物业管理法规复习资料(2016年2).doc考试

物业管理法规复习资料（2套）
一、单选、多选、判断
（一）物业管理主管部门：（房地产行政主管部门）负责物业服务企业的资质核定。

一级由国务院建设主管部门核定；二级由重庆市国土房管局核定；三级和临时资质由区县房地产行政主管部门核定。

（二）物业服务企业
1、从事物业服务的企业必须取得资质等级证书，资质等级分为（一、二、三级）新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂期。

3、物业管理活动内容的依据是（物业服务合同），明确物业服务企业和业主的（权利与义务关系），它属于（合同法中的一般合同。

）
4、物业管理项目管理中的关键性文件，必须由（物业管理师）签字后实施，并承担相应的法律责任。

5、物业管理对公共秩序的作用是（提供协助性管理服务，属于安全防范性质。

）
6、物业服务企业应当对建筑消防设施每年至少进行（一次）全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备案。

7、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（物业服务成本、税费、物业管理企业的利润）
8、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定，（物业管理企业和业主大会）可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

9、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正、警告、处委托合同价款（30%以上50%以下的罚款）、情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书
（三）业主、业主大会、业主委员会
1、全体业主共用部份的经营性设施的（共有收益属于业主），弃权或投反对票的业主（应当服从并执行）业主大会做出的各项决议。

5、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（书面
承诺。

）
5、《重庆市物业管理条例》规定：占物业管理区域内业主总人数（20%）以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应到组织召开。

6、业主大会是小区最高的权利机构，具有最终的（决定权）。

7、业主大会会议可以采用（集体讨论）的形式，也可以采用（书面征求意见）的形式。

8、业主委员会是（执行机构）。

业主委员会的人数是（单数，）最低不得少于(5人)。

9、
业主逾期(不)交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。

10、业主大会、业主委员会所作出的决定(不得与宪法、法律、行政法规等相抵触。

)
11、首次业主大会筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成，其中，业主代表不得少于筹备组人数(50%。

)
12、首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据(是业主大会议事规则)。

13、(业主委员会委员应当符合的条件主要有：本物业区域内的业主；热心公益事业、责任心强；具有一定组织能力；具备必要工作时间。

)
（五）建设单位
1、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至业主大会成立之日止的物业管理活动。

合同的当事人是(建设单位和物业服务企业)。

2、前期物业管理中的住宅物业，建设单位必须采取招标投标方式选聘物业服务企业，但投标人少于(3人，)住宅面积少于(3万)平方米，经批准可以采取协议方式。

4、移交物业时，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积(3‰)的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置物业服务企业用房和业主委员会用房（合称物业服务用房）。

5、物业建设单位不得将法定共用部份作为(物业建设单位的保留物业，或单独处分)。

8、(物业建设单位义务的主要有：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。

)
（六）其它
1、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是(全国人民代表大会 )。

2、我国第一部物业管理行政法规是(国务院《物业管理条例》。

)
4、(宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自
然是物业管理的法律渊源。

)
5、(法律是由全国人大及其常委会依法制定或认可的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。

)
6、(民事责任指的是民事主体违反一切义务所应承担的民事法律后果)。

18、(无效合同的情形有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、法规、规章的强制性规定。

)
19、(家庭居室装饰装修是指为改善自己的居室环境，自行或委托他人使用装饰装修材料，对居室进行装修处理的工程建设活动)。

20、《民法通则》规定，诉讼时效期为1年是：(身体受到伤害要求赔偿的、出售质量不合格的商品未声明的、延付或者拒付租金的、寄存财物被丢失或者损毁的)
21、保管关系成立的条件有：(被保管人必须合法的拥有保管物、保管合同以保管物交付成立、保管人应有自愿接受和控制保管物，并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任。

)
22、公示是紧急使用物业专项维修资金的程序之一，主要内容包括：(施工编制的工程结算报告、维修费用清单、票据、维修费用分担明细表、其他相关资料)
23、按照我市有关规定，违法建筑存在(严重侵害公共利益、影响城乡规划实施、破坏城乡景观、影响)等情形，应当依法处以拆除。

二、简答题
5、简述物业服务企业权利限制性规定
○1对物业的管理资质限制
○2保证专项维修资金专款专用
○3物业服务企业不能巧立名目乱收费
○4合法进行物业缴费，保证公用部分的权利不受侵犯
○5公共建筑和公共设施用途不得随意改变
6、简述物业管理联席会议制度主要协调的事项。

P152第 6条
○1业主委员会不依法履行职责的问题
○2业主委员会换届中出现的问题
○3履行物业合同中出现的重大问题
○4提前终止物业合同的问题
○5物业服务企业在退出和交接中出现的问题
○6需要协调解决的物业管理问题
7、简述由业主共同决定的事项。

P3 第76条
○1制定和修改业主大会议事规则
○2制定和修改建筑物和附属设施的管理规约
○3选举或更换业主委员会成员
○4选聘或解聘物业服务企业或其他管理人
○5筹集或使用建筑物及附属设施的维修资金
○6改建、重建建筑物及附属设施
○7有关共有和共同管理权利的其他重大事项
三、分析题
不承担 1 因为承担业主的人生保险和私有财产保管，不是物业企业的法定义务
因为国家到地方没有哪一步法律法规规定，物业服务企业要承担业主的人生保险，和私有财产保管
2因为物业合同中没有物业服务企业要承担业主的人生保险和私有财产保管
3不是附随义务，因为物业的附随义务是履行进行、协助、保密、通知
4行业习惯。

在公共区域内持续，维护。

因为物业企业没有公安机关的行政执法权
5导致本案发生的是犯罪分子的暴力行为，当事人在提起刑事诉讼的同时附带民事诉讼。