武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
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二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 ➢促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 ➢改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 ➢依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 ➢逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 ➢依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 ➢按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 ➢按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
二、不同类型采取不同的改造方式： ➢ Ａ类村：主要以改制后的经济实体自行实施改造，其土地除规划控制用地外，原则
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米
七、启动步骤
➢2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点
•江岸区：竹叶山、新荣村 江汉区：航侧、鲩子湖、贺家墩
•硚口区：汉西、罗家墩
汉阳区：十里铺、五里墩、前进村
•武昌区：紫阳、沙湖
洪山区：团结、徐东、洪山、井冈山
武汉市城中村改造模式与流程
武汉公司 2009年10月
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
城中村的概念、现状与成因
一、概念： ➢ 所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营 体制的农村社区 ➢ 城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社 区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可 避免要遇到的课题
还建住宅 用地面积
产业 用地面积 人均80 ㎡
•洪山区：柴林头村、三角路村、余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、 北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村
注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2. 2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。
武汉市城中村改造任务要求
八、任务要求 2009年2月27日，在《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意
注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
武汉市城中村分类及改造方式
一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类： ➢ A类村人均农用地少于或等于0.1亩 ➢ B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩 ➢ C类村人均农用地大于0.5亩
源自文库
➢2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会 确定，二环线内除16个试点村外
的38个村的综合改造工作全面启动
•江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村
•江汉区：唐家墩村
硚口区：长青村
•汉阳区：汉桥村、铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、 渔业村、鹦鹉村、 向阳村、红卫村、江堤村、丰收村
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
见》（武政办[2009]36号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求： 1. 2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务 2. 在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员 会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作 3. 完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续 4. 完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作 5. 基本完成56个村的拆迁 6. 积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作
三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村 99个
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造范围与步骤
六、总体范围
➢江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位 ➢总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人 ➢土地总面积21381.82公顷 ➢村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。 ➢其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 ➢促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 ➢改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 ➢依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 ➢逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 ➢依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 ➢按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 ➢按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
二、不同类型采取不同的改造方式： ➢ Ａ类村：主要以改制后的经济实体自行实施改造，其土地除规划控制用地外，原则
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米
七、启动步骤
➢2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点
•江岸区：竹叶山、新荣村 江汉区：航侧、鲩子湖、贺家墩
•硚口区：汉西、罗家墩
汉阳区：十里铺、五里墩、前进村
•武昌区：紫阳、沙湖
洪山区：团结、徐东、洪山、井冈山
武汉市城中村改造模式与流程
武汉公司 2009年10月
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
城中村的概念、现状与成因
一、概念： ➢ 所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营 体制的农村社区 ➢ 城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社 区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可 避免要遇到的课题
还建住宅 用地面积
产业 用地面积 人均80 ㎡
•洪山区：柴林头村、三角路村、余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、 北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村
注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2. 2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。
武汉市城中村改造任务要求
八、任务要求 2009年2月27日，在《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意
注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
武汉市城中村分类及改造方式
一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类： ➢ A类村人均农用地少于或等于0.1亩 ➢ B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩 ➢ C类村人均农用地大于0.5亩
源自文库
➢2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会 确定，二环线内除16个试点村外
的38个村的综合改造工作全面启动
•江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村
•江汉区：唐家墩村
硚口区：长青村
•汉阳区：汉桥村、铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、 渔业村、鹦鹉村、 向阳村、红卫村、江堤村、丰收村
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
见》（武政办[2009]36号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求： 1. 2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务 2. 在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员 会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作 3. 完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续 4. 完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作 5. 基本完成56个村的拆迁 6. 积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作
三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村 99个
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造范围与步骤
六、总体范围
➢江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位 ➢总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人 ➢土地总面积21381.82公顷 ➢村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。 ➢其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面