上，某居委会要解除合同，应全部接受这些资产，某投资中心的损失应由某居委会承担。

审判一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，且应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，某居委会与某公司签订的《续租合同》及某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同均为合法有效合同。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金，因此，某公司未及时交纳租金构成根本违约，且其营业执照已被吊销，双方再履行合同已不现实，现某居委会坚决要求解除与某公司签订的续租合同，予以支持;某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同应一并解除。某公司应将拖欠某居委会的租赁费足额缴纳，同时承担违约责任。某居委会起诉时违约金的计算是按《续租合同》的约定为249 600元并无不当，应予确认。合同解除后，承租人在租赁物上的添附物随租赁物移转，对某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产，某居委会应当进行适当补偿。对某投资中心的合理要求应予支持，因某公司与某投资中心签订的转租合同中未约定违约金，故可由某公司赔偿其一定的经济损失。尽管某居委会、某公司在《还租金协议》中约定“如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃”，因某公司缴纳第一个40万元时只延期一天且某公司投入的固定资产经评估数额巨大，按照此约定处理显失公平，故对该协议中关于某公司投入固定资产的处理约定不予认定。某居委会提供了有关部门出具的某公司及曹某、某投资中心增建的楼房是违章建筑的证明，该证据形式、内容存在瑕疵，且无违章建筑认定和处理决定，尚不足以证实某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产是拆除之列，某公司及曹某、某投资中心增建楼房投资之大，时间之长，且某居委会对某公司及曹某、某投资中心增建楼房等是应该明知的，故对某居委会以某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产是违章建筑应自行拆除的主张不予支持。但某公司及某投资中心增建楼房缺乏必要的审批手续，对其投资造成的损失应各自承担相应的责任，某居委会应按该固定资产的现有价值给予一定的经济补偿，某公司和曹某、某投资中心增建的固定资产(增建的楼房)的价值，应该以评估单位作出的鉴定报告的数字为准，即某公司的为4 151 740.00元，