中国区房地产投资调研

除此之外，26%的受访者预计资产价格将与2018年持平，45%的受 访者认为资产价格将在年内同比上涨5-20%。而16%的受访者对中国 房地产市场的前景十分看好，他们认为政府将持续出台支持性政策， 从而实现同比20%的资产价格增长。就整体而言，61%的受访者对中 国房地产市场的价格表示乐观，并认为资产将会增值。
领土争端与民粹主义抬头导致保护主 义加剧 各国央行的措施不断分化
新兴市场的增长见顶，并开始下滑
其他
25% 21% 16% 14% 12% 6% 5% 1%
数据来源：高力国际
5
问题2：2019年全球经济最大的“尾部风险”是什 么？（多选）
在2019年所有不确定因素中，世界两个最大经济体之间是否能达成贸 易协议是投资界最关心的问题。除此之外，全球的目光仍聚焦于中国， 23%与14%的受访者分别认为中国经济增长放缓与债务杠杆是2019年 最大的尾部风险。将三者相加，可看出单中国便占据了61%的投资者关 注度。
对中国新兴城市的投资始终是两难的取舍。一方面保守可能导致错失机 会，而另一方面，大胆的投资则可能因市场供应过量而陷入激烈的竞争。 问卷调查的结果显示，只有34%的受访者对进一步投资新兴城市表现出 了信心；而58%的受访者则表示不愿投资或目前正在评估。
• 另类资产可因较小的竞争压力与较高的需求增 长而带来更优的风险回报
基金经理 • • •
•
持续投资中国以获取其长期增长的回报 中国的进一步开放将提供新的机遇 同时关注一线城市的稳定性和新兴城市较高的 价格提升 投资组合主要包括写字楼、商务园区与物流仓 储，但另类资产可能提供更好的回报（详见本 报告第14页）
在愿意对中国市场持续投资的受访者中，较为激进的22%计划在中国的 房地产市场投资超过5亿美元；而另外的63%则略为保守，计划进行1 亿至5亿美元的投资。
8% 同比减少
数据来源：高力国际
图12：未来几年在中国的投资计划
继续投资，以获取巨大的市场增
长潜力
有限投资，但没有退出市场的计划
63% 20%
评估中，尚未决定
对新兴市场经济发展的担忧排在所有选项的第三位，有15%的受访者认 为这将是2019年全球经济最大的尾部风险。另有10%的受访者担心美 国的债务水平可能会于2019年导致意外情况。有意思的是，虽有8%的 受访者认为通胀可能成为尾部风险，但只有2%的人认为信贷紧缩措施 和加息应被用于应对通胀。
图3：2019年全球经济最大的“尾部风险”
13%
融资困难
12%
市场较为不透明
10%
周期相对较短，可能出现巨大波动 8%
房地产市场 投资
15%
中国进一步开放 带来更多机遇
14%
近期经济放缓是进 入市场的良好机会
13% 全球资产多元化战略
11%
可期的资本增值
7% 持续的薪资增长提升需求
其他 1%
2% 其他
数据来源：高力国际
问题7：当您在投资中国房地产市场时，您期望的 持有时间、收益率和内部收益率（IRR）分别是多 少？
图7：中国房地产投资市场最具吸引力与最不具吸引力的因素
问题6
中国房地产市场最 吸引您和最不吸引 您的方面是什么？
9
最不具吸引力的因素
最具吸引力的因素
政策主导的市场 27%
资本流动控制
15%
23% 拥有14亿人口的巨大市场
15%
相比全球其它主要经济 体增长仍然强劲
估值较高，尤 其是一线城市
14%
低收益率和/ 或资本化率
在内部盈收率（IRR）方面，有38%的受访者选择了14-17%的期望值， 而另外的31%则选择稍低的11-14%。有趣的是，有14%的受访者在今 年表现出了保守态度，满足于8-11%的IRR。
图9：中国境内资产投资的毛收益率期望值
3%-4% 5%-6%
毛收益率 毛收益率
7%-9%
毛收益率
9% 或 以上
8%
资本控制进一步加强
8%
国内房地产市场遇冷
8%
人民币贬值
4%
股市波动与股价过高
3%
严控影子银行资本市场
数据来源：高力国际
7
尽管对中国经济增 长存有顾虑，但 90%的受访者对中 国房地产市场保持 长期乐观的展望。
8
策略与价格提升
问题4：您是否愿意在2019年增加对中国房地 产市场的投资？
尽管对2019年及之后中国的GDP增长存有各种顾虑，但仍有49% 的受访者表示愿意增加投资，这表明他们对中国房地产市场充满 信心。
图16：会否加大对中国非一线城市的投资与最具投资吸引力的非一线城市
会 目前正在评估
34% 26%
不会 未定
32% 8%
7% 重庆 7% 西安 4% 珠海 1% 天津 2% 其他
数据来源：高力国际
武汉 15%
苏州 16%
成都 18%
杭州 30%
最具投资吸引力 的非一线城市
问题10：您是否考虑在中国的新兴城市投资？具 体哪个城市？
12%
5%
作为全球多元化战略的一部分，
预计将减少
数据来源：高力国际
图13：2019年投资预期的总金额
5亿 美元以上
3亿 美元至 5亿 美元 2亿 美元至 3亿 美元 1亿 美元至 2亿 美元 1亿 美元以下
数据来源：高力国际
22% 17% 22% 24% 15%
11
区域、资产类型与另类资产之 偏好
-5% -10%
-20%
增加
持平
减少
数据来源：高力国际
图5：2019年内会否增加对中国房地产市场的投资
49%
会
视情况而定
44%
6%
不会
1%
未定
数据来源：高力国际
问题5：与2018年相比，您认为2019年中国房地 产市场的资产价格会有多少增长？
大部分投资者预计2019年中国房地产市场的资产价格将上涨，仅有 12%的受访者认为资产价格会同比下降5-20%。
图14：中国最受投资者欢迎的地区
华东地区
57%
华北地区
14%
数据来源：高力国际
图15：中国最具吸引力的投资城市
40%
24%
20%
7%
华南地区 华西地区
26% 3%
9%
上海
北京
深圳
广州
非一线城市
数据来源：高力国际 12
在中国的新兴城市 中，杭州、成都、 苏州受到了最多投 资者的青睐。武汉 则出乎意料地收获 了15%的选票，成 为第四受欢迎的选 项。
IRR 超过 20% IRR
9% 8%
3
4
5
6
7
9 （毛收益率/%）
8
11
14
17
20（内部收益率/%）
数据来源：高力国际 10
数据来源：高力国际
图11：2019年预期房地产投资情况
同比增加 与去年持平 未定
43% 25% 24%
问题8：您对中国的投资策略如何，期望投资总额 是多少？
与前文关于对中国市场投资意愿的结果相似，大部分的受访者表示希望 在中国市场增加或保持投资总额，而仅有8%的受访者表现出对市场的 担忧并将减少在中国市场的投资。虽然中国经济增速在2019年面临放 缓的可能，但投资者基本采取长线的投资策略，以避免错失巨大的潜在 收益。
• 中美贸易战 • 债务缠身的金融体系 • 经济放缓与国内消费疲软 • 人民币贬值和资本流动控制
建议
出于对全球经济的不确定性以及对中美贸易战的考量，为了更好 地应对2019年及以后的挑战，我们提出了以下建议：
开发商
• 持续聚焦中国一线城市的同时，可关注政府支 持下，新兴城市的长期发展潜力与机遇
• 写字楼、住宅、商务园区、零售物业与物流仓 储仍将是主要投资物业类型
中国债务杠杆 较大范围的 新兴市场危机 中国经济放缓 中美贸易战持续
数据来源：高力国际
14% 15% 23% 24%
2019 全球经济最大的
“尾部风险”
10% 8% 4% 2%
联邦与企业债务 使美国经济衰退 信贷紧缩及利率上升
欧洲银行危机
通货膨胀失控
6
问题3：2019年中国经济的主要顾虑是什么？（多 选）
6%
41%
39%
14%
图8：中国境内资产投资的预期持有时间
1年 以下 1-3年 3-5年 5年 以上
取决于市场情况和价格
0% 24% 29% 28% 19%
数据来源：高力国际
图10：中国境内资产投资的内部收益率期望值
14%-17%
11%-14% 8%-11% IRR
IRR
14%
31%
IRR 38%
17%-20%
伺机者
• 中国经济放缓和中美贸易战提供了低价买入的 机会
• 资金短缺的开发商或资产所有者可能在定价上 更加灵活
• 新兴城市和另类资产目前获得的关注较低，因 此有机会以较低的价格买入优质的资产
4
通过分析500多份调 查问卷中的100多份 有效反馈，高力国 际的此次调查应为 投资者清晰地描绘 出未来经济展望与 市场机遇。
在资产的持有时间方面，受访者的票数均匀分布于1-3年、3-5年、5年 以上的三个区间，它们分别占总票数的24%、29%和28%。此外，没有 任何受访者选择在一年内转手资产，这显示了投资者们对中国的长期经 济前景仍具信心。
在毛收益率方面，大部分的投资者表示5-6%是资产的理想收益率，但 也有14%的受访者更为激进地将目标设定在9%或更高。
趋势与风险
问题1：未来一年中，影响全球发展格局的主 要趋势包括什么？（多选）
对中国经济增长的顾虑不出意外成为了投资者关注的焦点，25% 的受访者认为这将是左右2019世界经济发展的一个主要不确定因 素。排在第二位和第四位的分别是对欧洲经济的增长前景与持续 了一年多的中美贸易战的担忧。但从乐观的角度看，大多数投资 者仍认为美国的表现将优于其它市场，其GDP亦将维持稳健增长。
投资调研 | 中国区 | 2019年7月4日
深谋远略
投资者认定向好之势强于阻力
目录
页码
机遇、挑战与建议
4
洞烛先机
5
趋势与风险
5
策略与价格提升
8
区域、资产类型与另类资产之偏好
12
利好政策与融资
16
结论与建议
19
3
机遇
增长
• 2019年全球经济同比增长2.5％ • 2019年中国GDP同比增长6.2％ • 货币政策宽松：低利率即充足的流动性
此外，44%的受访者选择等待局势的进一步明朗，我们认为这实 际表明超过90%的受访者对中国房地产市场保持长期乐观的展望。 事实上，在100多名受访者中，仅6人表示不愿对中国房地产市场 进行更多投资。
图6：投资者对2019年商业地产交易总价值的期望
26%
24%
8%来自百度文库
21% 16%
4% 1%
20%
10% 5%
问题9：中国最适合投资的区域与城市有哪些？ （多选）
从区域层面而言，华东地区仍然是投资者们的最佳选项；紧随其后 的是华南地区，这主要得益于粤港澳大湾区一体化发展所带来的乐 观前景。
在城市选择方面，上海毫无意外地获得票数第一，40%的投资者对 “东方巴黎”的长期发展保持乐观。北京获得了24%的投票，深圳 则获得了20%。虽然新兴城市拥有良好的发展潜力，但仅有9%的 受访者选择了它们，表明投资者对新兴城市的态度仍偏保守。
人民币的持续贬值也给投资者带来顾虑，8%的受访者认为这可能会发 生与2016年类似的严控资本外流的情况，从而影响到国内投资市场。
图4：2019年中国经济的主要顾虑
可能出现的制造业走弱 债务问题与去杠杆不力 中美贸易关系持续紧张
18% 21% 21%
对中国经济 的主要顾虑
9%
收入与财富两极分化及失 业率提升
需求
• 一线城市的稳定需求 • 新兴城市在很大程度上取决于地方政府的发展规划 • 支持性政策可能在2019下半年出台
价格
• 宽松的货币政策使资产价格的下行空间不大 • 更多支持性举措可能使价格增长
挑战
国际 中国
• 全球GDP增长的不确定性 • 美国GDP增速低于预期 • 历史最高的债务水平 • 通货膨胀与资产泡沫
通过分析500多份调查问卷中的100多份有效反馈，高力国际的此 次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济走势展望、投资策略与 方向以及中国市场的机遇。投资者可以此为参考，调整资产配置 和投资计划，以期更好地应对未来的挑战。
中国经济增速持续放缓 政治风险进一步影响欧洲经济增长 美国经济增长保持相对稳健
中美关系陷入僵局
洞烛先机
图2：2019可能影响全球经济发展的主要趋势
专业投资人与开发商的洞见
经过十年的快速扩张，中国房地产市场正面临着越来越大的发展 阻力。由于对全球经济不确定性与对中美贸易冲突的担忧，投资 人在制定投资计划与策略时更偏保守。因此，高力国际投资问卷 调查的目标是为投资人和开发商如何应对未来挑战提供参考。
中美贸易战、债务杠杆与制造业疲软被受访者认为是2019年中国经济 增长的三大顾虑。对中国的失业率以及财富收入两级分化的担忧排在第 四，超过9%的受访者认为情况若持续累积可能引发社会的不稳定。
此外，加强资本管制的担忧获得了8%的投票，投资者担心进一步的限 制可能会使市场信心受挫，尤其是影响外资的流入。中国房地产市场的 增长放缓是投资者的另一个主要担忧，因为房地产行业占据中国GDP总 量的20%以上。