苏州各区域酒店式公寓项目分析PPT课件
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
适合更多投资者入手
说，其投资回报率较低
可分割户型更多，适合多种酒店布局， 贷款购买酒店式公寓一般首付和利率都
适应多种档次需求
比较高
现阶段尚未不在限购令范围内
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/6
关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
都市ＶＩＰ
项目名称 都市VIP
区域 层高 面积 均价 平江 4.5m 50-55 12000
卖点
精装修（装修标准1600）。位于青 剑湖西岸，
周边楼盘 区域
首开悦澜 湾
青剑 湖板 块
物业性 质
住宅
均价 8100
价格比对 都市VIP高20%~25%
平江双悦户型图
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
Loft公寓的优缺点
优点
缺点
楼层高度加大，其空间利用率大大提升， 得房率相对于一般酒店式公寓有着绝对
的优势
在一些物业上面会按照商业立项收费， 相对住宅来说要贵一些
loft酒店式公寓一般面积不大，总价低， 产权只有40年，相比70年产权的住宅来
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户型图一
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
户型图二
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关于苏州市场上loft公寓楼盘的资料
悠尚生活广场
项目名称
悠尚生活广 场
区域 吴中
层高 面积 均价
《酒店式公寓》课件
酒店式公寓的设计与装修
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
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成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
苏州金鸡湖中央商务区案例分析P加精课件
久光百货区——为苏州注入时尚都会魅力 总面积10万平方米，超大型“一站式”百货公司 生活休闲区——家时尚联合体，充分满足家庭式消费 圆融天幕街区 通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐 、餐饮与购物融合在一起，使得购物本身变为一种独特的情景体验 滨河餐饮区——体验美景动感地带 商务办公区——CBD原点国际商务写字楼 四栋国际标准写字楼组成CBD地标级国际商务建筑群。为高端优 质企业量身打造。圆融时代广场其他四大区域为其配套，商务优势 不显自露
14
李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
5
圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
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李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
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圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
苏州酒店式公寓
营销举措：业态招商规划
——“点”对“点”有效控制经营风险的模式
锁定目标招商
城北路
同一品牌，招商时承诺
在商业借不出现第二家； 进行清晰的分区，如精
品区，餐饮区，清吧特
餐饮类
茶楼/咖啡店 二层局部打通
等
区、金融区等等，并增
加临街面集中排烟的设
施，保证临街面有做餐
饮的可行性；
美容服饰特区
日常购买类、 小型餐饮区
3. 售楼处的包装； 4. 发售方案确定；
预约蓄水 阶段：
1. 售楼 处公 开
2. 前期 物料 准备
7.20
公开发售
预约蓄水阶段： 公开发售阶段：
1. 完成价格表 1. 后续媒体发
2. 客户预约方
布；
持
案制定
2. 营销策略的 续
3. 样板房完成
调整及后续 销
4. 开盘方案确
方案制订； 售
定
形象推广期
如医药等
一层 书吧等日常服 务特区
营销举措：一本商铺投资价值报告
《XXOO生活圈商业投资价值报告》
报告的结构设定： 平江新城生活圈的由来； 专业的招商规划； 街铺投资技术分析 1) 全街铺，零风险投资产品； 2) 最适合苏州人的投资物业品种； 3) 财富的贮存地；
营销举措：1-2层商铺组合操作计划
案名
总建 产品亮点 （㎡）
配套设施
天元辰 广场
银都商 务广场
17700 商铺开间4.2-6.4米，一层高4.2， 二层3.9米左右，可自由组合
79234 商铺开间4.2米，层高3.9米；写字 楼层高3.6米；精英公寓层高3米左 右
专业运营公司统 一管理，汉庭酒 店专业顾问团队 全程参与
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)酒店式公寓项目销售策略课件是针对酒店式公寓项目的销售提出的一套方案和方法，旨在提高销售成功率和效率。
下面从以下几个方面进行介绍。
一、市场调研分析在制定销售策略之前，我们需要进行充分的市场调研分析，以便更好地了解目标客户的需求和偏好，为销售策略的制定提供依据。
市场调研包括面向客户群体的问卷调查、向相关专业机构咨询、考察竞争对手和市场动态等。
二、品牌塑造酒店式公寓项目需要一个有品牌价值的名称和品牌形象来提高其在市场上的曝光率和客户认知度。
因此，在销售策略中需要注重品牌塑造。
通过一系列的宣传推广和营销手段，以及在产品设计上的体现，形成一个优质、舒适、服务周到的品牌形象。
三、多元化产品方案在销售策略中，需要考虑到不同客户的需求和购买意愿。
通过研究市场需求和竞争对手的产品，设计出多元化的产品方案，以满足不同客户的需求。
例如，在房型、面积、装修风格、设施配置等方面做出不同选择，以及提供不同价格的产品方案等。
四、分时段营销策略针对酒店式公寓项目的特点，可以采取分时段营销策略。
根据不同季节、不同时间段，以及不同客户群体的需求特点，采取差异化的营销策略，提供不同的优惠和服务。
例如，在节假日期间，提供相应的赠送服务和礼品；在淡季，提供更低的价格或优惠政策等。
五、优质服务体系在销售策略中，需要注重优质服务体系的建立和提升。
酒店式公寓项目的优势在于提供全方位的服务和便利，为客户提供家庭式的舒适感和安全感。
因此，在销售过程中需要注重客户关系管理，建立完善的客户体系，提供全面、周到的售后服务，以为客户提供最好的体验和感受。
六、社交媒体营销随着新媒体的发展，社交媒体成为了很多企业进行营销的重要手段。
在销售策略中，可以结合社交媒体的特点，采取相应的营销方式，例如在微信、微博等社交媒体平台上做好品牌宣传、推广和互动，加强与潜在客户间的沟通和交流，提升公司在客户心中的品牌形象和认知度。
总之，酒店式公寓项目销售策略的成功与否，不仅与产品本身的质量、价格、服务等因素有关，还要充分考虑市场需求、客户的偏好、竞争对手的表现等因素。
苏州木渎镇五峰山庄附近地块高端疗养酒店项目概念性方案规划设计汇报PPT课件
造一个高品质、集休闲、疗养、度假、居住为一体的和谐环 境。
4.合理的功能安排。酒店主体与会议区、体检中心、高档疗养 区相对独
立又合理联系。
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SADI
二.项目设计与构思
第18页/共42页
项目设计与构思
设计过程
第一次沟通： 根据以上分析和
策略，我们提出初 始方案。并考虑两 种酒店模式。
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SADI
项目解读与策略
案例分析 ——疗养酒店
3.拜德.伯雷恩伯格温 泉疗养酒店
该酒店位于奥地利 一个受保护的公园内。 拥有50间不同的理疗 室和温泉疗养室。
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SADI
项目解读与策略
案例分析 ——疗养酒店
4.深圳市麒麟山庄疗 养院
麒麟山庄疗养院 主要承担全市离退休 人员的健康疗养,同时 对外健康体检、健康 疗养、会议接待、培 训、休闲度假等服务。
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SADI
汇报完毕
谢谢
2010.07
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感谢您的观看！
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水系 空间节点 景观带 休息平台 登山道
SADI
第26页/共42页
项目设计与构思
设计分析
酒店区车行分析 机动车可方便
到达各个区域，互 不影响。
酒店内部设置 电瓶车交通，方便 酒店一、二期与会 议、体检中心的联 系，并与C区景观电 梯接驳。
城市道路 酒店车道路 电瓶车道 停车场
SADI
项目设计与构思
视觉效果
B区别墅 风格二示意图1
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SADI
项目设计与构思
视觉效果
B区别墅 风格二示意图2
4.合理的功能安排。酒店主体与会议区、体检中心、高档疗养 区相对独
立又合理联系。
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SADI
二.项目设计与构思
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项目设计与构思
设计过程
第一次沟通： 根据以上分析和
策略，我们提出初 始方案。并考虑两 种酒店模式。
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SADI
项目解读与策略
案例分析 ——疗养酒店
3.拜德.伯雷恩伯格温 泉疗养酒店
该酒店位于奥地利 一个受保护的公园内。 拥有50间不同的理疗 室和温泉疗养室。
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SADI
项目解读与策略
案例分析 ——疗养酒店
4.深圳市麒麟山庄疗 养院
麒麟山庄疗养院 主要承担全市离退休 人员的健康疗养,同时 对外健康体检、健康 疗养、会议接待、培 训、休闲度假等服务。
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汇报完毕
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水系 空间节点 景观带 休息平台 登山道
SADI
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项目设计与构思
设计分析
酒店区车行分析 机动车可方便
到达各个区域，互 不影响。
酒店内部设置 电瓶车交通，方便 酒店一、二期与会 议、体检中心的联 系，并与C区景观电 梯接驳。
城市道路 酒店车道路 电瓶车道 停车场
SADI
项目设计与构思
视觉效果
B区别墅 风格二示意图1
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项目设计与构思
视觉效果
B区别墅 风格二示意图2
20160314苏州静思园项目概念定位报告(PPT99页)
本文图例标示说明
通过现有资料查阅到信息数据
通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
PART. 1
市场参考
1
本地房地产市场情况
宏观市场/吴江商品房成交
2015年吴江商品房累计成交24859套，同比增长69.18%，成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善型 购房
周庄古镇是世界文化遗产预选地、首批国家5A级旅游景区，位于苏州城东南，位于昆山、吴江、上海三地交界处。 周庄古镇四面环水，因河成镇，依水成街，以街为市。井字型河道上完好保存着14座建于元、明、清各代的古石桥。800多 户原住民枕河而居，60%以上的民居依旧保存着明清时期的建筑风貌。 周庄镇为泽国，因河成街，呈现一派古朴、明洁的幽静，是江南典型的“小桥、流水、人家”，虽历经900多年的沧桑，仍 完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局，宛如一颗镶嵌在淀山湖畔的明珠。
宏观市场/吴江商品房库存
截止2015年12月31日，吴江楼市库存量在苏州整体市场中占比一半还多，按照目前销售速度的去化 速度，预计需要36个月
区域 汾湖开发区
平望镇 七都镇 盛泽镇 松陵镇 桃源镇 同里镇 震泽镇 总计
吴江市场各区域商品房库存量
面积（㎡） 525379.72 206499.76 232558.37 1097195.48 2612587.24 133535.26 135833.47 284360.45 5227949.75
区域市场/周边项目分布
本案位于吴江市去与同里镇交界处，周边3公里范围内在售项目较少，同里镇多为别墅项目，而吴江市区 以小高层公寓为主
卓锦兰香
3公里
九里湖公馆 （待售）
中粮本源 （封盘）
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项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
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项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
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项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
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项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
4
项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
5
项目名称
核心价值分析：
1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。
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项目名称 赛格又一城 劣 势 分 析： 1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。
2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。 6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。 7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。
苏州酒店式公寓项目分析
2011年8月31日
1
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总体概述
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新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块 相城区板块
3
项目名称 中梁香缇商务广场
项目区位图分析
分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号 线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程， 生活配套成熟，交通便利。
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项目名称 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力； 6、发展中小公司，用于商务办公。
几套酒店式公寓在售，面积为52、66㎡，均价为9000元/㎡，案场有优惠。
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项目名称 核心价值分析： 1、未来规划比较好，前景看好，房屋升值空间大
2、均价9000元/平米带装修，拎包即住，客户接受度高 3、4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强 4、现房销售，所见即所得
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项目名称 劣 势 分 析： 1、目前看来项目所处位置比较偏僻
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项目名称
劣 势 分 析： 1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，
被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。 2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。 6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。
2、项目体量小，未来能否形成气候有待观察 3、周围人员复杂，目前看环境差，客户对未来发展，没有信心。
双银星座商务广场
客户分析 客群主要是浒关镇周边的一些投资客，在浒关镇或者周边区域内的一些收入中等的白领阶层
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新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块 相城区板块
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项目名称 双银星座壹公馆
项目区位图分析
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项目名称 赛格又一城 核心价值分析： 1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、
休闲、娱乐完全可以一站式； 2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。 3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。 4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。 5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。 6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。
2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。
3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利； 4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客
群覆盖全面； 5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高； 6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显； 7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。
分析：位于苏州市吴中区团结桥东吴北路西侧，占据苏州中轴人民路延伸地段，周围道路有 东东吴北路、南西塘北巷、西河道、北南环西路，交通四通八达，而且属于规划中的轻轨4号 范围。双银星座，距观前3.8千米，距吴中区商业繁华第三大街2.6千米，附近公交有：102路、 932路、513路、514路等。
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
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项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
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项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
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项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
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项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
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项目名称
核心价值分析：
1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。
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项目名称 赛格又一城 劣 势 分 析： 1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。
2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。 6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。 7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。
苏州酒店式公寓项目分析
2011年8月31日
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总体概述
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新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块 相城区板块
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项目名称 中梁香缇商务广场
项目区位图分析
分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号 线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程， 生活配套成熟，交通便利。
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项目名称 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力； 6、发展中小公司，用于商务办公。
几套酒店式公寓在售，面积为52、66㎡，均价为9000元/㎡，案场有优惠。
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项目名称 核心价值分析： 1、未来规划比较好，前景看好，房屋升值空间大
2、均价9000元/平米带装修，拎包即住，客户接受度高 3、4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强 4、现房销售，所见即所得
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项目名称 劣 势 分 析： 1、目前看来项目所处位置比较偏僻
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项目名称
劣 势 分 析： 1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，
被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。 2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。 6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。
2、项目体量小，未来能否形成气候有待观察 3、周围人员复杂，目前看环境差，客户对未来发展，没有信心。
双银星座商务广场
客户分析 客群主要是浒关镇周边的一些投资客，在浒关镇或者周边区域内的一些收入中等的白领阶层
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新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块 相城区板块
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项目名称 双银星座壹公馆
项目区位图分析
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项目名称 赛格又一城 核心价值分析： 1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、
休闲、娱乐完全可以一站式； 2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。 3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。 4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。 5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。 6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。
2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。
3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利； 4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客
群覆盖全面； 5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高； 6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显； 7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。
分析：位于苏州市吴中区团结桥东吴北路西侧，占据苏州中轴人民路延伸地段，周围道路有 东东吴北路、南西塘北巷、西河道、北南环西路，交通四通八达，而且属于规划中的轻轨4号 范围。双银星座，距观前3.8千米，距吴中区商业繁华第三大街2.6千米，附近公交有：102路、 932路、513路、514路等。