CRRC-北京市房山区区域分析报告

CRRC:北京市房山区区域分析报告

来源：搜狐焦点网

2009年12月04日13:58 [我来说两句]

北京市房山区区域分析报告

研究单位：中国不动产研究中心

研究员：王姗黄蕾

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结论：

2009年9月，中粮万科分别以溢价率162.61%和112.79%摘得了房山区两块住宅项目土地，一时间，房山区备受市场各方的关注，即将交易的房山区长阳镇起步区4号地块也成为热点地块受到开发商的追捧。通过对房山区区域背景、市场现状和消费者调查，我们的结论如下：

1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，房山区地价房价仍有进一步上升的空间。随着轻轨S5线即将开建，交通因素已难以成为阻碍消费者选择房山区置业的障碍。目前，房山区总体地价和房价均处于较低的水平，没有大量投资者入场的迹象。

随着区域今后综合经济实力的发展，房山区将成为市场关注的新热点，房价地价上涨在所难免。

2. 通过调查我们发现，消费者对近郊置业有一定的认知度和认同感，一小时生活圈也为消费者在置业区域的选择上提供了更多的选择。作为拥有丰富旅游资源的房山区，应大力发展区域优势，以吸引不同需求层次的消费者。

3. 在区域方面，由于房山区正处于经济增长的关键时期，恰逢房山线开工建设，为区域发展提供了更多的支持和动力。我们认为，房山区在下一阶段将成为房地产市场的热点区域，企业在拿地时，应根据自身财务状况和区域长期发展，进行合理的评估和考量。

前言

房山区位于北京市区西南方向，距市中心20公里。长期以来，房山区以其旅游资源和自然资源丰富而闻名，但在房地产市场上处于不温不火的状态，与通州区、顺义区等其他热点近郊区域相比，受关注度较小。

然而，随着北京市《北京市轨道交通房山线工程规划方案》的确定，轻轨房山线的建设让市场看到了房山区的区域价值和区域优势。09年9月7日，北京中粮万科假日 (论坛新闻)风景房地产开发有限公司经过164轮的激烈竞价后，以22亿竞得房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)，该地块起始价为8.38亿元，溢价率高达162.61%。同月28日，中粮万科再次经过55轮现场竞价，以29.3亿元拿下房山区长阳镇起步区5号地，溢价率为112.79%，折合楼面地价约为5800元/平方米。

作为地产界知名的开发公司，中粮万科在一个月内于房山区连拿两块地，反应了其对房山区域发展的良好预期，而中粮万科拿地的举动也引起了市场对房山区的关注和追捧。

为此，中国不动产研究中心发布北京市房山区区域分析报告，希望从房山区区域背景、房地产市场表现等多方面对房山区的区域价值进行深入剖析。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。同时，为了增强本报告的权威性和科学性，我们联合搜狐焦点网开展了大型了网络调查，网络调查参与的人数达到了2431人。由于样本量较大，因此，较能代表市场上消费者的实际情况，所收集到的数据较具有参考价值。

一、区域背景

房山区位于北京市区西南方向，总面积为2019平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会， 462个村委会，2008年末常住总人口90.5万。区府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，区位优势较为明

显。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊有名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。

1. 交通情况

房山区距离北京市中心距离为20公里，区域内公交车仅有917、922、616、971、321等直达市中心，交通较为不便。根据《北京市轨道交通房山线工程规划方案》，轨道交通房山线将于2009年年内开工，东起北京南站，经丰台、长辛店、良乡，西到房山区周口店，线路全长约24.7公里。设有苏庄大街站、南关站、东羊庄站、大学城站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站、世界公园、郭公庄站等共11站，与地铁九号线起点站衔接，预计将于2010年底将通车运行。

作为一条城市西南方向的轨道交通线路，房山线直接服务于房山新城，可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时，轻轨房山线的运行，可以不仅极大地缩短房山与主城区的距离，还能带动整个房山区域的经济水平有所提升和发展。

在公路交通方面，原计划2011年开工的京石第二高速提前至09年下半年开工。京石第二高速是从张（张家口）石（石家庄）高速公路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速公路从涞水通往北京市的房山区。京石第二高速预计为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道附近，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向涞水县，然后并入张石高速。道路工程将按照高速公路标准设计，道路控制红线宽80米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度120公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通车后，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。

2. 教育情况

房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。

3. 医疗情况

在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生服务的需求。

二、市场表现

在本部分，我们将重点分析房山区09年的市场表现，主要从土地市场和二级市场两方面入手，对房山区09年市场情况进行盘点和梳理，以期对区域后市进行展望和预测。

1. 土地市场表现