迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析

迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析
第五章功能布局
业态分析
一、CBD功能类型
(一) 功能分类
CBD功能类型一般分为主导功能与非主导功能。

主导功能主要包括商务办公中心职能；金融证券中心职能；专业化商务服务中心职能（包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构）。

非主导功能包括购物娱乐功能；居住功能；其他服务功能（包括医疗、教育、维修等生活服务功能）。

为了便于分析，在这里我们按照建筑功能来给一个成熟的CBD进行功能划分，主要可分为“一主三副”，“一主”即为办公功能，其中包括金融、贸易、信息、服务等办公功能。

“三副”指的是商业、居住和公用设施三类，商业中包括酒店、零售、休闲、娱乐等业态；居住包括住宅、公寓等居住形式；公用设施包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施。

确保CBD生机和活力的三不原则：四类功能缺一不可；功能配套不能一蹴而就；各功能不应严格分区。

(二) 功能比例
进行CBD内各功能所占比例的确定，一般先分析CBD的形成机制：
（1）由老城中心发展而形成的CBD。

在老城改造中，根据城市产业结构的转型，随着市场变化而逐步调整功能比例。

CBD理论研究中，著名学者墨菲（R.E.Mullphy）、万斯（J.E.Vance）曾于20世纪50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后，创造性地提出了CBD量化的测定方法，规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1/3时，该区可以确定为CBD。

这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。

（2）新区CBD
可通过两种方式互相校核确定：一是根据实例提供的经验数字推断；二是按照市场上需求及预测数据进行校核，最终综合确定各种功能的不同比例。

推荐CBD功能比例：
（1）商务办公大于1／3
办公功能是CBD的核心功能。

CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。

办公楼面积低于l／3的地区，已不能称之为CBD，应按照其主导功能重新定位与命名。

理论上只有办公面积占1／3以上的地区才能称之为名副其实的CBD。

（2）商业娱乐小于l／4
CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是CBD功能中必不可少的，也有利于聚集人气。

当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定范围内，比例过高，CBD成了商业中心，而不再是商务中心。

由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。

（3）公共设施量力而行
为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能，CBD必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。

另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，也是吸引投资的重要途径。

比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现，其建设总量在CBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。

（4）居住小于1／3
在保证CBD其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息。

根据居住规模，需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地。

因此，要合理确定居住规模。

二、迪荡新城CBD功能比例分配
（一）确定比例分配参考依据
依据《迪荡新城总体规划》，迪荡新城商贸区控规确定商贸区的功能为以商业服务、商务办公、会议会展为主，兼有休闲居住娱乐的综合功能区。

由其功能定位来看，属于多功能复合型城市CBD，应与国际成熟CBD相区别。

日本新宿、巴黎拉德芳斯等国际典型、成熟CBD与本地块无可比性，不做参考；上海虽是国内较为成功的CBD，但其以金融行业为主，商务办公发达，商业稍显缺乏，与本地块也无可比性，不做参考。

综合分析，本地块选择以北京CBD和杭州钱江新城CBD做为设计参考。

上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到71%；广
州珠江新城最低仅31%。

可看出，多数CBD办公建筑比例占50％左右，少数在 1／3以上，当今CBD办公比例达到或超过了50年前美国城市的指标。

与半个世纪前的主要区别还在于智能化办公楼，配备宽带网、信息中心等集中布局以及智能化管理的高标准要求。

（二）可比案例分析
1. 北京CBD功能比例分析
北京朝阳CBD位于北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，规划用地约为4平方公里，现有建筑300万平方米，政府投资100亿于15年内达到1000万平方米，2008年完成整个规划的70%。

届时，CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%，多功能性强化。

区内主要代表项目有新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道。

规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。

其CBD核心区域总建筑面积约为60多万平方米，规划保留的建筑面积约为30万平方米。

现状居民约有800户，居民娱乐等
现代商务设施建设。

规划的商约2300人。

主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。

北京CBD城市功能定位为建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。

经济功能定位为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。

集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。

由此可见，北京CBD也是多种功能相融合发展的国内较为成熟CBD，与本项目相似性较高。

北京CBD的住宅与办公与商业娱乐与市政交通文化建筑面积分配比例为28%：48%：19%：5%。

2. 杭州钱江新城CBD功能比例分析
钱江新城核心区是杭州目前规划的办公建筑最集中的地区，它将成为一个巨大的就业中心，预测到2020年区内总建筑面积约730万平方米，其中商务楼、金融中心、办公综合楼的建筑面积比例占到总建筑面积的60%，居住总就业人数在20-25万人左右，其中70%将工作于各类金融与办公楼内，多伦多市中心区办公楼就业人数约为总就业人数的62%，陆家嘴为73%。

杭州CBD的住宅与办公与商业娱乐与市政交通文化建筑面积分配比例为25%：49%：17%：10%。

（三）迪荡新城CBD二期功能比例
迪荡新城一期已基本建成并投入运营，其中商务办公建筑体量约80万平米，商贸城及滨河商业建筑体量约30万平米，住宅建筑体量约80万平米，集商贸、商务、旅游、休闲、娱乐于一身。

核心区一期城市设计是SOM做的，四至图为东至迪荡8号路，西至东池路，南北是以胜利路为轴的第一立面地块，占地约19公顷（不包括道路和水面）。

规划安排大型综合性购物中心一座（包括零售、餐饮、休闲、娱乐等功能），沿胜利路写字楼7座，区内总建筑面积45-50万平方米，其中商业约20万平方米，餐饮4-5万平方米，休闲娱乐4-5万平方米，写字楼15-20万平方米。

外围影响区总用地面积约87公顷。

由以上数据，并结合一期建设情况，进行类比分析，得出迪荡新城核心区二期规划建设的建筑功能分配比例，建议住宅与商务办公与商业娱乐与市政交通文化建筑面积分配比例为25%；50%；15%；10%。

三、商务办公空间的量化分析
贸易办公、金融保险、专业化服务等商务功能是现代中心商务区的主导功能。

根据西方CBD功能演替的规律和国内CBD规模、构成的产业经济支撑来看，商务产业是CBD发展成熟的动力支撑。

CBD各项商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其载体产业直接或间接的集聚程度以及产品、资本、人才与技术市场的发达程度。

不同的城市，由于其产业构成、特色的不同，其主导产业也有所不同，这直接导致了CBD主导功能的多样性。

因此，我们从各项商务产业的相互关系入手，建立产业分析的理论模型，探讨各城市商务产业与CBD联动发展的规律。

判断一个产业属于哪个产业群，主要参照该产业在本城市商务产业群中的相对地位。

在国内城市经济的高速发展中，商务产业的培育方向是很不均衡的，主导商务产业的壮大受到城市历史、地理区位、社会传统等诸多方面的影响，呈现出各不相同的产业形态，这直接导致了CBD功能的多样性。

吴明伟和杨俊宴在《城市CBD与产业规模结构量化比较》一系列研究文章中，曾经以国内15个CBD城市案例为研究对象，从CBD本体研究入手，考察CBD规模与城市经济产业之间的关系。

在这里，将其研究成果作一简要阐述，为迪荡新城CBD内各商务办公建筑面积分配提供指导依据。

将各城市金融产业占总商务产业的比重单独
列出，再与CBD金融类建筑面积占CBD商务面积的比重进行对比分析后发现，两者有明显地对映关系。

将各城市贸易咨询产业占总商务产业的比重单独列出，再与CBD贸易咨询类建筑面积占CBD商务面积的比重进行对比分析后发现，两者有明显地对映关系。

将各城市旅游产业占总商务产业的比重单独列出，再与CBD旅馆酒店类建筑面积占CBD商务面积的比重进行对比分析后发现，两者有明显地对映关系。

研究表明：CBD规模与城市商务产业存在着对映关系，其空间规模大小与所在城市的商务产业规模大小基本同步；进而将CBD的空间构成与城市商务产业的构成进行分解对比，结果同样表明：CBD空间构成与所在城市的商务产业构成存在着明显的对应关系，两者比重大小也基本同步。

这一结论初步揭示了CBD发展与城市商务经济的互动规律，为CBD的空间发展找到产业经济支撑。

根据以上分析，将CBD内商务办公空间功能结构分为金融保险、贸易咨询、旅馆酒店和邮电通信。

根据绍兴2010年的统计数据，绍兴在2010年度金融业产值为235.65亿元，国内外贸易产值为1700亿元，旅游业产值为318.4亿元。

根据他们占整个商务产业总产值产值的比例，得出：
金融保险、贸易咨询和旅馆酒店三类办公空间比例为2:15:3。

四、商业空间的量化分析及业态组合分析
（一）商业业态概念
商业业态是经营者根据自身实力和发展战略,结合商业地产项目所在区域的发展情况,为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式。

就城市CBD 而言,主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓以及住宅等。

而传统的购物中心内的业态主要有百货、超市、卖场、便利店、专卖店、折扣店、娱乐中心、书吧、健身中心、美食广场、金融通讯服务机构等。

随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈,包括室内水族馆、海洋世界、冰宫、滑雪场、射击场、高尔夫练习场、宠物园、美容护理、教育培训等在内的各种新的业态形式层出不穷,且所占比例越来越大,以满足社会新的消费需求。

（二）业态组合
所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。

具体来说,业态组合涉及以下三个层面:
———业态的选择。

项目应承载哪些功能、涵盖哪些业态。

比如项目是涵盖所有的业态,还是只是其中几种业态的组合;酒店的类型和星级标准、公寓和写字楼的档次等。

———配比的确定。

各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少。

比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例,餐饮经营者的数量等。

———分布的规划。

明确各业态在项目中的区位,使之产生相互能动关系。

比如大型超市、影院等所处的位置及周边业态的布置等。

因此,如何对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨大的连动和需求外部效应,这不仅关系到项目定位的实现、人流的共享与停留时间,更决定了效益的优劣。

（三）迪荡新城CBD一期及二期商业业态
在迪荡新城CBD一期规划中，对整个CBD商业进行了较为系统和完整的业态定位，二期基本延续一期的定位，仅在部分业态组合上进行优化和整合，尤其是对餐饮、休闲娱乐商业提出进一步规划建议。

绍兴市目前形成了三个商业区：市区核心越城区、市区以北袍江新区、市区东部生态产业园区。

绍兴未来商业格局：构建1个城市商业主中心、1个城市商业副中心和2个城市商业圈（区域商业中心），建设6条城市商业特色街区。

绍兴未来商业业态：发展大型购物中心、百货店、仓储商店、大型综合超市、专业店、专卖店、便利店等多种业态。

一期商业定位为：本项目将打造成位于绍兴市区的，具有高水准的，集现代化休闲、餐饮、文化、娱乐、购物等功能于一体的综合性商业项目，打造“国际商业都会”的商业新概念。

二期规划的商业将延续一期的布局风格，也符合绍兴商业的发展趋势，项目将建设成为绍兴商业的新地标
零售规模的预测
零售规模测定方法：
1、根据项目所在零售市场发展及未来商业规划，确定项目的主要目标客户群。

2、根据商圈潜在消费者数量，应用消费者消费习惯和对本项目测试结果数据，确定每个商圈的需求面积。

3、假设竞争项目状态，确定项目目标消费群和项目覆盖商圈范围。

4、根据商圈覆盖范围，结合消费者调查业态倾向意见，确定项目的业态组合及主要业态比例。

迪荡新城CBD商业零售规模的测算，有两个方法：
方法一：潜在消费人口*各业态预计消费金额/各业态平均坪效=区域内零售体量承受值
方法二：选取可比区域发展案例的体量得出本区域的零食规模承受值
基于城市设计的深度，本项目选取方法二进行测算，初步选取上海陆家嘴CBD和杭州钱江新城CBD进行类比。

通过上表可以看出，迪荡新城CBD的商业预测应足以支撑该地区的办公人员的潜在消费需求。

与办公楼的比例应选取为20%-25%。

比较可取的方法是开发成写字楼配套零售。

迪荡新城二期商业业态
在迪荡新城CBD一期规划中，对整个CBD商业进行了较为系统和完整的业态定位，二期基本延续一期的定位，仅在部分业态组合上进行优化和整合。

二期商业业态与一期的规模效应、又形成业态错位互补是二期商业业态的关键。

从未来的发展来看核心区、科技研发区、创意设计区、文化休闲区和生态居住区的业态组合，能更好体现项目的整体定位及特色。

业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，才能达到客流的共享。

商业业态规划是一个城市中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该城市中心的整体定位和特色。

将城市中的商业、办公、公寓、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商业业态综合体。

中心区：以胜利东路和平江交叉处为核心的迪荡新城，既是交通枢纽中心，包括公共交通、动态交通和静态交通，将发展成为综合交通枢纽性商务贸易中心，对整个CBD交通疏导、人车分流、聚集人气和商业氛围等至关重要。

中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停
留。

在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免人流缺乏，并且最大限度地吸引人流，满足业态对人流的需求。

基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、购物中心及相关商务配套。

科技研发区：在本轮规划南侧，邻近云东路交通便利，主导产业商务办公，主要SOHO、IT、网络等相关产业，定义为绍兴硅谷。

坚持以科技创新和产业研发为核心的理念，高标准高水平的要求管理制度，该区域的发展需要坚挺、持久而稳定，为城市后期发展提供较长远的发展繁荣基础。

创意设计区：在本轮规划北侧，远离主干路邻近湿地，空间环境优美，主导产业以创意设计、咨询服务为主，配套商务办公。

在建筑风格、规模和环境氛围都设计的很有特色，也可以作为现在流行商业业态来开发，考虑引入商业娱乐设施的其他商业用途，可以最大限度利用空间环境。

区域商家的甄选要求，品质优先条件优先，主要针对高水准商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。

文化休闲区：四周被越龙河包围，融合生态环境优雅、安静、和谐。

功能以文化体验、教育培训、艺术传媒、艺术沙龙等，突出地方特色。

该区域的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。

同时结合规划区中心原有的辅助区进行业态的分布，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升商业核心作用的水平。

生态居住区：位于规划地块东北方向，与北侧湿地邻近，有利于居住生态环境，配设相应的设施，合理的服务居民生活。

生态居住区位于CBD边缘，从商业业态角度分析保留部分业态用以满足本项目住宅的随机性和必备配套服务。