北京市写字楼市场分析

2014年一季度北京市写字楼市场回顾与展望

北京首佳房地产评估有限公司

2014/4/17

目录

一、一季度北京市写字楼市场情况 (1)

1、商办用地供需两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升 (1)

2、写字楼供应稳定回升但成交下滑，销供比回升引发售价上涨 (1)

3、优质写字楼供不应求，空置率处于低位，金融街引领租金微涨 (3)

二、近期北京市房地产相关政策 (4)

1、住宅持续限购限贷，投资需求被挤出，写字楼市场前景良好 (4)

2、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度 (4)

三、北京市写字楼市场未来走势预判 (4)

1、产业升级带动楼宇经济，北京首都地位支持写字楼市场需求 (4)

2、租售类产品市场表现分化，销售市场量价齐升，租赁市场相对平稳 (4)

3、短期供不应求带动优质写字楼租金持续高位 (4)

一、一季度北京市写字楼市场情况

1、商办用地供需两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升

2013年，北京市共推出商办用地241万平方米，实际成交178万平方米，分别较2012年大幅增长38%、62%（详见图1）。2014年一季度，与住宅用地市场同比出现下降不同的是，商办用地推出、成交面积分别较2013年同期大幅增长165%、218%，达182、155万平方米，明显高于2013年各季度平均供求水平（详见图2）。

图1：北京市商办用地推出、成交情况图2：2014年一季度北京市商办用地推出、成交情况2013年，北京市商办用地平均楼面单价9342元/平方米，攀升至历史高点，同比上涨35%。2014年一季度，商办用地楼面单价有所回落，但仍为历史次高点，且溢价率大幅提高至72%，仅次于2009年水平（详见图3）。

图3：北京市商办用地平均楼面地价及溢价率情况

2、写字楼供应稳定回升但成交下滑，销供比回升引发售价上涨

2013年，北京市新批上市写字楼2.75万套、264.61万平方米，分别同比上涨21%、14%。

2014年一季度新批上市5400套、63.89万平方米，同比大幅增长57%、150%，与2009-2012年各季度6375套、61.14万平方米的平均水平大体持平（详见图4）。

随着供应的稳步回升，2013年北京市写字楼销售呈现连续增长，销售套数、销售面积分别同比增长5%、17%，至3.35万套、336.85万平方米。但进入2014年后，写字楼销售再度回落，5664套、53.46万平方米的成交量较2013年同期均下降32%（详见图5）。

图4：北京市写字楼新批上市情况图5：北京市写字楼销售情况2013年，北京市写字楼销售价格变化总体平稳，8、9月及年末曾出现小幅波动，销供比则在下半年以来逐渐回落后趋于平稳。2014年1月，销供比一度跌落至近年低点0.58，但2月迅速回升至1.19，3月继续回升至1.35。与此同时，写字楼售价也有所回升，3月平均售价突破30000元/平方米（详见图6）。

图6：北京市写字楼销售价格、销供比情况

通过对2012年以来北京市写字楼分区县数据的分析可以看出，朝阳、通州写字楼供应颇为集中，占全市总供应量比重均在20%以上（详见图7）。而从需求来看，成交量所占比重在10%以上的有朝阳、大兴、通州、开发区、顺义等五个区县（详见图8）。

图7：2012年至今北京市写字楼新批入市区县分布图8：2012年至今北京市写字楼成交区县分布在2013年北京市写字楼销售金额TOP10的项目中，朝阳区占据半壁江山，丰台、海淀、大兴、通州、房山等近年来重点发展的近郊区县各自占据一席（详见表1）。

表1：2013年北京市写字楼销售金额TOP10*

*数据来源：世联顾问

3、优质写字楼供不应求，空置率处于低位，金融街引领租金微涨

世邦魏理仕（CBRE）相关数据显示，2014年一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量与上季度持平，为3.8万平方米，在平稳的市场需求带动下，甲级写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京甲级写字楼平均空置率为3.4%，较上季度回落0.5个百分点。供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率保持在低水平徘徊。

由于未有新项目落成，北京市写字楼租金延续上季度微幅上涨走势。在市场整体供不应求背景下，特别是在金融街租金小幅上扬的带动下微升，季度末北京甲级写字楼市场平均租金报每月每平方米413.6元，较上季度增长0.2% 。

二、近期北京市房地产相关政策

1、住宅持续限购限贷，投资需求被挤出，写字楼市场前景良好

2013年3月末，北京市出台“国五条”细则，继续对商品住宅实行全国最为严格的限购、限贷政策。10月“京七条”出台，自住型商品房的面世对商品住宅市场形成冲击。在此背景下，限购之外的商办类物业再度迎来发展机遇，投资需求旺盛，通州、房山、大兴等近郊区县面向个人投资需求的商办类产品呈现热销。

2、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度

继2013年6月6日北京市住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，6月14日，住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

三、北京市写字楼市场未来走势预判

1、产业升级带动楼宇经济，北京首都地位支持写字楼市场需求

由于新一届政府屡提倡的经济“稳增长”、“促改革”、“调结构”政策的影响，北京经济将进入一个更加平稳的可持续发展阶段，写字楼开发投资总体平稳，国内外企业的总部落地需求使得北京市优质的甲级写字楼市场继续向好。

2、租售类产品市场表现分化，销售市场量价齐升，租赁市场相对平稳

在北京市不同区域，写字楼产品类型呈现明显差异，南部以销售类产品为主，而其他区域多为出租型。我们认为，未来不同类型产品的供需差异将有所显化：一方面，由于持续的住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进销售类型写字楼量价齐升；另外一方面，租赁市场的供需将相对平稳，租金价格的涨势将相对平缓。3、短期供不应求带动优质写字楼租金持续高位

作为中国的经济和政治中心，北京写字楼需求旺盛，除外资需求外，内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。根据第一太平戴维斯统计数据，2014年北京市有望新增约57万平方米的可租赁写字楼，但大多集中在年末入市，预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行（详见表2）。