武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
城中村改造 PPT课件
1、将功能性照明和城市公共景观照明相结合。 2、营造具有异国风貌城市特色并与区域环境条件相适应 的夜景氛围。
市政设施
1、强化电力、排水等基础设施的安全防护。进行外观整治。 2、有条件的管线设施应采用地下埋设方式。 3、环境卫生进行整治，垃圾等清运。
标志系统
1、拆除或整治不符合周边环境景观要求的户外广告。 2、规范和加强公共导向标识系统建设。 3、适当设置雕塑、小品等公共艺术品。
照明 系统
道路 系统
建筑 欧式
村庄景 观整治
绿化 建设
水系 整治
标识 系统
市政 设施
湖头陆、历宅村、下里市改造方案
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湖头陆、历宅村、下里市改造策略
建筑欧式
1、对建筑物实行外立面整修、改造。对建筑物实施平改坡，特别是沿 街界面需大力整治。 2、强化建筑物周边绿化环境和公共空间的营造。 3、并应结合建筑节能要求，对符合条件的建筑物增加墙面保温设施。
绿化建设
1、重要节点进行绿化工程。 2、建设生态绿化景观带。
道路设施
1、进行道路路面整修，道路功能完善。 2、增加配套公用设施，如公交车站、电话亭等。 3、规范道路标识标牌设置。 4、完善道路照明系统。
水系整治
1、充分利用现状沟渠，建设水系景观网络。 2、保护水塘，加强水质的监管。
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湖头陆、历宅村、下里市改造策略
旅游城：依托影视产业与八面山风景区，做大旅游业， 并积极打造旅游地产，使旅游产业效益最大化，并为不同层 面顾客的需求提供相匹配的城市环境，使横店镇建设为一座 旅游休闲度假城；
生态城：依托横店镇良好的山水景观资源，将横店镇 打造为一座生态城镇，在提高整体城镇居民生活环境的同时， 与旅游影视业之间形成相互促进的关系，为整个城市发展带 来巨大的活力与良好的环境；
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析[摘要]城中村形成的根本原因在于相互割裂的城乡二元经济社会结构，而城市化进程则是其产生的直接原因。
试图从城市化进程这一背景下来探讨武汉市城中村形成的过程，并针对武汉市目前“城中村”的现实状况和改造中存在的问题来有针对性地提出改造的建议和对策。
[关键词]城市化城中村改造一、引言改革开放以来，随着国民经济的持续快速发展和产业结构的调整，武汉市的人口、经济、规模等要素加速发展，从而导致该市城市化进程加快、城市化水平明显提高：2001年已达到59.2%，到2007年据规划将会达到68%。
但在这一过程中，武汉市和国内大多数城市一样采取了绕农民居住点而走的城市扩张道路：首先征用最易处理的农田、鱼塘和果园，从而使得越来越多原本在城市外围的村庄随着城市用地的不断扩展而被纳入到城市之中，但并未被消化吸收。
现在，随着城市各项事业进一步迅猛发展，在周围片区迅速崛起、呈现一片繁荣景象时，隐藏在背后的往往是令人头痛的环境脏乱差、黄赌毒现象大量存在的“城中村”，与几步之隔的城市景观形成鲜明对比，影响极差。
二、武汉市“城中村”形成的轨迹分析武汉市“城中村”产生的根源在于城乡二元相互割裂的管理体制，而城市化进程中城市建成区的迅猛发展和扩张直接促成了“城中村”的形成。
（一）近年来，武汉市城市化进程明显加快城市化是农村人口向城市集聚和乡村地区转变为城市地区的过程，以及人类产生、生活方式、思想观念由乡村型向城市型转化的过程。
一般来说，衡量城市化水平高低的标志大致有三个：（1）城市人口增加；（2）耕地不断减少，城市规模不断扩大；（3）户籍非农业人口占户籍总人口的比重上升，即城市非农业人口不断增加，农业人口比重不断下降。
其中第三个标志最为重要。
通过以上数据可知，武汉市的城市人口逐年增加，其中非农业人口比重不断上升，农业人口比重不断下降，其耕地也在逐年减少。
另外，武汉市的市域面积也由1950年3月的302.7平方公里扩展到现在的8494.41平方公里，这无疑地表明了武汉市城市化进程明显加快。
城中村改造培训课件
根据实际情况调整应对策略，提高风险应对 效果。
加强风险监测与评估
定期对项目进行风险评估，及时发现和解决 潜在风险。
提高风险管理意识
加强培训和宣传，提高项目参与者的风险管 理意识和能力。
06
CATALOGUE
城中村改造成功案例分享
案例一：某市城中村改造项目背景与实施过程
总结词
项目背景复杂，实施过程困难重重
城中村改造策略探讨
规划先行
制定科学合理的城中村改造规 划，明确改造目标、范围、方 式、时序等，为改造提供指导
和依据。
政策支持
政府出台相关政策，对城中村 改造给予政策支持，包括财政 补贴、税收优惠、金融支持等 。
公众参与
加强公众参与，充分听取村民 的意见和建议，保障村民的合 法权益，提高改造的透明度和 公信力。
产业引导
通过产业引导，优化城中村的 产业结构，提升产业层次，促
进经济发展。
城中村改造中的利益平衡
政府利益
政府在城中村改造中追求的是城 市整体利益和社会公共利益，包 括城市环境改善、公共设施建设
、城市发展等。
企业利益
企业在城中村改造中追求的是经 济利益最大化，通过改造获得土
地资源、开发建设权等。
村民利益
市场风险应对
进行市场调研，了解市场需求 和竞争状况，制定合理的市场
定位和营销策略。
财务风险应对
加强财务管理，控制成本，合 理安排资金筹措和收益分配。
社会风险应对
充分了解居民利益诉求，加强 沟通与协调，采取合理安置和 补偿措施，维护社会稳定。
城中村改造风险控制与管理
建立健全风险管理机制
明确风险管理目标，制定风险管理计划，落 实责任分工。
城中村改造
武汉市“城中村”改造现状研究摘要：关键词：1引言“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。
改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。
城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。
“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。
这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。
随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。
武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6 6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。
2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。
在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。
2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。
因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。
城中村改造 PPT课件
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中湖头村庄改造
中湖头老式破旧建筑较多，新建建筑基本位于都督路沿线，且质量较新。村庄整体 建筑面积不大。
全部建筑
拆除后
拆除量 16000 平方米
3、4层建筑
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案例—松江泰晤士小镇
泰晤士小镇设计充分发挥松江良好的 生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇 风情和住宅特征，追求人与自然的最佳和 谐，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、 生态型以及旅游文化气息。并将自然流畅 的道路系统与优美的河道有机地结合在一 起，作为整个区域开发的骨架。
影视城
生态城 4
现状认知 现状认知
南江南岸为东磁厂区，环境脏乱差。 各个城中村虽部分建筑较好，但缺乏整体设计，没有小区气息。
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第二部分
案例参考
2020/3/30
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案例参考
青岛海泊河南岸低多层建筑欧式风格改造
一、海泊河建筑欧式风格改造背景
青岛市为迎办世界园艺博览会，建设生态宜居 城市，开展新一轮铁路两侧环境景观综合整治工作。
绿化建设
1、重要节点进行绿化工程。 2、建设生态绿化景观带。
道路设施
1、进行道路路面整修，道路功能完善。 2、增加配套公用设施，如公交车站、电话亭等。 3、规范道路标识标牌设置。 4、完善道路照明系统。
水系整治
1、充分利用现状沟渠，建设水系景观网络。 2、保护水塘，加强水质的监管。
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湖头陆、历宅村、下里市改造策略
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改造方案
总结：湖头陆、历宅村、下里市改造成欧式风情小 区的潜力较大。
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禹周村村庄改造
禹周村北部建筑质量较差，层数较低，建议拆除。新建建筑大部分位于禹周村南部，质 量较好，但建筑还不成群，拆迁难度较高。综上所述，禹周村可实现北拆南建。
武汉某城中村项目规划改造案例
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群பைடு நூலகம்主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
武汉市城中村改造模式与流程-091014
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
城中村改造项目流程图
处理拆迁纠纷和维稳工作
拆迁纠纷的种类：产权纠纷、安置补偿纠纷、相邻关系纠纷等 解决拆迁纠纷的途径：协商、调解、仲裁、诉讼等 维稳工作的重点：保障被拆迁群众的基本生活、维护社会稳定等 应对突发事件的措施：制定应急预案、建立快速反应机制等
05 建设实施
施工前准备工作
完成施工图设计和审查 确定施工队伍和材料供应商 完成施工现场准备工作，包括搭建临时设施、布置安全设施等 办理施工许可证和相关手续
分配任务和资源
确定项目目标 和范围
制定任务清单 和时间表
评估所需资源 和成本
分配人员和资 源，确保项目
顺利进行
02 前期准备
调研市场和政策环境
了解当地市场需求和竞争情况
居民意见和建议，评估改 造意愿
评估项目可行性和风险
对项目进行全 面的可行性研 究，包括市场 需求、技术可 行性、财务分
项目运营和维护管理
物业管理：负责公 共设施维护、清洁 卫生、绿化养护等
商业管理：负责商 铺租赁、招商引资、 经营监管等
安全管理：负责公 共安全、消防安全 、应急管理等
社区管理：负责居 民服务、文化活动 、社区治理等
商业招商和租赁服务
商业招商：吸引商家入驻， 提升项目商业价值
租赁服务：提供完善的租 赁服务，满足租户需求
等。
评估方法：可 以采用定性和 定量相结合的 方法，如问卷 调查、专家评
估等。
持续改进：根 据评估结果， 对项目进行持 续改进，以提 高项目效益。
经验总结：对 项目实施过程 中的经验进行 总结，为后续 项目提供参考。
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风险控制和资金保障
资金筹措方式：政府拨款、银行贷款、社会投资等多元化筹资方式，降低 资金风险。
浅析武汉市城中村改造
蒜 巍
【 摘要 】 随着城 市化进程的加快 ， 中村 已经成为我 国 城
城 市质 量 提 高过 程 中急待 解 决 的 关键 问题 之 一 ． 改 造 难 度 其 越 来越 大 ， 造 成 本 也 越 来 越 高 ， 经 成 为 专 家 学者 关 注 的 改 已
度和 区域分工水平高 、 市场竞争力强 。活跃的块状经济进一步 促进 了浙江民营企业的发 展。 浙江 的“ 块状经济” 具有独特的动 力机 制 ， 了不易为其他地区所模仿 的核心竞争力。 形成
ｌ｜ 鼍
区 域 经
■■● ｃ ｏ
“ 块状经 济”是指在一定地 域范 围内聚集形成特色产业优势十
分明显的专业化产销基地 ， 并由其带动 当地经济和社会发展 的 种区域经济组织形式 。这种经济发展形式在浙江 ２ ０年的快
一
速发展中始终起着重要的作用。 目前“ 乡一品 ， 一 一县一业 ” 的
一
是有效竞争效 应。 企业在 同一产业领域和 同一地理空间
热 点 问题 之 一 。 章从 经 济视 角 阐述 了城 中村 拆 迁改 造 中存 文
在 的 问题 ， 以武 汉 市城 中村 拆 迁 改 造 为 例 提 出相 应 的 对 策 并
措施 。
高度集 中， 使得市场竞争更加激 烈。 有效竞争的结果 ， 促进企 业 建 立市场快速 反映机制和营销 策略 ，推动技 术进步和管理进 步。 二是互动式学 习效应。 同类企业和相关产业高度集聚 ， 有利 于相 互学 习和激励创新 ， 形成知识溢 出 、 技术扩 散和整合优 势 的内在机制 ， 进而形成竞争优势并向增值环节的上端攀升 。三 是生产专业化效应。中小企业 是浙江块状经济 的主体 ， 以数 十 万之 众集聚于“ 状经济” 块 的中小 民营企业 虽然 没有进入大 工 业体 系， 但形成了 自身的特色产品与特色服 务。比如 宁波 电气 机械 、 宁波金属制品 、 宁波塑料制品 、 宁波通 用设备 、 宁波服装 、 温州鞋革 、 绍兴织造 、 宁波纺织 、 宁波 工艺 品 、 温州服装 、 ｆ 乐 温Ｊ Ｊ 、 １ 清 电器 、 嘉兴纺织 、 绍兴 印染 业等 区域 已具备“ 无形大工厂 ” 式 的区域规模优势。 他们采用弹性专精（ 指专业化加灵活性 ） 的生 产方式 ， 形成基于 专业化分工与协作的地方 网络 ， 产生较强 的 集体效益 ， 比垂直 一体化 的大企业更具灵活性 ， 明显降低了制 造成本和交易成本 ， 高了运营效 率和竞争能 力。其 中不少民 提 营企业做深 专化 ， 为“ 成 专精特新” 小型巨人” 的“ 企业 。四是外 部经济效应。镶嵌于产业集群 的企业尤其是中小企业 ， 可以通 过地方 网络 ， 获得单个 企业不易获取的生产经 营条件 ， 并可组 合成区域产业规模 ， 受与大企 业同样 的规模经济 。块状经济 享
新洲区城中村及旧城改造项目推介 PPT课件
与沪蓉、京珠一线贯通，京广、京九铁路自北
向南夹境而过，与武汉天河机场仅距半小时车
程。新洲这种水、公、铁、空大交通汇集一地
的格局在全国县市中少有。勤劳善良的新洲人
民依托资源和区位优势，奋发有为地建设美好
家园，区域经济连续四年跻身湖北省县域综合
实力“十强县市”，享有“全国双孢蘑菇之
乡2”02、0/“3/教30育之乡”、“建筑之乡”、“民间
预测到2020年，全区总人口达 到121.5万人，城镇化水平达到70% 以上。
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一、新洲区基本情况
2020/3/30
十二五期间，新洲区深入贯彻落实科学 发展观，以跨越发展为主题、转型发展 为主线、共享发展为目的、改革开放为 动力、创新创造为手段，依托港口、强 推工业、提升农业、发展物流、创新环 境、注重民生，加快推进新型工业化、 新型城镇化、农业现代化进程，着力构 建“一城（阳逻港口工业新城）两区 （邾城商贸文化宜居区、道观生态旅游 休闲区）四带”（临港产业发展带、新 型城市发展带、现代农业发展带、生态 观光发展带）发展新格局，努力将新洲 建设成为长江中游航运中心、武汉新型 工业基地、武汉东部生态新区，为迈向 经济实力雄厚、生态环境优美、城乡功 能完善、民生保障全面、社会和谐稳定 的新新洲奋勇前行。
3、潘庙村城中村改造
4、用地规划
潘庙村总用地3840.55亩，其中道路 面积427.98亩，绿化用地1491.24亩，已 招拍挂及划拨供地270.34亩，实际可用地 1650.99亩。
规划实际可用地1650.99亩，其中潘 庙村城中村改造用地689.73亩（还建用地
阳逻新城是国家级桥梁钢构产业基地，湖北 省“两型社会”循环经济示范区，长江中游航运中 心集装箱主枢纽港，武汉新港核心港，长江中游唯 一综合保税港区。
城中村改造的基本模式PPT课件
具体做法是：
➢ 在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房
屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价
格执行；
➢ 如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差
额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足
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国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法
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一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法 （一）观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。 如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进 行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。 （二）机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁 人早走吃亏的现象。
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（二）宣传舆论到位。 庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整 — 4 — 治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做 细。每开一个新片区，庐阳区都积极争取市里支持，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合， 头版头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时， 积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导 工作做在前，赢得了群众的信任和支持。
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三、杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用， 市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府 统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政 府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需 要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
城中村改造项目具体操作步骤参考资料全
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:➢市城中村旧村庄改造工作流程图➢市旧城改造工作流程图➢市旧厂房改造工作流程图市“城中村”改造有关程序一、改造项目启动程序（一）改造意愿表决。
“城中村”改造之前应充分征询改造围村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。
（二）改造方式表决。
纳入全面改造围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。
选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。
为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。
二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。
(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。
公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式1.企业资格审核。
各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。
2.确定候选企业。
村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。
3.集体表决。
通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。
表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。
4.表决结果确认。
会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。
5.表决过程监督。
各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。
（三）结果公示确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村要聚集地等。
【免费下载】武汉市城中村改造政策解读
“城中村”改造政策全解读文章来源：更新时间：2009-11-18 10:58:34字体显示：【大】【中】【小】“城中村”素描■何为“城中村”？答：是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（１９９７－２０１０年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩下少量农村用地，农民已不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。
■我市有多少个“城中村”，涉及多少人？答：我市“城中村”主要分布在江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等６个区，共有１４７个行政村和１５个农林单位，土地总面积为２１３８１．８２公顷。
涉及总人口３５．６６万人，其中农业人口１７．１０万人。
■“城中村”改造目标是什么？答：实现“五个转变”。
即促进“城中村”集体经济组织转变为符合现代企业制度的经济实体；农业户口变为城市户口；撤消村委会，建社区居委会；将变为居民的村民纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地变为国有土地；改变“城中村”的公共设施，建文明社区。
■我市“城中村”改造步骤是什么？答：二环线以内５２个村是近期改造的重点，总人口１５．８１万人，其中农业人口４．５６万人，土地总面积４８３５．２公顷，先期选择１５个村进行试点。
■１５个试点村是哪些？答：分别是竹叶山村、新荣村、航侧村、鲩子湖村、贺家墩村、罗家墩村、汉西村、前进村、十里铺村、沙湖村、紫阳湖村、徐东村、团结村、井冈山村和洪山村。
村集体改为企业■村里的资产怎么处理？答：对集体经营性资产的处置要分三步走，一是制定资产处置方案，二是确定量化资产，三是明确资产量化对象；对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等非经营性资产，移交市政有关部门统一管理；资源性资产主要是山林，在不改变林地性质和林地用途前提下，林地产权属改制后的企业所有。
■“城中村”集体经济组织怎么改？答：对已组建了公司制企业的“城中村”，对村委会在公司所持有的股权进一步明晰权属；对非公司制企业的“城中村”，依据《公司法》进行公司制改造，对暂不具备条件实行公司制改造的企业，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业；对没有成立企业经济实体的“城中村”，可结合村集体资产的处置方案，由村民会议决定选择适合的改制形式。
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上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村 99个
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
➢2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会 确定，二环线内除16个试点村外
的38个村的综合改造工作全面启动
•江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村
•江汉区：唐家墩村
硚口区：长青村
•汉阳区：汉桥村、铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、 渔业村、鹦鹉村、 向阳村、红卫村、江堤村、丰收村
•洪山区：柴林头村、三角路村、余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、 北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村
注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2. 2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。
武汉市城中村改造任务要求
八、任务要求 2009年2月27日，在《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意
注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
武市城中村分类及改造方式
一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类： ➢ A类村人均农用地少于或等于0.1亩 ➢ B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩 ➢ C类村人均农用地大于0.5亩
积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米
七、启动步骤
➢2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点
•江岸区：竹叶山、新荣村 江汉区：航侧、鲩子湖、贺家墩
•硚口区：汉西、罗家墩
汉阳区：十里铺、五里墩、前进村
•武昌区：紫阳、沙湖
洪山区：团结、徐东、洪山、井冈山
武汉市城中村改造范围与步骤
六、总体范围
➢江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位 ➢总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人 ➢土地总面积21381.82公顷 ➢村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。 ➢其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面
还建住宅 用地面积
产业 用地面积 人均80 ㎡
武汉市城中村改造模式与流程
武汉公司 2009年10月
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
城中村的概念、现状与成因
一、概念： ➢ 所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营 体制的农村社区 ➢ 城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社 区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可 避免要遇到的课题
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 ➢促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 ➢改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 ➢依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 ➢逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 ➢依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 ➢按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 ➢按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
见》（武政办[2009]36号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求： 1. 2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务 2. 在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员 会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作 3. 完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续 4. 完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作 5. 基本完成56个村的拆迁 6. 积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作