不动产经营与管理重点整理

第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排

房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼

按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场

按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。

房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断

房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平

衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化

房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势

第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项

目的评估和决策

可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。

可行性研究的步骤

接受委托

调查研究

方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告

房地产市场分析的内容宏观因素分析,市场状况分析，相关因素分析

房地产市场分析的基本方法市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用,房地产市场预测，定性预测定量预测

房地产开发项目成本费用构成土地费用.包括:（1）土地使用权出让金、征地费；

（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费前期工程费。房屋开发费。管理费。销售费用财务费用其他费用

不可预见费用

税费

财务评价的主要技术经济指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现

金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR是评估项目赢利性的基本指标

计算公式(P16)

£十尸閑用「=0

J=D

式中:-现金流入昭

co--现金流出昴;-cd}f--项11在第十年的挣现金流.気

F=0--项目开始的时间点

-计斡期，即项目的开发或经营周期

财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资被完全收回.

财务内部收益率可以通过内插法求得

・7I7*■F■—.■■■—1■*.-i

■\NPV{\+\^PV.\

当净现值为接近零的正值时的折现率--当净现值为接近零时负值时的折现率

NPV}--采用低折现率时净现值的正值

NPV2--采用髙折现率时净现值的负值

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率

所求出的内部收益率与部门或行业基准收益率或目标收益率ic比较，当前者大于后者时，则认为项目在财务上是可以接受的

财务净现值

财务净现值是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标•它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和.

计算公式为：

FNPV=^(CI-CO)^l+/；.

；=()

式中:FNPV—-项目在起始时间点的财务净现值

Ic—基准收益率或设定的目标收益率如果FNPV大于或等于0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的

动态投资回收期

动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于0或出现正值的年份即为投资回收终止的年份，其计算公式为：

£口—")」1十”0

动态投资回收期以年表示，其计算公式为：

动态投瓷I叫收期=[累讣折现值开始出现止值邓I：数-I]上年累计折现值吃绝対值「

1|/i诽净现金流呈的折现侑_

在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。

项目的总开发成本一般包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用

成本收益率

成本收益率等于开发投资项目竣工后正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比

投资收益率投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。

例题

(5—1)某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5。5。建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元/平方米，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3。5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为0。5%、3。0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少

解：

1。项目总开发价值

(1)项目总建筑面积:4000X5。5=22000平方米

(2)标准层每层建筑面积(22000—

4000X60%X4)/10=1240平方米

(3)项目总销售收入：22000X12000=26400万元

(4)销售税费:26400X6。5%=1716万元

(5)项目总开发价值:26400—1716=24600万元

2。项目总开发成本

(1)土地成本：5000万元

(2)建造成本：22000X3500=7700万元

(3)专业人员费用:7700X8%=616万元

(4)其他费用:460万元

(5)管理费(5000+7700+616+460)

X3.5%=482O16万元

(6)财务费用：

①上地费用利息:500DX[(1+13%/4)3>：]-1]-2128.80万兀

②建造费川=专业费、其他费川r骨理费利息:

(.7700+616+46O'+4S2.6)X「(1一〔注^一

11=1161.98■万儿

③融资费用：(2128.80+l：61.98)X1曲=32乩08万兀

④财务费用总计：2128.80+1161.98+

329.08-3619.跖万兀

(7)市场推:广披常售代理费用：2&<00X(0.5%+

3,(fib)=史4万元

项丨：开发成术总计

T□OOO1-7V004-616+160+JB2.16+3619.86+924=18802.02万元

3.开发商利

润:2468418802.02=5881.98b元

4.歼发商成本利润率划

(5881.98/18802.02)X10091=31.2896