北京周边养老地产项目分析研究共28页

典型北京养老项目研究

客户定位
中高端客户
土地获取
2011年通过公开土地市场取得F1住宅混合公建用地、R53托幼用地，楼面价5185（地价747万元/亩）。
基础配套
提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。
医疗特色
泰康之家社区还规划有约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。
建筑面积22300平米，共有居住单元200套，床位400个
运营模式
持有运营
持有运营
收费模式
太申祥和出售会员卡，既购买会员卡具备进入社区居住的资格，会员费在合同终止时全额无息返还，合同期限为3年目前会员卡价格为120万元，无月费，餐费、水电费、取暖费、服务费按实际情况收取。
会员费+房租模式，会员费10-30万元，另外有医疗押金2万元，可分别获得房租的优惠折扣7.5-5折，2500-3750元。餐费900元，服务费500元。详见附表
2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高
2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。
基础配套
东方嘉宾国际酒店（五星级标准）
中端客户
土地获取
住宅用地（含一类别墅用地）
摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米
建筑形态
别墅、洋房、多层公寓
5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户
去化速度
2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；

北京养老地产研究与展望

北京养老地产研究与展望（关键词：北京养老地产研究）一、国内养老地产发展现状我国的养老地产目前还处于早期发展阶段，过去绝大多数房地产商把目光瞄准事业有成的中青年，认为这一生命周期阶段的人群消费能力最强，针对这部分消费群的市场争夺也尤为激烈，在价格、户型、环境等方面进行全方位的竞争。

却对退休或半退休的老年住宅市场少有关注，导致许多老龄化城市中，老年住宅市场几乎一片空白。

尽管某些项目以“养老住宅”为营销理念，但无论是建筑设计，还是运营管理，离真正意义上的养老地产仍有距离。

随着房地产市场的日益细化，目前已开始有商家开始进入老人住宅市场，把老年住宅市场作为新的投资领域，兴办老年福利设施，建立养老保障和老年照料服务体系。

如北京宝氏华商集团投资北京太阳城国际老年公寓、北京高德实业有限公司正在筹办老年福利中心、南京市开办“兴卫真美好老年公寓”、上海“亲和源”等项目。

近期，万科、保利、绿地等国内大型房地产企业也开始在养老地产领域进行布局。

投资兴建，整体占地8万多平方米，建筑面积10万平方米，其中公共配套服务场地面积占3万平方米，总投资近6亿人民币。

另外，龙湖地产、华润置业、首创置业等房企此前也纷纷宣布成立研发团队。

二、北京市养老地产的局限性从国内外的情况看，养老业的核心方向有三个：养老地产、老年养护、养老服务。

养老地产中国最为普遍，而国外的老年养护最为发达。

首先，养老地产的利润并不比普通地产高，而政府相关的补贴也不足以吸引资本进入养老地产。

这也是房地产商一直拿养老业“挂羊头，卖狗肉”的原因。

而老年养护需要成熟的医疗保险系统支持，而且医疗投入更大，牵涉到更为复杂的利益关系，让人望而却步。

我国目前的养老产业基本上还处在水平很低的层次，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

目前，尽管养老地产从理论上具备比较庞大的市场空间，但是大多数企业都没有找到一个行之有效又可持续发展的商业模式，基本上还处于摸索阶段。

养老地产北京东方太阳城案例研究分析

年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族准养老一族养老族子女地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功的关键因素
完善的养老配套优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。

北京东方太阳城养老地产调研报告

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。

在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)（一）项目位置 (1)（二）建立情况 (1)（三）建设规模 (2)（四）购买及入住条件 (2)（五）销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (5)四、配套服务设施 (13)（一）东方太阳城医院 (13)（二）太阳会所 (14)（三）康体中心 (19)（四）东方嘉宾国际酒店 (21)（五）餐饮街 (21)（六）汇佳幼儿园 (22)（七）其他配套设施 (23)五、调研小结 (24)一、项目概况（一）项目位置：东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

养老地产北京泰康之家·燕园案例研究分析

北京泰康之家·燕园
• 老人享受权益
除上图会所提供娱乐设施外，每天都有各式各样的课程安排和俱乐部活动。唱歌、跳舞、健身操、SPA、阅读、电影、雕塑、陶艺、插花、书法、绘画、音乐会等丰富的课程和活动。
定期班车来往奥林匹克公园、蟒山国家森林公园、十三陵水库等周边景区。乘坐班车或地铁；直达中国美术馆、嘉德艺术中心、首都剧场、等地观看演出。在社区医生及护理人员陪同下，畅享海内外旅游。
如：乌镇雅园海南亲和源
居家型活力老人社区
着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供学习、展示的平台。
如：上海亲和源北京温都水城
农业观光型养老社区
村企合作的养老项目中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决农民就业问题。
我国老年住宅模式分类
• 企业型养老住宅按盈利模式分类如下：
“全部出售”模式 ——养老概念住宅＋超配套设施
• 以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 • 典型案例：东方太阳城
“销售+持有”模式 ——养老概念住宅＋养老地产
• “销售+持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式
北京泰康之家·燕园
Hale Waihona Puke • 燕园收费标准：碧莲阁碧莲阁为社区重一些身体状况良好，但是在生活中逐渐出现记忆障碍的居民提供脑力健康的专项保健服务，这一独特的服务项目帮助居民消除紧张情绪，减缓记忆能力丧失，具有良好置业旭阳的专业团队，将通过或精心设计的活动帮助有需要的居民保持他们的独立生活和认知能力。
养老地产北京泰康之家·燕园案例研究分析

北京东方太阳城养老地产研究

成功关键点（三）：
完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等
大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学: 是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；
区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。 2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均 GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；
规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团
户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室；老人需要照顾：有些户型设计了保姆间；环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间。
成功关键点（三）：
规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为
多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；
取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范主流客户： 95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；

北京老年住宅研究报告

目录一、各国老年住宅发展情况 (3)1. 世界人口老龄化趋势 (3)2. 各国老年住宅的发展 (4)2.1 美国老年住宅发展情况 (4)2.2 德国老年住宅发展情况 (5)2.3 英国老年住宅发展情况 (6)2.4 日本老年住宅发展情况 (6)2.5 丹麦老年住宅发展情况 (7)二、我国人口老龄化状况 (7)1. 我国人口老龄化的特点 (8)1.1 老年人数量大 (8)1.2 人口老龄化发展速度快 (8)1.3 人口老龄化进程超前经济发展水平 (9)1.4 老龄化在空间分布不平衡 (9)1.5 中国的老龄化是属于加速度的老龄化 (9)2. 人口年龄老龄化带来的影响 (10)2.1 对家庭结构和生活方式造成重大影响 (10)2.2 对老年人的精神需求提出挑战 (11)3. 北京人口老龄化对策 (11)3.1 发展社会化养老 (11)3.2 创建适合于老年人的社区文化 (12)三、北京老年住宅市场供应情况 (12)1. 老年住宅市场逐渐兴起 (12)2. 老年公寓、养（敬）老院严重不足 (13)2.1 总体供应情况 (13)2.2 供应结构 (14)四、北京老年住宅市场需求情况 (15)1. 随着人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化 (15)2. 社会上的“空巢家庭”逐渐增多 (16)3. 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 (16)五、老年住宅案例分析 (16)1. 东方太阳城 (17)1.1 项目概况 (17)1.2 建筑设计 (17)1.3 景观设计 (17)1.4 配套公建 (18)1.5 物业服务 (19)1.6 销售情况 (19)2. 美国佛罗里达州太阳城 (21)2.1 概况 (21)2.2 社区规划及产品设计 (21)2.3 社区生活 (22)六、老年住宅开发建设特点 (22)1. 住宅设计特点 (24)1.1 要有功用性 (24)1.2 要有安全性 (25)1.3 要有健康性 (25)1.4 要能确保隐私性 (26)1.5 便于改造 (26)2. 户外环境设计特色 (26)3. 社区服务设施和服务内容特色 (28)七、北京老年住宅市场发展展望 (30)一、各国老年住宅发展情况1.世界人口老龄化趋势老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映了人口老化的程度。

北京养老地产市调报告

一、北京市汇晨老年社区（一）、项目规划情况：（二）、项目建设情况：（三）、户型/房间情况：（四）、应急系统：（五）、运营情况：二、北京寿山福海国际养老服务中心三、天津长庚老年公寓四、三家老年公寓的对比分析
（一）、项目规划情况： 1、项目地理位置 2、项目周边道路交通 3、项目区外的规划及配套 4、项目区内的规划及配套
一期共投资1.7亿，由政府投资，企业
经营。二、三期的投资方尚未确定。由于政府投资，该项目建设初期未得到政府一次性床位补贴，仅享受每月 50元/床/月政府补贴
项目规划用地54.21公顷，总建筑面积25万平方米，规划建设老人住房3000套左右，可容纳6000名老年人入住。由四栋楼构成一期建筑，包括公寓养老用房和近万平方米的综合服务中心，共占地147亩，其中公寓养老用房建筑面积29232平方米，有养老用房288套，可容纳712位老人入住。
内部均配置独立厨房

特别设计的无障碍卫生间

左视角

右视角
（四）、应急系统：
1、安全系统与措施
2、防火系统与措施
大型医用电梯

128个全方位监测摄像头，使社区内无盲点。
保安部
声控电灯人行扶手
防滑地面矮凳楼梯
身份识别卡：集身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体。当突发状况发生时，可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急救助按纽，借助定位救护系统，与监控中心的值班人员取得联系。监控中心的值班人员可以很轻松的对您所在方位进行定位，并在电脑上即时查看到您个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息。医护人员一般在两分钟内感到现场进行救治，如果情况紧急，拨打999紧急救援中心，五分钟内赶到现场进行救治。

北京东方太阳城养老地产项目调研报告

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”,于2002年开盘,项目立志“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”,以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现,为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式与社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年,现已几近售罄,共销售了产权房约4000套,加之其规划用地面积达234万平米,体量较大,堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个瞧点就是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活,很多住户就是昔日里各行各业的精英,有学者、商界政界人士、艺术工作者等等,文化层次普遍较高,对精神与文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城,业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣,还可相邀组团旅游;她们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部:棋盘俱乐部,舞蹈队,书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友,抛开退休后的孤独与无聊。

在这里,老年大学就是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术(书画、声乐等)、家政(插花、手工制作等)、医疗保健、英语等专业课程,还会有各种长短期班,如:书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力,收获着友谊、自信、快乐,找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外,为老年人创造美满的精神文化生活也就是我们未来养老项目服务配套所关注的重点,加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方,因此,我们专程赴京考察了东方太阳城,为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)(一)项目位置 (1)(二)建立情况 (2)(三)建设规模 (2)(四)购买及入住条件 (2)(五)销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (6)四、配套服务设施 (15)(一)东方太阳城医院 (16)(二)太阳会所 (16)(三)康体中心 (22)(四)东方嘉宾国际酒店 (24)(五)餐饮街 (25)(六)汇佳幼儿园 (26)(七)其她配套设施 (26)五、调研小结 (28)一、项目概况(一)项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁与镇河南村,东六环以东约10公里,距北京市中心区约50公里,距顺义城区约15公里,从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

9北京养老市场案例研究分析课稿

价格情况
入门费10－15万元，月费为2600 －6500元/平米
共5栋高层公寓，1400 多户。户型50－80平方米的开间、一居、两居，价格80－130万
点评
实质上是郊区化大社区，虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍是中青年人
“度假环境+产品形式+ 投资价值”是温都水城成功的关键因素
现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段
生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生 3 活，养老度假迫在眉睫
政府收益型
政府福利型
企业盈利型
•如：北京太阳城、东方太阳城、太申祥和、燕达国际健康城、温都水城老年公寓
本报告是严格保密的。
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【北京市场】北京市场上养老住宅数量较少，主要分布在东、北、西三个方向，我们对其进行了深入调查和盘点
典型项目分布图泰康养老地产Fra bibliotek北京太阳城
东方太阳城东方太阳城北京太阳城
置业敏感点
•完善的医疗配套 •社区的无障碍设计 •专业的护理人员
安养客户
•优美舒适社区环境 •简单医疗配套 •要求个人可活动空间较大，老年娱乐活动场所
储备养老客户
•退休老人，购买房屋产权储备养老
•可以满足基本生活需求的设施配套 •环境优美
本报告是严格保密的。
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【开发模式】根据开发模式将企业盈利型老年地产分为三种：销售型、持有型和“销售＋持有”型
销售型