精装修专题研究

1998-2001年，精装修处于简单式拼凑阶段； 2002-2006年，精装修处于品牌化运作阶段，精装修开始真正的走入人们的生活； 2007年之后，精装修大众化发展。
精装修发展历程
2011年5月1日限价政策之后，开发商为了节约成本，争取尽早入市， 多数取消原定精装修策略，改以毛坯房销售。
中海康城国际
中海塞纳时光
莱蒙水榭春天三期
原计划全部做精装修单位，但 限价后，也采取毛坯房入市。
这两个项目打响‚限价第一枪‛，虽说是以低于市场预 期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；
限价后，大多数开发商几乎均以毛坯房入市。限价百余日内30余个入市新盘中，采用精 装修面市的楼盘寥寥无几，绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的“高
经济系： 1000-1500 元/平
万科金域缇香
现代简约
布吉
万科红
17800
1500
——
奢侈系典型案例：宝能太古城（10000元/平精装）
楼王顶级精装修家居齐聚汉斯格雅、唯宝、西门子、日立等国际品牌，并配合书 房及厨房自动门设计，以人为本，打造舒适、尊贵的宏伟气派
创意与智慧的火花
进阶客厅奢享
半开放式书房及书房自动门设计：保证客厅视觉感及空 间的灵动感； 精心地面拼花设计：恒久时尚 全屋墙壁预留挂画轨道设计：提前为家装家饰全面设想， 避免日后打也对墙面的破坏。 奢华中央空调：日立 以独特的清玻纱玻璃丰富空间层次与空间感，让客厅感 观更为美观、大方。 套房：墙面以高档墙纸与天然进口石材铺装，呵享所有 家人。 生活阳台：铁刀木实木地板铺装，具有超强耐腐、耐久 及耐磨性能
系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在
成本上显然要高于市场上大多数的同类产品， 因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、 利润率的保证而言无疑压力大增。郁亮表示， 克服限价所带来的困难的方法仍然存在，而万 科也有把握能顺利度过这一难关。 业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬 能坚守住‚精装修‛阵地，但对于绝大部分房 企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。
入户门、分户门、窗户
入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门， 子母门，配品牌门锁 窗户：三层LOW-E玻璃窗 品牌：此类标准下各门窗五金都开始标 明品牌，如德国海福乐五金件
4
卫生间
奢侈系精装 标准
餐厨区域
2
玄关、客厅、卧室
材质：地面：高档品牌瓷砖；墙 面：乳胶漆或壁纸；天花：乳胶漆 或造型吊顶；灯具：吊顶部分配筒 灯；衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜
港澳8号 天健W 万科天誉 龙岗 鹏达摩尔城
31000（全部精装） 35000（全部精装） 16500（全部精装） 14500（全部精装）
3000 3500 3000 3000
深圳精装修现状
从市场现状来看，有一定溢价、客户感知精装较佳项目走速较快， 高溢价项目难以实现快速走量。
区域 楼盘名称 保利上城 阳光天健城 布吉 公园里 招商果岭 宝安 万科金色领域 万科翡丽郡 中海塞纳时光 清林径 珑瑜 龙岗 成交均价 （元/平） 公寓16000（带2000精装修） 普通住宅16300(非拼) 拼合12900起 18000（公寓部分精装） 18000 15000（全部精装） 对外精装报价 （元/平） 2000 2000 2000 2000 精装产品 38-83平公寓 31-70平公寓 风格偏向 —— 现化简约 —— 现代简约 法式 欧式 现代简约 简欧 现代简约
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深圳市场精装修现状
深圳精装修现状
从市场现状来看，精装修可根据报价分成三个等级即奢侈系、品质 系、经济系。
区域 楼盘名称 宝能太古城 鸿威海怡湾 岸芷汀兰 兰溪谷公寓 关内 云顶香蜜湖 万科璞悦山 香山里 海境界 对外精装报价 （元/平） 北区楼王800010000 50000-55000（北区楼王精装） 南区精装公寓 3000 50000（部分精装） 45000（全部精装除复式外） 40000-50000 38000 22000 35000 30000-33000（全部精装） 6000 5000 5000-6000 6000 5000 3000 4000 成交均价 （元/平） 精装产品 风格偏向 208平楼王 部分143-165平产 品 82-98平2房；115139平3房；141174平4房 精装公寓90平 155㎡；179㎡ 高层：170㎡、220 ㎡ 140-180㎡3-4房 73-83平2房；86124平3房；138148平4房；201220平顶复 39-60平 50-54平米的复式1 －3房单 89㎡三房、151㎡ 四房、168㎡五房 85两房，92平三房、 120平四房，145平 四房 现代 豪华 豪华 —— —— —— 现代奢华 欧式 欧式 现代简约 ——
定制橱
科勒 西门子 内墙漆 实木复合地板 内墙漆，局部吊顶 瓷砖 外墙漆 内墙 实木复合地板 瓷砖，局部石材 石膏板天花 科勒 汉斯格雅
奢侈系精装标准总结：
为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范 性和标竿意义的精装修高档住宅形成产品差异化竞争优势。 1
设施：德国唯宝、科勒洁具； 德国杜拉维持的水龙头、花洒； 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便 器、台盆，浴缸； 地面墙面：诺贝尔磁砖，背 景部分增加马赛克装饰
奢侈系典型案例：万科璞悦山（5000元/平精装标准）
分类 全屋 内容 开关插座 品牌及标准 西蒙
铝合金玻璃门窗
彩色可视对讲机1个 中央空调 鞋柜1个 厨房 地面 墙面 天花 瓷砖 瓷砖 石膏板吊顶 大金
Βιβλιοθήκη Baidu
收纳
五金（厨盆及龙头） 厨房电器（抽油烟机；燃气灶；消毒柜；微波烤箱） 客餐厅 墙面 地面 天花 阳台/露台 主、次卧室 卫生间 地面 墙面、天花 墙面、天花 地面 地面、墙面 天花 定制玻璃沐浴屏，定制浴室镜柜及洗手台盆柜 洁具及五金（座便器、洗手盆、浴缸） 龙头及花酒
奢侈系典型案例：云顶香蜜湖（6000元/平精装）
德系精工大宅，通过德国顶级配件，尽显豪宅气质。
内容 入户门锁 门窗五金配件 洗卫用具 衣柜 照明 厨柜 水槽 电器设备（炉灶、抽油烟 机、嵌入式消毒柜） 地面、墙面、屋顶 卧室地板 品牌及标准 德斯曼（DESSMANN）品 牌（高端德系指纹密码销） 德国诺托品牌 杜拉维特、汉斯格雅、科 勒 苏菲亚、史丹利 雷士 柏丽、艾诺 美国摩恩 西门子 大理石 德国斯坦巴赫地板 三层中空LOW-E玻璃 立面 空调 干挂石材 20万中央空调大金
奢侈系： 5000-10000元/平
2011政策年，高溢价难以 实现快速走速，如云顶香 蜜湖开盘45000元/平走量仅 六套，太古城楼王开盘零成 交。少量溢价有一定走 速，万科璞悦山2.2万带精 装比周边十二橡树2.1万不 带精装仅贵1000元/平。
品质系： 3000-4000元/平
有少量溢价的香山里、 精装有局部亮点的海境 界销售情况较好。香山 里开盘推出800套双拼 单位销售300套；海境 界开盘推出346套、销 售180套。
2011年
5月1日执行‚限 价令‛政策以 来，……
1999年
提出住宅实现一次性装修， 既减少扰民和装修对建筑主 体结构安全的影响，还可以 减少产生大量建筑垃圾。
2008年 2002年
上海和北京等地 宣布将尽快停止 销售‚毛坯房‛
深圳住宅全装修发展趋势论坛上表明，深圳 市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必 须进行全部装修，2010年年底前深圳全装修 住宅销售率将达到100%的目标。
3
品牌：此类项目非常重视品牌， 如巴洛克生活家地板，新科墙纸， 同时开始考虑配置部分家私
品质系典型案例：湾厦海境界（4000元/平精装）
分类 全屋 客厅 内容 智能安防 空调 入户门锁 客厅电视墙面 开关插座 厨房 厨卫电器（Digi数感智控燃气灶、Digi数感 智控吸油烟机和超感恒封消毒柜） 橱柜 品牌及标准 霍尼韦尔 日立除湿中央空调 智能入户门锁 大理石、地脚线采用不锈钢铺设 西门子 西门子 欧派整体橱柜
由于半数以上客户对是否精装无特别 偏好，限价后，绝大部分开发商取消 精装，以保证项目开发。
‚‘限价’政策一出台，我们做的第一件应对措施，就是决 定取消精装修。‛某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时 坦言。 ‚我们自己也认为放弃‘精装修’挺可惜的，但考虑到企业 的成本以及未来的可持续发展，我们必须要先保证企业的长远 发展。” 世联对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研，据了解，超 过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘，没有特别偏好，其 中半数置业者认为对于是否购买装修房，主要根据价格决定。 短期内，深圳开发商最头疼的难题莫过于政府限价如何应对 。根据当前市场案例分析，未来几月开发商在营销手段上将主 要采取变装修为毛坯应对政府限价。这样主动降低成本，既降 低售价满足限价要求，又不致损失过多利润，此种思路主要为 品牌开发商大盘项目运用。——深圳思源
13000（全部精装） 11000（全部精装） 10500起（全部精装） 12000（全部精装） 16500（全部精装） 11000
2000 2000 1500 1500 1500 1000
有少量溢价的精装 品质较好项目销售 情况良好。万科金 色领域、翡丽郡、 招商果岭等均以销 售完毕或接近尾声。
龙岗
•地面：高级防滑瓷砖 •墙面：厨房为高级面砖，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸 •天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 •灯具：灯具普遍配筒灯 •设施：普遍赠送厨房设施，包括高档组合橱柜，高档人造石台 面、不锈钢水槽、高级抽油烟机及炉灶 •国际顶尖品牌整体厨房，如德国劳斯，曼蒂克 •电器目前使用品牌主要西门子的抽油烟机、消毒柜、微波炉 •地面为：诺贝尔磁砖 •水槽和龙头均为德国品牌，如汉斯格雅，弗兰卡
精细化： 2000元/平
125三房、160平四房
61㎡1房 7177㎡1-2房 124126㎡3-4房 89-120㎡3房 125㎡4房 89㎡3房；126㎡4房； 143㎡5房 70-77平二房；83-89 平三房：115-124平三 房 110平三房；147平四 房 33-77平的一房、两房。 75平米两房，89平米 三房，89平米复式 50平1+1户型、71-77 平2+1户型、88-89平 三房、126平四房（双 拼）
典型案例：宝能太古城（10000元/平精装）
完美卫浴生活解决方案
人性化创新环保考量
独特的设计，环保的坚持，一流的工艺与最好材料的无缝结合， 为居者带来最符合生命享受的完美产品。 浴室四件套：唯宝品牌，豪华浴缸、双面盆、独立坐便空间， 高端国际化住宅的基准，体验高尚人居优雅与舒畅；汉斯格雅 花洒及水龙头。 地面采用‚V‛型加工防滑槽，让您不用再为家中老人与孩子 的洗浴安全担忧； 防雾、除雾玻璃的特别设置，防止水腐蚀墙面，免除浴后模糊 的视觉担忧； 洗手台及墙面接口处黑金石档水板的匠心处理，倍显细节处的 用心所在。
压线”，房企无不采取躲闪的方法来规避政策，降低成本。
精装修发展历程
严峻的政策环境下，在深圳仅有万科在坚守着精装修的阵地，大部 分房企放弃精装仍然是他们共同的选择。
仅万科在坚守着精装修，虽说万 科精装全过程已非常成熟，成本 及标准控制已流程化，但仍存在 较大销售及利润压力。
万科总裁郁亮此前表示，由于万科整个产品
垃圾处理器 滤水器
卧室 卧室地板 衣帽间 门窗五金件 卫浴 卫浴墙面、地面 地暖系统 卫浴全智能坐便器 、洗脸洁具、浴室全套 五金配件
港鐵龍華專案專題研究之
精装修专题建议
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深圳精装修发展背景
精装修发展历程
2011年之前政府为促进精装修产业化发展，以减少扰民及产生的大 量建筑垃圾等，曾推行多年 2006年
《深圳市建立国家住宅产业化 综合试点城市可行性报告》正 式通过国家建设部专家论证， 深圳市被确定为首个国家住宅 产业化综合试点城市。
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