高容积率低密别墅解决方案
高容积率下的低密产品
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征I】围合式下沉公共庭院
例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）
• 12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。
• 以上海郦城为例
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感 受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡
• 在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院
高容积率
下的
低密产品
知识管理部〃2012.07
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
量25.3%，用地面积占总量70%；
33层高层住宅容积率约10.0，建筑 密度30%，建筑面积占总量74.7%，
用地面积占项目总量30%；
用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项 目整体容积率，避免容积率的浪费； 中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；
1、合院
2、近独栋
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性——以七合院为例
• 由7个类独立的
Townhouse围合连接而成。
• 一个单元包括：7户（建
筑面积约2780m2）。
地下层平面
一层平面
二层平面
以七合院为例
三层平面
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性（I）——风格可变
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案背景随着城市化进程的不断推进，越来越多的人选择离城市远一些的地方居住，而农村别墅成为了一个不错的选择。
近年来，农村住宅建设逐渐向高质量、高起点、高品位发展，农村别墅成为了广大乡村居民追求高品质住房的首选。
不过，在农村别墅的建设和改善过程中还存在一些问题，例如建筑质量不高、设计不合理等。
因此，本文将探讨一些农村别墅改善方案，希望能够帮助一些农村居民提高住房品质。
方案1. 建筑设计在农村别墅的改善过程中，建筑设计是非常重要的一环。
如果设计不合理，可能会导致很多后期的问题。
因此，在设计阶段，应该注重以下几点：•功能合理：根据家庭的具体需求，合理规划房间的大小和数量。
例如，如果家庭有孩子，要预留出孩子的活动空间。
•建筑质量：尽量选用高质量的建筑材料，确保房屋的抗震和防火能力，并增加房屋的使用的寿命。
•环保节能：在设计过程中，应该注重节能和环保。
例如，在选用材料时，可以选择一些绿色环保的材料；在设计采光方案时，要尽量利用自然光线，减少人工照明负担。
2. 功能布局在农村别墅的改善过程中，功能布局也是非常重要的一环。
合理的功能布局可以提高居住的舒适度，也可以提高居住的安全性。
下面是一些具体的建议：•厨房和客厅分离：在设计过程中，应该将厨房和客厅分离开来，以避免油烟和噪音对客厅的影响。
•卧室宜朝南：在卧室的选择和布局上，应该优先选择朝南的房间，这样可以享受到更好的阳光和视野。
•设计储物空间：在设计储物空间时，要合理规划空间，以满足家庭成员的储物需求。
3. 室内装修室内装修是农村别墅改善的重要环节之一。
装修的风格和品质对居住的舒适度和体验有很大的影响。
在室内装修时，应该注重以下几点：•色彩搭配：在色彩搭配方面，应该注重和谐和统一，避免出现过多花哨的色彩。
•地面材质：地面材质应该选择耐磨和易打理的，例如瓷砖、复合地板等。
•家具布局：在家具的选择和布局上，应该优先考虑实用性和舒适度，避免过多装饰和摆设。
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案背景随着城市化进程的加速和人们生活质量的不断提高，越来越多的人开始注重生活环境的质量和舒适度。
虽然城市中的豪宅和豪车仍然是彰显身份和地位的重要象征，但是越来越多的人开始将目光转向了农村别墅，这种既可以享受自然风景，又可以感受舒适生活的住宅形式。
然而，我们也不得不承认，当前农村别墅仍然存在着一些问题，例如建筑质量不高、生活设施不便等。
因此，我们需要寻找一些创新的改善方案来提高农村别墅的品质，满足人们对于生活环境的更高要求。
改善方案提高建筑质量农村别墅的建筑质量是影响其品质的关键因素之一。
要想提高建筑质量，我们可以采取以下方案：1.优化建筑设计：在别墅设计中要注重考虑人居环境，符合人体工程学的设计，充分发挥建筑的功能性和美学性。
2.严格执行质量标准：在施工过程中要严格遵守相关的建筑质量标准，加强质量监督和管理，确保建筑质量达到标准，实现建筑的安全和可靠。
3.采用高品质建材：在建筑材料的选择上要优先选择符合标准的环保和高品质的建材，避免使用劣质建材，减少安全隐患和环境污染。
改善生活设施农村别墅的生活设施是影响其居住品质的另一个关键因素。
要满足居住者的生活需求和提高居住的舒适度，我们可以采取以下方案：1.完善基础设施：将水、电、气、热等基础设施的覆盖率提高到100%以上，确保别墅内设施的供应稳定和可靠。
2.注重室内环境：别墅的室内环境直接影响居住者的生活品质，因此在室内装修上要注重环保和舒适度，采用无污染、自然环保的材料，布置符合人体舒适度的家具和软装。
3.提高居住便利度：提供更多的居住便利设施，例如洗衣机、烘干机、电视等高科技生活设施，以及花园、游泳池、烧烤区等娱乐设施，让居住者享受高品质的生活。
结论农村别墅改善方案需要从多个方面入手，既要注重建筑质量，又要改善生活设施，实现生活质量的全面提升。
只有这样，农村别墅才能成为理想的休闲度假之地，吸引更多人选择远离城市的嘈杂，享受美好生活。
住宅低密度豪宅工程施工方案
住宅低密度豪宅工程施工方案一、项目背景：低密度豪宅建筑是指在相对较大的用地面积上，建设高档的独立住宅。
低密度的设计理念可以为住户提供私密性和舒适性，同时也方便于建设豪宅周围的景观绿化和公共设施建设。
本施工方案旨在实现低密度豪宅工程的高质量、高效率以及尽可能减少对环境的污染和破坏。
二、工程建设目标：1.实现设计图纸的高度还原，确保建筑物的安全性和耐久性；2.提高施工效率，加快工期进度；3.降低施工过程中对环境的污染；4.保证工程施工质量。
三、施工方案：1.施工准备阶段：a.确定工程施工的整体时间计划和分期计划；b.采购和准备必要的施工设备和材料；c.安排施工队伍和监理人员，明确各自的职责和工作要求；d.按照设计图纸进行场地布局和测量，确保施工的准确性。
2.基础工程施工：a.按照设计图纸要求进行基础施工，确保地基的稳固和承重能力；b.采用高品质的建筑材料，如高强度混凝土、优质钢筋等；c.严格按照工程验收标准进行验收。
3.主体结构施工：a.根据设计图纸要求，施工主体结构，包括墙体、梁、柱等；b.采用先进的施工技术和设备，确保施工质量和安全；c.建造过程中进行中期验收，及时修复施工中出现的问题。
4.室内装修施工：a.根据设计图纸要求进行室内装修，包括地面、墙面、天花板、门窗、卫浴等；b.采用环保材料，减少室内装修过程中对环境的污染；c.施工过程中进行验收，以确保装修的质量。
5.环境绿化工程：a.在豪宅周围进行环境绿化，包括草坪、花园、假山等；b.保护成熟的植物，按照设计图纸要求进行植栽；c.注重景观效果和环境保护的平衡，避免过度开发和破坏自然生态。
6.确保施工质量和安全：a.强化工程质量管理，建立完善的质量控制制度；b.加强现场安全管理，确保工人的人身安全；c.定期进行工程验收，在施工过程中及时修复施工中的缺陷。
四、施工流程安排：1.施工准备阶段（2周）：a.论证工程建设方案；b.计划和分期施工。
2.基础工程施工（4周）：a.地基挖掘；b.钢筋基槽制作；c.混凝土浇筑。
高容积率下的低密度城市别墅——古北·御墅项目规划浅析
高容积率下的低密度城市别墅——古北御墅项目规划浅析
张黎黎
【期刊名称】《住宅科技》
【年(卷),期】2011(000)004
【摘要】自2003年国土资源部发布别墅用地禁批令以来,高容积率低密度城市别
墅已成为目前别墅市场主要产品.如何解决好城市别墅产品高客积率与低密度这对
矛盾,是目前开发商着力探究的课题.以古北·御墅项目为例,从物业形态选择、停车系统设计、外部环境运用到地下空间开发,结合地块实际,来说明地块规划设计是怎样
解决这对矛盾的.
【总页数】4页(P4-7)
【作者】张黎黎
【作者单位】同济大学建筑学
【正文语种】中文
【相关文献】
1.春风又"绿"江南岸——古北·御墅项目新能源技术利用的探讨 [J], 郑莉
2.低层居住区的模式、生活和建筑——以古北·御墅项目为例 [J], 胡宇之
3.公园·墅——论古北·御墅景观精品化趋势 [J], 潘晶
4.西方别墅中国化中式别墅现代化——御宫艺墅打造中国特色的现代别墅精品 [J],
5.西方别墅中国化中式别墅现代化——御宫艺墅打造中国特色的现代别墅精品 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
全国房地产高密度别墅化解与剖析
【最新资料,Word版，可自由编辑！】规划体系——车行系统全地下布置i.本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。
降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。
ii.推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。
优点：1、增加绿化面积，增大花园面积2、减少路网，提高容积率◆缺点：管线建设复杂，成本也较高❖借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山项目总平面图●项目基本数据：双拼、叠加、联排别墅、花园洋房14.4496公顷1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）50%毛坯约10700元/㎡项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。
案例逻辑阐述：Q[问题]：70/90政策、高价拿地A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化S[解决方法]：人车分流●沙盘解读：✓典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准✓行列式排布，布局紧凑✓宅间绿化分散布置为主，集中绿化项目沙盘示意图虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。
●详细规划解析：滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。
项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。
并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。
减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。
案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅●景观与道路示意图：● 人行道路示意图：● 人车分流对应地下车库示意图社区内部实景图社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。
高容积率——破解方法课件
在某城市中心区，由于地价高昂和空间限制，高容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带来的问题 ，可以采用优化建筑设计的方法，如增加建筑物的绿化屋顶、空中花园等，提高建筑物的绿化覆盖率。同时，可 以在建筑内部增加公共空间，如共享会议室、图书馆等，提高建筑物的公共设施水平。
案例二：某郊区住宅小区的高容积率破解
04
结论与展望
高容积率破解方法的总结
第一季度
第二季度
第三城市规划， 可以有效地降低高容积 率带来的负面影响。例 如，优化城市空间布局 ，合理配置公共设施， 提高城市绿化水平等。
建筑设计
建筑设计是破解高容积 率的关键。通过采用新 型建筑材料、优化建筑 结构、提高建筑节能性 能等手段，可以降低建 筑密度，提高建筑品质
案例三：某工业园区的高容积率破解
总结词
通过合理布局生产线、采用先进的生产工艺和管理模 式，实现高容积率的破解。
详细描述
在某工业园区，由于土地资源有限和产业集聚效应，高 容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带 来的问题，可以采用合理布局生产线的方法，如将生产 线按照工艺流程进行合理布局，提高生产效率。同时， 可以采用先进的生产工艺和管理模式，如采用自动化生 产线、精益生产等模式，提高生产效率和产品质量。此 外，可以加强园区内的环保设施建设，降低工业废弃物 的排放量，保护环境。
利益。
政府应鼓励采用绿色建筑和可持 续发展的建筑理念和技术，通过 政策扶持和奖励机制，促进绿色
建筑的发展。
政府应加强监管力度，对违反容 积率规定和建筑规范的行为进行 严厉打击，维护公共利益和城市
规划的严肃性。
03
案例分析
案例一：某城市中心区的高容积率破解
高容积率——破解方法
由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现； 直接导致的影响是设 计和建设的难度大幅度 增加； 结果是建设周期的拉 长。
超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级 的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期 增大
结构形式
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
户型立面
水电指标
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置
配电:对配电要求比较高，多路配电
电梯设置 避难层
每隔15——18层之间要分层设计高速电梯 每隔15——18层之间需要设计一层避难层
为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项 目大量出现的产品形态； 当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量 放在第二选择。
►
S比<2 通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾 一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾 1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
南京金域 蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住 宅
超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制 在<150米，低于47层（要么100米要么超高150米）
超高层建筑有抗风要求， 项目在29层以上开始设 臵抗风玻璃幕墙，控制 成本
避难层设臵： 17层，33层为避难层 （设计要求每16层有避 难层），做到47层（顶 层为复式），用足设计， 控制成本
现有规划中中间5栋超 高高度分别为118、 124、130、136、149 米，建议减少部分楼 宇高度至100米，拔高 部分超高高度
突破！！容积率3.1的限制下，照样做“合院式别墅”，看看保利的规划布局！！
▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。
▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。
注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。
▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。
注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。
产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。
通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。
△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案近些年来，随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始在农村地区购买别墅作为放松休闲的场所。
然而，由于农村地区基础设施相较于城市还有待改善，许多农村别墅与现代化的生活依旧存在一定的脱节。
为此，我们提供以下几种农村别墅改善方案，以便业主能够更好地享受休闲时光。
一、改善电力设施许多农村地区的电力设施老旧，导致经常停电，给农村别墅的居住带来不便。
为了解决这个问题，建议业主可以选择安装太阳能发电系统，这样不仅可以避免停电，还可以达到节能环保的效果。
另外，业主也可以建议当地政府加大对电网设施升级的力度，这样也显著优化了农村电网设施水平，提高了电力供应的质量和稳定性。
二、改造室内卫生间许多农村别墅的室内卫生间设施比较陈旧，不符合居住的要求和卫生标准。
建议业主对室内卫生间进行改造，可以更换马桶、淋浴等设备，从而让居住环境更加便利和卫生。
此外，如果条件允许的话，业主还可以在卫生间内安装加湿器、抽湿机等设备，以保证室内空气湿度的舒适。
三、加强安保措施许多农村别墅相对较为偏远，安全性不能得到保障，存在一定风险。
为了解决这个问题，建议业主安装门禁系统、安全监控摄像头等设备，以增强安全管理和防范能力。
此外，业主可以与周边邻居加强联络，形成关注邻里安全的小团体，也可以提前预防家庭安全隐患。
四、改善室内温度调节农村别墅相较于城市别墅环境更为开阔，日间气温骤变的现象比较常见。
这种气候现象是比较难以避免的，建议业主在室内增加空调、电暖器等设备，方便在不利天气情况下进行室内温度调节。
另外，也可以在室内利用保温材料、窗布、橱柜等家居用品，以保证温度的稳定性。
五、改善卫生环境农村别墅环境相较于城市别墅更为受污染，对卫生环境的要求更高。
建议业主加强别墅的日常卫生清洁，多使用和亲环保的清洁用具和清洁剂。
同时，也要加强别墅周边环境的保洁，如对河流、田地等进行清理和治理。
六、改善水利设施农村别墅基础设施较为薄弱，水利设施等也需要加强改善。
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案背景介绍随着中国城市化进程的加速，城市人口的增加，越来越多的人开始关注乡村旅游和休闲度假，在农村地区购买别墅、庄园成为一种新趋势。
虽然农村别墅的发展潜力很大，但是由于一些原因，其规划设计、建设和精细化管理方面还存在许多问题。
本文将探讨一些农村别墅改善方案，以提升农村别墅的品质和吸引力。
改善方案1. 信息交流平台建设针对农村别墅主的需求，可以建立信息交流平台，集中展示别墅出租、销售、管理等最新信息，在推广农村别墅的同时，也有助于解决一些管理上的问题。
2. 服务设施完善农村别墅的生活服务和设施完善程度是吸引游客的重要因素之一。
为了提升农村别墅的品质和竞争力，可以从以下方面入手：•增加别墅内家具及家电的数量和品质，强化其家庭度假属性；•建设多样性的休闲娱乐场所，如烧烤区、健身区、游泳池、卡拉OK区等，提供更多选择和体验；•打造颜值与功能并重的休闲公共空间，比如露天太阳伞、室内客厅、阅读角、休息区等，可以满足别墅内不同人群对于生活和娱乐的需求。
3. 环境美化和生态维护农村别墅和度假区所处的自然环境和自然资源，是吸引游客的必要条件之一，而景观治理、旅游垃圾管理、自然保护的缺失，会严重影响农村别墅的形象和吸引力。
因此，需要采取以下行动：•对于农村别墅周围的环境进行整治，并设立旅游垃圾收集箱，加强环境美化和卫生管理；•严格控制景区开发，保护自然景观和生态环境，以吸引更多的游客。
4. 安全保障和品质升级安全保障和品质升级是农村别墅管理的核心。
为了确保客户的安全和提升别墅的品质，农村别墅方面可以从以下几个方面入手：•建立完善的安全防护体系，如门禁系统，监控设备，应急保障措施等；•增强客户服务意识和职业素养，提升服务的品质和专业度；•加强房屋检修和维护工作，确保别墅配套设施和基础设施完好；•提供多样化的餐饮服务，加强食品卫生和品质控制。
总结本文结合当前农村别墅面临的一些问题，提出了一些农村别墅改善方案。
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案随着城市化进程的加快，越来越多的城市居民开始扎根于城市中，但是仍有部分人选择在农村居住。
尤其是一些退休或者寻求安静环境的人，更倾向于农村的生活。
农村区别于城市，在建筑方面的发展还处于初级阶段，许多农村别墅质量低劣，不太符合当代生活的需要。
为了改善这种现状，本文将介绍几个提升农村别墅品质的方案。
1. 增加自然光线随着现代城市生活的节奏加快，越来越多的人开始注重如何创造舒适的生活空间。
家是我们最舒适的生活场所之一，而自然光线是创造舒适家居的重要因素之一。
为了增加室内自然光，我们需要将别墅中的窗户打大。
如果这个别墅已经建造完毕，窗户大小无法改变，那么在选择装修材料时，需要注重使用高反射率白色墙面涂料，增加室内光线。
此外，还可以选择易于反射和吸收光线的家具。
2. 强化采光效果不同于城市人的出行方式，农村居民能够享受到更多的新鲜空气和自然美景。
当夜幕来临时，他们希望家里也能够保持足够的自然光线。
为了实现这一目标，我们可以选择安装光管或天窗等产品，将光线引入室内。
3. 变化空间结构创造舒适的生活空间，最好的方法之一是对空间结构进行调整。
在农村别墅改善中，可以通过拆除隔断或者增加墙壁等方式来改变空间结构，在保证舒适性的同时，达到更好的空间流通效果。
4. 提升家具品质家具是农村别墅的重要元素之一，其中家居风格和家具品质是设计师们注重的焦点。
尽可能多地选择基于舒适度和实用性的家具，来充分利用空间性质。
5. 加强居住安全在这个数字时代，人们更加注重安全。
安全问题在农村别墅的改善过程中更是无法忽略。
在保证家庭空间的舒适和美观，同时也需要引起居住者对安全问题的关注，例如主要入口需要使用高门槛、门锁、地砖等环境翻新与防水基建的加强。
结论以上是农村别墅改善的几个方案，它们都可以提高农村居民的生活品质和幸福感。
在设计阶段，我们应该将室内自然光线、采光效果、空间结构以及家具品质等因素考虑在内，从而实现最完美的改善效果。
高容积率下的低密度城市别墅——古北·御墅项目规划浅析
【关 键 词 】高 容 积 率 ；低 密 度 ；城 市 别 墅
【 ｂ ｔ ｃ 】 ｉｃ ｎｓ ￣ ｆ ａｄａ ｄ ｅｏ ｒｅ ｔｈ ｅｐｅＳ ｐ ｂｉ ｏ ｈｎ Ａ ｓｒ ｔ Ｓｎ ｅ ａ Ｍｉｉ ｒ ｏ ｎ ｎ ｓｕｃｓ ｅＰ ｏ ｌ’Ｒｅｕ ｌ ｆ ｉ ｔ Ｌ Ｒ ｏｔ ｃ Ｃ ａ
划道 路 以西 为 Ｂ 地块 ， 地面 积 约 为８９ ７ 基 ３ 万 ｍ ：规 划 道 路 以东 为 Ｂ ８地 块 ，基 地 面 积 约 为 ４２ ７万 ｍ 项 目地 理 景 观 优势 。 明显 ： 重水 系环绕 ， 侧 紧邻 黄金 水 道一 多 南
一
淀 浦 河 ： 侧 临 近 景观 大道— — 珠溪 路 ， 东
Ｉ
宜居 住 宅
低密度城市别墅
古 北 ・ 墅项 目 御 规 划浅析
一 一
Ｌ ｗ ｎ ｉ ｂ ｎＶｉ ｓ ｕ ｄ ｒ ｑｈＰｌｔ ｔ ｏ Ｄｅ ｓｔ Ｕｒ ａ ｌ ｎ ｅ ｙ ｌ ａ Ｈｉ ｉ Ｙ ｓ ｕＰ ｏｅ ｔ ｌｎ ｉｑ ａｙ ｉ ｎＧｕ ｅ ・ ｕ ｈ ｒ ｉｃ ａ ｎｎ Ｐ
ｏ ｈ ｆｔ ｅｐｌｔ ｏ．
角新 市镇 中部偏 西，地块 东至 沙淀东路 ，
南至 沙 淀南 路 ，西至 浦 泰 路 ，北 至 沙淀 中
路 ， 总用 地面 积 约 为 １ ３２万 ｍ 。其 中规
【 ｅ ｗｏｄ ｈｇ ｌｔ ａｉ，ｏ ｅ ｓｙ ｕｂ ｎｖｌ Ｋ ｖ ｒｓ】 ｉｈｐｏ ｔ ｌｗ ｄ ｎｉ ， ｒａ ｉａ ｒ ｏ ｔ ｌ
ｐ ｂ ｉｈ ｄ ｔ ｅｂ ｎ ｏ ｐ ｒ ｖ ｎ ｎ ｏ ｉ ａ ０ ３ ｈ ｇ ｌｔ ａ ｉ ｎ ｗ ｅ ｓ ｙ ｕ ｌ ｅ ａ ｎ ａ ｐ ｏ ｉｇ ｌ ｄ ｆ ｒ ｌ ｓｉ ２ ０ ， ｉ ｈ ｐ ｏ ｔ ａ ｄ ｌ ｄ ｎ ｉ ｓ ｈ ａ ｖ ｌ ｎ ｒ ｏ ｏ ｔ
(整理)低密度高档别墅住宅小区技术管理总结.
低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。
南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。
下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。
一、现场技术管理(一)关于项目部技术岗位职责范围方面按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：1、项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；2、设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。
鉴于上述问题，建议：1、公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；2、在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。
(二)关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：1.每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；2.我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底；3.容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
论高容积率低层住宅设计思路
论高容积率低层住宅设计思路论高容积率低层住宅设计思路产品的高容积率可以实现开发商的价值，而高品质则体现客户的价值，因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。
下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨，以抛砖引玉，引发讨论和思考。
一、低层住宅开发强度分析住宅土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以获取高收益。
如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。
首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。
假设1：用地100*100米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制。
规划6栋6联排，计算强排容积率为1.0，建筑密度达到40%。
一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。
假设2：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。
大地块容量高于小地块，建筑密度也可以做到更高。
下表对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。
从以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小，地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数，面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。
在建筑密度无法突破的情况下，能采取的设计手法主要有：1. 增加建筑层数，以提高面积基底系数；2. 尽量增加地下室、阁楼等丌计容面积，使得实际容量提高。
某地产低层高密度豪宅开发实践
某地产低层高密度豪宅开发实践引言低层高密度豪宅是指在一个较小的区域内，设计开发出密集的低层住宅，结合豪华的装修和配套设施，打造高品质的居住环境。
本文将介绍某地产公司在低层高密度豪宅开发方面的实践经验和创新策略。
定位策略经过市场调研和分析，某地产公司确定低层高密度豪宅作为其核心产品线。
公司的定位策略包括以下几个方面：1. 区位选择选择优越的区位是开发低层高密度豪宅的关键。
公司优先选择繁华地段，临近商业中心、交通枢纽等核心区域。
同时，考虑到居住环境的安静和美好，公司也会选择一些相对安静的小区域进行开发。
2. 规划设计在规划设计方面，公司注重低层高密度豪宅的空间布局和户型设计。
通常采用大面积通透的设计，使得每个居室都能享受到充足的自然光线和通风。
同时，公司也会考虑到居住者的需求，提供多样化的户型选择，以满足不同人群的需求。
3. 装修与配套设施低层高密度豪宅的装修和配套设施是吸引购房者的关键因素之一。
公司注重豪华的装修风格和高品质的配套设施。
无论是室内装修还是小区内的公共设施，都力求做到精致、高端。
比如，公司常常在小区内建设健身房、游泳池、花园等公共设施，提供更好的居住体验。
实践经验某地产公司在开发低层高密度豪宅的过程中，积累了丰富的实践经验。
以下将介绍几个主要的实践经验：1. 精细管理低层高密度豪宅的开发需要更加细致入微的管理，以确保整个项目的质量和进度。
公司注重人员的培训，确保每个项目组都具备专业的知识和技能。
同时，公司还建立了严格的质量控制体系和项目管理流程，保证项目按时交付，并且质量达到标准。
2. 客户关系管理低层高密度豪宅的购房者通常具有较高的消费能力和较高的要求。
因此，公司注重与购房者的沟通和交流，建立良好的客户关系。
公司设立专门的客户服务部门，负责解答购房者的疑问，处理投诉，并积极收集购房者的意见和建议，不断改进产品和服务。
3. 绿色环保低层高密度豪宅开发过程中，某地产公司重视绿色环保的概念。
别墅整治方案
别墅整治方案一、规划设计1.重新规划设计别墅区，确保符合城市规划要求，与周边环境相协调。
2.对不符合规划要求的别墅进行整改，使其符合规定。
3.对别墅区进行合理的功能分区，确保公共空间和私人空间的合理分布。
二、建筑修复1.对破损的建筑进行修复，包括墙体、屋顶、门窗等部分的维修。
2.对建筑外观进行清洗和粉刷，提高整体美观度。
3.对建筑内部的设施进行维护和更新，确保符合安全和卫生标准。
三、环境整治1.加强绿化和美化，提高别墅区的环境品质。
2.对环境卫生进行定期清理，保持整洁有序。
3.规范垃圾分类和收集，减少对环境的影响。
四、安全防范1.加强别墅区的安全防范措施，提高保安巡逻频次。
2.安装监控设备，对重点区域进行实时监控。
3.定期检查消防设施和安全设备，确保其有效性。
五、设施完善1.完善别墅区的配套设施，包括公共娱乐设施、公共绿地、停车场等。
2.对供水、供电、供气等基础设施进行维护和更新，确保其正常运行。
3.增加智能化设施，提高居民的生活便利性和安全性。
六、产权管理1.对别墅区的产权进行梳理和管理，确保产权明晰。
2.对产权纠纷进行调解和处理，保障居民的合法权益。
3.加强对产权交易的监管，防止非法交易和违规操作。
七、维护保养1.建立完善的维护保养制度，对别墅区各项设施进行定期检查和维护。
2.对公共设施和共用部位进行定期保养，确保其正常运行和使用寿命。
3.加强对居民的宣传教育，提高居民的自我维护意识。
八、法律法规遵守1.遵守国家和地方的相关法律法规，依法整治别墅区。
2.对违反法律法规的行为进行查处和纠正，维护社区秩序。
3.加强法律法规宣传教育，提高居民的法律意识和素养。
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四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
本报告是严格保密的。
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
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营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5在特定地块条件限制下， 0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
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山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
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•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
南
成“内”“外”、沟通
案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
合院
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保
重庆.龙湖悠山郡 证每户都有南向庭院
项目介绍
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方米
• 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受
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人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
联院
领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
北京.领秀新硅谷
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
• 北京.香江别墅 （r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
创新联排 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率 深圳.城市山谷 达到了1.1
1
高容积率别墅解决方案
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根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容 积率的低密度产品
解决方向
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
创新——打造高容 积率的低密度产品
项目介绍 地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁 占地面积：66万平方米 建筑面积：41万平方米 总体容积率：0.62 总户数：约124户 产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅 一期项目概况 规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
三联排别墅
相连三联排之间的处理
棠樾.悦水庄
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
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创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 深圳.万科棠樾 物密”的效果
•高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
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找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
合院 上海.万科深蓝
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同
时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
联院组团
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L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向