南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)_8670
南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)_8670
其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以 商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐 为主的新的生活居住区。
区位优势: 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：
西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百 色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，是大西南最大的出海出 上交通枢纽。规划建成为以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城 。 南区---即（莫村）半岛，规划面积为3.5平方公里,是县城新城区主体，以发展金融、商贸、 居住、行政等为主。 东区---为工业区，面积11平方公里。该区地势平缓,荒地连片,开发成本低。地处邕江下游， 便于环保处置。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有大型电力项目配套， 是发展工业的理想之地。 机遇：
1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响
中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国 广大企业带来极大的商业机会。
“中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸 易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业 奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、 信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快 速增长步伐。
南宁市房地产市场调研分析报告
南宁市房地产市场调研分析报告一、南宁市城市发展现状 (2)二、房地产相关地方性政策 (4)三、房地产市场发展基本情况 (8)四、经济适用房与廉租房建设情况 (13)五、商品房销售价格情况 (18)六、南宁钢结构住宅 (22)七、南宁房地产市场走势预测 (22)八、调研结论 (23)一、南宁市城市发展现状南宁市辖兴宁、江南、青秀、西乡塘、邕宁、良庆6个城区，武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安6个县。
全市总面积22112平方公里，市区面积6559平方公里，建成区面积150多平方公里。
总人口290多万，城区人口130多万,是广西政治、经济、信息、文化中心。
南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。
这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山。
形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。
盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。
从地质结构上来说，根据国家地震局对重点地区的划分，南宁属于全国11个重点防御城市之一，从现在到今后十年属于地震活跃期，通俗地说，南宁容易发生5级左右的地震。
南宁地处广西南部偏西，北回归线以南，平均海拔80至100米，最高处为496米，属珠江水系的邕江贯穿市区，水资源非常丰富。
南宁属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，年均气温在21.7摄氏度左右，冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。
年均降雨量1300毫米，即使在炎热的夏天，降雨量也十分充沛。
优越的气候条件，使得这里一年四季绿树成荫，繁花似锦，物产更是丰富。
南宁背靠大西南，面向东南亚，毗邻粤港澳，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是"南贵昆"经济区和环北部湾沿岸的重要经济中心城市，是我国大西南地区与粤、琼、港、澳以及整个东南亚的连接点和枢纽城市，也是西部唯一的近海省会（首府）城市。
南宁市房地产市场分析暨项目研判报告-PPT精选文档
南宁
南宁整体区位环境——经济
三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度
2001年至2006年南宁市全社会生产总值
单位：亿元
2019年，南宁全市生产 总值达到861.94亿元，增 长15.1%，增幅创2019年 以来的最高。 第三产业的比重由上年的 16.55：31.96：51.49发展 为15.63：34.05：50.32。 第三产业对经济增长的贡 献率分别为9.7%、44.2%和 46.1%，第三产业仍然是经
南宁市房地产市场分析 暨项目研判报告
2019年11月11日编制
目录
一、南宁城市整体发展分析 二、南宁住宅分板块市场分析 三、区域概况 四、项目定价 五、销售节奏控制 六、包销成本及利润核算
一、南宁城市整体发展分析
南宁整体区位环境——地理
具有得天独厚的区位优势和地缘优势
南宁市位于广西南部，是 广西壮族自治区的首府，全市 土地面积22112平方公里，市 区面积6479平方公里。 南宁处于中国华南、西南 和东南亚经济圈的结合部，具 有得天独厚的区位优势和地缘 优势，既是环北部湾沿岸重要 经济中心，也是华南沿海和西 南腹地两大经济区的结合部以 及东南亚经济圈的连接点。 南宁市对广西沿海城市发 挥着中心城市的依托作用，对 华南、西南经济圈发挥着枢纽 城市的连接作用，对东南亚各 国发挥着中国前沿城市的开放 作用。
单位：万人
680 670 660 6575
634.68
641.67
648.85
659.54
671.89
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2001年至 2006年人均收入水平
单位：元
30000 20000 10000 0
别墅市场分析
别墅市场分析一、市场概况别墅市场是指高端住宅市场中的一种特殊形态，其特点是房屋面积较大、装修豪华、配套设施完善，并且价格较高。
别墅市场主要面向高收入人群和富裕家庭，是高端房地产市场的重要组成部份。
二、市场规模根据最新的数据统计，当前别墅市场的总规模约为XX万平方米。
其中，一线城市别墅市场规模占比最大，约占总规模的XX%，二线城市占比约为XX%，三线及以下城市占比约为XX%。
三、市场需求1. 购房目的：别墅市场的购房需求主要分为自住和投资两种。
自住需求占比约为XX%，投资需求占比约为XX%。
2. 购房动力：别墅市场的购房动力主要来自于高收入人群的追求舒适生活和社会地位的象征。
此外，投资别墅也被视为一种保值增值的手段。
3. 购房预算：根据市场调研数据显示，目前别墅市场的购房预算主要集中在XX万元至XX万元之间，约占总购房群体的XX%。
四、市场竞争1. 主要开辟商：别墅市场的竞争主要来自于一线房地产开辟商和专业别墅开辟商。
一线房地产开辟商在别墅项目中占领较大优势，拥有品牌溢价和销售渠道的优势。
2. 产品特点：别墅市场的产品特点主要体现在房屋面积、装修品质、园林景观等方面。
购房者更加注重房屋的舒适度、私密性和环境品质。
3. 价格竞争：别墅市场的价格相对较高，主要受到土地成本、建造材料价格和开辟商溢价的影响。
开辟商之间通过灵便的定价策略进行竞争。
五、市场趋势1. 城市扩张：随着城市化进程的加快，别墅市场的需求将逐渐向三线及以下城市扩展。
这些城市具有较低的房价和良好的自然环境，吸引了一部份购房者的关注。
2. 绿色环保：随着人们对环境保护意识的提高，别墅市场将越来越注重绿色环保和可持续发展。
开辟商将更加关注节能环保的建造材料和技术，以满足购房者对环保低碳生活的需求。
3. 个性化需求：随着消费者消费观念的变化，别墅市场将越来越注重个性化需求的满足。
开辟商将推出更多具有独特设计和定制化服务的别墅产品，以吸引更多购房者。
南宁各区域房地产市场分析PPT课件
典型案例分析
龙光·普罗旺斯在江 南区的壮锦大道与白沙 大道的交汇处，地理位 置优越，交通便利，项 目以法国普罗旺斯地区 特有的建筑风格、人文 风情、园林景观为蓝本， 营造自由休闲的风格情 调。
而产品本身来说， 赠送面积较大，是江南 区N+1户型的先行者， 5800元/㎡的均价整体来 说性价比较高，且开发 商品牌实力强大，使项 目受到市场青睐。
南宁市各区域市场分析
南宁市城区行政划分有6 个片区，分别为：兴宁区， 青秀区，邕宁区，良庆区， 江南区和西乡塘区。
面积6479平方公里，中 心城区人口约210万 。
西乡塘 江南
兴宁
青秀
邕宁
良庆
青秀区
•区域分析 •供求及价格分析 •典型案例分析
区域分析
整体情况
限购前两月成交飙升，各开发商赶 在限购前清货。
区内楼盘较少，集中在几个规模较大 的项目，如龙光普罗旺斯。
供求及价格分析 2011年供应成交走势图
供求及价格分析
2011年江南区在售项目较少，供应量萎缩，3,5,7,9月份出现零供 应的局面，整年度都以少推量，消化库存为主。 新增量项目主要集中于龙光·普罗旺斯、保利城和云星·钱隆江南等 项目。以上项目撑起了整区的成交。 价格方面一直保持平稳态势，并有小幅上扬，这与各开发商手上 存货不多有一定关系，开发商不温不火保持成交价稳定在5752元/㎡。
价格方面比较平稳，几乎没什么波动， 而整个市场的价值却不容忽视。
供求及价格分析 2011年供应成交走势图
供求及价格分析
2011年良庆区在售项目较少，供应力度不足，虽说今年有所增长， 但整体来说还是比较低水平，3、6、10月甚至出现0供应。 受供应量影响，成交量较低，由图表可看出，整体市场月成交量 难以突破两万㎡，但受未来大势逐步影响，区域内交易量必定会攀 升。 区域未来潜力较大，成交均价逐步上升，目前良庆区成交价格维 持在5000元/㎡左右徘徊，并呈不断上升的趋势。
联排别墅专题研究报告(PPT43页)
联排别墅专题研究报告（PPT43页)培 训课件 培训讲 义培训 ppt教程 管理课 件教程 ppt
下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
特征
比较注重项目选址，尽量余地、余绿、 余水，交通相对比较方便。
价位在同类别墅产品中较低，为中产阶 级中上层人士及新贵阶层度身定造。
户型设计丰富而前卫，有特色。
TOWNHOUSE与联排别墅
联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE 的正确译法应该为城 区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大 学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本 身并不意味着郊区城镇。
优
联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜
叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，
点
而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，
南宁市房地产市场调研报告(doc 25页)_New
南宁市房地产市场调研报告(doc 25页)2006上半年南宁市房地产市场调研报告房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有很大关系。
自中国•东盟博览会永久落户南宁之后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”已经和南宁密切联系起来，南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁，与此同时地方政府加大建设力度，改善城市居住环境，城市的价值和影响力得到很大的提高，从而带动了南宁房地产市场的蓬勃发展。
用途套数均价普通住宅20904 2668.01 别墅739 3253.60写字楼750 5195.53商铺2028 5804.11车库1189 2086.36其它717 2816.94套建设，青秀区商业批准预售大量增加。
上半年写字楼的批准预售面积主要集中在青秀区、兴宁区以及江南区，共1.85万㎡。
分析显示，2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况，但差距不大，基本保持供给平衡，市场供应十分充裕。
而从各行政区看，该情形的市场状况最突出的为青秀区，住宅批准预售面积为159.41万㎡，销售面积达109. 56万㎡,剩余量为49.85万㎡。
地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况，其住宅批准预售面积分别为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分别为17.43万㎡和1.77万㎡。
江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产发展极其迅速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反映上看，这三大片区发展潜力相当好。
2006年上半年这三大片区分别批出住宅用地15.84万㎡、30.04万㎡和20.75万㎡，市场销售面积分别为18.43万㎡、36.4万㎡、30.77万㎡。
（二）2006年上半年南宁市房地产市场销售情况2006年上半年南宁市各物业销售情况用途套数均价普通住宅20904 2668.01 别墅739 3253.60写字楼750 5195.53商铺2028 5804.11车库1189 2086.36其它717 2816.94 1、普通住宅市场普通住宅指数走势2006年上半年南宁市普通住宅中大户型唱主角2005年下半年至2006年上半年，南宁市普通住宅指数呈现稳中有升的发展趋势。
别墅市场报告分析(ppt 38张)
下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主 少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类 型多为联排+叠加，面积在220-280㎡区间。
市场总结
受新政波及，大部分改善需求被抑制， 别墅市场成交大幅下滑 政策让别墅市场变得寸步难行，虽旨在控制房价上涨让首次购房者降低购 房压力，但调控政策反“误伤”高端物业。因为限购令的压力别墅销量急 剧下滑， 高总价别墅产品市场遇冷，联排产品 受市场追捧 市场低迷，让许多高总价的别墅无人问津，即便拥有主城优势的项目，市 场去化同样遇冷，反而一些有一定区域资源的联排项目市场大热。 目前别墅市场只是在长期压抑下的起 伏波动，“回暖”之说尚早
交面积占据了四成以上，对全市别墅均
水平拉升作用非常明显。其中颐和路第
二地块项目销售单价为5万元/㎡，玛斯
德单价接近4万元/㎡，阳明山庄单价亦
万元/㎡以上，远高于普通别墅价格水平
这也是造成成交均价大幅拉升的主因。
。从价格走势看，新政效应直接表现在别墅成交量上，对其价格左右 幅度较小，别墅产品凭借其资源价值、区域价值及产品价值，使多数 项目价格坚挺，别墅价格的月度波动主要由成交结构不同导致。 。全市别墅成交均价约在15000元/㎡，主要由于南京别墅的主力成交 区域集中在江宁板块，全市别墅成交价格受其影响较大， 。城市别墅（除两江板块和溧水）的别墅均价约在25000元/㎡，个别 别墅由于资源稀缺性，单价超过4万。
【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场 有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋
受政策影响深远，从2008年金融危机下的
场到2009年各项举措的刺激，南京别墅从
套的全年销售量飙升至5122套。而2011年
购令后，南京的别墅销量又迅速回落至740
新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告
南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准一、江南区现状及城区发展趋势（一）江南区域现状概况江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。
因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人。
江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。
随着大南宁的形成和中国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。
提出了“工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。
江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：1.核心区域优势：江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。
2.便捷交通优势：南宁11展。
3.人气商贸优势：4.环境优势：1、江南区市政规划实施“136136”工程。
堤路园工程的实新区。
2、发展趋势规划——““一区”——多点式商贸区范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。
初步具有市场集聚效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥港经济”。
加工业。
（一）区域市场划分按房地产发展特征，江南片大体分为三个板块：五一沙井板块（老江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南板块）。
从规划上看来，江南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。
如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心。
别墅建筑市场调研分析模版(PPT30张)
总平模 型
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实体建 筑
建筑模
型 Байду номын сангаас<BACK
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中信云栖谷——水木云山写 下的别墅美学 ： 1、 湖边长丘，建有听涛轩， 气势开朗。四周植翠竹、苍 松，风来湖上，竹喧、松砂 与浪涛相唱和，十分动听， 为听涛拍岸的美好所在。有 一长埂，直伸湖中，长埂尽 头建有先月亭。每当皓月临 空，银光如泻，一湖清辉。 步亭赏月，古人“近水楼台 先得月”之句浮上心头。
•
3.创意表现上，利用统一的视觉或音 乐来增 加品牌 和产品 之间的 关联性 ，经过 长期积 累，形 成黑妹 的视觉 资产。
•
4.将 日 常 素 材 提炼 成写作 中的材 料，使 材料为 表达一 定的主 旨服务 ，从而 将素材 实用化 ，是写 作过程 中十分 重要的 环节。
•
5.一 是 从 生 活 中(日 常生活 、阅读 等)发现 并积累 素材； 二是对 素材宏 观的分 类整理 ，开阔 精神文 化视野 ；三是 对个案 具体素 材的原 点思考 ，发散 性思考 ；四是 对具体 素材的 价值化 处理。
4、在西班牙建筑中，庭院、阳台这些最易营造人 性化尺度的空间都是不可或缺的要素，而在中信云栖谷，它们被演绎得更为极致。
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铁艺、陶艺护栏
文化石外墙
小拱璇
工抹灰墙
建筑细部
斑驳的、手工的、 比较旧的感觉
南宁市房地产发展状况的分析研究报告
南宁市房地产发展状况的分析研究报告一:宏观环境与机遇的分析一1、“南博会”——南宁千载难逢的机遇南宁市作为广西壮族自治区的首府，是广西的政治、经济、文化、交通中心,与东南亚各国,尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟个国沟通的桥头堡。
大西南出海通道,优越的地理位置和交通设施,终于样广西,样南宁真正有能力抓住一切发展的机遇.而中国——东盟博览会的花落南宁，这一历史性的机遇,将会彻底的改变南宁，样南宁不仅变得象个省会，而且将会成为一个区域性的国际城市.如果说改革开放是一股从南方发起的“南风",它成就了广东，尤其是成就了深圳的话。
那么，中国——东盟自由贸易区的成立,以及中国—-东盟博览会的举办，它就是一股强劲的“东风”，必将会成就南宁，带动广西。
如果说曾经的西部大开发，它是一股“西风”，也曾经滋润了广西,热闹了北海,但北海最终没能抓住的话.那么，回头看看，这几年来南宁市“136工程”的建设，就好象为中国——东盟博览会这股“东风”而准备的一样；市容的变化，交通的改善，工作效率的提高，及早的准备以及全力以赴的态度，完全表明南宁有能力留住着股“东风”，发挥它地威力。
再者，由于“南博会"是温总理亲点在南宁举办，因此当南宁人感受到“南博会”威力的时候，南宁人将会象深圳人“感谢*＊*”一样“感谢温总"。
一2：南宁市的经济发展状况这几年来，南宁市的经济一直保持10%以上的速度增长，工业的投资和生产速度明显加快，第三产业发达，城市的建设有了日新月异的变化。
一3、2003年南宁市的经济发展指数：二：政策环境:二1：国家政策的支持：国务院直接指定“南博会”每年都在南宁举办，而且国务院和商务部明确要求我国其他30个省市,密切配合支持南宁市,全力以赴办好“南博会”，这样“10+1”的博览会就演变为“10+30”的超大型的经济交流会。
二2:广西的政策支持：近年来，南宁一直是广西重点发展的城市，被视为带领广西腾飞的龙头,无论是在投资和人才的引进上都有很大的政策支持。
《南宁房地产市场》PPT课件
• 五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将 会再造一个新南宁。
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三、南宁市房地产发展历程
1.南宁市的最初形态
90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保 险公司大厦，在当时楼层最高的就是保险公司大楼， 它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那 个时代南宁市标志性大楼。
而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射， 带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南 宁市唯一的中心商域。
格局。
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13
➢ 到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化， 城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形 。
例如：
• 兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区;
• 青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游 区和东向工业走廊;
• 西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教 优势区;
• 江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区 、空港产业基地;
• 2005年-2006年南宁市房地产价格有所控制，发展平 衡，2006年均价达2900元/平方米左右。
• 随着城市改造及规划发展, 2007年，股市上涨，全国 房地产投资全面活跃，2007年南宁市房地产均价已经 快速增长到4900元/平方米。
• 2007年面对全国房地产过快增长的速度，2007年七 次加息来抑制房地产过快增长的步伐。2007年底房地 产市场开始降温，全国房地产市场开始出现了下行的 趋势，2008年中后期，受金融危机的影响，房地产市 场一度陷入了低迷期，全国出现了大量土地流拍、退 地、退房现象，南宁也比例外。
• 2009年底至2010年四月份，随着全国房地产上涨大
潮，南宁商品房均价也已精选达ppt到6500元/平方米。
南宁房地产市场项目可行性研究报告7p()
邕武路地块项目可行性分析最新资料，WORD文档，可下载编辑！报告目录一、项目地块背景介绍二、宏观市场简析三、微观市场浅析第二部分项目开发可行性分析一、项目地块基本情况介绍二、项目地块swot分析三、项目定位与发展策划建议第三部分项目开发规划组成建议一、销售形象区二、仓储区三、加工区第四部分备注说明一、营运模式说明二、竞争力塑造说明三、项目的区域经济效益与影响力第一部分项目市场背景分析一、项目地块背景介绍邕武路地块隶属广西林业厅高峰林场，位于南宁二塘邕武路中段兴宁区工业经济园。
面积约1000亩。
目前平整工作进行中，现有约400亩土地已经平整，剩余600亩保持原貌，暂未平整（目前此地上有一个砖厂）。
此项目地块将会建成为广西经济、广西林业、南宁经济服务发展的新型项目。
二、宏观市场简析（一）广西宏观市场简析1、中国-东盟自由贸易区加速广西经济发展到2010年自由贸易区建成时，将形成一个拥有17亿消费者、国内生产总值近2万亿美元、贸易总额1.2万亿美元的经济区域。
按人口算，这将是世界上最大的自由贸易区；从经济规模上看，将是仅次于欧盟和北美自由贸易区的全球第三大自由贸易区。
2、北部湾经济格局形成新的经济增长极立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。
[小结]：经济飞速发展：通过中国-东盟、北部湾经济发展，加速广西的经济发展。
辐射面广、影响大：其影响力除了辐射广西区内以外，以广西为核心辐射中国华东、华南、西部地区以及整个东南亚地区。
国家、政府政策扶持，打造中国经济新的增长极。
地理位置优越，是不可多得的沿海、沿边城市，并是连接内陆西南地区的理想通道。
某别墅项目市场调研报告
别墅项目消费者调研报告一、调查方案1、调查目的本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的别墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。
2、调查对象本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特别需要被访问对象符合以下条件：（1）家庭年收入在10万元以上；（2）拥有私家车或可供其长期支配的公车；（3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容（1）目标客户的初步购买计划，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等；（2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度；（3）目标客户对各项保安系统的需求程度；（4）目标客户对智能化设施的需求程度；（5）目标客户对各项物业管理服务的需求程度；（6）目标客户个人信息。
4、调查质量控制由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识别的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识别身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。
二、单项统计分析1、拟选择别墅式住宅的规划形式调查数据显示，被访问者希望别墅式住宅的规划形式为纯别墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与普通商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。
这反映出目前长春市虽然有一些高档小区规划建设了别墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为别墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。
而对于别墅的目标客户来说，除了要求别墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中别墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。
这反映出纯别墅式居住区存在一定的市场空间。
最新邕江湾别墅园可研报告
目录一、项目概况 (4)(一)项目名称 (4)(二)项目地理位置 (4)(三)项目占地面积 (4)(四)项目现状 (4)(五)项目周边环境 (4)二、政策及市场环境分析 (5)（一）政策分析： (5)（二）国内房地产市场分析 (6)（三）广西房地产市场分析 (7)（四）南宁市房地产市场分析 (7)（五）仙葫开发区市场分析 (10)三、市场定位 (11)（一）项目定位 (11)（二）消费群体定位 (12)（三）价格定位 (13)四、市场及竞争分析 (13)（一）市场分析 (17)（二）竞争者分析 (19)五、项目理念构想 (19)（一）项目地块的情况介绍 (19)（二）项目的开发理念 (19)（三）项目的规划布局及形象特征 (20)（四）项目的交通组织和停车设施 (21)（五）项目的景观设计及人文环境构筑 (21)（六）活动场地及交往空间 (21)（七）公共设施的设置情况 (21)（八）规划设计的经济技术指标 (22)（九）单体设计情况 (22)（十）健康住宅的技术措施 (22)六、消费者分析 (23)(一)消费结构分析 (23)(二)消费需求分析 (23)(三)、消费者心理分析 (24)七、SWOT分析 (25)（一）优势（S） (25)（二）劣势（W） (26)（三）机会（O） (26)（四）威胁（T） (27)八、邕江湾项目财务指标预测 (28)(一)项目投资额估算 (28)(二)项目销售收入、成本估算 (29)(三)第一期工程现金流量预测 (30)(四)财务风险分析 (31)九、结论 (32)一、项目概况(一)项目名称：邕江湾别墅园(二)项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。
项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长650米，宽为160米。
西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。
南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。
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1、4 天池山地块资源分析
自然环境： 海拔180多米，赐予住宅区高纯度的空气质量。 地貌： 九座山头连绵相连，顶部地势起伏稍缓，南可尽观邕江来水全景，北俯桂海高速公路车水马龙，南远揽群山蜿蜒不绝，北极目楚天直舒
结论
第三章：建议
3、1天池项目定位建议 3、2天池山项目规划建议 3、3天池营销策略建议
前言
近几年来，随着北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市别墅市场的重新 崛起，别墅作为身份、族群象征的产品，更是受到众多消费者的青睐，一时 间，别墅市场在全国全面升温。
南宁市的别墅市场也在2001年开始初露繁荣一面，从2001年4月26日碧丽 山庄火热开盘，到2003年下半年别墅销售走向低潮，南宁别墅走在起伏颠 簸的道路上，面对没有完全成熟的别墅市场，我们更应该用更长远的眼光看 待问题。此次对南宁别墅市场的分析，主要从整个房地产别墅市场的走势和 产品类型分析两个方面进行阐述，摸索市场的发展方向，以及为进一步开发 别墅市场作引导。
南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)
目录
前言
调查目的
第一章：区域政治经济环境
1、1“建立中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析 2、7 购房者的基本形态
同时东盟各国领事馆、企业事业机构驻邕办事机ห้องสมุดไป่ตู้等纷纷落户南
宁，南宁市急需出现融合东南亚风情的娱乐、饮食、休闲区域及配
套服务设施。
1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇
开发现状：
南宁别墅楼盘分为三个区域：江南片区的玫瑰园以其早开发、低价位、施工进度快、配套 完善等特点率先满足了中档消费群体的别墅梦想。凤岭作为南宁的高尚住宅区，别墅楼盘在 近年也风起云涌，因其亲近自然，身处DBC,又离市中心近，因而成为南宁市别墅楼盘价位最 高的住宅区域，主要别墅楼盘如荣和山水美地、大自然别墅、翡翠园、新天地纯别墅。其中， 荣和山水美地、大自然别墅因其价位高、规模大、使得施工进度较慢，以纯别墅为买点之一 的新天地别墅，依托其进度快、一期价位低，成为了凤岭率先交付使用的别墅楼盘。翡翠园 别墅及水体园林在2003年底的竣工，也将成为继新天地别墅后有业主入住的别墅楼盘。
1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响
中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国 广大企业带来极大的商业机会。
“中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸 易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业 奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、 信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快 速增长步伐。
胸意，中“天池”神来景观佛光普照，山水相连相接，点面结合，造就一块居住的风水宝地。 区位： 离城市副中心（金湖广场）仅10公里，既远离都市之喧嚣，又可独享静谧之福，却又不失交通之便捷，成就南宁城市后花园的美称。
项目SWOT分析
项目优势——S
相对独立的社区，自成一禺，宛如世外桃源。 交通便捷：贯通桂海高速公路，横穿市区至邕宁中心 海拔100米的高度，众揽南宁市区、群山全景，空气质量高纯度，惟我独尊。 生态社区的打造，营造21世纪高品质人居环境。
其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以 商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐 为主的新的生活居住区。
区位优势: 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：
西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百 色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，是大西南最大的出海出 上交通枢纽。规划建成为以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城 。 南区---即（莫村）半岛，规划面积为3.5平方公里,是县城新城区主体，以发展金融、商贸、 居住、行政等为主。 东区---为工业区，面积11平方公里。该区地势平缓,荒地连片,开发成本低。地处邕江下游， 便于环保处置。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有大型电力项目配套， 是发展工业的理想之地。 机遇：
调研目的
为天池山项目的定位提供强有力的市场依据。 了解竞争对手，制定与竞争对手拉开差异化的营销推广
策略。 了解南宁别墅需求现状及消费趋向，指导天池山项目的
产品开发，为下一步项目与市场对接埋下良好的伏笔。
第一章：区域政治经济环境
1、1建立“中国——东盟自由贸易区”对南宁的影 响
1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
显然，仙葫区域已经成为公认的别墅区，不仅其别墅数目众多，而且其价格以及销售情 况基本上反映了整个南宁市的别墅市场销售情况，截止2003年上半年，南宁市别墅总储存量 已经超过3000套，假如包括将要起步的项目，开发完成后，整个南宁市别墅量将超过5000 套。经济休闲型和纯别墅住宅区在南宁市场上仍占据着重要的位置，2003年下半年起步的几 个别墅楼盘，如：龙头山庄、邕江湾都是纯别墅住宅区，而宝城花园也是经济型的望江别墅。
机遇：
东盟的推动，必将使南宁真正步向“国际化”的发展模式和轨道，经济、商贸活动的繁荣， 带动南宁市房地产业、娱乐业、服务业、旅游业等相关产业的发展。给南宁高尚住宅的开发 提供了强有力的消费支持，同时要求高尚住宅自身配套更具完善。
1、3 仙葫片区开发优势与机遇
优势：
由广西城乡规划设计院设计的邕宁城市总体规划，已完成初步方案的规划设计和功能分区， 至此邕宁城市总体规划方案浮出水面。