某地产年度营销推广方案(doc 12页)

某地产年度营销推广方案(doc 12页)

滨河国际2010年年度营销推广方案

第一部分：市场分析

第二部分：项目现状分析

第三部分：项目2010年推广思路策略

第四部分：项目2010年营销推广计划

第五部分：项目2010年媒体策略及计划

二、2009年临沂房地产市场分析

临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。

保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。

第二部分：项目现状分析

一、销售现状分析

2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。

自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。

二、项目现状分析

●工程现状分析

A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。

●2010年可售房源分析

A地块一期可售房源：

在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）；

预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）；

二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。

●项目营销推广现状分析

回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广

形式，营销推广运用了户外、报纸、DM直投、短信等媒介，结合活动的方式进行，在临沂领先地运用了形式不同的营销活动，其中“买房送汽车”、“买大房送小房”、“买房送空调”等成为其它项目的模仿者。

三、小结

在09年市场利好的情况和营销推广后，实现了有效的去化，从中也发现了产品相对单一、市场竞争力弱、客群单一等问题。从房源存量来看，2010年销售形式仍不容乐观，营销节奏的把握、方式的创新、差异化卖点的营造、客户的挖掘等工作提出了更高的要求。

第三部分：项目2010年推广思路策略

营销推广思路

1、问题解构：2010我们要实现的目标

√在2010年通过切实有效营销手段，实现滨河国际项目的有利市场占位，确保滨河国际项目的持续销售；

√在2010年的工作中，在确保项目持续销售的目标下，逐步提升价格，确保利润最大化；√2010年的营销推广工作，是要在实现销售和利润的目标下，同时完成企业品牌的提升；

2、营销推广思路指导

●横向

1、以区域优势相比，突出本项目；

2、以项目自身品质与同区域项目相比，突出本项目的差异；

3、整合企业优势资源、项目品牌基础及各项目品牌管理工作提升项目及企业的品牌价值。

●纵向

1、销量及售价提升/项目品牌成长

2、售价走高实现利润最大化/品牌提升

3、以不同组团产品推售及阶段性价格策略等销控措施为明线，贯穿整个推广过程，以实效

性、时效性推广措施有力推进销售进程。

二、营销推广策略

为实现2010年的理想销售目标，在营销推广上充分利用滨河国际项目已有的优势，遵循以下利益原则,赢得市场与消费者的青睐。

（1）借力打力

◆借住宅已有交房优势和成熟居住氛围优势，推动房源的去化；

◆借社区已有的高品质形象，提升客户的心理预期，推动项目销售及价格的提升；

◆借助已有老客户的认可度，发挥老客户的作用，降低新客户的认可难度；

◆借2009年推广的市场关注之势，引发市场持续的关注度，推动项目的去化；

为了加强推广力度，本着借势的原则，依托滨河国际项目已有的成熟居住优势、高品质景观优势、忠实客户群优势等等，确立鲜明的推广主题，通过主流媒体的持续大力宣传，迅速扩大市场认知度，建立市场认可度，打动目标人群。

（2）集中优势

以价值吸引，以品质打动，以信心保证，遵循聚集原则，集中出击火力，集中优势资源，立足区域，放眼整个临沂市场，走实效推广路线.

◆价值——滨河版块为数不多高品质楼盘，优越的区域位置、便捷的交通、臻美的自然景

观；

◆品质——西班牙风情亲水别墅、薄板全明式阳光户型

◆信心——稀有、产品多样化

以新颖体验式营销方式，配合活动评选、报纸、软文与直投等互动,将项目优势卖点资源在短时间内达到最大化，产生鲜明独到的诉求，塑造居住、投资的首选形象，迅速有效地解决销售问题。

（3）利用契机

◆节日契机——有效利用节日契机，实现“节日营销”效果最大化，通过活动、报纸、客

户渠道进行集中地宣传，展现项目优势卖点，吸引市场眼球，吸引市场的

强烈关注。

◆利用周边项目契机——在营销推广工作中，与周边项目产品推出高潮错开，有效利用周

边项目产品推出空白期和低潮期，进行高调营销，有利于用更少的营销费

用实现更有效的营销目标。

在把握契机上，同时可以考虑项目的工程节点契机，如封顶、交房等，以及有利政策的颁布等等，在营销策略、营销手段，营销终端进行综合整合，通过资源配置的最优实现营销效果的最大化。

（4）持续积累

通过联动和融合，高度概括项目自身优势，并以此为基础进行媒体的立体组合，加以延续累积，以成熟高品质社区居住带动后期产品的去化。