推荐-20XX苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告130P 精品

沪宁铁 路
沪宁高 速
平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套 商品房 多层、小高层 6000-7000元/㎡ 主力客层：市区工作者、古城拆迁户 大观名园、橘子园
环太湖别 墅区
吴中区
注：金阊新城市场小，在此不作重点提出！
沧浪新城：新兴西南住宅区，距离更近古城 多层、小高层、高层 品牌发展商（10000-12000元/㎡） 本土发展商（7000－8000元/㎡） 主力客层：高新区和市区的高级白领 金帝城市别墅、万科金色家园
虽处太湖版块，但缺乏外部湖景资源支持，建议通过自身产品规划特色，弥补外部 资源不足。
报告架构
地块价值分析 市场机会分析
项目定位 产品规划建议 营销推广形象
地块价值分析 地块位置—— 隶属休闲度假的太湖板块
项目位于伍相路南侧，香山南路东侧，靠近太湖；隶属太湖板块，此板块距离市区较远，无产业支 撑，是依托太湖太湖风景区而发展起来的旅游度假板块，早期的别墅产品一般为超大面积的 度假型 豪宅，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现 双拼、联排和公寓，范围从西山发 展 到 东山，本地块位于核心的环太湖大道板块。
在1.5的容积率、24米限 高的情况下产品解决方案：
1. 纯多层产品 2. 多层+（类）别墅
定位方向
1. 容积率1.5 2. 限高24米
1. 纯多层产品 2. 多层+（类）别墅
1. 度假型小户型公寓 2. 自住舒适型公寓 3. 度假or自住别墅
经济指标
决定
市场论证 产品类型
产品定位方向
总建16万方，全部做8层公寓，产品线单一、建议损失少量容积率，实现多产品线 配比；
地块价值分析 项目自身价值
地块条件 地块较为方正，有利用产品规划； 地块景观资源 地块南面政府规划10万平方米的中央公园绿地； 地块东面为普济河，有一定的河景资源。
三级价值用地
二级价值用地 一级价值用地
苏州市场格局 苏州度假公寓市场 苏州自住公寓市场 苏州别墅市场 太湖版块市场
板块格局——工业园区
10000-20000元/㎡，公寓6000-7000元/㎡
主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人 士及一般的度假客户 湖景别墅和公寓 太湖黄金水岸 太湖纯水岸等
苏州绕城高速
相城区
苏州高新区 虎丘区
古 城区
苏州工业园区
沪宁铁路
沪宁高 速
环太湖别 墅区
吴中
越溪副中心（石湖区域）：吴中副中心，经 济别墅和公寓聚集 联排别墅9000－10000元/㎡，公寓5000-
板块格局——高新区
市场特征——市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足
中心城区——中高端市场，商务、商贸居住区 6000－8000元/㎡ 小高层、高层 主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工 保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆
苏嘉杭高速
苏州绕城高速
相城区
苏州高新区 虎丘区
古 城区
现代风格
板块格局——古城区
市场特征——旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生苏三嘉大杭高新速城
古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异 大 12000－30000元/㎡ 主力客层：主城区富人、外来投资者 园林别墅 苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家
苏州绕城高速
相城区
苏州高新区 虎丘区
古 城区
苏州工业园区
苏州太湖·伍相路地块前期发展定位报告
09年8月31日
ห้องสมุดไป่ตู้块经济指标
经济指标决定产品方向
地块编号
地块位置
用地性质
土地面积
容积率 建筑面积
绿化率 建筑密度 建筑高度 获得总价（万元） 楼面价（元/平方米）
2007-B-63 伍相路南侧，香山南路东
侧 居住 109884平方米 （165亩） ≤1.5 164826平方米 ≥37% ≤30% 9-24米 36000 (218万/亩) 2184
古 城区
苏州工业园区
沪宁铁 路
沪宁高 速
湖东/湖北：主力市场区域、苏州中高端市场 高层、小高层 湖北（7000－9000元/㎡ ） 湖东（6000－7500元/㎡） 主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主 现代风格 万科玲珑湾、未来城，第五元素
环太湖别 墅区
吴中区
湖南：低密度居住区 别墅（11000－17000元/㎡） 多层（6000－7500元/㎡ ） 主力客层：园区CEO、高级经理人 水墨江南、万科玲珑湾、伊顿小镇
市场特征——楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集
苏嘉杭高速
湖西：市场成熟、苏州高端市场 高层（14000－30000元/㎡） 别墅(16000-20000元/㎡) 主力客层：园区CEO、高级经理人、高级投 资客、私营业主 欧式古典主义 中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域
苏州绕城高速
相城区
苏州高新区 虎丘区
苏州工业园区
沪宁铁 路
沪宁高 速
环太湖别 墅区
吴中区
板块格局——吴中区
市场特征——区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观，呈现三足鼎立局面
苏嘉杭高速
吴中新城：市区城南延伸部，成熟居住区， 几乎无供给量 6500-8000元/㎡ 小高层 主力客层：改善型苏州老城区居民为主
滨湖新城（环太湖别墅区）：度假区域，别墅
地块价值分析 地块周边
N
W
E
S
非一线湖景地块，南向规划的森林公园，是本项目的最大景观优势;本地块限高9-24米，使得本项目 几乎观赏不到湖景，只能利用地块本身的资源。 ➢ 楼盘北面是正在建设中的“太湖纯水岸”项目，南面为已经初具雏形的绿地公园和中信太湖城， 从项目可远眺太湖和穹窿山。地块较为平整、方正；周边都以绿地为主；周边道路系统仍在建设中， 伍相路尚未完全贯通；项目南面为规划的森林公园。
地块价值分析
项目外部价值
太湖景观资源 太湖是国家级旅游度假区之一，是城镇居民梦中的世外桃园，其中太湖湿地公园、太湖新天地等沿 湖景点、景观成观成为人们走进太湖、亲近自然的绿色生态走廊； 太湖相关配套 太湖高尔夫球场、水星游艇俱乐部、牛仔乡村俱乐部、缥缈峰景区、绿色休闲农场、宝岛花园酒店、 高尔夫酒店等旅游度假设施成为太湖旅游度假的载体，各项目的会所更加完善了区域配套； 太湖论坛 太湖文化论坛，由中信深圳集团投资36亿元兴建，是继博鳌亚洲论坛后，参照达沃斯论坛经验而 创立，是一个集论坛、培训、教育、会展于一体的文化产业基地，旨在推动和促进中外文明对话， 将苏州及太湖文化魅力传向世界。