德国福利住房与住房补贴

德国福利住房与住房补贴

日期：2013-03-23

（易贤网）福利住房是由国家出资为多子女家庭、残疾人、老年人和低收入的公民建造的。由于福利公寓楼是公共建筑公司从国家取得优惠贷款建成的，因此，它必须承担房租优惠的义务。

在德国，无力支付自由住房市场上高房租的低收入者多住在房租优惠的福利住房中。在德国西部有16％的租用住宅是福利住房。同时，联邦政府为改善德国东部居民的住房条件，自90年代以来每年都拨巨款在此建造福利住宅，其中，1994年拨款约10亿马克。此后几年，联邦政府不断增加投资建立福利住宅，以缓解西部人口密集地区和东部住房状况。

在德国，大学生公寓也是在得到国家巨额补贴下建造的。大学生公寓楼的条件很令大学生们满意，一间10一12平方米的单间，内有洗脸池、衣柜、书桌、书架、床和被褥及一两把椅子。公寓楼中有24小时供热水的淋浴室，公共厨房中有电炉、烤箱、冰箱、碗橱及餐桌等，楼下地下室是洗衣房，投币大滚筒洗衣机随时供学生洗衣之用。每个住户都有自己各自的信箱，公寓俱乐部为读书疲倦的学生提供了锻炼、娱乐的场所。这样一间条件优越的学生公寓的房租每月在200马克以下，只相当于市场价的一半。因此，学生公寓是德国大学生和外国留学生首选的住所，只可惜僧多粥少，仅有1／10的学生有此运气。大部分学生在求学的同时，还要为寻找一处适合自己的避风港而四处奔波。

德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。

1、德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”。1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。十次危机九次地产，1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。

2、德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

3、充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。

4、合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

5、德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不

同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

6、货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。

7、实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。

(本文作者介绍：方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。)( )