房地产项目全周期开发节点、工作任务及成果明细
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发是一个复杂且漫长的过程，通常涉及市场调研、土地选址、规划设计、施工建设、销售推广等多个环节。
为了有效管理和控制项目的全周期开发过程，制定全周期计划是非常重要的。
下面是一个房地产项目开发全周期计划的简要示例，供参考：一、前期准备阶段1.市场调研：对市场需求进行调研和分析，确定项目类型和规模。
2.资金筹集：确定项目资金需求，开展融资活动，筹集项目开发所需的资金。
3.土地选址：寻找合适的土地，并与相关方进行洽谈和协商，达成土地购买或租赁协议。
二、规划设计阶段1.招标与设计：制定招标规则，发布项目设计招标书，选择合适的设计机构进行项目规划和建筑设计。
2.环评与审批：根据规划设计，进行环境影响评价和相关审批手续的办理。
3.许可与准备：获得规划许可证和相关行政许可证，为项目的进一步开发做好准备。
三、施工建设阶段1.施工组织：制定施工方案和施工组织设计，确定施工队伍和设备，并实施现场施工管理。
2.施工监督：对施工过程进行监督和控制，确保工程质量和进度符合规划要求。
3.质检与验收：组织项目的质量检测和验收，确保建设质量符合相关标准和要求。
四、销售推广阶段1.售楼部准备：建立售楼部并配备相关销售人员和设备，制定销售策略和推广计划。
2.宣传推广：开展各种宣传推广活动，包括广告、媒体渠道、线上线下推广等，吸引潜在购房者。
3.销售与交付：根据销售合同，与购房者进行合同签订和付款安排，最终完成房屋的销售和交付。
五、运营管理阶段1.物业管理：建立物业管理团队，负责小区日常管理和维护，提供优质的物业服务。
2.客户服务：建立健全的客户服务体系，解决购房者的问题和需求，提高客户满意度。
3.运营持续改进：定期评估和改进运营管理模式，提高项目的运营效率和经济效益。
六、项目退出阶段1.资金回收：根据项目退出计划，逐步回收项目的投资成本，并实现预定的收益目标。
2.资产处置：根据市场需求和项目状态，采取适当的资产处置方式，如转让、租赁等。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会研究及土地竞投阶段项目立项阶段项目全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业管理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发全周期计划主要工作内容：前期部：落实地块具体位置及周边情况，详细了解地块现状、地质条件、影响开发的因素，了解周边配套情况和未来发展规划，初判土地价值，获得土地。
市场深度调研：同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整，了解当地的建安成本、政府收费、市场状况、产品形式、开发周期的安排。
市场调查：进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研，提出策略性建议。
可行性研究报告：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选案设计和成本测算，共同制定开发节奏。
项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究，项目招商文本中盈利能力分析，明确合作伙伴、寻找合作方式。
项目招商报告（招商阶段）：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术。
项目引资（商业计划书）：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术，协助办理股权、增资合作公司成立及相关手续办理等相关财务问题。
合作实施（实施阶段）：确定合作方案和细节，交纳土地款、契税、交易费等。
签署战略合作协议，盖章并存档。
财务总监与合作伙伴确定了合作方式、投资财务回报方式，并草拟了合同。
完成时，主办部门、协办部门以及财务部和项目部都参与了制定项目财务数据的工作。
在获得土地之前，需要进行拍卖、摘牌、签订土地出让合同并确定用地图、桩点、坐标、用地条件和用地规划许可证等。
在此过程中，项目部、财务部和行政办都需要提供资金和准备相关材料。
委托设计详规，核定土地边界和缴纳土地费用也是前期部门需要完成的任务。
办理土地证和建设用地规划许可证需要提供土地权人证明材料、主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明、土地登记申请书、土地确权来源证明文件和地籍图等。
在申请人主体资格证明和法人代表证明方面，行政部需要提供企业相关证明资料。
此外，还需要进行房地产市场调查，包括区域市场调研、竞争性楼盘调查、商圈现状调研和公建部分业态种类确定等。
房地产项目各阶段工作节点操作时间及工作内容
海湾一号项目工作节点操作时间及工作内容一、市场定位阶段：本阶段预计工作时间为40-60天，应在2010年10月前结束1．项目定位工作执行计划1.1 成立项目定位工作小组1.1.1 由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组；1.1.2 项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
1.1.3 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
1.2 定位工作总体方向和思路1.2.1 定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
1.2.2 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路1.2.3 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点1.2.4 形成定位工作务虚会会议决议。
1.3 定位执行和审核计划1.3.1 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划1.3.2 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2．项目基础资料2.1 宗地区位与交通2.1.1 表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况2.1.2 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况2.2 宗地基本指标2.2.1 宗地规划设计要点。
包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
2.3 环境及地表现状2.3.1 宗地红线范围及四至环境。
包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。
2.3.2 宗地红线范围内地表现状。
包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。
2.4 生活配套与大市政配套2.4.1 宗地生活配套现状及未来规划情况。
包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。
2.4.2 宗地大市政配套现状及未来规划情况。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
最完整的房地产项目开发流程(包含各个节点)2024
产品策略销售部、企划:依据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议研发:依据产品推广排期,供应具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略销管:帮助现场依据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:供应成本测算,确定销售基本均价推广策略销售:参加项目推广策略的探讨,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:供应设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持招商策略:整合外部资源,依据项目销售需要,制定项目全程招商策略协作制定全程招商策略广告公司找寻及确定销售:参加探讨探讨广告公司的选择,参加沟通制作公司找寻及确定策略公司找寻及确定销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训媒介公司找寻及确定销售:依据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果活动公司找寻及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的协作协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容项目名称、组团名称项目核心推广理念确定SLOGON确定logo确定VI系统及延展方案确定研发:依据对产品的理解提出合理建议。
销售:依据对市场客户的理解提出合理建议。
项目核心识别系统确定销售:参加项目核心识别系统的探讨和确定备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定房地产后期策划工作汇总项目营销推广方案报告确定资源单位项目推广定位报告确定项目识别系统亮相前项目知识培训建筑学问,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。
销管:供应相关政策培训法务:供应相关政策培训及统一口径的法律审查研发:供应建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等工程:供应施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料政策、法律及项目价值点培训报告分卖场设立为实现项目宣扬的最大化,在合理地段设立商品房展示中心企划:供应外卖场设计、包装方案并帮助完成包装,卖场相关销售道具制作确定外展点现场房型手册(亮相版研发:供应各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架销售:提出装饰及指引系统的合理化建议工程:组织招标确定施工单位,帮助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工运营:核算售楼处装修成本,进行合同审批和付款工作财务:供应装修及包装所需资金支持样板间及样板环境指示说明系统销售:协商确定样板间建立的具体户型研发:供应样板间户型的具体房型图和尺寸工程:组织招标确定施工单位并施工,组织样板间施工和节点支持运营:样板间装修成本核算及合同审批工作财务:供应装修及包装所需资金支持沙盘(概念、户型单体模型(外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确研发:供应项目整体规划方案和单体户型图,支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘销售:与企划部协商,选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择入市前印刷品的设计、制作(概念楼书、房型图、DM单、宣扬海报等销售:各种印刷类销售道具制作的确定研发:项目研发设计方面资料的供应,如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等工程:供应工程进度及交工标准,施工材料、施工工艺等相关方面的资料法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核项目周边主要道路设置醒目指示系统(意向派筹卡及纪念礼品配备看房车及看房车的包装车管部:供应看房车及司机进行联动单位的培训和包装企划:供应重点联动单位的包装,相关销售道具的制作销售道具打算联动工作的打算项目亮相前准备售楼处内部包装及销售物料打算渠道:联动意向商家签约进驻意向书法务:合同的谈判以及审核商业招商项目形象表情、主题、创意表现确定项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目形象出街,媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心:通过媒体扩大宣扬信息亮相庆典活动及产品推介会的宣扬和支配研发:项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持销售:项目亮相各项工作的协作开展,电话接听解答,现场客户接待,活动的协同组织等房型、房号及面积比照表研发:供应房型本册、技术支持销管:供应房号及面积表销控运营:由运营确定考核均价;销售:和销售现场依据推盘节奏确定销控研发、工程:协作说明、解决客户提出的研发及工程问题客户积累意向卡销售,客户梳理,意向销限制定,客户关系维护销管:意向卡销售的组织工作外卖场:意向客户举荐,客户关系维护销售、工程、开发、运营:探讨并确定项目交工标准法务:法律风险提示。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一个复杂而庞大的项目，涉及到多个节点和流程。
本文将介绍房地产开发的完整节点流程，包括前期规划、土地购买、设计开发、销售与营销、施工建设以及交付与运营等阶段。
一、前期规划阶段在房地产开发项目开始之前，需要进行前期规划阶段的准备工作。
这包括市场调研、项目可行性分析、选址与用地分析、政策法规研究等。
这一阶段的目标是确定项目的基本方向与定位，为后续的土地购买和设计开发做好准备。
市场调研：通过对市场需求、人口流动、竞争对手的研究，确定项目的市场潜力与定位。
项目可行性分析：对项目的投资与收益进行评估，确定项目的可行性与风险。
选址与用地分析：根据市场调研结果，选择合适的地理位置并评估土地可行性。
政策法规研究：研究当地政策法规，了解相关规定与限制，确保项目符合法律要求。
二、土地购买阶段一旦前期规划确定，开发商需要寻找合适的土地进行开发。
这涉及到土地选购、土地价格谈判、土地合同签订等流程。
土地选购：根据前期规划确定的选址要求，寻找合适的土地。
土地价格谈判：与土地出让方协商土地价格，并进行谈判与磋商。
土地合同签订：协商一致后，签订土地购买合同，并办理相关手续。
三、设计开发阶段设计开发阶段是将土地规划和建筑设计转化为具体可行的施工方案。
这包括项目方案设计、建筑设计、设备选购等内容。
项目方案设计：根据土地特点和市场需求，制定详细的项目方案。
建筑设计：将项目方案转化为具体的建筑设计图纸，包括平面图、立面图、施工图等。
设备选购：根据设计需求，选购合适的设备与材料，与供应商签订合同。
四、销售与营销阶段销售与营销是房地产开发过程中至关重要的一环。
这包括项目推广、销售策略制定、售楼处建设等。
项目推广：通过广告、宣传、媒体等渠道，提高项目的知名度和认可度。
销售策略制定：根据市场需求和产品特点，制定合理的销售策略和定价策略。
售楼处建设：搭建售楼处，提供详细的信息和样板房，吸引潜在购房者。
五、施工建设阶段施工建设阶段是将设计方案转化为实际建筑物的过程。
房地产开发关键环节成果及标准一览表(按开发环节)
房地产开发关键环节成果及标准一览表
备注与说明：
1、此表为策划并说明房地产开发过程中涉及的关键成果文件及其标准，共计37项关键成果，后附各项成果标准（模板）供参考使用，在具体应用中各
业务部门仍有必要根据实际情况和需要进行“适用性”调整，而勿完全套用；
2、此表为流程策划的成果方案，关键成果将在流程文件中进行描述与说明，因此应当与流程管理手册、权责手册搭配使用，如有冲突，以定稿后的流程
管理手册描述为准。
3、需要注意的是：本表所策划的成果为一级阶段成果，并不意味着根据《项目开发运营计划》所示中的其他成果不重要、不关键。
仅仅是指，利用上述
37项关键成果，公司可以基本牢牢地利用结果导向的理念来控制、把握整个项目开发过程不致出现大的偏差和问题，这对公司项目运营从目标到结果的整个过程是有重要意义的。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一个复杂而庞大的项目，通常包括规划、设计、融资、建设、销售和交付等多个节点。
以下是一个完整的房地产开发各节点流程的详细介绍：1.市场调研和规划阶段：在这个阶段，开发商需要对目标市场进行调研，了解市场的需求和竞争情况。
然后，他们会根据调研结果规划项目的整体定位和发展方向。
2.土地获取阶段：开发商会通过购买或租赁方式获取土地。
在此阶段，他们需要与政府和地主进行谈判，并解决土地使用权的问题。
3.设计和工程准备阶段：在拥有土地后，开发商将聘请建筑师和工程师团队进行细化设计，包括建筑和基础设施设计。
同时，他们还需要进行环境评估和相关工程准备工作。
4.融资阶段：开发商通常需要大量的资金来支持项目的开发。
他们可以通过银行贷款、股权融资或招商引资等方式来融资。
5.建设阶段：一旦获得融资，开发商就可以开始项目的建设工作。
这包括施工、购买材料、安装设备和监督施工进展等。
6.营销和销售阶段：在项目建设期间或之后，开发商需要进行营销和销售工作，以吸引购房者。
他们可以通过广告、销售代理和展示中心等方式来推广项目。
7.交付阶段：当项目建设完成后，开发商需要将房地产单位交付给购房者。
在交付之前，他们需要进行质量检查，并确保房屋符合约定和法律要求。
8.售后服务阶段：开发商需要提供售后服务，包括解决购房者的问题和维修工作。
他们需要建立客户服务团队，并与购房者保持良好的关系。
这些是一个完整的房地产开发各节点流程的主要步骤。
然而，每个项目都可能有所不同，具体的操作也会根据不同的地区和市场需求而有所调整。
无论如何，房地产开发需要进行全面的规划、设计、融资、建设、销售和售后服务，以确保项目的成功和顺利完成。
房地产项目开发总结与成果分析报告实用
房地产项目开发总结与成果分析报告实用房地产项目开发总结与成果分析报告实用随着我国经济的不断发展，房地产业已成为国民经济中不可或缺的一部分。
房地产开发作为房地产行业的重要组成部分之一，对于各地方政府和地产企业来说至关重要。
在房地产开发过程中，不仅需要规划设计、勘察测量等技术方面的支撑，更需要全面、系统、科学的管理来保证项目开发的顺利实施和高效运作。
为此，本报告将结合我国房地产行业实际情况，对房地产项目开发的总结与成果分析进行研究。
一、房地产项目开发过程房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到许多职能部门和环节，其中包括规划设计、招商、物业管理等方面。
房地产项目开发的主要流程如下：1.项目立项房地产项目开发的第一步是项目立项。
项目立项包括市场分析、技术可行性研究、资金规划等内容。
项目立项的关键在于确定项目的市场需求和投资收益，确保项目的可行性。
2.项目规划项目规划是房地产项目开发的核心环节。
项目规划包括土地规划、建筑设计、基础设施规划等内容。
项目规划需要综合考虑多方面因素，包括土地用途、地形地貌、自然环境、市场需求等因素，以制定科学的规划。
3.项目审批项目审批是房地产项目开发的重要环节。
项目审批需要向相关政府部门提交项目规划方案，经过层层审批后才能获得项目开发许可证。
项目审批需要遵循国家和地方的规划法律法规，确保项目达到政府审批标准。
4.项目建设项目建设是房地产项目开发的实施阶段。
项目建设包括土地治理、基础设施建设、房屋建设等内容。
在项目建设过程中，需要对工期、质量、费用等要素进行全面、科学、系统地管理。
5.项目销售项目销售是房地产项目开发的最终目标。
项目销售需要针对不同的市场需求制定科学的销售计划、销售策略。
在项目销售过程中，需要充分运用市场营销、客户服务等手段，提高项目的知名度和美誉度。
二、房地产项目开发成果分析在房地产项目开发过程中，各个环节的管理都将影响到项目开发的成果。
对房地产项目的成果进行分析，既有利于总结经验，也为下一步开发工作提供了参考。
房地产项目全周期开发节点、工作任务及成果明细
《设计单位信息库》、设计 《甄选报告》PP稿、立 《立面专项设计工作指 单位相关设计资料、设计单 面设计单位甄选报批 引》 位主要设计师详情；经批示 件；《立面设计任务书 同意的立面设计单位甄选报 》；《立面设计合同 《立面设计合同》 》； 批件、合同报批件 屋顶构架设计确认、立面细部设计确 认（包括阳台、空调机位、栏杆等细 部设计）、大堂、架空层等主要入口 细部设计确认；结合主体对立面方案 进行评审； 阶段性设计成果图；主体施 工图；立面阶段性设计成果 图； 检查、评审会议记要； 《评审报告》或《评审 会议纪要》
方案设计甄选与招标
自主 招标
召开评标会，对概念设计单位提交的 概念成果进行评定，评标标准制订， 评分结果公布
1、总平面方 案设计评审 确认 10 2、户型设计 评 审 及 优 化； 3、建筑功能 设计评审及 优化 4、户型装修 布置设计评 审及优化 5、面积测绘 意见征询、 修改 6、国土、消 防、人防意 见征询
4
计划立项
计划立项批文
二
前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
策划部
配合部门：总办、设计管理部、发展 部 进度计划；资金安排与运用计划编 写；人员计划； 组织召开计划协调会，出会议纪要 公司年度经营计划、由各专 《公司年度经营计划 业工程师提供的设计周期、 《开发进度计划》初稿 》； 施工周期资料 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 《项目实施计划》修订 稿
2、 防报建（报市消防大队） 11 方案报建
3、 民防报建（报市民防办）
《用地规划许可证》原件（验后返 还）、复印件、红线图复印件、计划 立项批文复印件、填写《XX市民防地 下室报建登记表》（以上所有复印件 需加盖公司公章）
各政府机构相关报批规 《xx市人防地下室建设 定 意见征询单》
地产项目开发节点统计数据
地产项目开发节点统计数据
特别说明:开发流程中所有描述数据，均以30层商业住宅项目为例.
一、开发环节：
1。
开发周期：844天
2.从投资工作开始到预售节点：389天。
3.首次预售到清盘:455天。
4
数据来源:银行证券、中海地产内部资料二、回款环节:
住房贷款放款期限（从资料提供到银行放款）：
1.商业住房贷款:1.5月。
2.公积金贷款:1。
5-2个月（在银行有额度的情况下）。
评估7-10个工作日；初审、举证、
面签10—15个工作日（无需举证情况初审后5-7个工作日）；过户、复审、放款10—15个工作日;抵押登记3个工作日.
然而，由于公积金住房贷款量剧增，同时银行有月度限额，导致不同地区、不同银行之间差异及变动状况较大，同时放款时间也与开发商与商业银行关系好坏程度正相关。
3.组合贷款：与公积金贷款时间相当。
数据来源：互联网
三、财务评价（行业均值）：
数据来源:Wind资讯
四、附录
1.第2页起为地产开发项目完整时间节点（从拿地到交接入伙），需结合流程图使用。
2.房地产项目开发流程图。
附录：
数据来源：中海地产内部资料。
完整的房地产项目开发流程包含各个节点
完整的房地产项目开发流程包含各个节点房地产项目的开发是一个复杂而严谨的过程，涵盖了从规划、设计、融资到建设、销售等多个环节。
本文将全面介绍完整的房地产项目开发流程，并列举各个节点的主要步骤和注意事项。
一、前期准备在开始房地产项目开发前，需要进行详细的前期准备工作。
主要包括市场调研、项目可行性研究、土地选址和土地征收等环节。
1. 市场调研市场调研是项目开发的第一步，通过对当地房地产市场供需情况、竞争态势和消费者需求的了解，为后续决策提供依据。
2. 项目可行性研究项目可行性研究是评估项目的潜在风险和收益的重要环节。
包括对项目的经济、技术、法律、环保等方面的论证和分析。
3. 土地选址根据前期研究结果，确定适宜的土地选址，考虑地段、交通、配套设施等因素，并进行土地出让程序。
4. 土地征收进行与土地相关的手续，包括土地使用权申请、征收协议签订、资金支付等。
二、规划设计规划设计是房地产项目开发的关键环节，直接影响到项目的整体效果和市场竞争力。
包括项目规划、建筑设计和景观设计等。
1. 项目规划根据项目定位和市场需求，制定详细的项目规划方案，包括建筑面积、容积率、绿化率、功能布局等。
2. 建筑设计根据项目规划方案，进行具体的建筑设计工作，包括建筑风格、空间布局、结构设计等。
3. 景观设计考虑项目的景观环境和绿化要求，进行景观设计，提升项目的美观性和舒适性。
三、融资筹备房地产项目的开发需要大量的资金支持，因此融资筹备是不可或缺的环节。
主要包括融资计划编制、融资方式选择和融资协议签订等。
1. 融资计划编制根据项目的规模和资金需求，制定详细的融资计划，包括资金来源、融资比例、还款期限等。
2. 融资方式选择根据项目的特点和市场状况，选择适合的融资方式，包括银行贷款、债券发行、股权融资等。
3. 融资协议签订与融资方进行谈判，达成共识后签订融资协议，明确双方的权责和约定。
四、建设施工建设施工是将规划设计转化为实际建筑的过程，需要严格按照施工计划和质量标准进行监督和管理。
完整的房地产项目开发流程包含各个节点
完整的房地产项目开发流程包含各个节点房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到多个节点和环节。
从项目策划到项目竣工，每个节点都有特定的任务和阶段性目标。
本文将详细介绍完整的房地产项目开发流程，以帮助读者全面了解其中的各个节点。
一、项目前期准备阶段在项目前期准备阶段，主要包括市场调研、土地选址和可行性研究等工作。
市场调研是了解当地房地产市场需求和竞争情况的重要环节，需要搜集市场数据、研究市场趋势和需求变化。
土地选址是为项目寻找合适的土地，需要考虑地理位置、交通便利性、用地规划等因素。
可行性研究则是对土地开发潜力进行评估，包括项目可行性、市场预测、盈利估算等内容。
二、立项阶段在立项阶段，需要进行项目立项报告的编制，并提交给相关部门审批。
项目立项报告需要包括项目的基本情况、建设规模、投资估算和经济效益等内容。
项目立项报告的审批部门根据国家和地方的相关规定进行评审，并决定是否批准项目立项。
批准后，项目便进入下一阶段。
三、设计阶段设计阶段是项目的重要环节，包括项目总体规划设计、建筑设计、室内设计等。
项目总体规划设计需要综合考虑土地规划、建筑样式、景观布局等因素，形成整体规划方案。
建筑设计则是根据项目总体规划，对建筑物进行细化设计，包括功能布局、平面布置、立面设计等。
室内设计则是对建筑内部空间进行设计，包括装修风格、材料选择、设备配置等。
四、施工阶段施工阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程，包括土建施工和装修施工两个环节。
土建施工是对土地进行平整、基础建设和主体结构建设的工作，包括土地平整、地基处理、主体结构施工等。
装修施工则是对建筑内部进行装修和装饰的工作，包括墙面装修、地板铺设、家具摆放等。
五、销售阶段销售阶段是将项目推向市场，寻找购买者并签订合同的过程。
在销售阶段，需要进行市场营销活动，包括广告宣传、产品推介和销售策略等。
同时，需要与潜在购买者进行接触，提供项目信息、开展看房等工作。
一旦购买者表达购买意向，双方将签订购房合同。
房地产项目开发节点详规
房地产项目开发节点详规1. 引言本文档旨在对房地产项目开发过程中的节点进行详细规划和说明，以确保项目能够按计划高效进行。
2. 项目概述该房地产项目旨在开发一个住宅区，具体包括多栋住宅楼、公共设施和配套设施。
项目预计总计划周期为两年。
3. 开发节点规划3.1 前期准备在项目正式开始之前，必须进行充分的前期准备工作，以确保项目的顺利启动和运行。
3.1.1 市场调研在项目启动之前，进行市场调研，了解目标用户的需求和市场竞争情况，为后续的规划和设计提供参考。
3.1.2 土地选址根据市场调研结果和项目需求，选择合适的土地进行开发，并进行土地评估、选址分析等工作。
3.1.3 项目规划进行住宅区的项目规划工作，包括项目用地规划、建筑规划、绿化规划等。
3.1.4 资金筹集进行资金筹集工作，包括与金融机构协商贷款、与投资方进行洽谈等。
3.2 设计开发阶段在前期准备工作完成后，进入设计开发阶段。
该阶段的主要目标是完成项目的设计和开发工作。
3.2.1 建筑设计根据项目规划，进行住宅楼的建筑设计工作，包括外立面设计、户型设计等。
3.2.2 基础设施设计进行基础设施的设计工作，包括道路、排水系统、电力供应等。
3.2.3 功能设施设计设计公共设施和配套设施，包括停车场、花园、儿童游乐场等。
3.2.4 施工图设计完成设计的施工图纸，包括建筑平面图、剖面图、施工细节图等。
3.3 施工阶段施工阶段是整个项目的核心阶段，需要合理组织施工，确保施工按时、按质量完成。
3.3.1 施工准备组织施工前的准备工作，包括竣工图纸的审核、材料采购、施工队伍的组建等。
3.3.2 施工过程控制对施工过程进行控制和监督，包括施工进度的控制、质量的控制等。
3.3.3 安全管理加强施工现场的安全管理，确保施工过程中的安全。
3.4 竣工验收阶段项目施工完成后，进行竣工验收工作，确保项目的合格交付。
3.4.1 现场验收对项目进行现场验收，包括建筑物的结构、设备的安装质量等。
房地产开发各节点流程 完整版
房地产开发各节点流程完整版一、前期准备阶段房地产开发项目在进行之前，必须经历一系列前期准备工作，确保项目的可行性和可持续性。
在这个阶段，开发商需要进行以下几个重要步骤：1. 市场调研与需求分析在决定开发某一地区的房地产项目之前，开发商需要进行市场调研，了解该地区的市场情况和需求。
这包括对当地经济发展情况、人口结构、消费能力等方面的调查与分析，以确保项目的市场竞争力和未来的收益。
2. 土地选址与谈判在确定了目标市场后，开发商需要选择合适的土地进行开发。
这需要综合考虑土地的位置、规划条件、周边配套设施等因素，并与土地所有者进行谈判，达成土地购买或租赁的协议。
3. 项目规划与设计在确定了土地之后，开发商需要进行项目规划和设计。
这包括确定项目的整体定位、建筑风格、功能布局等，并委托专业设计机构进行详细设计，以确保项目符合市场需求和法规要求。
4. 资金筹措与融资安排房地产开发项目需要大量的资金支持。
开发商需要进行资金筹措，包括自有资金、银行贷款、股权融资等，以确保项目的顺利进行。
此外，还需要制定融资安排，确定资金使用计划和偿还方式。
二、开发阶段在完成前期准备工作之后，开发商进入项目开发的实施阶段。
这个阶段通常包括以下几个步骤：1. 调动施工资源开发商需要调动相应的施工资源，包括人力、物力和技术力量等，以确保项目的顺利推进。
这可能涉及到与施工队伍的合作、设备租赁、材料采购等事项。
2. 地基处理与基础设施建设在进行主体建筑施工之前，开发商需要对土地进行地基处理，并建设必要的基础设施，如道路、给排水系统、电力供应等。
这些工作是项目后续工程的基础，必须保证质量和安全。
3. 主体建筑施工主体建筑施工是房地产开发项目的核心内容之一。
该阶段包括结构施工、装修施工、电气施工等，确保项目按照规划和设计进行。
4. 竣工验收与交付在主体建筑完工之后，项目需要进行竣工验收与交付。
这包括对整体工程的质量、安全、环保等方面进行检测和评估，并向购房者提供相关证明和文件，确保其享有合法的产权和使用权。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一个复杂的项目，涉及到多个节点和环节。
本文将介绍完整的房地产开发各节点流程，从立项到竣工交付，详细介绍每个节点的主要任务和流程。
一、立项阶段立项阶段是房地产开发的起点，主要任务是确定项目的基本情况，包括项目的定位、规模、位置等。
具体流程如下：1. 市场调研和项目选址：根据市场需求和发展趋势，进行市场调研，并选定适合开发的地块。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括技术可行性、经济可行性和法律可行性等方面的评估。
3. 定位和规划：确定项目的定位和规划，包括用地性质、建筑类型、开发规模等。
4. 立项报告：编制立项报告，向相关部门提交申请。
二、前期准备阶段前期准备阶段是为了确保项目能够按计划进行，主要任务是进行项目的前期准备工作，具体流程如下：1. 资金筹措：通过银行贷款、招商引资等方式筹措项目所需的资金。
2. 土地出让：申请土地出让，签订土地出让合同。
3. 立项审批：向相关部门递交立项报告，获得批准。
4. 设计规划：委托设计院进行项目规划和设计，编制项目的施工图纸。
5. 施工招投标：进行施工工程的招投标，确定施工单位。
三、建设阶段建设阶段是房地产开发的核心阶段，主要任务是按照设计图纸进行建设，具体流程如下：1. 土地平整：对选定的地块进行平整和准备工作，包括清理垃圾、疏浚土地等。
2. 基础设施建设：建设项目的基础设施，包括道路、排水系统、供电系统等。
3. 主体建筑施工：按照设计图纸进行主体建筑施工，包括结构施工、装修等。
4. 安装工程：进行各项设备的安装工作，如电梯安装、给水设备安装等。
5. 绿化和景观建设：进行园林绿化和景观建设，打造宜居环境。
四、验收交付阶段验收交付阶段是房地产开发的最后阶段，主要任务是对项目进行验收并交付使用，具体流程如下：1. 工程验收：按照相关规定进行工程验收，包括竣工验收和质量验收等。
2. 权属交接：办理土地使用权证、房屋产权证等手续，将产权交给购房者。
房地产开发各节点流程完整版
房地产开发各节点流程完整版房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个节点和环节。
本文将全面介绍房地产开发的各个节点流程，帮助读者全面了解房地产开发的完整过程。
一、规划阶段在房地产开发的规划阶段，主要包括以下几个节点：1.1 市场调研在规划阶段最重要的一步是进行市场调研。
通过市场调研，开发商可以了解当地的房地产市场需求，包括人口结构、人口流动性、消费能力等因素。
市场调研结果将决定开发商在该地区开发何种类型的房地产项目。
1.2 土地选址根据市场调研结果，开发商需要寻找合适的土地来进行开发。
土地选址要考虑多个因素，如地理位置、交通便利性、周边环境等。
1.3 定位策略在确定土地选址后，开发商需要明确项目的定位策略。
定位策略包括项目的目标用户群体、项目规模、功能布局等。
1.4 风险评估在规划阶段，开发商需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市场风险、资金风险等。
风险评估将为项目后续的决策提供重要参考。
二、设计阶段在规划阶段确定了项目的基本构想后，接下来是设计阶段。
设计阶段包括以下几个节点：2.1 概念设计概念设计是将规划阶段的构想转化为具体的设计方案。
概念设计时，开发商通常会聘请专业设计师，对项目进行整体布局设计、建筑风格设计等。
2.2 建筑设计在概念设计完成后，建筑师将进一步进行建筑设计。
建筑设计包括建筑结构设计、外观设计、室内设计等。
2.3 工程设计工程设计包括结构设计、水电设计、暖通设计等。
工程设计师将根据建筑设计方案进行具体的技术细化。
2.4 施工图设计施工图设计是将设计方案转化为施工图纸，其中包括建筑图纸、结构图纸、施工细部图纸等。
三、前期准备阶段在设计阶段完成后，开始进行前期准备阶段。
前期准备阶段包括以下几个节点：3.1 立项审批在进行开发前，需要向相关部门申请立项审批。
立项审批的相关流程和要求因地区而异，一般需要提交项目计划书、可行性研究报告等。
3.2 资金筹措房地产开发需要大量的资金投入。
房地产开发各节点流程完整版
房地产开发各节点流程完整版房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，需要经历多个节点才能最终实现开发项目。
在本文中，将详细介绍房地产开发的各个节点，并探讨每个节点的重要性和影响因素。
一、项目策划阶段项目策划是房地产开发的起点，也是最关键的阶段之一。
在这个阶段，开发者通过市场调研和环境分析，确定项目的可行性和发展潜力。
具体步骤包括：1. 市场调研：开发者需要了解目标市场的需求和供给状况，确定项目的市场定位和发展方向。
2. 土地选址：选择合适的土地用于项目开发，包括考虑土地的规模、地理位置、交通便利度等因素。
3. 可行性研究：对选定的土地进行可行性研究，包括经济、技术和环境方面的评估，以确定项目的可行性和投资回报率。
4. 立项审批：根据相关法规和政策，申请相关部门的立项审批，获得开发许可。
二、设计规划阶段设计规划是项目实施的关键步骤，它将决定项目的整体布局和建筑设计。
具体步骤包括：1. 概念设计：确定项目的整体构思和设计理念，包括功能分区、建筑样式等要素。
2. 建筑设计：根据概念设计确定的方向，进行具体的建筑设计，包括楼盘设计、户型设计等。
3. 工程规划：确定工程的施工方案和工程量清单，包括建筑材料、施工流程和人力资源等。
4. 相关审批：根据国家和地方的建筑法规，提交项目设计图纸进行审批，并获得相应的许可证。
三、土地整备阶段土地整备是指开发者在合法获得土地使用权后，对土地进行规划、整理和准备的过程。
具体步骤包括：1. 测绘测量：对土地进行精确的测量和测绘，获得精准的地形和地貌数据。
2. 土地整理：清理和整理土地，包括清除垃圾、平整地面等。
3. 土地平整：通过土地填充和平整，确保土地的平整度和可建设性。
4. 基础设施建设：在土地上建设必要的基础设施，如道路、排水系统等。
四、施工建设阶段施工建设是房地产开发的核心节点，决定了项目的品质和进度。
具体步骤包括：1. 地基工程：进行地基处理，包括地基加固、地基处理等。
房建工程施工全周期
房建工程施工全周期一、前期准备阶段1. 立项阶段在房建工程施工全周期中，立项阶段是最为重要的一环。
在这个阶段，需要进行项目的初步规划和确定，包括项目的投资估算、项目规划设计等。
首先，需要进行项目的前期调研，确定项目的立项条件和可行性分析。
在此基础上，编制项目可行性研究报告，包括项目的总体概念、建设规划、技术经济分析、投资估算等内容。
最后，项目可行性研究报告提交相关部门审核，获得批准后，方可进入后续的阶段。
2. 设计阶段在项目立项阶段完成后，需要开展项目的设计工作。
设计阶段是整个房建工程施工全周期中的关键环节，设计的质量和效率直接影响到项目的后期施工和运营。
在设计阶段，需要编制详细的施工图纸和设计说明，确保设计方案符合相关法规和标准，并满足业主的需求。
同时，设计单位需要与工程监理单位进行充分的沟通和协商，保证设计方案的合理性和可行性。
最终，项目的设计方案需要通过相关部门的审批，方可进入下一阶段。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计在完成设计阶段后，需要进行施工组织设计。
施工组织设计是为了在施工阶段合理安排施工流程、确保施工质量和安全，同时提高施工效率。
施工组织设计要求对施工单位进行合理分工，确定施工现场的布局和设施，编制详细的施工计划和施工方案，明确施工过程中的安全措施和质量控制措施。
施工组织设计需要经过相关部门的审批后，才能进行后续的工作。
2. 施工前期准备在施工准备阶段，需要进行施工前期准备工作。
首先需要进行场地的平整和清理，确保施工现场的安全和整洁。
同时，需要准备好施工所需的材料和设备，进行材料采购和设备租赁等工作。
此外，施工单位还需要与相关部门进行沟通和协调，办理施工许可证和相关手续。
在这个阶段，施工单位还需要进行施工人员的招聘和培训，确保施工人员的素质和技能符合要求。
只有在施工前期准备工作完成后，才能正式进入施工阶段。
三、施工阶段1. 基础施工在施工阶段，首先需要进行基础的施工。
基础施工是整个房建工程的重要部分，基础的质量和稳固性决定了整个建筑物的安全和稳定。
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计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
已被确认的《项目实施计划 》 策划流程和操作规范
《开发进度计划》关键 线路版
3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
场地和礼品
1、 市场定位报告
策划流程和操作规范； 开发部 / 总 裁
市场定位报告 开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流 程》
项
编 号
一 土地获取
目
操
作
模
式
工作规范 成 果 成果流 向
主 要 任 务
牵头部 门
发展部
Hale Waihona Puke 工作关键点配合部门：策划部、设计管理部、造 价管理部、财务部 2、资料真实性 、合法性调 查：合作方工 商登记信息真 实、转让过程 合法可操作、 3、核 风险可控；项 资料准 目情况与转让 确度； 方提供信息相 符、项目不存 在其他或有债 务、纠纷或瑕 疵；
12
建筑立面 专项设计 设计评审与优化
设计定稿
第 5 页
《立面设计图册》 《设计单位信息库》、设计 《甄选报告》PP稿汇报 《环境专业概念及方案 单位相关设计资料、设计单 、环境设计单位甄选报 设计工作流程》 位主要设计师详情 批件
《方案设计图册》 设计单位甄选与招标、签订合同； 13 环境概念 设计
包括建筑形态及组团颁布分析确认； 公共空间及绿化景观系统分析确认； 路网交通及消防系统分析确认；景观 及中轴线系统分析确认；立面方案设 计确认； 户型平面方案设计确认，实现各户型 的均好性、开发面积配比的合理性等 内部营销评审/外部营销专家评审/目 标客户产品测试/
方案设计合同
检查、评审会议记要 〈开发部方案设计流程 〉；〈建筑专业方案设 计流程〉；《设计概念 《户型确认书》 及方案评审的配合工作 流程》； 《建筑、环 境、装修方案设计过程 《建筑功能确认书》 中部门级评审配合工作 流程》；《设计规范 》； 《户型装修确认书》 《面积测绘征询意见》
4
计划立项
计划立项批文
二
前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
策划部
配合部门：总办、设计管理部、发展 部 进度计划；资金安排与运用计划编 写；人员计划； 组织召开计划协调会，出会议纪要 公司年度经营计划、由各专 《公司年度经营计划 业工程师提供的设计周期、 《开发进度计划》初稿 》； 施工周期资料 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 《项目实施计划》修订 稿
方 案 设 计 方案设计指引 策划 总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表
政府 招标 项目策划定位报告；修建性 详规及地块市政接口资料； 《设计招标流程》； 招标方案资料；项目实施进 度计划；概念设计成果；方 案设计的营销建议；〈概念 签订后的《方案设计合 方案经济标、技术标评分报 同书》 告〉；总办批复许可的《设 计单位甄选报批件》《概念 《方案设计工作指引》 设计册》；《设计任务书 》；《设计合同》
7
市场定位
(市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
1、目标客户需求特性描述
策划
基本属性需求/生活便捷需求/安全需 求/私密需求/交流需求/审美需求/社 会地位需求 规划理念/人、自然、建筑三者关系/ 生活方式和人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置 面积/其它共建面积和位置/组团容积 率/综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主 要出入口/交通组织路线/停车方式/主 要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设 计采用元素/主要展示区域得环境设计 要求 分期开发范围划分原则/分期开发区域 划分/各期开发顺序/开发周期多方案 评审 确定优展区范围/优展区参观路线/优 展区主推产品/优展区环境设计要求/ 优展区配套要求/ 物业管理模式
〈建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 《环境设计任务书》； 审配合工作流程〉
设计跟进、评审、优化； 定稿（出环境设计图册） 1、营销宏观环境调研 2、竞争楼盘营销策略调研 3、撰写营销战略报告 4、营销战略报告宣讲 5、营销战略报告报批 6、市场推广计划和费用预算 15 成本估算 场地平整； 宏观供给和需求变化/片区发展变化/ 政策变化 推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售 价格和优惠/公关活动/品牌价值和形 象 产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/ 营销创新/品牌主张、形象、个性/关 注点/4P阐述、4C检验 制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲 /提出建议/修订 编制报批文件/各相关部门会签/总裁 签批/归档 形成计划表和预算费用表 建安费用/营销费用/管理费用/财务费 用 原地面标高测量（方格网图）；计算 零点位；土方调配；障碍物清拆；场 地平整，实现现场三通一平； 国土局委托有资质的测绘单位现场进 行地界桩测设、交接、保护； 现场平面平均标高、控制点坐标检 查； 围墙及临时办公设施施工
3、计划调整 5 项目总控 计划
合理调整设计周期、施工周期、采购 计划研讨会会议纪要、相关 周期、营销周期等，各部门相关工作 第 1 页 部门书面意见 搭接流畅，计划的实际操作性强
5
项目总控 计划 4、定 稿；
5、关键路线。
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
在满足公司年度经营计划的前期下， 基本能合理调配项目开发全过程中设 计、采购、施工、报建、验收、营销 阶段各相关部门所需的时间资源和其 他资源，具备可操作性 方案完成时间确定，初步设计完成时 间确定，降水支护及桩基施工完成时 间确定，主体施工图完成时间确定， 满足公司年度经营计划中预售时间的 进度要求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门 /总裁办）→修改/确定/报批 入户调查→拦截调查→行内专家座谈 会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘 调查→收集片区规划、交通、配套、 环境、人口和收入、已开发和待开发 项目、产业发展、城市文化和民俗等 资料/整理分析→撰写市场调查报告 （城市宏观经济分析/城市房地产市场 调查分析/项目所在片区房地产市场特 征分析/消费者调查分析/市场细分和 各细分市场评估）→市场调研报告研 讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式 宣讲/提出建议/修订）→市场调查报 告审批（编制报批文件/各相关部门会 签/总裁签批/归档） 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品组合定位/价格定位/多方案对比评 选/优选方案建议) →制定PPT文件/召 开专题研讨会（总图布局研讨、平面 户型及面积配比研讨、立面及建筑细 部研讨、园林及装修风格研讨、强弱 电、空调、通风等设施市场需求分析 研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→ 审批（编制报批文件/各相关部门会签 /总裁签批/归档） 依据项目景观/规模/定位/意境/品 位，拟订项目命名的原则和方向→命 名提案/讨论/总结→向相关部门分发 征询意见表→依据命名方案设计LOGO →命名与LOGO报批 第 2 页
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述
策划
产品形态组合表
开发/总裁
3、产品形态组合
策划
总体规划指引方案
开发/总裁
8
概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书
策划
环境设计指引方案
开发/总裁
5、环境设计指引及评审
策划
开发周期指引方案
开发/总裁
6、开发周期指引
策划
优展区规划指引方案
1、片区资料收集（现场踏勘） 2 可行性内 部分析 3、典型代表楼盘资料收集 4、编制拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同 2、房地产市场行情资料收集
规划 供给 规模
配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 统计年鉴 / 各种机构研 究报 需求 价格 政策 法规 市场环境分析报告 告 产品 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表 形态 SWOT分析和建议 项目拓展建议 环境 评审后的合同稿 《国家土地政策》 开发部《政府资料提交 及配合工作流程》（宗 地图、规划设计要点、 计划立项等）； 《设计报建工作流程 （图纸、填写表格、批 文等）》； 签订后的《合同》
开发/总裁
7、优展区规划指引
策划
物业管理方式指引方案 开发/总裁 开发 / 总裁 /物业
8、物业管理方式指引 三 施工图设计阶段（一）
策划
设计管 配合部门：策划部、采购部、造价管 理部 理部 编写概念规划设计方案招标任务书， 针对重点规划要素进行定性、定量分 析并组织相关专家论证； 制定评审标准；地块容积率分析及经 济技术指标分析论证；评审规划设计 要点（建筑总平面图、户型方案、环 境总平面方案、道路交通分析图、商 业街及会所装修方案等）或根据市场 需求调整规划设计要点；实地踏勘， 了解区域城市规划，并进行密度分析 、模型分布尝试、景观及朝向论证 等； 《项目实施计划》/《 《设计单位信息库》设计单 《甄选报告》《设计任 概念设计工作指引》/ 位相关设计资料、设计单位 务书》《概念设计合同 《设计任务书》/相关 主要设计师详情 书》 法律法规 《概念设计工作指引》 总图、规划设计要点、宗地 图；《规划许可证》；《市 各方案总得分和优劣点 场定位报告》；概念设计的 评述 营销建议；概念设计白图 策划流程和操作规范
方案设计定稿
《评审报告》
《方案设计图册》（蓝 图）
（报建资料准备，出方案报建册）
1、方案规划报建（报市规划局）
各政府机构相关报批规 〈建设工程设计方案审 定 批意见书〉 计划立项文件（复印件）、 建设用地许可证、用地红线 图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一 各政府机构相关报批规 〈方案设计的消防审核 定 意见〉 式一份原件)、总平面布置 图1份、方案册1套（电脑出 图并盖章）；附电子文件1 套