深圳市城市更新办法新旧政策对比
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订
《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订编者按自2009年开始实施的《深圳市城市更新办法》作为深圳城市更新的纲领性文件已经走过了近7个年头了，近日，深圳市规划和国土资源委员会网站上出现了一则“关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知”。
关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知为落实市委市政府关于城市更新工作的有关部署和要求，进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，我委拟提请市政府对《深圳市城市更新办法》进行修改，并草拟了《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》（征求意见稿）。
现公开征求社会公众意见，请将有关意见或建议于2016年8月20日前以电子邮件形式反馈至公共邮箱：csgxb@。
特此通知。
附件：《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》（征求意见稿）深圳市规划和国土资源委员会 2016年8月12日附件内容：深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定（征求意见稿）为进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，现决定对《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）作出如下修改：一、第四条进行如下修改：（一）第一款修改为“城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和计划管理制度”。
（二）第三款修改为“城市更新计划应当与城市建设与土地利用实施计划相衔接”。
二、第七条修改为“市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，负责城市更新政策法规、技术规范和工作规则的拟定，全市城市更新中长期规划的制定与报审，城市更新单元计划、规划审查，城市更新项目用地审批及其他行政许可和服务事项，负责城市更新专项资金管理，组织开展城市更新项目实施监督和考评”。
三、第八条修改为“各区政府（含新区管理机构，下同）是推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责本辖区城市更新工作的区域评估、城市更新单元计划初审、实施主体确认、搬迁安置协调和组织实施等工作。
深圳市各区城市更新实施办法(修订可编辑版)
深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法（征求意见稿）4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）6、龙华区城市更新实施办法（征求意见稿）7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件（征求意见稿）城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。
权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示，区政府审批通过计 划后，进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 （含部分旧 住宅区） 1、权利主体：形成单一主体后向 区更新局提交相关材料，申请实 施主体资格确讣。
【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。
区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局：核查申报材料幵公示。
公示无异议的，会同区物业办（区产经促局）不申请人签订项目实施监管协议。
区更新局：汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体：向区更新局申报计划同时，可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。
区住建局 对符合条件的予以备案。
用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体：完成建筑物拆除工作，向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。
2、实施主体：向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局：初审不合 格的，书面答复申请 人幵说明理由 区更新局：初审合格 的，征求各职能部门 意见 区更新 局：符 合图则 强制性 内容的， 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局：向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门： 1、区更新局：将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市城市更新办法(2009)
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。
其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。
二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。
其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。
三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。
四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
《深圳市城市更新办法实施细则》
《深圳市城市更新办法实施细则》新颁布的深圳市城市更新的实施内容有什么?它的亮点又是什么呢?下面为大家一一解答。
深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
广州深圳上海三地城市更新政策比较
广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下,城市更新已经变成一个非常热的领域;究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的即便是走在前沿的广州、深圳和上海,也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现;所以我今天的报告想专门针对此,讲一下三地城市更新的框架体系,让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作,对城市更新的进展与细节进行一些研究,希望能给大家提供一些启发;存量规划与城市更新从国家政策环境来看,2014年国家新型城镇化规划和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿;而地方层面,广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市,目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看,最重要的就是产业转型,以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题,在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右;2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时,已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量;从目前城市更新已经实施和建设的情况来看,2017年广州推进老旧小区改造项目达87个,深圳新启动7个城市更新项目,释放土地84万平方米;在此背景下,研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要;为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较深圳市2009年颁布实施了深圳市城市更新管理办法,还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施上海市城市更新实施办法；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系,但2016年1月才公布明确的新城市更新办法;城市更新是个大领域,任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题,而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题;广州市城市更新广州基于三旧的城市更新,类型指的是旧厂、旧村和旧城;1、核心政策演变：从放开市场到强化政府管控从2009年到现在,广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段;早期完全是市场开放,鼓励开发商主导更新城市环境,开发商从中得到了很多盈利,特别是在旧厂和旧村的改造上;而旧城改造因为拆迁比较难,盈利也比较缺乏保障,是开发商不太愿意去触碰的;当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候,发布了关于加快推进"三旧"改造20号文件,政策风向变成了政府管控为主,提出对土地"应储尽储",由政府来进行更新主导;另一个促使政府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因,就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新,难免是挑肥拣瘦,顾了局部不顾整体;所以当政府把这个主导权从市场手中接过来,会起到不一样的统筹作用;这就是为什么从开放市场到强化政府管控,广州在坚持这样一个思路;广州“三旧”用地分类分布图2、机构设置：以更新局为核心机构设置上,广州在之前“三旧”改造工作办公室的基础上,成立了我国第一个城市更新局;广东的“三旧”改造最初是国土部门协作推行的,广州城市更新局成立以后和已有的规划国土等部门是什么关系它们的职责怎么界定部门之间工作如何对接这是复杂的问题,到现在也不是非常明确;但是不管怎么说,广州市在这方面创先迈出了第一步,更新局对属于“三旧”范围内的工作内容,已经有相应的规定和管控约束来界定事权;3、规划控制：“1+3+N”规划编制体系更新管理办法和机构设置的变化,对规划编制体系也提出了新的要求,因此广州对应提出“1+3+N”的规划编制体系;1是指整体的“三旧”改造规划纲要,或是城市总体层面的更新规划,3是指旧厂、旧城、旧村各自制定相应的规划要求和控制措施,N是指具体的“三旧”更新地块的改造方案或规划控制导则,因为要实施更新项目,则需针对具体的地块制定出更新方案,形成管控要求,然后通过规划建设的审批程序来加以落实;4、监督和协商制度广州的城市更新制度建设中有几个有启发的创新点：基础数据调查;与其他城市相比广州做的相对较早和较全,要求各主体负责的策划案对存量用地的基础数据调查误差不能超过5%,否则如果没有正当充分的理由,要被追责;虽然不知道实际执行过程中是不是严格成这样,但是从规定可以看出,规划在做事之前,要充分摸底、盘查土地、分析需求,这是工作的基础;专家论证制度;城市更新部门组织设立城市更新专家库,决定哪些项目进行和如何落实更新;这种决策总体上看还是偏向精英主导、政府导向,但强化了专家论证的重要地位和过程;让社会参与,提出了公共咨询委员会机制;旧城更新过程中市民常常有各自的强烈诉求,这其中的一些矛盾是非常难调和的,所以可以成立公共咨询委员和政府等直接对话;村民理事会制度;对于旧村庄的更新改造,村集体可以成立村民理事会来处理更新相关的事宜;5、实施办法：审批控制,多主体申报广州实施办法是审批管控;具体路径就是在“1+3+N”的体系下,编制年度计划,提出各年要完成哪些项目和任务；然后这些项目和任务出台对应的实施方案；方案按照程序进行审批和审查,最后落实到用地与建设上;可见,总体流程是一个有序的管控进程;广州从2016年开始推进老旧小区的微改造,大家在微信和媒体上应该也看到了很多,其中也存在一定的争议;我理解,社区微改造如果要短时期快速见成效,那常常会蜕变成整治小区绿地和环境、美化艺术墙等等,会缺少时间上的积累和真实的公众参与,这常常不是体现生长和真正居民诉求的更新;在很多微更新的宣传和理念背后,还有很多可以继续提升的地方;深圳城市更新深圳的管控体系和内地很多城市都不一样;1、核心政策：坚持2009年以来以城市更新办法为核心的法制化管控思路深圳和广州有明显的区别,深圳是政府引导、市场运作,也就是政府当好“守门员”,然后让市场来进行经营;深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础,相信这些市场行动来了之后,不会只是为了通过开发房地产更新赢得利益的短视行为;更新带来的各种企业的业态都会给城市带来更多的税收收入,而不只是土地买卖带来的收入;或许就是这种信心,让深圳和广州采用了不一样的方式;深圳对城市更新类型的划分和广州思路不一样,不是按照城、村、厂,而是按照改造的力度进行划分：综合整治,显然需要很大的长时期的改造投入,很多是政府的公共投入,以公益为主;功能改变,当从一个制造工厂变成商业或者是住宅、办公等,这种用途的改变都会带来利益的产生;拆除重建,实际上,近些年来发生的项目大部分都聚集在拆除重建领域,因为它是短期获得效益最大最快的领域;这是深圳关于城市更新法制和法规体系的基本情况;目前他们在编制深圳市的城市更新条例;在政策层次,颁布了深圳市城市更新办法和配套的深圳市城市更新办法实施细则;在管理层次上,包括怎么样清理土地,怎么去和市民沟通等等;从操作指引层次和技术标准层次可以看出,深圳对于城市更新的引导,除了规划技术方面之外,对政府怎么操作城市更新进程,同利益方的溢价分成、谈判等都有相应的规定,在这个明确的框架下去工作就比较清晰简单;相对完善的法规政策体系是为什么深圳政府可以做好守门员的原因,有很多的制度帮助政府防止负面情况的发生;2、机构设置：规划国土委员会下设城市更新办公室深圳规划国土委员会下面设置了一个城市更新的办公室,最近有消息说深圳成立了城市更新局,现在进展怎么样我不太清楚,可能还是雏形阶段;这是深圳城市更新机构设置的情况,可以看到城市更新办公室要和市级政府管理部门配合,也要和区政府进行土地储备和项目实施上的对接;因为城市更新项目的实施,包括在广州,项目实施的权力多数还在区这一级层面,而市政府层面会做一个总体的管控;3、规划控制：整体引导+城市更新单元深圳的城市更新除了整体引导,还提出了城市更新单元的做法,明确了城市更新单元的具体运作方式;这个方式目前在上海、广州等很多地方都有借鉴,影响还是很大的;可以说,深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新单元,实施的办法还是没有离开审批管控的路子;这里展示的是深圳城市更新规划针对法定体系进行的一些对接变革;常规的城市规划是从总规到分区规划,再到法定图则;深圳城市更新在对接总规层面上会做城市更新专项规划,有些专项规划会分解为各区的专项规划,在往下的实施工具就是城市更新单元;城市更新单元就像在法定图则体系中增加了一个插件,只要是划定为城市更新单元的地块建设,可以按照更新单元的相应规定和体系下走,从而成为法定图则的一个组成部分;和广州相比,深圳的管理工具相对简单,结构也是清晰的;因此,在深圳总体城市更新控制的大盘子下,如果想让更新项目按照程序走,首先要被政府确认为城市更新单元;这里涉及到更新单元的在申请条件方面的很多规定,比如,虽然不同主体都可以来申请,但是要地块内三分之二的业主同意才有条件成为城市更新单元等——这类条款可以确保更新单元在实施和操作上有很强的可行性;如果是开发商想对某个地块进行更新,那开发商则需要先和业主沟通,把前期的工作做好,然后再去申请更新单元;在更新单元中,不是说所有的用地都可以作为盈利的建设用地,可能有部分地要成为公益性用地,有部分地是公共设施配套用地等;这里列的内容是关于深圳城市更新单元的编制内容,包括设施配套、产业发展、更新目标和方式等多方面要求;5、实施途径：审批控制,多主体申报城市更新的总目标就是要减量提质,提质包括服务设施完善、功能完善、产业提升等等,这些在城市更新中都是需要明确的;城市更新的方式、质量控制的途径、城市建设的指引等,都通过明确的程序体系来推动和保障项目实施;以综合整治类项目来看,这里展示的是它的多主体申报和建设途径;可以是地方政府申报做相关的更新工作,也可以是住在这里的直接利益相关人,或者类似开发商的其他第三方利益相关人,等等;项目批准确立以后,通过报备实施就可以按照程序开工落地;上海城市更新上海城市更新规划变革进行的相对晚些,上海市城市更新办法出台也就是这两年的事情,但是大家对上海城市更新活动应该早有了解,比如说新天地、田子坊等;上海有很多的工业遗存,在工业用地的土地置换和盘活等方面长期以来有很多的政策和管控办法积累;上海更新实施办法中确定的更新对象主要是旧区改造、工业用地转型和城中村改造这三种类型;1、核心政策与更新机构上海跟深圳、广州不一样,在核心政策导向上,上海市城市更新办法提出“政府引导、双向并举”,意思是政府做一个领头羊,市场和政府的力量同样重要;广州偏政府,深圳偏市场,而上海力求把二者合在一起;上海规划国土合并后,下面有一个专门执行城市更新的领导办公室,目前也有走向更新局的趋向;上海城市更新核心政策和更新机构2、规划控制与实施路径：城市更新单元上海城市更新实施方法和深圳有点一脉相承,也使用城市更新单元,将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区划为更新单元;上海城市更新单元实施有一些特殊的地方,就是它通过区域评估来确定更新单元,这和深圳的多主体申报有一些区别;同时上海也制定了实施计划,推行了全生命周期管理等等;对上海城市更新实施路径,非常值得讨论的就是关于城市更新单元跟控规调整之间的关系;从广州和深圳的情况来看,实施城市更新的一些建设行为和传统规划体系存在有冲突和衔接的问题,但基本在正常实施中;上海城市更新单元的建设基本都涉及到控规的调整,只有把控规调整好了,更新方案法定化了,再进入下一步;目前来看这个周期可能过于长,所以就调规来看,城市更新项目的推进还是要付出相当大的时间和人力成本,有时候开发商感觉等待不起;现有的城市更新体系和老的城市规划法律体系之间的衔接,从这个案例当中就可以看出纠结的点可能在哪;从这个示意图可以看到,基本上更新的工作流程包括：基础资料的准备,通过区域来评定更新单元以及其他清单要素,确定更新项目和主体,编制意向性方案,再往下实施;上海虽然城市更新办法颁布并不久,但是相关制度探新存在有很多闪光点,比如上海推行的微改造和社区规划师理念等;上海在落实城市更新管理办法遇到很多困难的时候,开始寻找一些乘风破浪的途径;目前,上海很好地找了"示范"和"试点"的先行方法,在实验性项目的实施过程中发现问题和积累解决经验;去年以来,上海逐步推出了城市更新的四大行动计划,包括共享社区、创新园区、魅力风貌和休闲网络等;围绕各行动方向和各更新目标,上海锁定了一些重要的实验探索项目,比如大家知道的“12+X”示范项目体系等;图片来源：上海规土4、改造模式：规划引领、有序推进；注重品质、公共优先；多方参与、共建共享在价值导向上,上海的提法和做法有独到之处：“规划引领”确定了政府在城市更新中依然有很强的作用,比起市场来政府的分量应该还是很重;再有“公共优先”,在城市更新领域中,提供更多的公共服务设施等公益性活动是可以得到奖励的,如容积率奖励——很多其他城市在这方面走的不如上海超前;此外,上海推行“多方参与”和“共建共享”,这种激励机制也会帮助更多社会角色投入更新工作,有利于更新项目的共识达成和项目落地等,上海提出的社区规划师等概念在北京等地也在探索;这里的两个清单,是想要讲一下上海的“公共要素优先”的一些激励机制和处理方法;例如,从清单可以看出,提供什么样的开放空间可以得到多少的容积率回报;目前来看奖励的门类还相对比较少,同时对奖励的幅度有相应的管控;广州、深圳、上海三地比较通过广州、深圳、上海三地信息的比较,可以看出,它们都有管理办法出台,都建立了相应的更新机构,都有对更新项目的内容管控,都对规划体系进行了新的建构以便和老体系对接;实施上有偏政府的,也有偏市场的,也有强调两者并重的;运作上都通过审批的方式来管控建设行为;每个城市也都有很多特色创新的地方,比如深圳提出保障性住房,更新一个地块时要求必须配一定比例的保障性住房,这解决了保障性住房选址和城市更新公益设施保障不足等现存矛盾,是一个很好的措施;深圳还提出创新产业用房的做法,在产业用地的更新中,要求其中要有10%的空间用于引进先进产业业态;上海则提到公共要素清单和一系列的奖励制度;还有很多城市在更新中都会实行“公益用地”的做法,比如,一个地块确定要做更新了,可能先交10%的地作为公益用地给政府,由政府管理和处置,既对接了市场需求,也能完善城市公共资源的配置和利益分配;关于产权、功能和容量的三要素思考开篇的时候讲到,城市更新的议题庞大,我认为有三方面的要素是最根本的,就是容量/容积率、功能和产权;1、容积率从容积率角度来说,很多更新看似在做存量或减量规划,其实是减量上的“增量”——也就是通过增加容积率的手段,产生更多的利益来平衡成本,从而推进方案实施;所以,容量变化不得不说是现在大量城市更新得以实现的"支柱性"力量;如果离开了这个,我们不能想象城市更新能推进到什么程度,是不是会难以为继当然我们也会有一些新的应对方法,比如前面说的上海,如果提供一些额外的公共好处,政府会给你一些合理的容积率奖励,或者要求你提供保障性住房等;2、功能功能变更也会带来利益的变化,用途/功能与容积率也有一定的相关性;土地性质变了以后,业主通常会获得更多的收益,因此涉及到要向政府补交地价等活动;特别地,在目前工业用地的更新过程中,功能转变的限制可以说是特别大的一个困境和门槛;比如北京798,其实从法定意义上来看都是一些不合规则的非正式更新行为;原来这里是制造业用地,但是现在新的文创业态做的都不是制造,如果去改控规调用地性质——这显然无法预测和应对文创产业的发展需求和特征;因此目前类似的工业遗产利用,很多都是在这种非正式的方式下开展和存活的;好在,现在也有一些创新的制度方式涌现,比如“放宽用地的功能兼容性”,如果规定住宅用地有30%可以自由做办公、商业或是其他开发,这样不用走法定调规程序就可以实现很多事情;再有就是“弹性用地”,如果在用地性质转化方面规定,办公和商业用地的性质是可以相互转化的,那么也不需要调规,业主就可以在发现办公做不下去的情况下,直接改商业或商住等;这可以很大限度的降低用地性质调整的复杂度和程序难度,减少不必要的性质调控;当前,为什么需要出台存量用地盘活方面的那么多政策,其实是和利益等息息相关;在我国目前的用地管理体系下,只要规划变更土地功能就意味着,这块地就好似变成了一块新地,要开发就必须上市招拍挂;那么,一个老的工厂用地业主,可能他其实很想更新用地,改作其他性质开发,但实际上他常常不会这样去做——因为一旦变成非工业用地以后,自己的地就要去招拍挂;他可能没有那么多钱,拍不回自己的地,所以宁愿不更新;3、产权产权首先是分割和流转的问题;例如,特别大一片老的工厂用地怎么更新,产权可以切割吗如果切割的太多太碎,将来又怎么整合分也不行,合也不行——现在上海就不怎么允许工业用地产权的切割;另外,新的一个相关话题是"物业自持";更新中,如果完全不要求物业自持,业主拿了这块地,盖了房子以后就开始出售或者出租,原来的很多承诺都会落空;现在上海有一些商业办公用地自持比例要求达到60%,是相当高的;目前一些工业用地的产权改革还包括变卖为租,减少用地出让年限等;原来工业用地使用权一出让就是50年,目前想减到10年到15年甚至更短;本文来自清华大学建筑学院副教授唐燕在2017城市发展与规划大会“城乡规划体系改革与城市转型发展”分论坛上的发言;。
深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》(草案)
深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》（草案）一、加强产业结构升级，积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。
（一）草案提出，在规划期内，全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中：以城中村和旧工业区为主的拆除重建类更新规模为12.5平方公里，实现年均土地供应2.5平方公里；非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里。
深圳市目前城市更新主要方式是以拆除重建为主，而综合整治及功能改变类是少之又少，目前深圳市综合整治类约10个试点项目（推进也较为缓慢），另外功能改变类据了解只有1个。
所以从上述信息可以看出，综合整治和功能改变类的规模比例较拆除重建类大，表现出政府已开始对未来拆除重建类项目的规模控制。
（二）规划期内力争改造完成100个旧工业区项目，为产业一体化和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整；同时规划期内力争完成100个城市中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。
总结为：五年内，最完成200个项目的审批，平均一年为40个，每季度为10个，从数量上来说确实较历年每年的数量有所减少。
二、配建保障性住房约350万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。
暂行措施征求稿第二十条将保障房配建比例从原来的8%（三类地区）、10%（二类地区）、12%（一类地区），按照改造的类型不同总体全部上调，未来保障房配建比例最低15%、最高40%。
另一方面根据深圳市住房建设规划（2016-2020）（征求意见稿），规划期内通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房35万套、3150万平方米，其中安排新供应用地建设2.5万套、225万平方米；城市更新建设26万套、2340万平方米；征地返还用地建设6.5万套、585万平方米。
通过新供应、城市更新配建、轨道交通车辆段上盖、拆迁安置、产业园区配套住房建设等新增安排建设保障性住房15万套，830万平方米；通过挖掘存量保障性住房项目、棚户区改造、企业自有用地建设、城际合作、盘活社会存量住房等方式安排筹集保障性住房25万套，合计新增安排筹建保障性住房40万套。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
深圳的城市更新和旧城改造
深圳的城市更新和旧城改造一、深圳的旧城改造历程随着城市化进程的加快，“旧制改革”已成为政府的一项紧迫任务，并被提上重要议事日程。
旧城改造是一块肥肉。
虽然深圳的发展才20多年，但它呈现了大量需要手术的城市重建项目。
这些项目主要集中在城市中的老村落、困难村、城市建设初期的经济适用房、工业厂房、城市规划剩余地块，以及因经济利益而形成的未建成住宅。
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。
1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。
为保障城中村的改造工作，深圳市于2021年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。
该规划计划在2021年1月完成大纲，6月基本完成。
二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。
改造地段位置适中，属城镇新老发展的过渡结合部，位置好，人气旺，对外交通条件优良，临龙岗经济发展主干线的深惠路面长达600米，总规划面积21.8万平方米，建设用地16万平方米。
工业区的旧城改造规划采取整体规划、全部拆迁、分期实施的步骤，商住、公建与市政配套同步建设，形成在分期目标内拆旧与建新的滚动发展模式。
第二工业区旧城改造项目总体建设将按照批准的总体规划，建设集商业、娱乐、休闲、居住为一体的商业城市。
2001年4月，在区街（原龙岗镇）的指导下，在保证总体规划控制指标不变、高标准建设的前提下，该项目分区、分块招商。
2002年初，八个区的招商工作完成。
五家开发商共同进行了整个项目的工程建设，总投资12亿元。
经过近三年的努力，整个旧模式改革基本完成围内的所有拆迁安置工作，第一期工程均已竣工开业。
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：(一)加强公共设施建设，提升城市功能品质;(二)拓展市民活动空间，改善城市人居环境;(三)推进环保节能改造，实现城市绿色发展;(四)注重历史文化保护，保持城市特色风貌;(五)优化城市总体布局，增强城市发展动能。
第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第六条各区人民政府(含新区管委会，下同)负责统筹推进本辖区城市更新工作。
区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
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易居营销深圳地区公司 2016.12.09
无此规定
二、政府职责
第四十七条 为了推进强区放权，加快城 市更新实施，市政府可以根据工作实际， 调整职责分工，创新工作机制，并向社 会公布。
无此规定
11 月 25 日，深圳市发布”十 三五城市更新规划“，其中强 调：强区放权、精简审批环节、 明确审批标准和时限。结合深 圳加快城市更新工作的理念， 未来市政府可能将部分权力 下放到区级政府，以加快城市 更新工作。
除
的，现状占地面积 1.5 倍的建筑面积不再补缴地价，超出部 深圳市将简化地价测算体系。
分按照公告基准地价标准补缴地价。
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造 为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积 以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价
3、预计近期将会出台新的地 价测算文件，简化地价测算体 系，加快城市更新工作。
标准的 50%缴纳地价。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办
公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按
照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价
删
标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告
除
基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造
后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算
纳的地价。
1、新版《城市更新办法》对
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定 旧版中的各类地价政策均删
另行补缴相应地价。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
除，但是补充说明：地价政策
第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑 市政府会另行制定。
容积率在 2.5 及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在
删
2.5 至 4.5 之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴 2、原有的地价测算依据不同
文件名 文件号 发布时间
一、地价计收政策
功能改变类
城中村
旧屋村
拆 除 重 建 类
旧工业区
深圳市城市更新办法新旧政策对比
新政策 《深圳市城市更新办法》 深圳市人民政府令（第 211 号）
2016.12.06
旧政策 《深圳市城市更新办法》 深圳市人民政府令（第 290 号）
2009.10.22
解析说明
文件名一样，但是文件号不 同，内容有变
第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以
下规定确定：
（一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的
功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴
纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准
删
计算的地价；
除
（二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的
功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴
除
地价；建筑容积率超过 4.5 的部分，按照公告基准地价标准 更新类别而定，整个地价体系
补缴地价。
庞杂，测算杂乱；目前，结合
深圳市加快城市更新工作的
第三十七条 市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土 理念以及相关城市更新文件
删
管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建
的修订送审稿件，可以判断，
应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项
目的处理意见已有规定的，从其规定。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地
价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要
转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
拆
除
重
其他情形
建
类
新增规定
第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以
外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地
使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原
删
有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以
除
公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行
补缴相应地价。
第四十四条 城市更新项目地价计收的 具体规定，由市政府另行制定。