项目运营风险评估

鸿森大厦1号楼商业裙楼承包期限及风险评估

一、经营权销售总额

6141.66×P（价格）

二、租金受益分析

1-3层做机电城，4-5层做酒店。

1-3层租金参照铭功路豫港大厦一层机电城，目前租金平均为150元/月/m2。我方需要经过前期的市场培育，前2年一层租金预计在100元/月/m2，4-5层租金参照3层和周边酒店租金。

◆ 1-5层租金基准设定

◆每年以10%递增，未来10年内平均租金和租金总受益计算如下

三、每年返还投资户总额

每年返租额为6141.66×P×18%

目前银行利率五年整存整取为3.6%，根据现在国内通货膨胀的走势，未来几年内利率不高于4%。由于返租时间较长，我们以4%为恒定利率计算。为了让投资客户动心，我们以2倍的银行利率给投资户回报，即8%年利率，10年总受益为80%，加上返还本金，年返租率18%。

为了减轻前期压力，前五年每年返还10%，并且在第五年返还50%本金，6-10年每年返还16%，共计180%。

四、每年给开发商支付的承包款

五、经营权出售价格测算（用p表示）

为了确保2千万资金能够迅速收拢，并且在第一年所得租金收入和支付开发商承包费用、投资户返租支出相持平。

计算公式如下：

第一年租金收入：442万

一年零存整取利息：6141.66×P×1.17%

第一年支付投资户返租费用：6141.66×P×10%

第一年支付开发商承包费用：150万

442+6141.66×P×1.17%≥6141.66×P×10%+150

P≤0.46万，即价格应低于4600元。

六、经营权出售价格4500元和5000元测算

4500元测算

经营权销售总额6141.66×4500=2760万

第一年租金收入：442万

第一年支付投资户返租费用：2760×10%=276万

第一年支付开发商承包费用：150万

442-276 -150=16万，即第一年依靠租金收入可支付开发商和投资户的费用。

经营权销售总额2760万，留存2000万做滚动，其余760万完全可以抵御第一年风险。但是需要考虑经营权销售率、商场租金受益以及返租的问题，比如销售率为80%，2760万×80%=2200万，留存2000万做滚动，还需返还投资户2200×10%=220万，流动资金缺乏。因此出售价格微量上浮至5000元，以增加流动资金。

5000元测算

经营权销售总额6141.66×5000=3070万

第一年租金收入：442万

第一年支付投资户返租费用：3070×10%=307万

第一年支付开发商承包费用：150万

442-307 -150=—16万，即收支基本平衡。

经营权销售总额3070万，留存2000万做滚动，剩余1070万流动资金完全可以抵御第一年经营风险。

按照80%销售率，3070×80%=2456万，留存2000万做滚动，还需返还投资户2456×10%=246万，剩余2456—2000—246=210万，完全可以抵御第一年公司运营风险。

因此经营权出售价格5000元比4500元合理。

七、经营权出售价格10000元测算

经营权销售总额6141.66×10000=6141.66万

第一年租金收入：442万

第一年支付投资户返租费用：6141.66×10%=614万

第一年支付开发商承包费用：150万

442-614 -150=—320万，即第一年租金收入减去支付开发商和投资户的费用后，需要补贴320万。

经营权销售总额6161万，留存2000万做滚动，其余4161万完全可以抵御第一年风险，但闲用资金过多。

八、经营权售价5000元/平方和10000元/平方风险比较

公司运作此项目的目的是尽快回收2000万资金，并在一定时期内保证此2000万的完整和安全。因此在出售价格时要考虑收拢速度和后期保障。

销售速度：5000元/平方比10000元/平方从情感上来说价位低，更容易接受。

客户心理：本项目作为新商场，需要前期两三年的时间进行市场培育，这些都是常识。5000元/平方比10000元/平方相比，客户从心理上感觉，出售5000元/平方米是开发商为了降低市场风险的目的，等到商场培育成熟后自己经营（否则为什么不卖产权呢）。而10000元/平方就有些圈钱的意味了。

另外从销售价格上，销售价格28000元/平米，产权四十年。把产权划分为四个阶段，每10年为一个阶段出售的话即为28000÷4=7000元元/平方。出售10年产权每平方7000元和出售10年经营权每平方10000元相比，显然10000元有些贵。从常识角度来讲，10年经营权价格应该低于10年产权价格7000元。（虽然不可能出现出售10年产权，但从心理反应上会有此感受，比如小产权房就比产权房价格低）

因此经营权出售价格5000元比10000元合理。

九、经营权时间10年、8年和5年的比较

◆ 10年时间针对投资户来说周期有些长。从产品投资性质来说，本产品是稳定、保守的投资形式，回报率固定有限，加上投资门槛低，因此决定了大部分投资客投资心态为短期存钱行为（常识角度）。

◆从销售说辞上来考虑，时间的减少，将更有利于阐述前期开发商为了培育市场和降低自营风险的目的，毕竟培育一个市场不需要10年的时间。

◆从开发商每年承包费用来讲，承包的时间越长，租金心里价位越高，时间越短，租金心里价位越低，毕竟时间短的话我们是在培育市场，租金当然要低。

◆从我方来说，我方目的是尽快收拢2000万，在利用之后尽快抽身较好，集中更多的精力进行利润更多的房地产开发领域。