房地产评估习题

房地产评估习题

一、单选题

1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。

A、交通通达程度

B、公共公用配套设施状况

C、区域的繁华程度

D、城市规划限制

2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。

A、0.6

B、5.1

C、2

D、6

3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值

B、建筑物的功能性贬值

C、土地的经济性贬值

D、土地的功能性贬值

4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。

A、市场价格

B、账面价值

C、重置成本

D、收益价格

5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。

A、收益法

B、成本扣除法

C、市场法

D、清算价格法

6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。

A、成本法

B、市场比较法

C、残余估价法

D、收益法

7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。

A、在我国。所有土地的所有权均属于国家

B、国家土地使用权可以转让

C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年

D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。

A、3

B、12

C、6

D、18

9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。

A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金

B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费

C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费

D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。

A、263.9065

B、266.4212

C、373.5815

D、102.226

11、有一宗土地，第一年的纯收益为100万，资本化率为5%，若(1)以后个年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；(2)以后个年年纯收益逐年增加1万元。这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别是( C )万元。

A、2,500 1,600

B、1,667 2,400

C、2,500 2,400

D、1,667 1,600

12、土地“三通一平”指( B )。

A、通水、通热、通路和场地平整

B、通水、通电、通路和场地平整

C、通水、通气、通路和场地平整

D、通水、通讯、通路和场地平整

13、在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( B )。

A、9.8 0.8

B、5 0.5

C、5.2 0.5

D、6.5 0.6

14、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( D )。

A、6.8%

B、7%

C、7.1%

D、7.2%

15、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占到房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率为( B )。

A、5%

B、6.9%

C、6.1%

D、7.1%

16、待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年底，假设1995年的价格指数为100%，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，问2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( B)万元。

A、2,650

B、265

C、2,410

D、241

17、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以( C )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A、已使用年限

B、剩余使用年限

C、实际已使用年限

D、已提折旧年限

18、采用成本法评估建筑物是以( B )为依据的。

A、预算定额合理

B、建筑物客观投入合理

C、建材价格变化不大

D、人工费率变化不大

19、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按照( A )处理。

A、功能性贬值

B、建筑物增值

C、经济性贬值

D、经济性溢价

20、不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是( B )。

A、项目仍然在建设中

B、建成后的项目有效益性

C、预计项目能够建成

D、建成后能够形成生产能力

21、某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3,000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于( C )元/平米。

A、3,279

B、2,250

C、2,744

D、4,000

22、评估房地产时需要考虑的主要风险是( B)。

A、不可位移

B、不容易变现

C、使用时间长

D、规划很严格

23、若反映宗地地价水平，( A )指标更具有说服力。

A、楼面地价

B、土地单价

C、建筑单价

D、基准地价

24、土地市场的不完全竞争性是由土地的( B )决定的。

A、稀缺性

B、位置固定性

C、用途多样性

D、价值增值性

25、待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( D )万元。

A、700

B、800

C、833

D、752

26、我国土地使用权出让的最高年限由( D )确定并公布。

A、国土资源部

B、建设部

C、省、自治区、直辖市政府

D、国务院

27、若某房地产的售价为1,000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( B )。

A、8%

B、6%

C、7.5%

D、5%

28、由于土地用途改变而带来的增值收益应当归( D )拥有。

A、转让人

B、占有人

C、使用人

D、所有人

二、多选题

1、在房地产重置成本的测算方法中，物价指数法比较适合于( AC )的评估。

A、建筑物及其附属设施的复原重置成本

B、建筑物及其附属设施的更新重置成本

C、构造比较简单的建筑物的复原重置成本

D、构造比较复杂的建筑物的更新重置成本

2、房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立条件是( ABD )。

A、纯收益每年不变

B、资本化率固定

C、收益期限为法定最高年限

D、收益年限为无限期

3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( BC )方面与待估资产大致相同。

A、外观

B、结构

C、用途

D、坐落位置

4、土地的经济特性是( ABDE )。