工业用地评估操作指南

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工业企业场地环境调查评估与修复工作指南(试行)

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2.4.5 物理样的采集与土工试验...........................................................................31 2.4.6 其它调查方法...............................................................................................31 2.5 第二阶段报告编制........................................................................................... 32 33 3 第三阶段调查——风险评估................................................................................... ...................................................................................33 3.1 目的和工作内容............................................................................................... 33 3.2 风险评估程序和方法....................................................................................... 33 3.2.1 危害识别..........................................................................

土地评估案例实操

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。

下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。

本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。

土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。

在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。

本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。

接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。

包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。

通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。

在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。

常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。

考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。

市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。

我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。

这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。

对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。

交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。

交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。

区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。

个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。

经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。

工业用地评估操作指南

工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。

一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。

2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。

出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。

拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。

基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。

工业用地评估方法

工业用地评估方法
工业用地评估方法主要包括以下几个方面：
1.目标确定：确定工业用地评估的目标，例如评估其市场价值、投资价值、土地可利用性等。

2.数据收集：收集工业用地相关的各类数据，包括土地面积、土地性质、规划用途、地理位置、基础设施、环境影响等。

3.市场分析：对工业用地所在的市场进行综合分析，包括经济发展状况、工业用地供需情况、竞争对手分析等。

4.土地评估模型建立：根据目标和数据收集的结果，建立合适的土地评估模型，例如比较法、收益法和成本法等。

5.数据分析和计算：根据建立的土地评估模型，对相关数据进行分析和计算，得出相应的评估结果。

6.评估报告编制：根据评估结果，撰写工业用地评估报告，包括评估方法、数据分析、评估结果和结论等。

需要注意的是，工业用地评估方法需要根据实际情况进行调整和综合运用，有时
可能需要考虑更多的因素，如土地污染、土地开发前景等。

此外，评估师的专业知识和经验也是非常重要的。

[实用参考]工业用地评估操作指南

房地产评估师的工业地产估价方法与案例

房地产评估师的工业地产估价方法与案例工业地产估价是房地产评估师的重要工作之一。

工业地产的特点与其它类型的房地产有很大差异，因此在估价过程中需要采用特定的方法和指标。

本文将介绍工业地产估价的基本概念和方法，并结合实际案例进行说明。

一、工业地产估价的基本概念工业地产是指用于生产、仓储和物流等工业活动的土地与建筑物。

估价的目的是确定工业地产的市场价值，为投资者、金融机构和政府决策提供参考。

在进行估价时，通常考虑以下几个要素：1. 土地价值：土地的位置、面积、用途以及周边基础设施等因素都会影响土地的价值。

2. 建筑物价值：建筑物的结构、年龄、质量和功能等因素会对其价值产生影响。

3. 租金收益：工业地产通常是通过租金收益获取回报的，因此租金水平是评估其价值的重要指标。

4. 市场需求与供应：市场的需求与供应状况对工业地产的价格产生直接影响。

二、工业地产估价的方法在估价工作中，常用的工业地产估价方法包括比较法、收益法和成本法。

1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，通过对类似工业地产的市场交易数据进行分析，找到合适的比较样本，并进行比较来确定该地产的市场价值。

2. 收益法：收益法是基于租金收益原理来进行估价的方法。

通过对租金水平、租赁周期和预期回报率等因素进行分析，计算工业地产的未来现金流，从而确定其市场价值。

3. 成本法：成本法是根据工业地产的重新建造成本来进行估价的方法。

该方法适用于新建或维修过的工业地产，通过计算土地与建筑物的重建成本，再考虑折旧与剩余寿命等因素，确定其市场价值。

三、工业地产估价的案例分析以下是一个实际的工业地产估价案例，用于说明估价方法的应用：现有一座位于城市边缘的面积为10000平方米的工业厂房，用于制造业的生产活动。

经过市场调研，类似工业厂房的租金水平为每平方米每年100元，租赁周期为5年，预期回报率为10%。

根据收益法，可以计算出该工业厂房的预期现金流为：年租金 = 面积 ×租金水平 = 10000 × 100 = 1000000元预期现金流 = 年租金 ×租赁周期 ×（1 + 预期回报率） = 1000000 ×5 ×（1 + 0.1）= 5500000元通过计算预期现金流，并考虑市场需求与供应等因素，可以确定该工业厂房的市场价值为5500000元。

工业用地评估操作的指南

土地评估案例实操

下面，我们通过一个具体的案例来深入了解土地评估的实际操作过程。

假设我们要评估一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 5 万平方米。

首先，评估人员会进行现场勘查。

这一步骤至关重要，因为只有亲身实地了解土地的实际状况，才能获取最真实、准确的信息。

在现场，评估人员会仔细观察土地的地形地貌，包括是否平坦、有无坡度、是否存在坑洼等。

同时，还会查看土地的周边环境，比如交通条件，是否临近主干道、高速公路，这对于未来的物流运输成本有着重要影响；周边的基础设施状况，如水电气供应是否便捷，通信网络是否完善；以及周边的产业分布情况，是否形成了产业集群，这关系到未来企业的发展环境和协同效应。

接下来，就是收集相关的资料和数据。

这包括土地的权属证明文件，明确土地的所有权和使用权归属，以及是否存在任何法律纠纷或限制。

还需要收集当地政府发布的土地规划文件，了解这块土地所在区域的未来发展规划，是会继续作为工业用地，还是有转变为商业或住宅用地的可能性。

市场调研也是不可或缺的环节。

评估人员会调查周边类似土地的交易案例，了解其成交价格和交易条件。

同时，还会关注当地的土地市场供求关系，以及宏观经济环境对土地价格的影响。

在评估方法的选择上，常用的有市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。

对于这个工业用地的案例，由于周边存在较多类似的交易案例，市场比较法可能会是一个主要的评估方法。

市场比较法的核心是找到与被评估土地在用途、位置、面积等方面相似的交易案例，并对这些案例的价格进行修正，以得出被评估土地的价值。

例如，如果周边有一块面积为 4 万平方米的工业用地，近期以 1000 万元的价格成交，那么在将其与我们要评估的 5 万平方米土地进行比较时，就需要考虑面积因素对价格的影响。

此外，还需要考虑交易时间、土地使用年限、土地开发程度等因素的差异，并进行相应的修正。

如何运用市场比较法评估工业用地地价

如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。

工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。

本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。

运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。

资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。

建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。

不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。

土地评估案例实操

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于各种经济活动，如土地交易、抵押贷款、城市规划等，都具有至关重要的意义。

接下来，我将通过一个具体的案例，为您详细介绍土地评估的实操过程。

一、案例背景假设我们需要对一块位于城市郊区的工业用地进行评估。

该土地面积为 5000 平方米，用途为工业生产，周边有类似的工业企业和相关配套设施。

二、评估目的本次评估的目的是为了确定该土地在特定时点的市场价值，以便为土地所有者在土地交易中提供参考依据。

三、评估方法的选择土地评估常用的方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。

在这个案例中，由于周边有较多类似的工业用地交易案例，我们选择市场比较法作为主要的评估方法。

四、市场比较法的操作步骤1、收集交易案例通过土地交易市场、房地产中介机构、政府部门等渠道，收集周边近期发生的类似工业用地交易案例。

至少收集三个以上的案例，以保证数据的可靠性和代表性。

2、选择比较案例对收集到的交易案例进行筛选和分析，选择与评估对象在用途、面积、位置、交易时间等方面最为相似的案例作为比较案例。

3、建立比较因素体系根据影响工业用地价值的因素，建立比较因素体系，包括土地用途、土地面积、土地形状、交通条件、基础设施、环境状况、规划限制等。

4、对比较案例进行修正将评估对象与比较案例在各项比较因素上进行对比分析，并根据差异程度对比较案例的价格进行修正。

修正的方法通常采用系数修正法，即根据各项因素对土地价值的影响程度确定修正系数，然后将比较案例的价格乘以相应的修正系数，得到修正后的价格。

5、计算评估对象价格将修正后的比较案例价格进行加权平均，得到评估对象的初步评估价格。

五、数据收集与分析在这个案例中，我们收集到了以下三个比较案例：案例一：面积为 4800 平方米的工业用地，交易价格为 800 万元，交易时间为 6 个月前，位于评估对象东侧 1 公里处，交通条件较好，基础设施完善。

工业厂房及土地评估案例

工业厂房及土地评估案例近年来，随着城市化进程的加快和工业发展的不断壮大，工业厂房及土地评估成为了一个热门话题。

工业厂房及土地评估是指对工业厂房及其所占用土地的价值进行评估和估算的过程。

它在经济发展、土地利用和资源配置等方面起着重要的作用。

下面，我们将通过一个实际案例来了解工业厂房及土地评估的过程和意义。

案例背景：某城市的一家创造业企业拥有一座占地面积约100亩的工业厂房及其所占用的土地。

由于企业计划进行资产重组，需要对该工业厂房及土地进行评估，以确定其价值和合理的交易价格。

评估过程：1. 资料采集：评估师首先采集与该工业厂房及土地相关的各种资料，包括土地证、房产证、土地规划用途、建造面积、年度产值、工业产权等。

2. 现场考察：评估师对该工业厂房及土地进行现场考察，了解其实际使用情况、建造结构、设备状况、周边环境等因素。

3. 数据分析：评估师将采集到的资料进行整理和分析。

首先，评估师会对土地进行评估，考虑因素包括土地面积、地理位置、土地规划用途、周边配套设施等。

然后，评估师会对工业厂房进行评估，考虑因素包括建造面积、建造结构、使用年限、设备价值等。

4. 价值评估：评估师根据分析结果，综合考虑土地价值和工业厂房价值，得出该工业厂房及土地的评估价值。

评估师还会考虑市场行情、行业发展趋势等因素，以确定合理的交易价格。

评估意义：工业厂房及土地评估对于企业的资产管理和决策具有重要意义。

首先，评估结果可以作为企业进行资产重组、融资、财务报表编制等方面的依据。

其次，评估结果可以匡助企业合理配置资源，优化生产布局，提高生产效率。

此外，评估结果还可以为企业进行战略规划和市场定位提供参考。

同时，工业厂房及土地评估也对于土地管理和城市规划有一定的指导作用。

评估结果可以为政府和相关部门提供土地利用和资源配置的参考，匡助他们制定合理的土地政策和规划。

总结：工业厂房及土地评估是一个综合性的过程，需要综合考虑多个因素。

通过对工业厂房及土地的评估，可以为企业的资产管理和决策提供有力的支持，同时也对土地管理和城市规划具有重要意义。

工业用地项目准入评审操作细则-V1

工业用地项目准入评审操作细则-V1工业用地项目准入评审操作细则随着城市化进程的加快和工业化的发展，工业用地项目的准入评审变得越来越重要。

为了保障环境的安全和可持续发展，严格的准入评审操作细则是非常必要的。

一、项目准入评审的前期准备1.明确项目需求和目标在进行评审前，必须明确项目的需求和目标。

这包括项目的基本信息、产业方向、规模和用地要求等。

只有清楚了解项目的需求和目标，才能够更好地开展后续评审工作。

2.组织评审人员和制定评审计划建立一个评审小组或者委员会，包括各方利益相关者：如政府部门、环保组织、当地居民等，以确保评审的客观、公正、透明。

制定评审计划，明确评审的内容、时间、地点、评审标准等。

3.搜集相关资料和信息在进行准入评审前，需要搜集相关的资料和信息，如土地使用规划、环境影响评价报告、工业产业发展计划等。

评审人员必须仔细分析和研究这些资料和信息，以便更好地为项目的准入评审做出决定。

二、项目准入评审的具体操作细则1.合规审查评审人员要仔细审查项目所涉及的法律法规、规章制度、标准和技术要求，判断项目在法律层面是否具备准入条件。

2.环境影响审查对项目的环境影响评价报告进行严格审查，判断项目是否符合环境相关标准规定，是否存在环境风险，需要采取什么样的环境保护措施等。

3.土地审查评审人员要对项目所需用地的基本情况、使用方式和是否符合当地土地利用规划进行审查，是否满足土地管理的条件和要求。

4.工程技术审查评审人员要对项目的工程技术、设备选型、施工方案以及工期等方面进行审查，确保项目在技术上做到安全、可行、高效，达到预期效果。

5.产业支持审查评审人员要对项目的产业选择、发展前景、市场前景等进行审查，确保项目在产业上具备可行性和可持续性。

三、项目准入评审的后续跟踪1.项目实施的监测和评估评审过程只是项目准入的第一步，项目实施期间还需要进行监测和评估，及时发现和解决问题，避免环境和社会风险。

2.信息公开和社会监督评审人员要及时公布评审结果和相关信息，接受社会监督和舆论监督，确保公开透明、公正公平。

工业用地七通一平后评估是价

工业用地七通一平后评估是价摘要：1.工业用地七通一平的含义2.评估的必要性3.评估的方法4.案例分析5.结论正文：一、工业用地七通一平的含义工业用地七通一平是指在土地开发过程中，必须满足通水、通电、通路、场地平整等基本条件，同时需要达到给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气等条件，使土地具备开发建设的基本条件。

其中，“七通”指的是通上水、下水、污水、电力、电讯、煤气和交通，“一平”则是指场地平整。

二、评估的必要性对工业用地进行七通一平评估，有助于确定土地的价值和开发潜力，为政府、企业和投资者提供参考依据。

此外，评估还可以为土地使用权的出让、转让和租赁等交易活动提供市场参考价格，维护市场秩序，防止国有资产流失。

三、评估的方法评估工业用地七通一平价值通常采用假设开发法，该方法基于预期开发后的收益来估算土地价值。

具体步骤包括：确定土地用途、设计建筑面积、预测租金或销售收入、计算开发成本和税费等，最终得出土地价值。

四、案例分析假设一块面积为2000 平方米的工业用地，经过七通一平后，设计建筑面积为14000 平方米，共14 层，其中1-2 层为商用房，共2000 平方米，3-14 层为住宅，共12000 平方米。

预计开发周期为2 年，第一年投入60% 的总建筑费，第二年投入40% 的总建筑费。

总建筑费为100 万元。

根据市场调查，该地区同类型商用房租金为每平方米每月50 元，住宅售价为每平方米4000 元。

预计开发完成后，商用房每月租金收入为10 万元，住宅销售收入为4800 万元。

扣除开发成本、税费等，预计土地价值为5000 万元。

五、结论工业用地七通一平评估对于确定土地价值和开发潜力具有重要意义。

如何评估工业用地的适用性和价值

如何评估工业用地的适用性和价值工业用地的适用性和价值评估是一个关键的环节，对于工业发展和土地利用的决策具有重要的指导意义。

在评估工业用地的适用性和价值时，需要考虑多个方面的因素，包括土地的位置、土地的功能需求、土壤质量和环境影响等。

下面将从几个关键角度来介绍如何评估工业用地的适用性和价值。

一、土地的位置和交通条件工业用地的位置是影响其适用性和价值的重要因素之一。

一个理想的工业用地应该位于交通便利的地区，方便原材料的进出和产品的销售。

因此，在评估工业用地的适用性时，需要考虑周边交通网络的完善程度，包括高速公路、铁路和港口等基础设施的配套情况。

此外，地理位置还会受到影响因素的限制，比如用地附近是否有自然保护区、水源保护区或者地质灾害易发区等。

只有综合考虑这些因素，才能判断工业用地的位置是否适合发展工业，并进一步评估其价值。

二、土地的功能需求和规划要求评估工业用地的适用性和价值还需要考虑土地的功能需求和规划要求。

不同类型的工业用地可能有不同的功能需求，比如制造业用地、物流仓储用地或者研发创新用地等。

因此，在评估适用性时，需了解用地规划的要求和政府对工业用地的宏观发展方向。

另外，工业用地还要综合考虑周边的生活设施、公共服务设施以及卫生医疗设施，以满足员工的生活需求。

只有满足功能需求和规划要求，才能增加工业用地的价值。

三、土壤质量和环境影响工业用地评估的另一个重要方面是土壤质量和环境影响的评估。

土壤质量直接影响到土地的可利用性和开发潜力。

在评估土壤质量时，需要考虑土壤的肥力、污染程度、土层厚度和土壤类型等因素。

高质量的土壤能够提供优质的种植条件，使得工业用地的价值更高。

另外，评估工业用地的适用性还需要考虑环境影响因素，比如工业排放对周边环境的影响、土地利用的可持续性以及生态环境的恢复等。

只有综合考虑土壤质量和环境影响因素，才能对工业用地的适用性和价值做出准确的评估。

综上所述，评估工业用地的适用性和价值是一个复杂的过程，涉及到地理位置、交通条件、功能需求、土壤质量和环境影响等多个因素。

工业厂房及土地评估案例

工业厂房及土地评估案例工业厂房及土地评估是指对工业厂房及其所在土地的价值进行评估和估算的过程。

这个过程通常由专业的评估师完成，他们会根据市场情况、物业特点、土地规划和法律法规等因素进行综合考虑，以确定工业厂房及土地的市场价值。

在进行工业厂房及土地评估时，评估师通常会采取以下步骤：1. 收集资料和信息：评估师首先会收集与工业厂房及土地相关的资料和信息，包括土地证书、房产证、建筑图纸、工程报告、市场调研数据等。

2. 实地考察：评估师会亲自到工业厂房及土地所在地进行实地考察，了解周边环境、交通状况、设施配套等情况，并对工业厂房的建筑质量、使用状况进行评估。

3. 市场调研：评估师会进行市场调研，分析当前工业厂房及土地的市场供需情况、租金水平、销售价格等因素，以了解市场对该类物业的需求和价值。

4. 数据分析：评估师会对收集到的资料和信息进行综合分析，运用专业的评估方法和模型，计算出工业厂房及土地的价值范围。

5. 编写评估报告：评估师会根据评估结果，撰写详细的评估报告。

报告中会包括对工业厂房及土地的描述、评估方法和过程、市场调研结果、评估结果及价值范围等内容。

以下是一个工业厂房及土地评估的案例，以帮助读者更好地理解评估的过程和方法：案例描述：某地区一座工业厂房及其所在土地面积约为5000平方米，建筑面积为2000平方米，位于工业园区内，周边有多家大型工厂和企业。

该工业厂房目前被租赁给一家制造业企业使用，租期为5年，每月租金为10万元。

现需要对该工业厂房及土地进行评估。

步骤一：收集资料和信息评估师首先收集了土地证书、房产证、建筑图纸、工程报告等相关资料，同时了解到该地区工业厂房市场供需情况较好，租金水平相对较高。

步骤二：实地考察评估师亲自到工业厂房所在地进行实地考察，发现该工业厂房建筑质量较好，维护良好，周边环境整洁，交通便利，且配套设施完善。

步骤三：市场调研评估师进行了市场调研，了解到该地区工业厂房的租金水平为每平方米每月50元，销售价格为每平方米5000元。

基于需求的工业用地出让方式的综合评价指标设定方法

基于需求的工业用地出让方式的综合评价指标设定方法随着经济的发展和城市规模的扩大，对工业用地的需求日益增加。

为了合理高效地出让工业用地，需要建立一套综合评价指标设定方法，以便评估不同出让方式的优劣。

下面将介绍一个基于需求的工业用地出让方式的综合评价指标设定方法。

1.方法选择确定评价指标需要根据实际情况选择合适的方法。

可以借鉴层次分析法、承包法、熵权法等方法，建立多级指标体系。

2.指标体系构建在确定评价方法后，需要构建综合评价指标体系。

首先，确定主要评价指标，如土地价格、出让方式的透明度、产业布局、投资环境等，然后细化为具体评价指标。

如土地价格可以分为市场价格、政府定价等。

3.评价指标权重确定在指标体系构建完毕后，需要确定各指标的权重。

可以通过专家调查、层次分析法等多种方法来确定。

专家调查可以找到相关领域的专家，通过问卷调查或座谈会等形式，让专家根据自身经验和专业背景，评估各指标的重要程度。

4.指标值的确定为了对不同出让方式进行综合评价，需要对各指标的值进行确定。

对于定量指标，可以根据实际数据进行计算，如土地价格可以通过市场调研获取。

对于定性指标，可以采用专家评价法，即请相关专家根据自己的经验和专业知识，对各指标进行打分或评判。

5.综合评价方法综合评价方法可以采用加权平均法，即将各指标的权重乘以对应指标的值，然后求和得到综合评价值。

也可以采用灰色关联度法，将各指标的值进行标准化处理后，计算各指标与标杆值的关联度，并求平均得到综合关联度。

6.效果评估综合评价完成后，需要对各出让方式的评价结果进行效果评估。

可以通过对各指标值和综合评价值的比较，找出最优的出让方式。

同时，还可以通过前期研究和实际项目的实施，对综合评价的准确性进行验证。

通过以上方法，可以基于需求的工业用地出让方式的综合评价指标设定。

这种方法既考虑了各指标的重要性，又能综合评估各出让方式的优劣，为选择合适的出让方式提供了科学依据。

工业土地评估

工业土地评估工业土地评估是指对工业用地进行评估、估价的一种专业技术活动。

通过对工业土地的评估，可以确定其价值、价格，并为土地的买卖、租赁、抵押、开发建设等提供参考依据。

工业土地评估需要综合考虑以下几个方面的因素：第一，地理位置因素。

工业土地评估的首要因素是地理位置，包括交通便利程度、地理环境、区位优势等。

交通便利程度直接影响到工业用地的开发利用效益，地理环境与区位优势则能够决定土地的市场需求。

第二，土地用途因素。

工业土地分为一般工业用地和重点工业用地，评估时需要根据土地规划用途、地块面积、土地权属等因素进行综合考虑。

一般工业用地多应用于轻工业、科技服务业等，而重点工业用地则应用于重型制造业等。

而土地规划用途的转化、金融、环保政策等也会对土地的价值产生一定的影响。

第三，市场需求与供给因素。

评估土地价值还需要综合考虑市场的需求与供给情况。

市场需求分析包括产业需求、竞争环境、人口规模等因素，而市场供给分析包括土地供给量、土地开发利用率等因素。

从供需关系来看，需求大于供给时土地价格上涨，供给大于需求时土地价格下跌。

第四，土地利用效益因素。

评估土地价值还需考虑土地利用效益，主要包括土地规模、土地开发利用程度、土地产出率等因素。

土地规模与开发利用程度越高，土地利用效益就越好，土地价值也会相对提升。

最后，法规政策因素。

工业土地评估还需考虑法规政策的影响。

政府对土地使用的限制、建设用地指标、土地产权保护等政策都会对土地的价值产生一定的影响。

综上所述，工业土地评估需要综合考虑地理位置、土地用途、市场需求与供给、土地利用效益以及法规政策等因素。

通过对这些因素的综合评估，可以得出工业土地的合理估价，为土地的买卖、租赁、抵押等提供参考依据。

工业产权的价值评估实操

工业产权的价值评估实操工业产权作为企业核心资产之一，在现代经济中扮演着重要角色。

准确评估工业产权的价值，对于企业进行合理的资产配置、科学的决策分析具有关键意义。

本文将结合实际案例，介绍工业产权价值评估的具体操作方法。

一、评估目标确定在进行工业产权价值评估之前，我们首先需要明确评估的目标。

根据不同的需求，工业产权的价值评估可以分为市场价值评估、抵押价值评估、产权交易价值评估等多个方面。

对于不同的目标，评估方法和数据处理方式也会有所不同。

二、评估方法选择工业产权的价值评估可以采用多种方法，如收益法、市场比较法、成本法等。

在实际应用中，通常会根据具体情况选择合适的方法。

1. 收益法评估收益法是一种常用的工业产权价值评估方法，它通过分析产权所能产生的未来收益来确定其价值。

这种方法适用于那些有稳定现金流的工业产权，如专利、商标等。

评估师需要结合市场情况、行业发展趋势等因素，对未来收益进行科学预测，并将其折现到现值。

2. 市场比较法评估市场比较法是以市场上类似产权的交易价格为参考，依据市场供求关系来确定工业产权的价值。

评估师需要收集并分析相关的市场数据，比如类似产权的交易记录、拍卖结果等，并进行合理的调整和权衡，以确定产权的市场价值。

3. 成本法评估成本法是一种将工业产权的价值与其重建成本联系在一起的评估方法。

评估师需要综合考虑产权的建设成本、使用年限、折旧等因素来确定产权的价值。

这种方法适用于那些没有市场交易参考的产权，如自主研发的专利技术等。

三、数据收集与分析在进行工业产权价值评估的过程中，数据的收集和分析是非常重要的环节。

评估师需要全面收集与产权相关的信息，包括产权的资产状况、技术水平、市场前景等方面的数据。

同时，评估师还需要进行数据的整理、归纳和分析，以便于后续的评估计算和结论推断。

四、风险与不确定性考虑在工业产权价值评估中，风险和不确定性是无法忽视的因素。

评估师需要根据具体情况，在评估模型中引入风险和不确定性因素，如市场波动、技术变革等，在评估计算中进行合理的调整和风险溢价。

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工业用地评估操作指南（草稿）、尸、-前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。

此类情况多在较为成熟的城市规划区内。

二是由拟用地方自行组织施工建设，比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类情况多在偏远地区，此时基础设施配套费表现为工程成本，往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。

收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但基础设施配套费不可能被取消。

土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。

3、土地使用权取得的一般方式出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式（工业用地基本为挂牌方式）参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得《国有土地使用证》。

划拨用地：拟用地方向当地计委（发改委）提交项目使用土地申请，批复后，着手进行拆迁补偿工作，完毕后即取得《国有土地使用证》。

二、评估准备工作1、取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成《国有土地使用证》是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》，尚未来得及取得《国有土地使用证》时，《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件，但效力上不如《国有土地使用证》，按照国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是承担额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。

所以尚未取得《国有土地出让合同》的宗地，是具有产权瑕疵的，应予批露，当然，如果连《国有土地出让合同》都未签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。

取得上述资料后，通过将入账成本与土地出让合同、拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较，核对地价款是否支付完全。

2、确定评估方法首先查询《全国工业用地最低价标准》，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之成本逼近法。

原则上应选择二种方法评估，具体要求详见《城镇土地估价规程》。

三、市场比较法评估过程1、评估公式宗地价格二比较案例价格X A X B X C X D式中：A:正常情况指数/比较案例宗地情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数C:待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数D:待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、评估过程1）搜索比较对象通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜索关键字: “地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交” 等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网（）、新浪地产网（）显示。

如已查询的部分比较对象具体位置描述不清楚，可以通过百度地图、GOOGLE地球等配合查找。

比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。

2）进行比较交易情况修正:所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；交易日期修正: 工业用地价格随时间波动很小，实际上《全国工业用地最低价标准》实施后的近三年成交信息均可采用，但优先选用一年内的成交信息。

如无特殊情况，交易日期修正系数一年内不会超过2%。

区域因素修正系数:个别因素修正系数:《房地产估价规范》要求修正范围合计不超过30%,单项不超过20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行掌握，建议单项修正多数不超过5%,个别不超过10%。

以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下：①少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；②根据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜索：“” “》办法”③根据《划拨土地使用权管理暂行办法》相关条款确定。

修正后的评估结果为土地成交价，但在办理《国有土地使用证》初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此部分价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。

四、基准地价系数修正法评估过程1、评估公式宗地价格=基准地价X期日修正系数X因素修正系数X年期修正系数+土地开发水平修正值2、评估过程基准地价系数修正法实质上仍为市场法，只是比较对象只有一个，是地方国土部门发布的基准地价，比较因素基本上与市场法一致。

1）基准地价的确定基准地价文件查找：可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜索关键字：“城市+基准地价”。

绝大部分城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。

地价级别的确定：找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少部分会配发地价级别范围描述或级别图，再配合地图，会较容易确定委估宗地级别，对于大部分未发布级别范围描述或级别图的情况，按以下方式确定：1、查询中国城市地价动态监测（、委估宗地以前的估价报告（个别时候可以在网络搜索到周边其他单位的估价报告）；3、咨询当地国土部门；4、参照当地城镇土地使用税等级范围确定；部分地区的基准地价文件颁布时间早于2007 年（该年发布全国工业用地最低限价），此情况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：①将基准地价最低级别价格按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；②直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。

③仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。

2）期日修正系数按《城镇土地估价规程》，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/ 比较案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公开，可通过如下方式确定：①查询中国城市地价动态监测，以地价水平、地价增长率代替，有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考虑；②以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价，此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近；③以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数，得出年均增幅，再换算至评估基准日所在年份。

④按照年均增幅2%考虑。

3）年期修正系数年期修正系数=(1-1/(1+r) n)/ (1-1/(1+r) n)r=土地还原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小，取值范围常见6-7%；n =基准地价设定土地使用年限，工业用地为50年；n^待估宗地剩余使用年限。

4)因素修正系数此项修正类似于市场法中因素修正，少部分地区会有网络公布，如无法查到，可以参照其他城市因素修正表编制，也可以适当微调。

5)容积率修正系数工业用地一般均不进行容积率修正，但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数，此种情况多是因为高科技园区中部分工业建筑为多层，如无法查找容积率修正，可不进行此项修正。

6)开发修正修正基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布，如未公布，可以通过“中国城市地价动态监测” 查询，如查询不到，可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地一致，而不进行此项修正。

如需修正，部分基准地价文件中会规定每通的价格，如未公布，可以参照每通20-30元/川确定。

以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，扣除方式参见市场法中相关叙述；契税问题亦参见上文。

五、成本逼近法评估过程1、评估公式地价二土地取得费+ 土地开发费+利息+利润+ 土地增值收益二成本价格+土地增值收益成本逼近法的本意是模拟土地取得并达到开发状态的过程中需要支付的各项成本，总的来说，一是对原土地使用权人的补偿，二是向土地所有者-国家缴纳地价款以体现所有者权益，三是各项税费，四是土地通、平成本。

2、评估过程1 )土地取得费用及相关税费土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物(青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定，数据来源方式如下：①根据办法中相关条款确定；②根据各地土地补偿费、人员安置费计取标准的相关文件，可百度搜索：“城市名+征地区片”、“城市名+统一年产值”、“城市名+综合地价”等；③百度搜索：“城市名+区名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公告”，“城市名+征地补偿、安置方案公告”等，如有征地行为，各地补偿方案一般会通过网络发布，该公告如与委估宗地处于同一市级行政区，可以认为补偿标准是一致的。

相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、菜地基金、防洪费等，数据来源方式：百度搜索：“省名+征地管理费暂行办法” 、“** 省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法” 、“省名+耕地开垦费管理办法” 、“城市名+ 新菜地开发基金征收管理使用办法” 、“城市名+防洪费”等。