房地产开发企业税务筹划研究

房地产开发企业税务筹划研究

摘要：房地产企业财务管理中税务筹划非常重要，房地产企业进行合理、合法

的税务筹划不仅有利于提升企业的经济管理水平，更能为企业实现更大的经济效益。本文在简要分析了税务筹划特点的基础上，阐述了如何结合相关的税收政策

进行合理的税务筹划。

关键词：房地产；税务筹划；风险控制

引言

随着社会经济的不断发展，我国的房地产企业迎来了发展的上升期，但由于

房地产业具有涉及税种较多、税负较重的特点，故税收筹划对于房地产开发企业

的发展具有极为重要的意义，房地产开发企业通过税收筹划方案可以进行合理地

避税、节税，大大减轻房地产开发企业的税负，及时地做出对房地产开发企业最

有利的税收筹划，从而提高企业的竞争力，促进企业的长久健康发展。

1税务筹划的特征

1.1目的性

税务筹划最初产生的原因就是能够直接减轻纳税的负担，这也是最本质、最

核心的目标。税务筹划的选择和安排都是在围绕着企业的财务管理目标而进行的，以实现价值最大化和使其合法权利得到充分的享受和行使为中心。税务筹划作为

一种理财活动以及策划活动，企业是为了实现一定的意图和目标而进行的，没有

明确的意图和目的就无法进行策划。

1.2合法性

合法性是房地产企业在税务筹划中首先要顾及的，企业税务的筹划的具体措

施都应当在符合税法以及其他相关法律法规的前提下进行的。企业在税务筹划中，如果没有确定的纳税义务以及有多种纳税方法可供选择时，对于企业作出的低税

负缴纳决策，税务机关按照税法对此是不应进行反对的，税务筹划这种合法性的

特点是不同于偷税等犯罪行为的。

2房地产企业税务筹划过程中存在的问题

2.1管理层重视不够税务筹划意识落后

由于传统的税务管理模式在我国企业中运用已久，其制定税务筹划影响深远，大部分房地产企业管理者现今仍固守传统的税务管理思维，对税务筹划的作用重

视程度不够，对现代风险导向模式下的风险识别、风险评估以及风险应对缺乏正

确的认识，现代税务防范意识薄弱且落后。

2.2专业性有待提高，经营合法合规问题突出

由于房地产企业涉税业务的范围大，其成本主要包括土地及政府规费、前期

工程费、建筑安装费、公共配套费、税费、资本化利息、开发间接费七大块。税

种也多，包括了土地增值税、增值税、企业所得税、印花税等。对于不同的税种、不同的涉税基础范围，需要房地产企业具有综合性的人才进行税务筹划，这些人

才需要熟知企业业务、税收法律法规和相关行业规章制度文件，又需要有敏锐的

眼光与宽广的眼界。如果是聘请外部专业机构或是专家，那么房地产企业就要面

临着收益与成本的权衡取舍问题，一般而言，是收益大于成本的，但是可能会面

临着其他风险。另一方面，经营合规问题也是与企业税负有关的，“营改增”之后，增值税的进项税额抵扣需要有法律法规规定认可的可抵扣票据，如增值税专用发

票等。而像中小房地产企业，可能就存在着与不能开具相应增值税专用发票的企

业进行交易的现象，导致其进项税额无法抵扣，也就是说存在着经营合规问题。

2.3税务管理结构及制度不健全

大多房地产企业往往忽略了税务管理制度的现实作用，税务筹划的执行、监督、考核等重要环节缺少规范化、制度化的管理；其次，部分房地产企业更缺少

在税务筹划职位上的设置，一些小型房地产企业甚至没有设置税务管理岗位，只

在纳税时，再进行不规范的税务筹划工作，还有一些房地产企业为了缩减人工成本，将复杂的税务筹划工作由一个人负责，严重影响工作质量、效率，并不能提

供精确的房地产企业税务信息，增加了税务筹划风险。

3房地产企业税务筹划的主要对策

3.1加强税务筹划认识，降低涉税风险

房地产企业管理层和决策层要高度重视税务筹划的过程，不能简单以结果为

导向。不管是自身进行的税务筹划，还是聘请的相应事务所、专业咨询机构、税

务筹划专家，企业都应该积极参与进去，对税务筹划过程的认识就是对企业自身

经营、投资等涉税业务的认识，能够帮助企业明白有哪些方面是不足的，是可以

注意的、改进的。另一方面，房地产企业由于自身业务性质的特殊，更应该在税

务筹划的过程中关注涉税风险的问题，关于合规业务的问题，不能在关键问题上

与税务筹划参与人员打马虎眼。

3.2完善税务管理机构设置和制度设置

在进行房地产企业会计机构的设置，同时要配备具有执业资格的高水平税务

筹划人员，最大限度地降低税务筹划风险的发生。此外，还要完善税务管理制度，提高税务筹划方案的质量。在进行税务管理制度设置时，避免领导一人决策带来

税务筹划风险，加强房地产企业的内部整体构建，实行领导责任制，划分和明确

领导职责、实行量化考核制度，从领导层面控制税务筹划风险。

3.3土地增值税纳税筹划

（1）销售普通民用住宅，增值额未超过扣除项20%的；（2）国家征用与回

收的房产；（3）房地产入股；（4）合作建筑，用以自住；（5）房地产企业被

并购，并产生土地使用权与建筑所有权转移的。在以上减免条件当中，除第一条

之外，其余各项都较为特殊，因而房地产企业应当将第一项条件，即“增值额未超过扣除项20%”作为主要的研究对象。税务筹划过程中，房地产企业需要注意：（1）对不同类型的房地产品进行分别核算其增值额，包括普通住宅、别墅、公寓、商业建筑等，只有普通住宅满足免税要求；（2）税务筹划过程中，增值额

的20%是重要的筹划界限，对增值额的管理与控制，可以通过扣除金额与房地产

产品市场价格等层面进行考量，合理分摊扣除金额，科学规划开发费用与利息费用，并选择科学的扣除方式。在可扣除项目不发生改变的情况下，可以通过降低

产品市场价格来减少企业税务负担，需要企业科学衡量比对企业收入与税金减少

的比重，并综合考量企业所得税。

3.4企业所得税筹划

由于我国的税法对于个人独资企业、合伙企业以及公司型企业施行的是不同

的纳税规定，因此对于企业所得税的筹划，首先可以从企业类型的选择入手。企

业在进行企业所得税筹划时，可先对不同类型企业需缴纳的所得税进行计算，以

便选择不同的企业类型进行注册[3]。另外，就房地产商品的地域性特点，房地产

企业在不同的区域进行投资时还应注意建立分公司与子公司的不同。由于子公司

是属于独立法人，而分公司则不是独立法人，分公司与子公司在纳税义务方面就

产生了不同。最后，房地产企业在项目开发过程中，需要注意发票的取得，若发

生的成本费用无法取得相应的发票，是无法进行所得税税前扣除的。因此，企业