深圳市商业市场深度调研报告(上)PPT课件
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商业市场调研报告(ppt 34页)
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
2、服装行业
市场情况：
服装类在钦州零售业中占有25%的市场份额，各大卖场均以服装为主营商品，特别是协 盛广场周边商业步行街，人民路一带，街道两旁店铺均以服装销售为主力，在服装种类中 又以国内运动品牌居多，服装款式偏向中低端消费群体。由于该区域周边有多所学校，导 致该区域商业业态以运动类服饰为主。
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
9、娱乐场所分析
市场情况：
娱乐业在钦州商业业态中 所占比例最小，仅占所有商业 业态的2%，消费过于极端化， 例如高端消费的是白海豚广场 周边装修高档的娱乐场所，低 端消费就是类似于老商业区一 马路的网吧。整个城市没有相 对消费较便宜且品质较好的娱 乐场所，（如大型量贩式是KTV 娱乐连锁），年轻群体是未来 消费的主要力量，这一群体不 可无视。
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
8、餐饮
店名
位置
面积
内饰
经营状况
麦当劳
华润万佳 约300㎡ 偏向童趣
人气较旺
肯德基
赛格广场 约300㎡ 温馨暖和
人气略低
分析：
麦当劳与肯德基同时作为两大卖场的主力店，提升了卖场的
形象，作为世界餐饮连锁，两店无论是店面装修还是服务质量 都属一流水平，但是总体经营状况看，麦当劳的人气相对较旺 ，其原因在于麦当劳很好的得到华润万佳的依托，在商场内设 有儿童游乐区，吸引了大量儿童，家长愿意带孩子到此消费； 其次，麦当劳有近30米的沿街橱窗，能吸引步行顾客，提高顾 客消费欲望。肯德基则是以大型圆桌安排座位，主题偏向于家 庭、朋友聚会。
来源：广西统计局
市场调研报告(PPT 44页)
▪通过观察人们的 行为，由调研员 对相关信息予以 记录并整理编辑 证据。
在研究中大量 使用。尤其重 视对专业人士/ 领袖意见的深 度访问及现实 消费者需求的 探测。
在“神秘顾客” 监测中大量应 用“观察法”进 行研究。
访问法研究
▪入户访问 ▪街头拦截访问 ▪计算机辅助个人 面访 ▪邮寄访问 ▪留置访问 ▪电话访问 ▪互联网访问
励好问志 好卷人学生习提问设计-3
❖ ⑤李克特量表。这种问题是被调查人在同意和 不同意的态度之间内进行选择。
如：你认为A品牌方便面比B品牌方便面更好吗？
很赞成 □
同意 □
差不多 □
不同意 □
坚决不同意 □
❖ ⑥分等量表。这种问题是被调查人对事物的属 性从优到劣分等进行选择。
如：你认为A品牌方便面的口味如何？ 很好 □ 好 □ 尚可 □ 差 □
❖ （3）调研结果。是调研报告的主要内容，集中 了几乎所有的资料和数据分析，应围绕调研目 的进行组织。陈述结合文字、图表和其他可视 图。
励好调志 好研人学生习报告正文-3
❖ （4）结论和建议。结论是以调研结果为基础得 出的结果或决策，是对以上分析的进一步总结。 建议是以结论为基础关于怎样推进工作的提议。
1 调研报告结构 2 调研报告内容 3 调研报告撰写技巧
励好4志 好.1人学生习调研报告结构
❖ 案例1：真维斯武汉各店铺服务水平调研报告
1、真维斯武汉各店铺服务水 平调研报告
励好案志 好例人学生习2：格力空调长沙市场调研报告
励好总志 好结人学生习案例1和2：调研报告的基本结构
❖封面
❖ 前言。介绍营销调研委托情况、调研的目的、组 织安排情况和调研分析结果摘要。
价格需求弹性、不同价格水平对 销售的影响
在研究中大量 使用。尤其重 视对专业人士/ 领袖意见的深 度访问及现实 消费者需求的 探测。
在“神秘顾客” 监测中大量应 用“观察法”进 行研究。
访问法研究
▪入户访问 ▪街头拦截访问 ▪计算机辅助个人 面访 ▪邮寄访问 ▪留置访问 ▪电话访问 ▪互联网访问
励好问志 好卷人学生习提问设计-3
❖ ⑤李克特量表。这种问题是被调查人在同意和 不同意的态度之间内进行选择。
如：你认为A品牌方便面比B品牌方便面更好吗？
很赞成 □
同意 □
差不多 □
不同意 □
坚决不同意 □
❖ ⑥分等量表。这种问题是被调查人对事物的属 性从优到劣分等进行选择。
如：你认为A品牌方便面的口味如何？ 很好 □ 好 □ 尚可 □ 差 □
❖ （3）调研结果。是调研报告的主要内容，集中 了几乎所有的资料和数据分析，应围绕调研目 的进行组织。陈述结合文字、图表和其他可视 图。
励好调志 好研人学生习报告正文-3
❖ （4）结论和建议。结论是以调研结果为基础得 出的结果或决策，是对以上分析的进一步总结。 建议是以结论为基础关于怎样推进工作的提议。
1 调研报告结构 2 调研报告内容 3 调研报告撰写技巧
励好4志 好.1人学生习调研报告结构
❖ 案例1：真维斯武汉各店铺服务水平调研报告
1、真维斯武汉各店铺服务水 平调研报告
励好案志 好例人学生习2：格力空调长沙市场调研报告
励好总志 好结人学生习案例1和2：调研报告的基本结构
❖封面
❖ 前言。介绍营销调研委托情况、调研的目的、组 织安排情况和调研分析结果摘要。
价格需求弹性、不同价格水平对 销售的影响
深圳市商业市场深度调研报告(上)课件
线上线下融合
随着互联网技术的发展，深圳市 商业市场呈现出线上线下融合的 趋势，线上购物和线下体验相互
补充。
品质化服务
消费者对品质生活的追求使得商业 市场更加注重品质化服务，提供更 加专业、高端的商品和服务。
社区化发展
深圳市商业市场逐渐向社区化发展 ，以社区为中心，提供更加便捷、 贴心的商业服务。
03
消费者需求偏好分析
消费者对商品品质的关注
调查显示，大部分消费者在购物时更关注商品的品质和安全性， 尤其是对于食品、母婴用品等商品。
消费者对价格的敏感度
大部分消费者对价格有一定的敏感度，对于同质化商品，价格成为 消费者选择的重要因素之一。
消费者对品牌的追求
随着消费升级，越来越多的消费者开始追求品牌和个性化，对于品 牌的选择也越来越重视。
06
深圳市商业市场政策法规环境分析
政策法规对商业市场的影响
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1 2 3
促进商业发展
政策法规的制定和实施，为商业市场提供了规范 和保障，有利于商业活动的正常开展和商业创新 。
优化营商环境
政策法规的完善和调整，能够进一步优化商业市 场的营商环境，降低企业运营成本，提高市场竞 争力。
引导产业升级
政策法规对新兴产业和战略性产业的支持，能够 引导商业市场向高技术、高附加值方向发展，推 动产业升级和转型。
竞争者营销策略分析
国有企业
国有企业注重品牌塑造和市场拓展，通过技术创 新和产业升级提高竞争力。
民营企业
民营企业灵活多变，注重市场调研和消费者需求 分析，采取差异化营销策略。
外资企业
外资企业拥有较强的品牌影响力和技术优势，注 重本土化营销和渠道拓展。
05
随着互联网技术的发展，深圳市 商业市场呈现出线上线下融合的 趋势，线上购物和线下体验相互
补充。
品质化服务
消费者对品质生活的追求使得商业 市场更加注重品质化服务，提供更 加专业、高端的商品和服务。
社区化发展
深圳市商业市场逐渐向社区化发展 ，以社区为中心，提供更加便捷、 贴心的商业服务。
03
消费者需求偏好分析
消费者对商品品质的关注
调查显示，大部分消费者在购物时更关注商品的品质和安全性， 尤其是对于食品、母婴用品等商品。
消费者对价格的敏感度
大部分消费者对价格有一定的敏感度，对于同质化商品，价格成为 消费者选择的重要因素之一。
消费者对品牌的追求
随着消费升级，越来越多的消费者开始追求品牌和个性化，对于品 牌的选择也越来越重视。
06
深圳市商业市场政策法规环境分析
政策法规对商业市场的影响
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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促进商业发展
政策法规的制定和实施，为商业市场提供了规范 和保障，有利于商业活动的正常开展和商业创新 。
优化营商环境
政策法规的完善和调整，能够进一步优化商业市 场的营商环境，降低企业运营成本，提高市场竞 争力。
引导产业升级
政策法规对新兴产业和战略性产业的支持，能够 引导商业市场向高技术、高附加值方向发展，推 动产业升级和转型。
竞争者营销策略分析
国有企业
国有企业注重品牌塑造和市场拓展，通过技术创 新和产业升级提高竞争力。
民营企业
民营企业灵活多变，注重市场调研和消费者需求 分析，采取差异化营销策略。
外资企业
外资企业拥有较强的品牌影响力和技术优势，注 重本土化营销和渠道拓展。
05
深圳商圈调研报告PPT课件
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二、深圳市商圈概况
2.1.2 商圈租售价格
目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨 至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左 右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。租赁铺位视地段不 同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍 贵，大约在2000元/㎡.月。
力
南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东 西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商
商
业总营业面积62万平方米。
南山商圈 深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目
圈
前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商
圈三个商圈鼎立的格局。
7
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
三大主力商圈：东门商圈、华强北商圈、南山商圈； 三大特色商圈：人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈； 关外新兴商圈：宝安商圈、龙岗商圈为。
6
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到
东门茂业百货为最核心地段
大
主 华强北商圈 华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深
路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地
大
称为“金三角”.
特 深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。
色
商 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南
圈
至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅 水公园。
8
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
关 宝安商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
深圳商业市场环境研究分析报告
深圳商业市场环境研究分析报告一、引言深圳作为中国特色社会主义先行示范区和全球创新型城市，拥有独特的商业市场环境。
本报告将对深圳商业市场环境进行研究分析，包括市场规模、市场竞争、政策环境等方面进行探讨，旨在为商业领域的从业者提供参考和决策依据。
二、市场规模深圳商业市场规模庞大，市场总值高达数万亿元人民币。
深圳经济发展快速，各种商业项目如雨后春笋般涌现，拥有众多的商场、超市、餐饮店等。
随着消费升级和人们生活水平的提高，深圳商业市场的规模还有进一步扩大的空间。
三、市场竞争深圳商业市场竞争激烈，各个行业的竞争者众多。
特别是在零售业、餐饮业等传统行业，竞争尤为激烈。
商业项目的主人为了吸引消费者，不断推陈出新，提供更优质的服务和产品，降低价格，提高竞争力。
同时，随着电子商务和互联网的兴起，传统行业面临着来自电商平台的竞争压力。
四、政策环境深圳在商业发展上提供了一系列的政策支持。
例如，政府出台了税收优惠政策、资金扶持政策、租金补贴政策等，鼓励企业发展和扩大经营规模。
政府也积极推进简政放权和创新创业，提供良好的政策环境和市场环境，吸引了大量的商业项目和创业者前来深圳发展。
五、商业发展趋势未来深圳商业市场将呈现以下几个趋势：1. 服务体验化：消费者对于商业服务的要求越来越高，不再单纯追求产品本身，而是更注重购物体验。
商家需要提供舒适、便捷、个性化的购物环境，增加消费者的满意度。
2. 电子商务的兴起：随着互联网的普及，电子商务正成为深圳商业的一股强劲力量。
传统商业企业需要加强线上线下融合，提升自身的电商能力，迎接新的商业挑战。
3. 新兴消费群体的崛起：随着年轻一代的崛起，新兴消费群体呈现出更加特殊的消费需求。
商家需要更加灵活地调整经营策略，符合新兴消费群体的需求，并创造更具吸引力的消费场景。
4. 自动化智能化：随着科技的发展，商业市场向自动化、智能化方向转变。
机器人服务员、无人商店等新模式的涌现，将更加方便、高效地满足消费者的需求。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究 PPT
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营， 营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
花园城中心2006 2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
Coco City2014 2014 缤果空间购物广场2014 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区 域的本地居民
福田 深南中
宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
X年深圳商业市场深度调研报告
岁宝百货、华润万家、 街铺：240-560元/平·月，
天虹、五洲风情
1F：130-420元/平·月并随
MALL、鹏达假日
着楼层上升而呈递减趋势
MALL、星河MALL 售价：2.4-7.3万元/平
金融、中高档服装、 皮鞋、化妆品、娱乐 休闲、中高档酒店、 餐饮为主
西武百货、友谊城百货、 天安国际商场、罗湖商 业城、深房百货等综合 型百货、金光华、 SWENSENS及香格里拉、 阳光、富临、富苑、彭 年等五星级大酒店
街铺：1100-1650元/平·月， 1F：330-860元/平·月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：12.5-18万元/平
业态
典型物业
租售价
以白马为主的中低档 服装批发为主，太阳 百货、茂业百货等综 合型百货、高档服装、 皮具、鞋等零售为辅
太阳百货、茂业百货、 东门町、九龙城购物广 场、旺角购物广场、新 女人世界
街铺：1500-2500元/平·月， 1F：580-1200元/平·月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：21.2-44万元/平
宝安中心商圈是深圳六大市 级商业区之一，该商业区为 全新规划和建设的商业区， 位于宝安新中心区内，直接 辐射宝安区经济发达的新安、 西乡和福永三个街道。
大型综合型超市百 货、酒店、各类专 业批发市场、饮食 为主
新湖路商业步行街、 海港购物中心、滨水 商业区、商业广场、 沃尔玛、家乐福、华 润万家等
街铺：210-520元/平·月， 1F：140-420元/平·月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：3.5-6万元/平
华强商圈
福田中心 商圈
东起上步中路，西到华 富路，北起红荔路，南 到深南路，总面积大概 2.16平方公里
东至彩田路，西至新洲 路，北至红荔路，南至 滨河大道
深圳商业综合体市场调查PPT课件
︱71
门头
地王购物中心 不同于一般购 物中心设计， 步入须经过阶 梯，经过展示 通道入门类似 商务大堂，才 可进入购物区。
第72页/共94页
︱72
第73页/共94页
中庭
五层挑空设计效 果，中间布置彩 灯垂吊，整体现 代感较强。
︱73
精品店
第74页/共94页
︱74
商业业态
第75页/共94页
︱75
第51页/共94页
第52页/共94页
中信城市广场
第53页/共94页
中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人 气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商 圈之一。 项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显 示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风 范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。 项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际 休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成 。
第79页/共94页
区位关系
项目位于深南路与宝安南路交 叉区域，紧邻大剧院、地王大 厦，对接地铁轨道出入口，周 边商业、商务氛围浓厚，地理 位置绝佳。
第80页/共94页
外立面
万象城定位于深圳最大、 华南最好、中国最具示范 效果的室内购物中心，外 立面采用厚重石材与通透 玻璃有机结合，凸显项目 典雅、高贵、大气、时尚。
第3页/共94页
区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、 西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
第4页/共94页
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其 以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明 主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
门头
地王购物中心 不同于一般购 物中心设计， 步入须经过阶 梯，经过展示 通道入门类似 商务大堂，才 可进入购物区。
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中庭
五层挑空设计效 果，中间布置彩 灯垂吊，整体现 代感较强。
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精品店
第74页/共94页
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商业业态
第75页/共94页
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中信城市广场
第53页/共94页
中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人 气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商 圈之一。 项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显 示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风 范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。 项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际 休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成 。
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区位关系
项目位于深南路与宝安南路交 叉区域，紧邻大剧院、地王大 厦，对接地铁轨道出入口，周 边商业、商务氛围浓厚，地理 位置绝佳。
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外立面
万象城定位于深圳最大、 华南最好、中国最具示范 效果的室内购物中心，外 立面采用厚重石材与通透 玻璃有机结合，凸显项目 典雅、高贵、大气、时尚。
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区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、 西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
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益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其 以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明 主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
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பைடு நூலகம்
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主要商业项目分析 宝能ALL CITY
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主要商业项目分析 宝能ALL CITY
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主要商业项目分析 宝能ALL CITY
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主要商业项目分析 宝能ALL CITY
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主要商业项目分析 宝能ALL CITY
项目经营特色
突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中 国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海 洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区 内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海 洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方 米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。 人文：心灵艺术乐享湾 ：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重 多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度， 品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂； 艺术：奇遇生活畅想地 ：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流 的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁 徙，在深圳湾，在宝能·all city。 时尚：都会中心风尚标 ：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前 沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的 生活态度，演绎都市乐活族全新动态。
10
2
深圳各商圈重点项目的调研分析
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1
南山区：未来1万平米以上商业总量达197万㎡，增长 率为60%
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主要商业项目分析 花园城购物中心
-
13
主要商业项目分析 花园城购物中心
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主要商业项目分析 花园城购物中心
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主要商业项目分析 花园城购物中心
-
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主要商业项目分析 花园城购物中心
深圳市商业市场深度调研报告（上）
-
1
目录
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
2
深圳各商圈重点项目的调研分析
3
深圳商业市场发展总结
-
2
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
-
3
深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代
深圳集中式商业形态演变过程
非购物中心规模（万m2） 购物中心规模（万m2)
176, 94%
商业 副中心
深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、 多副中心
商业中心：罗湖金三角－华强北片区 商业副中心：福田中心区、南山片区
区域中心：龙岗中心城、宝安中心区 其它：龙华－坂田、盐田片区
龙华－坂田片区
龙岗中心区
区域 中心
盐田片区
商业 副中心
商业中心
福田中心区
罗湖人民南、东门、 蔡屋围+华强北
-
2003年
11万m2, 6%
266.3, 81% 63万m2, 19%
2006年
2003年前，百货、大型 超市是商业主导力量
天虹百货 茂业百货 岁宝百货
华润万家
新一佳
2004年：万象城
2004年：金光华 2006年：Coco Park
198万m2, 34%
378. 66%
2007年：海岸城
2008年：益田假日广场 2010年：KK Mall
项目经营特色
花园城主力店占比大，达到66.43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流 向不同和方向流动； 花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多； 南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至项目二楼，项目车行出入口在两侧尽端和中端人流较 少处，实现人车分流； 项目主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计避免死角和尽头路，多组垂直电梯设计连 接车库和商业 景观布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在深圳购物中心首屈一指； 内部中庭通透，活动展带动氛围强。
南山商业文 化
中心商圈
后海金融区 （未来5~10年） 商业面积120万㎡
福田CBD中 心区商圈
蛇口商圈 （未来5~20年） 新海上世界、太子
湾
华侨城—红树湾商 圈
深南大道中 商圈
罗湖金三角 商圈
-
7
深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域
生态科技园
益田木头龙项目
华润大冲村改造
华润湖贝新天地
金地大百汇
2012年
海雅缤纷城 皇庭IA Mall ……
-
4
未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达
1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变
1200
深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2）
900
增加87% 600
300
577
1081
0 现有存量（2013年）
2018年
深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：万m2）
欢乐 海岸
卓越In Town
宝能 太古城
皇庭 广场
新海上 盐田万 世界 科广场
丰隆中 来福士
心
广场
水湾1979
金地大 百汇
华润大 冲改造
太子湾 片区改
造
笋岗一 清水河
改造
-
6
宝安中心 （未来5~10年）
商业50万㎡
前海中心 （未来5~20年） 超级商业中心90万
㎡
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪90年代中后期
1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成， 市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有 南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本 可以满足深圳作为大都市的商业需求。 在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所 弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地 位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并 迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。
第三次扩张
？
东门
华强 北
人民 南
20世纪80年代—90年代初
特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交 流的扩大，初级商圈开始形成。到1992年，在
人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时
期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能
南山
够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。
商圈
-
9
宝安中心区
区域 中心
南山片区
东海国际中心
中航城
来福士广场 太子湾片区改造
华润总部 欢乐海岸
宝能太古城
佳兆业丰隆中心
京基下沙项目 皇庭广场
笋岗—清水河 片区改造
深业黄贝岭项目
水湾1979
新海上世界
-
8
资料来源：《中国商业地产蓝皮书（2011-2012）》
深圳商圈发展轨迹及趋势
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风 云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈， 深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
20世纪90年代末至21世纪初期
1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山 的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各 项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前 深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国 际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨 海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流 汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品 牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、 规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商 圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。
-
5
深圳大型购物中心总体供应情况
万象城
中信城 市广场
金光华 广场
东海国 际中心
科技生 态园
华润总 部
京基下 沙项目
华润湖 贝新天
地
益田木 龙头
深业黄 贝岭
购物 公园
花园城
深国投 广场
中心城
海岸城
益田假 日广场
保利文 化广场
KKMALL
中航城
京基百 纳广场
喜荟城
万象城二期 大利 名城
欢乐海 岸曲水
街
-
17
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
-
18
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
-
19
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
-
20
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
21
-
21
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
项目经营特色
突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中 国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海 洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区 内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海 洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方 米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。 人文：心灵艺术乐享湾 ：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重 多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度， 品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂； 艺术：奇遇生活畅想地 ：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流 的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁 徙，在深圳湾，在宝能·all city。 时尚：都会中心风尚标 ：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前 沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的 生活态度，演绎都市乐活族全新动态。
10
2
深圳各商圈重点项目的调研分析
-
11
1
南山区：未来1万平米以上商业总量达197万㎡，增长 率为60%
-
12
主要商业项目分析 花园城购物中心
-
13
主要商业项目分析 花园城购物中心
-
14
主要商业项目分析 花园城购物中心
-
15
主要商业项目分析 花园城购物中心
-
16
主要商业项目分析 花园城购物中心
深圳市商业市场深度调研报告（上）
-
1
目录
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
2
深圳各商圈重点项目的调研分析
3
深圳商业市场发展总结
-
2
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
-
3
深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代
深圳集中式商业形态演变过程
非购物中心规模（万m2） 购物中心规模（万m2)
176, 94%
商业 副中心
深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、 多副中心
商业中心：罗湖金三角－华强北片区 商业副中心：福田中心区、南山片区
区域中心：龙岗中心城、宝安中心区 其它：龙华－坂田、盐田片区
龙华－坂田片区
龙岗中心区
区域 中心
盐田片区
商业 副中心
商业中心
福田中心区
罗湖人民南、东门、 蔡屋围+华强北
-
2003年
11万m2, 6%
266.3, 81% 63万m2, 19%
2006年
2003年前，百货、大型 超市是商业主导力量
天虹百货 茂业百货 岁宝百货
华润万家
新一佳
2004年：万象城
2004年：金光华 2006年：Coco Park
198万m2, 34%
378. 66%
2007年：海岸城
2008年：益田假日广场 2010年：KK Mall
项目经营特色
花园城主力店占比大，达到66.43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流 向不同和方向流动； 花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多； 南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至项目二楼，项目车行出入口在两侧尽端和中端人流较 少处，实现人车分流； 项目主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计避免死角和尽头路，多组垂直电梯设计连 接车库和商业 景观布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在深圳购物中心首屈一指； 内部中庭通透，活动展带动氛围强。
南山商业文 化
中心商圈
后海金融区 （未来5~10年） 商业面积120万㎡
福田CBD中 心区商圈
蛇口商圈 （未来5~20年） 新海上世界、太子
湾
华侨城—红树湾商 圈
深南大道中 商圈
罗湖金三角 商圈
-
7
深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域
生态科技园
益田木头龙项目
华润大冲村改造
华润湖贝新天地
金地大百汇
2012年
海雅缤纷城 皇庭IA Mall ……
-
4
未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达
1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变
1200
深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2）
900
增加87% 600
300
577
1081
0 现有存量（2013年）
2018年
深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：万m2）
欢乐 海岸
卓越In Town
宝能 太古城
皇庭 广场
新海上 盐田万 世界 科广场
丰隆中 来福士
心
广场
水湾1979
金地大 百汇
华润大 冲改造
太子湾 片区改
造
笋岗一 清水河
改造
-
6
宝安中心 （未来5~10年）
商业50万㎡
前海中心 （未来5~20年） 超级商业中心90万
㎡
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪90年代中后期
1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成， 市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有 南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本 可以满足深圳作为大都市的商业需求。 在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所 弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地 位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并 迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。
第三次扩张
？
东门
华强 北
人民 南
20世纪80年代—90年代初
特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交 流的扩大，初级商圈开始形成。到1992年，在
人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时
期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能
南山
够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。
商圈
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9
宝安中心区
区域 中心
南山片区
东海国际中心
中航城
来福士广场 太子湾片区改造
华润总部 欢乐海岸
宝能太古城
佳兆业丰隆中心
京基下沙项目 皇庭广场
笋岗—清水河 片区改造
深业黄贝岭项目
水湾1979
新海上世界
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资料来源：《中国商业地产蓝皮书（2011-2012）》
深圳商圈发展轨迹及趋势
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风 云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈， 深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
20世纪90年代末至21世纪初期
1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山 的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各 项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前 深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国 际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨 海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流 汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品 牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、 规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商 圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。
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深圳大型购物中心总体供应情况
万象城
中信城 市广场
金光华 广场
东海国 际中心
科技生 态园
华润总 部
京基下 沙项目
华润湖 贝新天
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益田木 龙头
深业黄 贝岭
购物 公园
花园城
深国投 广场
中心城
海岸城
益田假 日广场
保利文 化广场
KKMALL
中航城
京基百 纳广场
喜荟城
万象城二期 大利 名城
欢乐海 岸曲水
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