房地产开发关键节点
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公
司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位一规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部
审核通过---营销总案完成（时间要求）
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成
（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本
调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平
4、开工（里程碑、关键节点）
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）
7、开盘
关键节点：正式开盘销售（蓄客、资料…）
8销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件
不同）；（结顶、基础、验收）
9、销售合同额完成75% （关键节点同）
10、主体封顶
关键节点：主体圭寸顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、圭寸样（面砖、花岗岩、涂料…）；景观施工图完成（市政图、专业配套单位、管线综合…..）;市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规
划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交
12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。
房地产开发关键节点考核管理办法
房地产开发关键节点考核管理办法第一条目的为进一步加强公司项目进度管理的考核力度，促进《公司房地产开发业务规范》标准落实在计划层面，保证融资、销售等工作顺畅开展，全面提升项目开发节奏，特制定《公司房地产开发流程中关键节点考核办法》（以下简称《办法》）。
第二条依据《办法》以《公司房地产开发业务规范》为标准，以公司批复的各项目批次的进度计划以及《公司房地产开发流程中关键节点标准》为考核口径，对个项目开发过程中各重要工程建设节点的完成情况进行考核评价。
考核以各项目“批次”为单位，并经项目负责人签字确认。
第三条适用范围一、公司开发的住宅项目，分为项目开工、开盘、单体竣工、项目交房共四个节点进行考核；二、公司开发的商业项目，分为开工、单体竣工、交付管理公司共三个节点进行考核。
对于“交付管理公司”标准，按照商业运营管理公司有关标准执行。
第四条考核原则考核组在考核过程中须秉持公平、公正、严肃、认真的工作原则，严格按照节点标准进行检查评价。
第五条考核机构及职责公司运营管理部为节点考核常设管理机构，设置专职节点考核人员，负责组织项目节点检查与考评工作，并负责检查结果的统计和应用建议。
总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部负责所属公司各批次项目资料的提供，对有关资料、数据的真实性和准确性负责。
第六条考核程序一、项目各考核节点计划时点到达前一周内，总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部（或建设项目部）提前准备相关证件、手续及有关证明材料等有关资料。
二、从项目各考核节点达到日计 3日内，运营管理部组织节点实地考核，相关部门予以配合及协助。
三、考核结束后一周内，人力资源部对各节点考核结果予以公告。
第七条考核规则一、各考核节点实行百分制；“± 10天计划时点达成标准”为节点进度的基本目标值，按时完成标准为 80分；提前 /落后批准的计划时点以加 /扣分形式体现，实行上封顶、下不封底的计分模式。
2024房地产开发全流程及关键节点控制
2024房地产开发全流程及关键节点控制2024年房地产开发的全流程及关键节点控制可以从以下几个方面来进行详细介绍。
一、项目前期阶段：1.市场调研和需求分析：需通过对于市场的调研和需求的分析来确认项目的可行性和定位。
2.土地获取和审批：包括与政府的沟通、竞拍或协商购买土地，提交土地使用权申请并获批。
3.立项和可行性研究报告：筹建立项工作小组，组织编制可行性研究报告，并提交审批部门进行评审。
二、项目设计阶段：1.规划设计：通过规划师、建筑设计师等专业人士进行项目规划设计，并与相关审批部门进行沟通和协调。
2.建筑设计：确定项目的建筑总体规划、建筑面积、户型设计、平面布局等，并进行设计审批。
3.结构设计：由结构工程师负责项目的结构设计，并经过结构验算和稳定性分析。
4.给排水设计：包括供水、排水、消防等系统的设计，并经过审批部门的审核。
5.电气设计：设计项目的电力供应、照明、通信等系统，并获得审批。
三、施工准备阶段：1.承包商选择：对于施工工程进行招标或谈判，选择合适的承包商。
2.施工图设计：由设计院根据建筑设计和结构设计的结果，制定出相关施工图纸，并进行审批。
四、施工阶段：1.施工准备：承包商按照施工图纸进行施工准备工作，包括设备调配、施工材料采购等。
2.施工过程：按照施工图纸和合同约定开始项目的实际施工工作，包括土建工程、装修工程等。
3.工程质量控制：建设单位和监理单位对施工进行质量控制和监督，确保工程符合标准和规范。
五、竣工验收阶段：1.施工完成：全部工程竣工后，进行整体验收。
2.竣工验收：由相关部门对整体工程进行验收，包括施工合格证和消防验收等。
六、销售和交付阶段：1.物业销售：进行物业销售和推广，确保项目的销售情况符合预期。
2.交付相关手续：与购房人办理相关的交房手续，包括过户、缴费等手续。
在以上的全流程中，关键节点的控制主要包括市场调研和需求分析的准确性、土地获取和审批的顺利进行、立项和可行性研究报告的及时编制和审批、设计阶段各专业设计的质量和审批的迅速办理、施工准备和施工过程的按时进行和完工质量的保证、竣工验收的顺利通过以及销售和交付阶段的顺利进行。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产开发关键节点分析
60 建筑与装饰2020年3月中
建设工程规划许可证。 办理施工许可证的申报材料约有十二项，可分为四大类，
主要为证件类（不动产证、用地规划许可证、建设工程规划许可 证）、参建单位类（施工图审查报告书、监理及施工单位中标通 知书、农民工工资保障金核实表）、质安监类、报建规费缴费类 等。其中农民工工资保障金核实表涉及保证金账户开户，根据当 地政策中标施工单位需在本地成立分公司（纳税）并在当地开设 农民工保障金账户。如果在取得施工许可证之前要进行施工， 必须准备施工图审查报告书、监理单位及施工单位中标通知书 等在住建部门办理质安先行手续，取得项目监督号。
2.2 报批报建 取得土地后签订土地出让合同并缴纳相关费用后即可办理 《不动产证》（国土证）。同步进行房地产开发资质的办理， 取得开发资质证书及不动产证后便可开始进行项目立项（备 案），立项完成后在规划建设局进行《建设用地规划许可证》 的办理。 在招标代理公司定标及设计单位确定后即可进行方案设 计，进行总图报批工作。设计方案待集团审批后即进行修建性 详细规划及建筑单体方案政府技术审查，设计院根据政府职能 部门及专家意见完成修改后由望城经开区管委会党政联席会审 议。通过后即可开展总图核指核日照工作，长沙市采用“易建 通”电子报批平台“设计报建端”进行总图报批。项目总图需 先经过望城经开区规划建设局初审签字，再到长沙市自然资源 与规划局望城分局信息中心核指核日照。由于本项目存在南侧 道路控规绿线问题、幼儿园绿地率问题、修改地埋式垃圾站等 问题，从方案上会到总图最终批复共计约3个月。根据长住建发 〔2019〕51号文件，取消社会投资项目初步设计审批环节，由 规划设计方案审批主管部门在规划设计方案审批环节征求住房 城乡建设主管部门意见。长沙市采用“报建通”电子报批平台 进行的单体报批，建筑单体依据《长沙市城市规划管理技术规 定》相关要求进行核面。总图及单体核面等完成之后即可办理
房地产开发重要节点及流程
配套设施建设
景观绿化
景观绿化是房地产开发项目的重要组 成部分，包括公共绿地、庭院绿化等， 能够提升居住环境品质，增强楼盘的 吸引力。
社区服务设施
社区服务设施包括物业管理用房、社 区活动中心、幼儿园等，这些设施的 建设能够完善社区功能，提高居民的 生活便利性和舒适度。
05
营销与销售
营销策略制定
目标市场定位
组织客户参观样板房、参加社区活动等，提升客户对项目的认同感和 满意度。
06
服务与物业管理
物业服务内容确定
物业服务范围
明确物业服务范围，包 括但不限于安保、清洁、 绿化、设施维护等。
服务标准制定
根据项目特点和业主需 求，制定物业服务标准， 确保服务质量和效率。
服务费用预算
根据服务内容和标准， 合理制定物业服务费用 预算，确保经济效益和 业主满意度。
物业服务团队组建
团队人员招聘
根据物业服务内容和标准，招聘具备相应技能 和经验的服务人员。
培训与考核
对服务人员进行专业培训和考核，确保他们具 备提供优质服务的能力。
团队组织架构
建立合理的团队组织架构，明确各岗位的职责和协作方式，提高团队效率。
物业服务实施与监管
服务计划制定
根据项目实际情况和业主需求，制定具体的 物业服务计划，包括服务时间、频次、质量 要求等。
详细描述
在规划设计方案获得批准后，办理相关手续和证照，如建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证等，以确保项目合法合规开发。
03
建设准备
施工队伍选择
施工队伍选择
选择经验丰富、技术过硬、有良 好信誉的施工队伍，确保工程质 量和进度。
资质审查
对施工队伍的资质、技术水平、 施工经验等方面进行全面审查， 确保其具备完成项目的能力。
房地产项目总关心的10大里程碑节点应该如何管理？
房地产项目总关心的10大里程碑节点应该如何管理？关键词：计划管理；里程碑；高效房地产项目的计划管理应该有5级节点，其中最重要的是里程碑节点，里程碑节点是关键节点，也是最核心的节点。
这10大里程碑节点是：1、取得建设工程规划许可证的时间；2、取得建设工程施工许可证的时间；3、正式开工的时间；4、取得预售许可证的时间；5、封顶的时间；6、外立面及设备安装完成的时间；7、成品房装修（包括公共部位的装修）完成的时间；8、景观及室外市政管网系统完成的时间；9、验收的时间；10、交房的时间。
这10个里程碑节点的管理和推进有三种方式：1、单线模式，就是传统的串联。
2、平行线模式，就是并联，工作齐头并进。
3、网状模式，工程建造以网状模式进行，既是单线又是平行线，又是网状，立体的综合考虑工作事项，高效率的推进。
实际上房地产是时间的生意，在有限的时间内建造好一个空间，这就要求做好供应链的管理，如果供应链管理跟得上，在工程管理方面才能做到不浪费每一天的时间。
比如，在时间管理当中，碰到农忙季节、雨雪天、大气污染治理的管控等，如何合理利用这些时间也对供应链管理和工程管理提出了更高的要求。
因此应综合考虑项目开发的10大里程碑节点该如何推进，尤其注意两个关键节点：1、预售证取得的时间。
工程管理部门要和营销部门有机结合，快速推进。
2、交房的时间。
其中应注意景观的打造，选择合适的时间栽种绿植，提高成活率，降低成本，比如七八月份种树成本比较高，成活率得不到保证。
需要在工程施工的管理上合理把控，科学、有序，紧张的安排时间，打造高品质的产品体系。
工程的建造越来越成为房地产公司的核心竞争力，未来谁能在工程建造方面走在前列，谁的产品就能获得更大的市场空间和更高的溢价，从而提升自己的盈利水平。
房地产开发关键节点
房地产开发关键节点房地产开发作为一个庞大而复杂的产业，涉及许多环节和因素。
在开发过程中，存在一些关键节点，它们对项目的顺利进行和成功交付具有至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发的关键节点，以及这些节点的重要性和应注意的问题。
一、项目规划和选址项目规划和选址是房地产开发的首要节点，它直接关系到整个项目的成功与否。
一个合理的选址和规划将能够满足市场需求，并确保项目的可持续发展。
在进行选址时，开发商需要考虑市场趋势、交通便利性、配套设施等因素。
同时，项目规划需要综合考虑土地利用、建筑设计、环境保护等要素，以确保项目的整体可行性和可持续发展。
二、项目筹资和融资房地产开发需要大量的资金支持，因此项目的筹资和融资是关键节点之一。
开发商需要通过自有资金、银行贷款、合作开发等方式筹集足够的资金来支持项目的进行。
在进行融资时，开发商需要制定合理的资金筹集计划，并与金融机构或合作伙伴进行有效的沟通和协商。
三、土地出让和手续办理土地出让和手续办理是房地产开发的重要环节。
开发商需要与政府相关部门进行土地出让合同的签订，并按照规定办理土地使用权证书和其他相关手续。
这一过程需要进行合法合规的操作，确保项目的土地使用权得到有效保障。
四、设计和施工准备项目设计和施工准备是开发过程中的关键节点。
在设计阶段，开发商需要与设计院或设计团队合作，制定合理的建筑设计方案，并完成相关的设计文件和图纸。
在施工准备阶段，开发商需要编制施工组织设计、招标文件等，选择合适的施工单位，并办理施工许可证等手续。
五、施工和监理施工和监理是房地产开发过程中最为复杂和耗时的阶段之一。
开发商需要与施工单位和监理单位进行密切合作，确保项目按照设计文件和施工方案进行施工，并按照相关监管机构的要求进行监督和检验。
同时，开发商需要及时解决施工中的问题和风险，以确保项目的质量和进度。
六、销售和营销销售和营销是房地产开发的最终目标和节点之一。
开发商需要制定合理的销售策略和营销方案，进行项目的推广和销售。
房地产项目开发流程及各个关键节点
房地产项目开发流程及各个关键节点1.前期筹备阶段：这是项目开发的起点阶段，主要包括市场调研、项目定位和潜在风险评估等工作。
关键节点包括：市场调研报告、项目可行性研究报告的编制和审批。
2.土地获取阶段：在确定开发项目后，需要寻找和获取适合的土地。
关键节点包括：土地出让公告发布、竞标或协议签订、土地供应合同签订和土地调整手续等。
3.开发方案设计阶段：在获得土地之后，需要制定项目的整体开发方案和设计方案。
关键节点包括：概念设计和规划方案编制、初步设计和施工图设计等。
4.施工和建设阶段：在设计方案确定后，进入实际的施工和建设阶段。
关键节点包括：建设许可申请和审批、施工公司的选择和合同签订、施工管理和质量控制等。
5.销售和营销阶段：在项目建设完成后，需要销售和推广项目。
关键节点包括：项目推广和营销策划、销售渠道和销售合同的建立、购房者的资格审查和贷款申请等。
6.交付和验收阶段：在销售和签约后，需要进行交付和验收工作。
关键节点包括：房屋装修和竣工验收、物业化交付和转让、办理不动产权证书等。
7.后期运营阶段：项目交付后，需要进行后期运营和管理。
关键节点包括：物业管理公司的选择和合同管理、租赁管理和售后服务等。
在上述流程中，还需要与政府相关部门进行多次协调和审批，如土地规划、建设许可和预售许可等。
同时，也需要与各类专业顾问和承包商合作，如设计院、施工队、销售代理和物业服务公司等。
此外，房地产项目开发还涉及到资金、市场等方面的风险和挑战，需要在整个流程中进行风险评估和管理，并与相关方进行及时的沟通和协调，以确保项目按时、高质量完成。
综上所述，房地产项目开发流程是一个复杂且长期的过程，需要经历多个环节和关键节点，需要有全面的计划、协调和管理，以确保项目的顺利进行和成功实施。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
房地产开发关键节点(一)2024
房地产开发关键节点（一）引言概述：房地产开发是一个复杂且多环节的过程，其中关键节点的把控对于项目的成功实施至关重要。
本文将针对房地产开发关键节点进行深入探讨，以帮助开发商和相关从业人员更好地理解和应对这些节点，提升项目的整体执行效果。
正文：一、项目策划阶段1. 市场分析a. 对目标市场的需求进行准确的了解和分析b. 研究竞争对手的项目特点和市场表现c. 预估未来市场的发展趋势和潜在风险2. 土地选址a. 考虑项目定位和目标客群选择合适的土地区域b. 分析土地的规划限制和发展潜力c. 考虑土地所在区域的基础设施和交通便利性3. 项目定位与设计a. 根据市场调研结果确定项目的定位和特色b. 协同设计团队制定项目的总体规划和建筑设计c. 针对不同客户需求，确定产品类型及户型划分4. 资金预算与融资a. 编制详细的项目资金预算表，包括土地购置和开发预算b. 寻找合适的融资渠道，确保项目资金需求的满足c. 确定项目的资金筹集计划和还款方式5. 前期手续办理a. 确保项目符合相关政策和规定，并提前办理相关证照和许可b. 各项手续的办理包括土地供应手续、规划许可手续等c. 确定项目的前期工程进度计划和合同签订安排二、项目建设阶段1. 施工组织与管理a. 确定施工组织方案，合理规划施工流程和人员安排b. 设立施工管理机构，建立项目施工管理的制度与规范c. 加强工程安全和质量控制，确保施工进度和质量目标的实现2. 供应链和物资采购a. 建立供应商合作关系，确保物资供应的可靠性和及时性b. 优化采购流程，降低采购成本，并确保物资质量符合标准c. 追踪供应链情况，及时解决供应链问题，确保工程进度不受影响3. 施工技术和质量控制a. 定期组织技术交底和施工培训，确保每个工人了解施工要求b. 制定详细的施工质量控制方案，监督施工单位的质量管理c. 加强施工现场安全管理，确保施工过程的安全性和无事故4. 工程进度和质量监控a. 建立进度管理机制，及时跟踪工程施工进度b. 设立质量监控体系，定期进行工程质量检验c. 对施工单位的工程进度和质量进行评估和考核5. 变更管理和问题解决a. 确定变更管理的流程和制度，合理处理工程变更事项b. 设立问题反馈渠道，及时解决施工过程中的问题和难题c. 追踪问题解决的情况，采取适当措施防止类似问题再次出现结论：房地产开发的关键节点涉及多个环节，从项目策划到项目建设，每个阶段都需要在细节上加以把控。
房地产项目四大阶段开发报建关键节点策略
房地产项目四大阶段开发报建关键节点策略1.前期准备阶段的关键节点和策略：-土地获取：确定项目用地是项目开发的首要任务。
关键节点是寻找到合适的土地，并与土地供应方达成买卖意向。
策略是多方面寻找土地资源，包括与政府部门沟通、与土地中介机构合作以及与已有土地资源持有者进行谈判。
-风险评估：在项目开发之前，需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市场风险和技术风险等。
关键节点是完成风险评估，并确定相应的风险应对措施。
策略是综合各方面的信息，包括政策、市场和技术等，进行风险评估，进行充分的前期调研。
2.设计策划阶段的关键节点和策略：-设计方案：在设计策划阶段，根据项目的定位和规划，制定适合项目要求的设计方案。
关键节点是确定最终的设计方案，并获得相应的设计批复。
策略是充分了解项目需求，与设计团队深入沟通，不断修正和完善设计方案。
3.实施建设阶段的关键节点和策略：-施工合同签订：在实施建设阶段，需要与施工单位签订合同，并明确工程的目标、约定和要求。
关键节点是确保施工合同能够按时签订，并保证合同条款的合理性和有效性。
策略是与多家施工单位进行洽谈，进行合同条款的细化和谈判，确保合同的合理性和公平性。
-工期控制：在实施建设阶段，需要严格控制工程的进度，确保工期的完成。
关键节点是制定详细的项目进度计划，并进行有效的工期跟踪和控制。
策略是设置合理的工期目标，设立相应的工期控制措施，并与相关方进行沟通和协调，确保工期的顺利推进。
4.运营管理阶段的关键节点和策略：-销售营销：在项目竣工后，需要进行销售和营销工作，吸引客户购买项目的房产。
关键节点是确定销售策略和推广计划，并进行有效的市场推广。
策略是通过各种渠道进行项目宣传和推广，包括线上线下媒体的广告投放、开展活动和与中介机构合作等。
-物业管理：在项目运营管理阶段，需要进行物业管理，包括维护、保养和提升物业价值等。
关键节点是确立物业管理机构，并制定详细的管理计划和制度。
策略是选择专业化的物业管理公司，建立高效的物业管理团队，并与相关业主进行积极的沟通和协调。
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点1、国土证取得对应5个关键节点：土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）3、规划方案通过：规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平4、开工（里程碑、关键节点）5、项目贷款到位关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定6、达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)8、销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件（各地放款条件不同）；（结顶、基础、验收）9、销售合同额完成75%（关键节点同）10、主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)；景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)；市政、景观单位进场；一房一验11、竣工验收关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）（此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除，文档可自行编辑修改内容，供参考，感谢您的配合和支持）。
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII房地产开发12个里程碑节点1、国土证取得对应5个关键节点：土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）3、规划方案通过：规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平4、开工（里程碑、关键节点）5、项目贷款到位关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定6、达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)8、销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件（各地放款条件不同）；（结顶、基础、验收）9、销售合同额完成75%（关键节点同）10、主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)；景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)；市政、景观单位进场；一房一验11、竣工验收关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。
房地产开发关键节点(精)
节点三、方案设计阶段
• 控制要点
• 1、项目资源利用最大化 • 2、项目成本指标有效控制 • 3、确保项目高效科学的施能力
节点四、施工图设计阶段 •完成标志：
• 1、施工图最终蓝图完成(公司总工办) • 2、建筑工程规划许可证(规划局) • 3、目标成本审核通过(公司经营部) • 4、项目预算审核通过(公司经管部)
建筑工程规划许可证(图)
节点四、施工图设计阶段：流程图
方案设计 ↓
施工总平图 ↓
总平审查 规委会召开
↓ 规划放线
→
单体图
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单体审查
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建筑工程规划 许可证
全套蓝图 ↓
目标成本 ↓
项目预算
节点五、项目建设及样板开放
• 完成标志：
• 1、建筑工程施工许可证(建委) • 2、项目开工，建设、施工、监理三方进场(公司工程部) • 3、样板区开放(公司销售部)
第三阶段：房地产建设入伙居住节点流程
• 一、建设工程经验收合格 • 二、小区开通水、电、气、网、排、路等 • 三、前期的物业管理 • 四、向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书
《住宅使用说明书》
•
是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告 知住宅安全、合理、方便使用及相关 事项的文本。住 宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、 配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能 占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅 使用规定和禁止行为。
节点一、项目开工(图)
节点一、项目开工各阶段
节点二、主体封顶
• 完成标志
• 1、主体结构封顶(项目部) • 2、项目主体验收(质监站)
房地产开发重要节点及流程(精)
七、建筑专业术语
• 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面 积之比。（地上、高度、计算口径） • 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住 区用地的比率。 • 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居 住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、 宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）
房地产开发重要节点及流程
一、关键节点和里程碑
• 42个关键节点—12个里程碑 • 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而 且是工作结果。 • 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程 碑由42个关键节点组成。
• 1、里程碑：国土证取得
• • • • • • 对应5个关键节点： 土地获取 取得〈建设用地规划许可证〉 策划单位的确定 项目公司成立 项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
• 二、如何看懂施工图： • 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设 计文本、初步设计文本、施工图、配套工 程图、管线综合图…. • 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透 视图） • 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结 施---水施---电施
四、施工的程序和流水
• 1、基本程序：基础---屋顶 • 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）---围护（墙）----粉刷（内外） • 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大 因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 • 4、流水与进度计划的关系。
• 2、里程碑：项目定位完成：
• 关键节点：项目定位—规划方案（平面、 外立面、建筑指标等）内部审核通过---营 销总案完成（时间要求）
• • • • • • •
3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批 部品材料清单及建造标准形成 目标成本编制及确定 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） 项目现金流量分析 销售示范区设计方案（售楼部、样板区）
房地产开发各节点流程完整版
房地产开发各节点流程完整版房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个节点和环节。
本文将全面介绍房地产开发的各个节点流程，帮助读者全面了解房地产开发的完整过程。
一、规划阶段在房地产开发的规划阶段，主要包括以下几个节点：1.1 市场调研在规划阶段最重要的一步是进行市场调研。
通过市场调研，开发商可以了解当地的房地产市场需求，包括人口结构、人口流动性、消费能力等因素。
市场调研结果将决定开发商在该地区开发何种类型的房地产项目。
1.2 土地选址根据市场调研结果，开发商需要寻找合适的土地来进行开发。
土地选址要考虑多个因素，如地理位置、交通便利性、周边环境等。
1.3 定位策略在确定土地选址后，开发商需要明确项目的定位策略。
定位策略包括项目的目标用户群体、项目规模、功能布局等。
1.4 风险评估在规划阶段，开发商需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市场风险、资金风险等。
风险评估将为项目后续的决策提供重要参考。
二、设计阶段在规划阶段确定了项目的基本构想后，接下来是设计阶段。
设计阶段包括以下几个节点：2.1 概念设计概念设计是将规划阶段的构想转化为具体的设计方案。
概念设计时，开发商通常会聘请专业设计师，对项目进行整体布局设计、建筑风格设计等。
2.2 建筑设计在概念设计完成后，建筑师将进一步进行建筑设计。
建筑设计包括建筑结构设计、外观设计、室内设计等。
2.3 工程设计工程设计包括结构设计、水电设计、暖通设计等。
工程设计师将根据建筑设计方案进行具体的技术细化。
2.4 施工图设计施工图设计是将设计方案转化为施工图纸，其中包括建筑图纸、结构图纸、施工细部图纸等。
三、前期准备阶段在设计阶段完成后，开始进行前期准备阶段。
前期准备阶段包括以下几个节点：3.1 立项审批在进行开发前，需要向相关部门申请立项审批。
立项审批的相关流程和要求因地区而异，一般需要提交项目计划书、可行性研究报告等。
3.2 资金筹措房地产开发需要大量的资金投入。
房地产开发节点全
房地产开发节点全房地产开发是现代城市建设中的重要组成部分，涉及到土地开发、建筑设计、施工工程、市场销售等多个环节。
在整个开发过程中，节点的掌握和应用非常关键，因为不同节点的决策和计划会直接影响到项目的进展和效益。
本文将从房地产开发的节点全方位进行探讨，以期为相关从业者提供有益的参考。
一、规划阶段规划阶段是房地产开发的第一个节点，也是最为关键的一环。
在这个节点中，开发商和规划部门需要共同协作，进行土地选择、市场调研、项目定位等工作。
首先，开发商需要对所处的市场环境有足够的了解，包括市场需求、竞争对手、未来发展趋势等等。
其次，规划部门需要根据开发商提供的市场信息和要求，设计出符合市场需求的项目规划方案。
在这个过程中，各个相关方的意见和建议需要充分听取和整合，以制定出最优的战略计划。
二、设计阶段设计阶段是房地产开发的核心节点，决定了项目的质量和价值。
在这个节点中，建筑设计师和相关工程师需要共同合作，根据规划方案进行项目设计和施工图纸的制定。
首先，建筑设计师需要将规划方案转化为可行的设计方案，确保项目的结构、布局和风格与市场需求相符。
同时，相关工程师需要对设计方案进行技术评估和优化，确保项目在施工过程中的可行性和效益。
在设计阶段，各个节点之间的信息流动和沟通至关重要，需要建立良好的合作机制和沟通渠道。
三、施工阶段施工阶段是房地产开发的实施节点，涉及到工程建设、人员管理和监督等多个环节。
在这个节点中，施工队伍和监理部门需要共同努力，确保项目按照设计图纸进行施工，保质保量地完成建设任务。
首先，施工队伍需要具备丰富的施工经验和专业的技术能力，能够根据设计要求进行现场施工和管理。
同时，监理部门需要对施工现场进行全程监测和检查，确保施工过程中的质量和安全。
在施工阶段，及时的沟通和协调可以有效避免并解决问题，提高项目的进展效率。
四、销售阶段销售阶段是房地产开发的最终节点，直接关系到项目的盈利和价值。
在这个节点中，销售团队和市场部门需要共同努力，将项目推向市场并实现销售目标。
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其他关键节点管理要点
工程安全及文明施工管理
安全目标 危险源辨识及评价 安全管理方案、施工组织设计 检查安全投入、重视重大危险源控制（包括设备验收、运行、安装及 拆卸；易燃材料的控制）、危险作业作业许可制、…… 将安全及文明施工管理绩效作为对施工单位、监理、项目部检查评价 的重要项目 重视公司品牌影响
规划设计
单体设计
初步设计
施工图 部品设计
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住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
拿地节点 方案 报建 扩初 报建
施工图 报建
论证阶 段
规划设计
方案设计
产品创新
扩初设计
施工图设计
工程 管理
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案 市政概念及方案
扩初设计
施工图
市政施工图设计 部品材料清单 部品材料定板封样
销售及入伙配合
工程施工配合
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
前期成本估算
测算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
战 略
投资估算
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１））
里程碑节点
1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园
规划要点/规划草案
概念规划设计 景观/专项／二次设计、部品策划 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
工程条件评估
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工至 竣工验收
思考？ 什么样的施工单位才是好的施工单位？ 什么样的监理单位才是好的监理单位？
招标采购管理
招标采购计划 （按照项目发展计划和合约规划、前置） 招标委托（尽量做到图纸完备、标准明确） 招标文件的编制和审查 工程量清单、标底编制 邀请招标过程控制 （数量、准入门槛、可竞争性、异常状况应对） 开标、评标、谈判、定标 中标通知书的签发 招标后评价
物业管理处、集团客服部 (维修报告及投诉)
标杆学习、 行业资讯
规划设计部 案例库、设计任务书、审图要 点、产品/部品标准等
项目后评价 /管理评审
设计师
设计院
标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！ 传统设计管理流程 概念设计 某地产公司现行设计 流程：产品创新研究 刚刚才起步，对住宅 产品没有系统的研究 成果，部品定板则是 由事业部在工程实施 阶段配合规划创意中 心选定，设计周期长， 一旦要赶“开盘”， 就经常会出现“忙中 出乱、乱中出的设计配合 设计交底、图纸会审 深化设计、综合管线设计 样板验收、确认 现场指导 设计效果监督 注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
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建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道 顾客满意信息 员工合理化建议
示意
内外部检查、 设计评审、图 纸会审
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开发报批报建流程（续）
消防局报建 方案报建 扩初报建 施工图报建 消防工程竣工验收 环保局报建 项目环境影响审批，提出环境评估报告 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 城管办报建 占用绿化及人行道的审批 开路口审批 营销广告审批 供电部门报建 水务部门报批 …… 链接：房地产开发项目报批报建一览表
房地产企业管控模式和流程管理
课程附件：房地产开发关键节点
房地产开发基本模式 （7阶段、7专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段 项目取得 项目策划阶段 项目策划会 方案设计阶段 方案评审会 初设-施工图阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 产品交付阶段
程管理阶段 销售管理阶段
项 目 发 展 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本
合约管理之物资分判合同管理（补充）
编制甲供物资采购进度计划 组织工程物资的招标工作及评标定标工作 提供需送样报审物资的样品 工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作 工程物资的统计工作 乙供物资的询价工作
工程成本管理 立项阶段 区域、参照产品成本数据库调研、建立 产品定位建议、部品建议 编制项目建安成本匡算 编制分部分项工程成本匡算 设计阶段 限额设计要求 编制项目建安成本估算、预算 目标成本、责任成本 编制成本控制建议书 发包阶段 编制项目工程量清单、标底 商务标评比 招标 谈判、交底 材料、设备认质认价
公司对项目部的检查评价 项目后评价 ……
组织项目论证 项目取得 市场调研 初步项目定位
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 （办理房地产预售 施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证） 项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累） 方案设计
产权初始 登记
项目定位
租售事务管理
扩初设计
施工图设计 工程施工配合、租售配合及入园手续配合
集团增加的15个节点
1. 投资分析完成 2. 概念设计 3. 规划用地许可证 4. 基础施工图完成 5. 施工报建图完成
城市公司增11个
1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交
6. 取得《建设工程规划许可证》
7. 节能审批通过 8. 室外综合管网与景观施工图完成 9. 取得《施工许可证》 10.基础开工 11.（销售展示区实施计划确定） 12.（销售展示区开放时间） 13.外脚手架拆除 14.室外配套、园建完成 15.模拟验收及整改完成
P1
一级计划
P2 P3
里程碑计划
A
二级计划
B C D
总进度计划
三级计划
标段计划
四级计划
执行计划
项目开发总计划示例
项目施工进度计划（四级节点，有约300个节点）
供应商（供方）管理
供应商资源库 供应商准入 初次考察评价 禁用、不合格、准入级、合格级、优秀级、战略级 履约过程评价 按重要性分级评审（评审主体层级、频次） 评审信息渠道 与付款审批节点捆绑 合同履约完成后评价 年度评审定级、调级
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施工过程之工程质量管理
建立质量目标、明确甲方管控重点 精密的合约系统和管理 项目策划 设备材料进场控制（验收标准、封样、品牌及合格证验收、复检、平行检 测、甲供材料现场移交、材料退场管理） 方案先行 样板引路： 样板清单 样板交底、样板验收（大面积施工前15天）、样板返工、样板档案 实物交底、考试 甲方进行技术交底 工序控制措施 人机料法环控制，工作面交接，会议的管理 验收的控制（检验批、分项、分部、交工验收、专项验收——内部预验） 档案资料标准化 质量通病预防 成品保护措施 对监理的管理 示例链接：监理单位管理流程
工程成本管理（续）
施工阶段 制项目资金投入计划明细 变更、签证预警、动态管理 审核工程进度款、补充预算 建安成本动态评估 竣工阶段 工程竣工结算 外审单位的运用和管理 内审 审核保固金的支付 成本后评价
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思考：
•成本投入与产品定位、客户定位？最低价中标的思考？ •目标成本的刚性？ •目标成本的阶段和精细程度？ •何为成本预警？如何实施？ •变更、签证的编号重要吗？一单一算？一月一结？ •造价工程师的管理？
风险识别评价运用——房地产企业应重点控制的工序 • 房地产企业工程质量控制关键点（工序）
1 验线 2 工程质量样板的制作与交底 3 混凝土浇灌 4 渗漏 5总平标高、管线标高、外网管线铺设 6桥梁预制（含预应力）、道路沉降控制 7 工作面移交 昆明某小区的桩位偏差案例： 8 水管试压、通水试验
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房地产企业的计划体系
战略层面 （概念计划）
战略规划
项目关键节点计划 项目销售计划
现场工程进度计划
项目设计计划
战术层面 （执行计划）
年度计划
项目总体控制计划
项目开发计划
项目招标采购计划 项目报批报建计划
项目开发计划 项目资金计划
实施层面 （滚动计划）
月度计划
项目计划统筹
如何制订计划
分级计划示意图
纪律要求及审计的介入
风险识别评价运用——评标管理流程关键点识别
评标过程风险识别： 1、评标组人员的资质、能力、公正性？ 2、评标准则的合理性 3、技术标针对性和雷同性 4、材料设备是否存在被限制品牌的排他性陷阱 5、材料设备是否未明确档次 6、是否存在不平衡报价 7、对低于合理成本的投标者是否进行质询？ 8、评标过程是否存在泄密风险？ 9、评标组是否能得到有关投标者不良业绩的信息？ 10、评标过程是否关注是否挂靠投标？是否围标、串标？ ……
5
规划设计管理 建造标准、设计任务书、深度要求 设计出图计划（各阶段） 勘察设计单位的招标选择 设计全程跟踪管理 设计评审标准、物业管理前期介入 不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作 设计与报批报建、招标采购的紧密互动 材料、设备选型，材料确样/封样 设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理 设计变更管理 变更提出单位 变更类别（需否通过设计部门？） 变更技术审查 变更预警/估算 变更后的图纸管理 变更实施确认（设计合同履约）
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工程计划管理
项目发展计划 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 施工图交付计划及调整情况 承建商进场计划及调整情况 甲供材料进场计划及调整情况 样板确认计划及调整情况 施工过程控制计划 施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？） 施工月进度计划及评审意见 施工周进度计划及评审意见 延长工期报审表或报告（考核及问责）