城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究

——以“绿城•温州鹿城广场项目”为例

一.大型城市综合体在我国的发展

1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势

“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。

城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。

2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险

（1）我国城市综合体项目发展的两面性

十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。

然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。

（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素

影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。

当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

一业态尚处于起步阶段，从环境的开发条件看，一是国内的金融环境不利商业的流通性，

商业地产价值被低估的情况还在持续；二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈

不成熟，难以支撑项目的持续经营。

从国内开发企业的角度看，一是国内开发商对综合体开发处于初步探索阶段，尤其商业部

分专业人才缺乏，操盘经验严重不足；二是国内融资渠道狭窄，海外融资经验渠道缺乏造

成融资成本高，资金后劲不足；三是城市综合体项目属于高端物业，项目的投融资管理、

规划设计、开发建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作，缺乏国际化经营的文

化背景也是国内开发企业的软肋。

（3）我国城市综合体项目风险的主要体现

综上所述的原因，我国大部分城市综合体项目的主要风险体现在如下几大点：一是项目财

务与金融风险，综合体项目普遍存在高价拿地，写字楼和公寓等产品低价出售形成的投资

收益风险，还有规模体量庞大，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变

化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险；

二是在项目规划业态设计的风险，如错估区域环境的条件盲目立项，项目规划定位方向偏

离市场，产品设计的严重缺陷等战略性风险。在北京和上海等大都市需要考虑综合体与区

域之间的关系，要考虑区域的交通、通讯等能否支撑；

三是市场竞争风险，包括与竞争对手，建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及

购房者、租户等的竞争博弈；

四是招商和运营风险，综合体项目的持续收益主要来自于对商业物业的租赁和经营长期积

累的滚动收益，招商瓶颈、商业地产专业运营的能力和运营资金的长期支撑需求是国内综

合体开发企业面临的最普遍最严重困惑。

最后，在当前的时局条件下，还有一个城市综合体商业项目研究无法回避的重要因素，那

就是国际金融危机的全球化和世界经济萧条带来的系统风险。

城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工程，本文通过一个国内开发商在建中的，

具有当前我国城市综合体典型特征的代表性项目“绿城•温州鹿城广场综合体”的风险解析，旨在见微知著，对当前我国城市综合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。

二.“绿城•温州鹿城广场”综合体项目简介

本项目是由绿城集团于2006年12月30日，以33.333亿元的出价获得这块号称“温州地王”地块的开发权，是其开发的首个城市综合体项目。

该项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交汇处，滨江景观带南岸与瓯江相邻。我们从

项目的区域背景及市场价值、空间规划及产品结构、项目开发商简介三方面对项目作基本

完整的描述。

1.项目区位背景综述

2.项目空间规划和业态结构介绍

（1）项目空间规划与功能定位

绿城•温州鹿城广场定位为国内一流、浙江第一的集商、住、休闲旅游一体化的现代化城市综合体。

绿城集团邀请了包括美国SOM公司、美国RTKL设计公司、美国SW A公司等全球一流团队共同合作，对绿城•温州鹿城广场项目的总体规划、购物中心、景观规划及交通组织进行规划设计，以打造国际一流、国内领先的高品质综合项目。

从空间上看，迎江依江两个角度的鸟瞰图和一张迎江立面效果图共同勾勒出了本项目宽广通透，气势高贵的滨江都市空间意象和齐整有序的建筑格局。从功能结构上看，本综合体项目由5类基本业态类型构成：一站式现代化购物中心，超五星级酒店，国际甲级写字楼，酒店式产权公寓和高品质人文住宅社区。

（2）项目规模体量和业态组合分割

开发总规模

总占地面积（㎡）13.68万

总用地面积（㎡）13.23万

地上建筑总面积（㎡）45.80万

投资规模（预）

土地总投资（元）33.333亿

项目总投资（元）100亿

用地平均投入（元/㎡） 2.52万

房屋平均投入（元/㎡） 2.18万

①项目规模体量总体指标

②业态结构与体量分割

功能分割位置规模体量各业态组合及其特点占比盈利模式