房地产基本知识XXXX

房地产基本知识一. 房地产常用术语；

二. 户型解析与价值判断

三. 房地产面积计算；

四. 按揭贷款的各项规定及计算方法；

五. 公积金贷款的有关规定。

六. 商品房预售及房地产交易的有关规定；一. 房地产常用术语

1.房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种. 财产的总称。

2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

3.居住小区技术经济指标

3.1; 居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用

地，庭院、绿化用地的总和。

3.2; 住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。

3.3; 公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之和。

3.4; 道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽

度大于 1.5M 的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

3.5; 庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花

木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。

3.6; 总建筑面积（m2 :指小区内住宅、公建总和。

3.7; 建筑密度二小区内全部建筑的基地面积之和（m2/小区内总占地面积（m2

建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/ 小区总占地面积（m2）*100%

3.8;

3.9 ：实用率（得房率）=套内建筑面积/ 合同所注的建筑面积

3.10 绿化率：绿化用地面积/ 该地块总面积的比率

4.单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释

4.1; 建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。

4.2; 使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总

和。

4.3; 辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。

4.4 结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

5.行业常用术语解释

5.1; 建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平

投影的占地面积。

5.2; 用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、

通道等占地面积的总和。

5.3; 共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。

&sup4; 技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。

6.房地产住宅的6种类型

6.1 单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（ 1 ）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（ 2 ）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（ 4 ）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国

家和地区。

6.2 公寓式住宅及办公（尙中心）

公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公寓式住宅面积大多在40平方米-80

平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。

公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于150 平

方米，有独立卫生设备的办公建筑。此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。

公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，

他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。

现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》对于公寓式住宅和公寓式办公在规范条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。

6.3 别墅住宅

别墅住宅相当于独院独户的西式洋房，或小洋楼，又称花园洋房。一般都是带花园草坪和车库或两三层小楼，建筑密度很低。

6.4 商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。

6.5 经济适用房

什么是经济适用住房

笔者发现，虽然现在大对数人对经济适用房这个名词很熟悉，但是能够说出它的本质属性的人不多。那么，首先我们应该弄清楚什么是经济适用住房。

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%?3%的管理费。经济适用房以微利价出售。其成本价由7项因

素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）

构成。出售经济适用房实行政府指导其售价，由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。

购买经济适用房的条件

记者从武汉市国土房产局了解到，目前，武汉市对于经济适用房的销售有明确的规定，申请者、

开发企业和有关部门都一直严格执行相关管理规定。

购买经济适用房必须符合四条件

a.具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

b.未享受政策性住房的无房户或住房困难户（单身购房年龄须在35周岁以上）；

c.家庭收入符合市政府划定的收入线标准；

d.市政府规定的其他条件。

6.6 廉租住房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，

出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等

7.房地产开发流程环节：

建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9 个部分。

8.开发项目八个阶段：

项目建议书阶段、可行性阶段、设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段、租售阶段、使用阶段。

9.三通一平、五通一平、七通一平

三通一平：通电、通路、通水、土地平整。

五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。

七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整。

10.均价=销售价格之和/ 单位建筑面积之和。均价一般不是销售价。

均价与基价的。

11.起价：物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。

12.一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

13.预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

14.开盘价：与“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素，一般情况下项目正式开盘时，房地产营销商为创造一种旺销气氛，保持美好形象，往往作出切实让利，其优惠的可信度很高。

15.平面差价（朝向差）：平面方位不同产生的价格差异。

16.楼层差价（层差）：不同楼层产生的价格差异。

17. 房地产五证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

18. 两书一表

一表是指：《建设工程竣工验收备案表》。两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

19. 窗地比指开窗面积与房间面积的比例关系。

20. 道路红线

指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。

21. 塔楼和板楼

塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12 层以上到35 层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12 户。

板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼四大优点

a.南北通透，便于采光通风

板式住宅多是正南北方向，进深在15 米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。

b.板楼均好性强眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。

c.管理成本不高通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。

d.住户使用率很高

板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10 平方米。

板楼的两项缺点

a.建筑密度低，房价高

板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在

城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。

b.户型格局不宜改造

板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。

塔楼的四大优势

a.节约土地资源，房价较低

由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。

b.空间结构灵活，宜于改造

塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。

c .结构强度高，抗震性好

高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性

与安全性很好。

d.居高望远，视野开阔

塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。

塔楼的两项缺点

a.均好性差，居住密度高

塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。

b.使用率不高，存在灰色空间

塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为灰色空间”。

22.框架结构与砖混结构

框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，而砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。

在牢固性上，理论上说框架结构能够达到的牢固性要大于砖混结构，所以砖混结构在做建筑设计时，楼高不能超过6层，而框架结构可以做到几十层。但在实际建设过程中，国家规定了建筑物要达到的抗震等级，无论是砖混还是框架，都要达到这个等级，而开发商即使用框架结构盖房子，也不会为了提高建筑坚固程度而增加投资，只要满足抗震等级就可以了。

在隔音效果上来说，砖混住宅的隔音效果是中等的，框架结构的隔音效果取决于隔断材料的选择，一些高级的隔断材料的隔音效果要比砖混好，而普通的隔断材料，如水泥空心板之类的，隔音效果是很差的。

如果你要进行室内空间的改造，框架结构因为多数墙体不承重，所以改造起来比较简单，敲掉墙体就可以了，而砖混结构中很多墙体是承重结构，不允许拆除的，你只能在少数非承重墙体上做文章。区别承重墙和非承重墙的一个简单方法是看墙体厚度，240mn厚度的墙体是承重的，120mn或者更薄的墙体是非承重的。

23. 土地年限

事实上，房屋的使用年限”是从属于土地的使用年限，从开发企业与西安市国土资源和房产管理局签定《土地使用权出让合同》的那一年开始算起。一般所说的房屋年限都是指的土地使用年限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体

育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

24层高、净高

层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；

净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度。

净高二层高-楼板厚度

25?长高比

建筑物在平面上的长度L和从基础底面起算的高度HF之比，称为建筑物的长高比。它是决定砌体结构房屋刚度的一个主要因素。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。建筑物在平面上的长度L和从基础底面起算的高度HF之比，称为建筑