2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
2016年房地产市场分析与2017年展望
2016年房地产市场分析与2017年展望作者：来源：《家用电器》2017年第01期2016年，在一系列刺激政策的影响下，房地产市场出现明显好转，居民加杠杆购房，房屋销售面积增长较快，与些同时，部分城市房价上涨过快，泡沫风险加大。
2017年，“防风险、稳消费”将会成为房地产调控的主基调，全国房地产市场将会出现回落，城市之间继续保持分化。
一、2016年市场形势分析2016年的房地产市场有以下几个特点：1.房地产开发投资增速企稳回升。
2016年1-10月，全国房地产开发完成投资83975亿元，同比增长6.6%，与2015年全年相比增速加快5.6个百分点，出现较为明显的企稳回升迹象。
2.新开工面积止跌回升，但新开工规模上仍处相对低位。
2016年1-10月，全国商品房新开工面积为13.74亿平方米，同比增长8.1%，增幅较2015年有明显提高。
从新开工面积的规模来看，预计2016年新开工面积的规模低于2011-2014年各年的水平，仍处于相对低位。
3.房屋销售形势较好，去库存效果明显，待售面积出现绝对下降。
2016年1-10月，全国商品房实现销售面积12.03亿平方米，同比增长26.8%，与2015年全年相比上升20.3个百分点。
2016年全国房地产销售形势较好，预计全年商品房销售面积将超过2013年时的峰值，再创新高。
与销售形势好转相对应，商品房待售面积增速保持持续回落。
8月份起，商品住宅待售面积增速开始出现负增长，待售面积规模出现绝对下降。
4.房地产开发资金来源增速回升明显，个人购房贷款余额增长较快。
2016年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为117261亿元，同比增长15.5%，增速比2015年全年回升12.9个百分点。
分渠道看，其他资金来源增长最快，尤其是个人按揭贷款增长明显，达19783亿元，同比增长51.5%。
房地产贷款余额增速稳步上升，个人购房贷款余额增长较快，居民“加杠杆”趋势明显。
长沙市商品住宅价格分析
表２长沙市房价收入比长沙市商品住宅价格分析郭欣，邓妍婵（湖南科技大学商学院，湖南湘潭411201）摘要：房地产业在国民经济中占有重要地位，保持其平稳健康发展对国民经济具有重要意义。
因此，调控房价是政府工作的重中之重。
本文以长沙市商品住宅的价格为研究对象，依据2006年至2016年长沙市房地产商品住宅的相关数据，首先通过租售比、房价收入比分析发现现行住宅的房价偏高。
然后从供给和需求两方面着手，从理论上分析影响商品住宅价格的相关因素。
接着，建立多元回归模型并对其进行检验。
在剔除各影响因素之间的相关性之后，结果发现：人均GDP 和房地产市场投资额对商品住宅价格影响最为显著。
最后，针对所得结果提出调控商品住宅价格的相关政策建议。
关键词：住宅价格；市场调控；租售比；房价收入比；线性回归中图分类号：F329.5文献标识码：Ａ文章编号：1005-913X （2019）11-0061-03收稿日期：2019-06-18基金项目：长株潭地区房地产泡沫化的程度检测与传染风险研究(201810534075)作者简介：郭欣(2000-)，女，武汉人，本科学生，研究方向：经济学。
一、引言建国初期我国实行计划经济体制，在这样的背景下，国家统一分配住房，结果导致住房再投入困难。
当住房成为一种商品在市场上买卖时，通过国家政策的扶植，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业得到了迅猛发展，逐步成为我国经济的支柱性产业，为改善人民生活水平，促进国民经济增长等方面做出了巨大的贡献。
与此同时，房价的涨幅过快甚至是长期高位运行也导致了一系列消极影响，不仅是影响居民的日常生活，也会影响城市经济的健康发展。
因此，探究房价上涨的主要原因对实现房地产市场平稳健康发展具有重要意义。
二、国内相关文献综述对于住宅价格的决定因素，国内学者普遍认为是由市场供需决定的。
有些学者认为由于短期内供给缺乏弹性，因此需求决定住宅价格。
另一些学者则认为供给方面的不合理才是造成住宅价格高涨的主要原因。
2017年新版中国长沙房地产行业现状及发展前景趋势展望投资策略分析报告
2017年长沙房地产行业分析报告2017年7月出版文本目录1、调研情况 (4)1.1、长沙某房企领导观点： (4)1.2、长沙某龙头房企观点： (5)2、长沙城市概况 (5)2.1、长沙区位与城市定位 (5)2.2、长沙交通情况 (7)2.3、长沙经济和主导产业 (8)2.4、长沙人口情况及教育资源 (9)2.5、长沙未来城市规划 (10)2.6、政策由松转紧，多次加强调控 (11)3、市场井喷，量价齐升 (13)3.1、供需改善叠加地王影响，房价在 2016 年中后开始加速上涨 (13)3.2、购房客群增量显著 (17)3.3、按揭贷款有一定折扣 (18)3.4、棚改进展：2017 年计划 217 万平米 (18)图表目录图表 1：湖南省“3+5”城市群规划 (6)图表 2：湘江新区区位 (6)图表 3：长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处 (7)图表 4：长沙市 GDP（亿元）及同比增速 (8)图表 5：长沙市人均 GDP（元）及增速 (8)图表 6：长沙常住人口数量持续增长 (10)图表 7：长沙中心城区规划结构图 (10)图表 8：2013-2016 年长沙是商品房供应量和成交量 (14)图表 9：长沙市二手房平均价格 (15)图表 10：长沙主要板块情况 (16)表格 1：长沙市 2016 年针对房地产政策汇总 (12)表格 2：2008-2016 年长沙市住宅类用地成交汇总 (15)表格 3：长沙 2016 年成交高溢价率地块情况 (16)表格 4：湖南省各城市房价对比 (17)报告正文1、调研情况1.1、长沙某房企领导观点：关于房价：前几年，长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应。
梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等，政府以不断提出“新区”的概念向市场推出土地，本土开发商在拿地方面具有较大优势，全国性大开发商拿地成本相对较高，过去几年不少大开发商经营惨淡，部分项目甚至出现了较大亏损，一度曾想退出长沙市场。
房企利润不得高于8%长沙让炒房客有去无回
潮退了，才知道谁在坚守。
01 、长沙，又出手了！近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，并规定平均利润率为6％-8％。
通过这一方式，长沙将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项。
此种典型的”成本计价法”，将开发商的平均利润率限制在6%-8%。
这样的平均利润率究竟高不高？有数据表明：2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元，毛利润14905亿元，净利润总额6291亿元。
按此计算，这些房企的毛利率加权平均值为31.1%，净利润率加权平均值为13.1%。
其中龙头房企净利润率还是能达到21.3%。
显然，将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕，杀伤力自然不容小觑。
以往，不少地方政府为响应中央意志，除限购政策以外，还作出了“限价”等行为。
限价，还让当地房价显得好像真挺平稳的。
但仔细研究你会发现，实行“限价”城市的楼盘项目，基本都出现了“垃圾式”装修的问题。
不少开发商为了把房价提上去，都选择了“精装房’。
房价想卖1.5万，但政府限价是1.2万，既要不突破限价，又要卖到自己预想的价格，怎么办？双合同啊！价格还是卖到1.5万，报给政府的房价是1.2万，剩下的3000元？算装修费，另外填合同就是了。
至于装修，为了保证开发商能赚到1.5万，真正装修成本不外几百块。
至于购房者愿不愿意，房源就控制在开发商手里，轮不到你愿不愿意。
这一次直接对整个房企利润率进行限制，基本上斩断房企各种躲避监管政策的手段。
也限制了房价上涨的空间。
对于这次新政，长沙当地房产从业者有个共识，就是这次应该是湖南省在一城一策的前提下，要求长沙自主作出的决策。
政策的依据主要有以下三点：1、今年开年后长沙土地市场迅速反弹，双限地接连熔断摇号，已多次出现二三十家抢同一块地的情况，可能担心热度会迅速传导到新房市场，需要进一步调控；2、去年625新政毫无预兆出台前后，湖南日报十分罕见连发四篇社论，痛批长沙楼市乱象，这背后很显然是湖南高层领导授意，要求促进长沙房地产市场平稳健康发展。
长沙县房地产市场 报告 湖南中原
2017年长沙县商品住宅供应125.07万方，同比下跌34%；成交170.03万方，同比下跌50%；供销比为0.74； 2017长沙县商品住宅成交均价为5367元/㎡，同比上涨8%，9月成交价格达16年以来最高，为5919元/平米。
数据来源：中原数据平台
商品住宅-整体供销价
2017年长沙县商品住宅供求比较内五区而言供丌应求程度更重。供销量占內五区比例接近2成。 2017年长沙县商品住宅成交量在长望浏宁中位列第三，次于望城、宁乡。均价5字头，仅次于望城区。
长沙县土地供销走势（ 2016-2017年）
90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0
0.0县整体土地供求对比
供应建筑
面积 （万㎡）
成交建筑
面积 （万㎡）
成交 宗数
2016年
65.0
64.6
7
供求比
1.01
2017年
3637
2842
5495
3836
2140
2482
3699
13.32 7.69 2.26 2.00 0.81 0.69 0.58 0.15
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
安沙镇 7.69万方 3637元/㎡
湘龙街道 29.45万方 5455元/㎡
泉塘街道 47.54万方 5367元/㎡
㎡，不泉塘、湘龙处亍同等水平。
黄兴镇 2.26万方 2842元/㎡
星沙街道 38.02万方 6733元/㎡
路口镇 0.58万方 2482元/㎡
果园镇 2.00万方 5494元/㎡
长龙街道 0.81万方 3836元/㎡
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势(精)
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势一、中国房地产销售情况房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。
商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。
2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。
2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。
2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。
目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
分城市来看，差异十分明显。
一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。
三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。
而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
二、中国房地产开发投资、开工面积情况从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。
2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。
2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。
同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。
2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。
2016年3月长沙房地产市场月报
长沙房地产市场月报2016.03Contents 目录01020304宏观政策及行业动态土地市场新房市场营销活动两会定调因城施策去库存，鼓励刚需和改善性需求，深入推进城镇化。
长沙供地紧缩，土地交投谨慎。
3月住宅成交首破200万方，创历史新高。
推盘量明显增加，预计4月开发商大举推货。
导读Introduction12 3 2016年3月Monthly analysis report of Changsha real estate market43月百城住宅均价：环比上涨1.9%，同比上涨7.41%。
5月1日全面推动营改增试点。
热点城市政策收紧，高库存二三线城市继续放松。
PartⅠ宏观政策及行业动态3月百城价格指数环比、同比连续第八个月双涨，涨幅均明显扩大。
2016年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点。
同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨7.41%，涨幅较上月扩大2.16个百分点。
环比来看，60个城市环比上涨，较上月减少1个。
38个城市环比下跌，与上月持平。
2个城市持平。
同比来看，价格同比上涨的城市个数为43个，较与上月增加3个。
价格同比下跌的城市个数为57个，较上月减少2个。
北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21368元/平方米，环比上涨2.52%，涨幅较上月扩大2.01个百分点；十大城市中，仅成都环比下跌0.65%，其余九个城市均上涨。
同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
十大城市中，成都、重庆（主城区）同比下跌，其余八个城市上涨。
长株潭三市环比两涨一跌，其中长沙房价为6336元/平米，上涨0.73%；株洲均价4560元/平米，上涨0.02%；湘潭均价3974元/平米，下跌1.1%。
中原点评：3月百城价格指数环比、同比涨幅均明显扩大，楼市“小阳春”如期而至，热点城市供求矛盾加深，房价上涨，并带动周边房价飙升。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。
2016年11月长沙房地产市场报告
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金融监管机构携手发力 房地产融资渠道全面收紧
近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力， 频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，人们期待金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。 银行叫停理财资金进入房地产
万达要在长沙建万达城
11月11日，万达集团与湖南省、长沙市在长沙签订战略合作协议。万达集团将在湖南新增投资1000亿元，在 全省建设 万达城和万达广场。其中在长沙投资600亿元，包括投资500亿元建设一座万达城。同时万达将把 国际水准的体育赛事 引入湖南举办。加上之前在湖南的投资，万达在湖南投资累计将超过1200亿元。湖南省 代省长许达哲、万达集团董事 长王健林出席签约仪式。 长沙万达城将是万达继南昌万达城之后在中部地区的 第二个万达城。长沙万达城将按照世界一流标准创新设计和建设， 建成后将大幅提升长沙文化旅游水准，成 为世界级的旅游目的地，为长沙打造中国“娱乐之都”增加新的超级IP。
【策源观点】
组合贷对两类贷款人群受益最大：一类是地段好、总价高的贷款人，另一类是购买大户型的借款人。除了
这类首套房客户，部分符合要求的长沙市民也可以利用组合贷满足改善型住房需求。
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正荣地产收购长沙湘江新区核心项目
继今年正荣地产4月21日经过46轮厮杀，夺得长沙梅溪湖J-44地块后，11月8日，江西正荣地产与湖南省山 水投资置业 有限公司签订正式协议，正荣地产收购后者所持有的阳光丽城160亩综合开发用地。 此次交易完 成后，正荣在长沙的项目布局将达到3个。 此次正荣收购的地块位于长沙市滨江新城，地块面积约160亩， 预计项目可建建筑面积共25.4万平方米。据了解，此次 收购的地块将规划建设高层公寓和花园洋房等定位中 高端的高品质住宅及商业街。
2017年房地产棚改货币化专题分析报告
2017年房地产棚改货币化专题分析报告目录一、投资概要 (8)1、三四线销量自 16 年初呈现普遍向好，主流大城市外溢观点无法解释 (8)2、棚改货币化对三四线货币定向宽松可解释上述现象，并是核心驱动力 (8)3、目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (8)4、棚改货币化安置具三大超预期变量，今年全年去库存面或超 3.1 亿平 (9)5、根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (9)6、棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (9)二、三四线独特现象：三四线销量自 16 年初呈现普遍性向好，主流大城市外溢观点无法解释 (10)（一）本轮三四线楼市独特现象之一：并不是少数三四线楼市热销，而是普遍性三四线楼市热销 (10)（二）本轮三四线楼市独特现象之二：三四线楼市热销起始于 16 年年初，其与二线同步、并持续性强 (12)三、经草根调研验证：三四线楼市热销背后普遍出现棚改货币化，或为三四线楼市主要驱动力 (14)（一）三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，平均直接拉动销售面积约 20% (15)（二）近期部分调研省市棚改货币化概况：常州市、镇江市、湖南省、岳阳市和长沙市 (16)1、常州市棚改： 2016 年货币化安置比例 70.5%，估算带动住宅销售占比全市19% (16)2、镇江市棚改： 2016-2020 年推进 564 万平大拆迁计划，预计带动注销销售占比全市 17% (17)3、湖南省棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 50%、 85%，估算带动住宅销售占全省 16%、 26% (17)4、岳阳市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 74%、 98%，估算带动住宅销售占全市 36%和 53% (18)5、长沙市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市 7%和 6% (19)四、棚改货币化深度分析：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (19)（一）棚改的历史：我国棚户区形成于 50-60 年代，棚改工程起始于 2005 年 (20)（二）棚改的早期运作模式：早期棚改主要采用辽宁模式，但迫于资金问题推进一直较慢 (22)（三）棚改货币化的优缺点：货币安置具去库存和拉动 GDP 等优点，但较实物安置成本高致使推进更难 (24)1、棚改货币化安置的优点：楼市去库存、拉动当地 GDP、化解债务风险、推动民生工程，一举四得 (25)2、棚改货币化安置的缺点：货币安置较实物安置成本高出 34%，进一步加大地方政府资金压力 (32)（四）棚改货币化的资金来源： PSL 解决了棚改货币化资金问题，并实现对三四线城市货币定向宽松 (34)1、 PSL（抵押补充贷款）的创设解决了先前棚改货币化安置的所有资金问题 (34)2、 PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (36)3、国开行和农发行棚改专项贷款高速增长，支撑棚改货币化安置规模大幅增长 (39)4、 2016 年棚改总投资 1.48 万亿元，其中政策性银行贷款占比 84%、商业银行贷款将是后续一大增量 (40)（五）棚改货币化去库存： 17 年进一步提升货币化安置比例，预计将带动去库存3.1 亿平米、托底三四线 (42)（六）棚改货币化超预期可能：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1 亿平米 (44)（七）棚改货币化的持续性：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (47)1、预计 2017 年末棚户区存量 1,600 万套，按照目前进度棚改将于 2020 年前完成 (47)2、全国已开工未售库存降至合理区间还需 2 年， 2017 年三四线主要任务仍是去库存 (48)（八）棚改货币化的总结：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (54)1、结论 1：棚改货币化可以从无到有地创造需求，从而实现楼市去库存和拉动GDP (54)2、结论 2：棚改货币化可同时满足中央、地方和居民三方诉求，因而推进较为顺畅 (54)3、结论 3：目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (55)4、结论 4： PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (55)5、结论 5：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1亿平米 (55)6、结论 6：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (56)五、棚改模范案列分析： 2016 年湖南棚改规模排全国第二，岳阳棚改综合评价位列全省第一 (56)（一）湖南省： 2016 年棚改规模排全国第二， 16-17 年货币化比例为 50%和 85%，名副其实的棚改模范 (57)1、湖南省概述：湖南省地处华中区域，三大产业结构良好 (57)2、销售情况： 16 年全省量价齐升，改善型需求占主导 (57)3、库存情况：去库存效果明显，但库存结构性差异较大 (59)4、棚改情况： 17 年货币化安置比例提升至 85%，货币化安置面积将大增 64%、支撑全省楼市向好 (62)（二）岳阳市： 2016 年棚改综合评价位列全省第一， 16-17 年货币化比例为 74%和 98%，湖南棚改标兵 (68)1、岳阳概述：经济实力位列中部城市前列，石化、食品为两大支柱产业 (68)2、销售情况： 16 年岳阳市楼市量增价涨， 17 年 1-2 月量价继续大涨 (69)3、购房客群：购房主体主要为本地改善需求，春节返乡置业现象不明显 (71)4、投资情况：去库存大背景下，靓丽销售并未带动投资回升 (73)5、库存情况：销售向好、拿地走差、持续去库存，预计今年仍处库存低位 (74)6、信贷情况：岳阳信贷较为友好、但在收紧过程中，目前加杠杆买房较为普遍 (75)7、房价情况： 16 年全年住宅均价上涨 15%， 17 年房价上涨势头或将延续 (76)8、二手房市场：二手房市场相对活跃，但成交占比仍较低 (77)9、棚改货币化：岳阳棚改货币化为去库存功臣， 15-20 年棚改规模快速增长、支撑楼市量价向好 (78)（三）长沙市： 2016 年长沙楼市库存偏低，棚改货币化虽有推动、但带动销售占比仅 7% (89)1、长沙概述：中部地区重要的中心城市，发展以重工业为主的产业结构 (89)2、销售情况：近期长沙市供需结构趋于紧张，房企对 2017 年市场比较乐观.903、土地供应：过去一年长沙地价上涨较多，或将形成成本推动型房价上涨 (91)4、到访情况：节后长沙到访量迅速升温，已接近去年下半年高峰水平 (91)5、房价情况：近一年长沙热点板块房价上涨 50%，政府通过限价、限签来管控价格 (92)6、购房客群：房价上涨激发本地改善性需求，外地投资客占比较小 (92)7、信贷政策：信贷政策相对友好，改善型需求是销售主力 (94)8、竞争格局：本地中小型房企将逐渐退出，市场将呈现强者恒强格局 (95)9、棚改货币化政策： 16-17 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市的 7%和 6% (95)六、投资建议：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (97)图表目录图表 1：63城成交面积：一二线连续5个月缩量，而三四线连续5个月放量（剔春节因素） (11)图表 2：2015-2017年前2月63城与剩余590城销售面积同比情况 (11)图表 3：2015-2017年前2月东部城市、中部城市和西部城市销售面积同比情况 (12)图表 4：2015-2017年前2月全国、63城、590城月度销售面积同比 (13)图表 5：2015-2016年全国、63城、590城季度销售面积同比 (14)图表 6：2014-2016年全国、一线、二线和三四线城市月度销售面积同比 (14)图表 7：近期主要楼市草根调研城市2016年货币化安置带动住宅销售情况 (15)图表 8：2016年省及自治区的货币化安置带动住宅销售情况 (16)图表 9：棚户区示意图 (20)图表 10：棚户区主要特点 (21)图表 11：棚户区形成原因 (21)图表 12：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (21)图表 13：早期辽宁省“政府主导，市场运作”棚户区改造模式示意图 (23)图表 14：早期资源枯竭型城市棚改工程运作模式及多种融资方式 (23)图表 15：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (24)图表 16：棚改实物安置转为货币化安置有助于商品房去库存 (26)图表 17：三四线城市棚户区居民在货币化安置后将利于商品房去库存和拉动当地GDP (26)图表 18：商品房销售面积和汽车销量的关系 (27)图表 19：商品房销售面积和乘用车销量同比的关系 (27)图表 20：商品房销售面积和空调销量的关系 (28)图表 21：商品房销售面积和家用洗衣机销量的关系 (29)图表 22：商品房销售面积和吸排油烟机销量的关系 (29)图表 23：商品房销售面积和家用电冰箱销量的关系 (30)图表 24：商品房销售面积和彩色电视机销量的关系 (30)图表 25：商品房销售面积和家电零售额的关系 (31)图表 26：棚改货币补偿相当于周边住宅市场价补偿比例 (32)图表 27：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 28：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 29：国开行和农发行棚改专项贷款的贷款利率情况 (35)图表 30：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (35)图表 31：2014-2017年抵押补充贷款（PSL）当月新增以及利率情况 (36)图表 32：2015-2017年抵押补充贷款（PSL）期末余额情况 (37)图表 33：PSL低利率贷款对象 (37)图表 34：一二线城市（19城）货币化安置套数占比全国情况 (37)图表 35：一二线城市（40城）和三四线城市（613城）货币化安置套数占比结构 (38)图表 36：2012-2016年PSL新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款 39 图表 37：2013-2015年国开行贷款余额主要投向 (40)图表 38：地方棚改工程主要资金来源 (41)图表 39：2016年棚户区改造资金来源组成结构 (41)图表 40：2017年棚改货币化安置面积的估算以及占比全国住宅销售面积情况 (43)图表 41：2015-2017年主要省及自治区的货币化安置比例变动情况 (44)图表 42：2016年棚改实物安置和货币安置在套数和金额方面的占比结构 (45)图表 43：2016年三四线城市（618城）的商品房月度成交均价 (46)图表 44：2016年估算棚改货币化安置去库存面积与实际去库存面积之间的对比 (46)图表 45：2017年棚改货币化安置三大超预期可能 (46)图表 46：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (48)图表 47：2010年末我国城市家庭人均住房面积分布 (48)图表 48：全国已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (49)图表 49：19城拿证可售面积去化月数（3个月移动平均） (50)图表 50：27城的近期库存和远期库存 (51)图表 51：一、二、三四线城市近期库存和远期库存 (51)图表 52：2017年1-2月地方两会政府工作报告有关稳定房地产市场论述 (52)图表 53：2016年湖南省商品销售面积增速、销售额增速以及销售均价增速 (58)图表 54：2016年湖南省及下辖14个市州的商品房销售面积及销售均价情况 (58)图表 55：2016年底湖南省商品房短期库存和长期库存情况 (60)图表 56：2005年至今湖南省已商品房已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 57：2005年至今湖南省已住宅已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 58：2005年至今湖南省已商办已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (61)图表 59：2016年湖南省商品房待售面积及同比增速走势（指未售现房库存） (61)图表 60：2016年湖南省及下辖14个市州待售面积去化月数（待售面积/现房销售面积） (62)图表 61：2015-2016年湖南省出台棚改相关政策汇总 (63)图表 62：2015年11月出台的湖南省棚改货币化安置指导意见 (64)图表 63：湖南省棚户区定义及分类 (65)图表 64：湖南省对于棚户区认定标准 (65)图表 65：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改实施计划及货币化安置比例情况 (66)图表 66：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置比例对比 (66)图表 67：2016、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置套数对比 (67)图表 68：2016年湖南省棚改货币化安置计划与完成情况对比 (67)图表 69：2017年湖南省棚改计划货币化安置落地面积估算 (68)图表 70：岳阳市基本情况 (68)图表 71：2016年岳阳市商品房面积增速 (69)图表 72：2017年1-2月岳阳市商品房和住宅的销售情况 (70)图表 73：2016年岳阳市商品房和住宅的销售情况 (71)图表 74：2016年岳阳市中心城区按套型面积成交结构情况 (72)图表 75：2016年岳阳市中心城区按客群来源成交结构情况 (72)图表 76：2015年、2016年和2017年1-2月岳阳住宅销售情况和住宅土地成交情况74 图表 77：2014年、2015年、2016年和2017年2月末岳阳住宅可售面积及去化月数情况 (75)图表 78：岳阳购房者按揭结构情况 (76)图表 79：2016年岳阳市中心城区累计住宅销售均价以及环比情况 (77)图表 80：2015-2016年岳阳市中心城区一、二手住宅销售情况 (77)图表 81：2015-2017年的岳阳市棚户区改造相关政策和工作总结 (79)图表 82：2015-2017年岳阳市计划城区棚改征收面积 (79)图表 83：2016年岳阳市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 84：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 85：2017年岳阳市中心城区省定目标棚改计划和市定目标棚改计划情况 (81)图表 86：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (83)图表 87：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (84)图表 88：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 89：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 90：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (86)图表 91：2015-2017年岳阳市的棚改资金情况 (87)图表 92：国开行、农发行以及商业银行对于棚改工程的贷款利率以及贷款期限 (87)图表 93：岳阳市棚改货币化安置补偿方式 (88)图表 94：岳阳市棚改货币化安置补偿奖励原则 (88)图表 95：长沙市基本情况 (89)图表 96：2016年长沙累计住宅销售面积及累计同比走势 (90)图表 97：万科金域蓝湾到访变动情况 (92)图表 98：万科金域蓝湾购房客户来源地结构 (93)图表 99：北辰三角洲购房客户来源地结构 (93)图表 100：万科金域蓝湾购房客户房产拥有情况结构 (94)图表 101：长沙2016年棚改完成情况 (96)图表 102：长沙2017-2019年棚改新三年行动计划 (96)一、投资概要在今年对长三角三四线城市进行调研之后，我们发现长三角三四线城市楼市火爆的背后都有着棚改货币化安置的推动，并且随后对其他三四线城市进行深度研究分析之后，我们逐步意识到棚改货币化安置实际上和本轮三四线城市楼市热销有着至关重要的影响，因而有必要对棚改货币化安置进行更深入的研究。
2017长沙写字楼市场报告—2017年半年刊[32页]
![2017长沙写字楼市场报告—2017年半年刊[32页]](https://img.taocdn.com/s3/m/e2eb8cf6d5bbfd0a79567367.png)
作者：ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途前言：上半年，“政策向左，市场向右”的困局格外明显。
房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存。
另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以 “限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。
从政策效果看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。
个人收集整理勿做商业用途这些现象的核心原因在于:无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。
虽然金融“缩表”,但整体融资环境仍相对宽松，但5月房贷增量规模却并不算少。
在热点一、二线城市“四限”情况下，更多资金流向三四线城市。
个人收集整理勿做商业用途正是在这样的情况下，上半年各线城市成交量全线回落，一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。
二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。
核心城市周边的三四线成交持续低迷，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。
与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。
综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市收政策抑制成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春笋般迅速成为热点，如徐州、盐城、汕头等成交量呈加速上涨之势。
个人收集整理勿做商业用途从房价趋势看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓，如广州、深圳、福州、苏州等。
而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。
与此同时，新晋热点二线城市和部分三四线城市房价快速持续上涨，譬如长沙、西安、宁波、南宁，部分城市价格已达高位。
长沙房地产市场研究调研报告
43.23 35.9 175.54 110.8
长沙房地产投资额逐年增加，2006年达到300亿元，但受政策调控，市场房地 产投资增速有所趋缓。
2017/2/23
7
市场供应量分析
2007年市场供应量分析
长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图 100 80 60 40 20 0
07-1 2月 月
3月
对GDP增长的贡献率 51.80% 45.30% 2.90%
产业结构稳定，近几年“一、二、 三”型产业结构的稳定性逐年加强， 产业结构逐渐优化，消费能力逐步 增强，第三产业已经成为长沙市的 主导产业。
2017/2/23
4
长沙市2001-2006年人均可支配收入与消费性支出统计图 20000 10000 0 城市人均可支配收入 城市人均消费性支出 2001年 8704 7745 2002年 9021 7854 2003年 9933 8330 2004年 11021 9030 2005年 12430 9660 2006年 13924 10680
出让价格
一月 64万㎡
8亿元
二月 213万㎡
30亿元
三月 57万㎡
7亿元
四月 9.8万㎡
2亿元
五月 4万㎡
0.3亿元
截至2007年5月，长沙出让土地面积约合348万平米，出让总金额约合47亿元； 受国家建设用地紧缩政策影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部 延续发展，交易面积逐渐减少； 土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨，一季度，长沙市土地交易价格 同比上涨34.1％，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。
8月份，全市商品房批准预售 73.97万㎡、6768套，环比增加 24.17%、36.31%；其中住宅批 准预售58.40万㎡、5191套，环 比增加18.29%、27.42%，占商 品房的批准预售比重为78.95%、 76.70%。
2016年湖南省房地产市场背景分析
2016年湖南省房地产市场背景分析2016年全省房地产市场基本情况2016年，全省商品房成交高位运行，房地产开发投资持续增长，房价涨幅回落，库存明显下降。
(一)商品房成交高位运行，全年成交量创历史新高。
全省完成商品房销售8085. 36万平方米，增速27.1%，总量创历史新高，增速较去年同期扩大10.1个百分点，较1—11月收窄0.9个百分点;总量、增速在全国排名第8位、第10位，在中部地区排名第3位和第5位。
全省完成商品房销售额3751.86亿元，同比增长37%，增速较去年同期扩大17.9个百分点，较1—11月收窄1.6个百分点。
其中：住宅销售面积7190.66万平方米，同比增长26.8%;非住宅销售面积894.7万平米，同比增长29.3%。
12月，全省商品房销售面积1292.2万平方米，同比增长22.2%。
从市州情况看，13个市商品房销售面积均较去年同期上升，增幅较大的为怀化市(46.2%)、长沙市(36.7%)和衡阳市(35%);湘西自治州下降20.1%。
长沙市商品房销售面积2593.71万平方米，占全省的32.1%，同比增长36.7%。
(二)房地产开发投资持续增长。
全省完成房地产开发投资2957.04亿元，增速13.1%，增速较去年同期扩大22.5个百分点，较1—11月收窄0.5个百分点。
房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第8位，在中部地区排名第4位和第3位。
从投资结构看，住宅完成开发投资1871.30亿元，同比增长3.8%，占全省房地产投资的63.3%;办公楼完成投资159.65亿元，同比增长32.2%;商业营业用房完成投资598.60亿元，同比增长39.0%;其他非住宅完成投资327.50亿元，同比增长2 6.3% 。
从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界市(27%)、长沙市(26.5%)和株洲市(19.2%);有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为湘潭市(-10.9%)、岳阳市(-12.2%)、娄底市(-13.9%)。
2017年长沙整体市场概况
【长沙住宅市场分析：供应、成交、均价】
供应及成交走低，价格趋于平稳——自2016年3月，住宅市场供应及成交量快速增长，9、10月份达到顶峰，11月 之后受“长七条”限供、限售政策影响，供应及成交量大幅回落；但成交价格持续攀升，截止目前住宅成交均价较 2016年年初上涨近2500元/㎡，价格趋于平稳。
800
779
702 8
683
5
5
4
6
7
库存量（万平米）
去化周期（月）
【长沙公寓市场分析：供应、成交、均价】
整体呈现供不应求，成交价格基本平稳——2016年第二、三季度市场供应量激增，受住宅市场影响，公寓市场成 交火热，整体呈现供不应求状态，成交价格因个别项目集中加推导致当月数据稍有浮动。
楼面地价 (元/㎡)
4147 6115 3344
134
96 2196
3000
2000 1000
岳麓区
天心区
厦门建汇房地产开发有限公司
广东美的置业有限公司
住宅
住宅
180%
120%
9241
4477
岳麓区
雨花区 雨花区 芙蓉区
长沙龙湖房地产开发有限公司
恒大地产集团长沙置业有限公司 华润置地（湖南）有限公司 长沙龙湖房地产开发有限公司 旭辉集团股份有限公司
自2016年至今长沙内六区各类土地成交共143宗，成交总面积约720万平方米，其中商办、商业、住宅性
用地成交共60宗，成交总面积约375万平方米，计划总建面超过890万平方米； 土地成交楼面价格受土地所在位置影响，价格波动较大。
【土地市场分析】
商住、住宅性土地受到热捧——2017年“318新政”之前，“地王”频出，商住、住宅性用地受到开发商热抢， 在供应的60宗经营性用地中，实现溢价土地达到13宗，占比近22%。
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风起云开复盘2016 洞见2017中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生PART TWO2017年市场研判PART ONE2016年楼市回顾PART ONE 2016年楼市回顾涉及区域最密集史上调控最严发布频率最高全国政策调控2016年行政监管2、行政监管从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。
12月3月 5月8月 9月10月 11月①热点城市调控收紧深圳、上海、苏州、南京、武汉②强二线城市调控升级收紧苏州、南京、合肥③重点城市调控力度加大合肥、苏州、南京、武汉、厦门④多地政策集中收紧武汉、厦门、郑州、杭州、南京⑥17个城市再推楼市新政，从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控，多地重启限购限贷全国政策调控长沙房7条出台（限贷、控房价） （控地价）（限贷、限购）（限贷、限购、加大土地供应、控地价）（限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格）（限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）长沙行业政策长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。
长沙1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。
1月12日符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。
4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖南楼市去库存。
5月31日，湖南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。
8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。
8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。
11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。
11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施。
12月2日望城区要求12月房价不得超过10月。
宽松以11月为分界段，1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。
交易契税优惠 贷款基准利率最低贷款首付比例最低收紧(温和)信贷支撑房地产贷款及个人购房贷款走势（2011Q1-2016Q3）数据来源：中国人民银行25.2033.40 051015202530354001000020000300004000050000201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…新增房地产贷款累计值 新增个人购房贷款累计值 房地产贷款余额同比 个人购房贷款余额同比亿元%⏹2016年信贷高增长带来的新增放量水平达到空前的历史高位。
⏹楼市成为资金主要流入的领域之一。
长沙政策环境小结政策影响成交量价☐ 少数城市出台收紧政策 → 长沙维持宽松政策； ☐ 多数城市密集出台收紧政策 → 长沙出台相应政策，但整体偏温和长沙与全国政策关系长沙政策“慢半拍”长沙2016年市场 ☐ 1-8月，量涨价稳☐ 9-10月，量价齐升 ☐ 11月至今，量跌价稳2488.61801.5 607.7821.1 2278.9216061408.451652464.9822157738.086112.08%19.63%14.75%15.38%0%5%10%15%20%25%0500100015002000250030002013201420152016供应总建筑面积（万方）2016供应：822万方， 同比+35%2016成交：738万方， 同比+59%长沙内六区经营性用地历年供销走势（2013-2016）2016年去库存供应端—土地市场绷紧，在12月翘尾的带动下转跌为涨。
年度 2013年 2014年 2015年 2016年 成交宗数131865245纯住宅,16%商住, 36%商办,49%土地用途 成交宗数 （宗） 宗地面积 （万方） 建筑面积 （万方） 住宅面积 （万方） 商业面积 （万方）纯住宅 7 50 123 123 0 商住 16 151 385 300 85 商办 22 132 230 0 230 合计45333738423315长沙内六区各类规划用途地块占比分布图（2016年）长沙内六区土地成交用途结构占比图（2016年）住宅,57.3%商业, 42.7%商办类经营性用地交易地块量占50% 。
纯住宅地块异常稀有。
2002 18341437219120.42%4.32%1.03% 33.32% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050010001500200025002013201420152016楼面均价 溢价率 长沙内六区楼面均价和溢价率（2013-2016年）受楼市上扬刺激，房企争地现象频现，地价、溢价不断走高，支撑未来房价上行。
土地市场-价格与溢价成交2宗楼面价2529元/㎡ 0溢价成交2宗楼面价6883元/㎡溢价123%成交3宗楼面价1200元/㎡溢价23%成交3宗楼面价1874元/㎡ 0溢价成交1宗楼面价3344元/㎡溢价21% 成交3宗楼面价1056元/㎡溢价56%成交3宗楼面价2039元/㎡ 0溢价省府红星成交4宗楼面价2995元/㎡溢价66%成交4宗楼面价1859元/㎡ 0溢价大王山成交5宗楼面价1442元/㎡ 0溢价成交14宗楼面价1399元/㎡ 0溢价望城成交1宗楼面价4378元/㎡溢价1%无成交无成交无成交45宗成交土地，8宗溢价，其中7宗出现在9-12月份，对土地强烈争夺意愿出现在楼市最火的月份。
住宅市场-整体供求2016供应：1166万方，同比-2%2016成交：2002万方，同比+37%2016均价：6714元/㎡，同比+13%年度 2013年 2014年 2015年 2016年 供销比1.071.580.800.58长沙内六区商品住宅历年供销价走势（2013-2016）2016年供不应求态势进一步扩大，成交量价上涨至有记录以来最高。
128015011168 1166 119295314532002645359935948671454005600580060006200640066006800050010001500200025002013年2014年2015年2016年供应（万方）成交（万方）均价（元/㎡）2712172240004500500055006000650070007500201201201203201205201207201209201211201301201303201305201307201309201311201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201511201601201603201605201607201609201611均价（元/㎡）去化周期历年楼市变迁，验证狭义库存与房价呈反向变动，压力降低是房价上涨源动力。
周期缩 房价涨周期扩 房价跌周期缩 房价涨房价和去化周期反向变动截止2016年12月底，长沙市内六区商品住宅存量530万方，按近六个月去化速度，最多消化3个月；同比2015年12月存量减少665万方，去化周期缩短了6个月。
0.430.000.88 0.990.88 0.791.01 1.371.78 1.92 1.701.530.511.522.51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月23% 0% 45% 59% 57% 48% 66%74% 83% 76% 82% 69% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月9、10月，“抢房”成市场主流声音；11月之后投资客挤出，数据理性回调，在政策面对本省客户几乎无影响的情况下，开盘去化维持健康水平。
平均每2个人抢1套房1月0.43＜6月0.79＜10月1.92长沙月度客房比（2016年1-12月）长沙市开盘项目成交率统计情况（2016年1月-12月）2016全年成交率为69.27%，同比上升26%，第三季度逐月走高，最终在“金九”达到峰值，第四季度推售量减少，但办卡客户诚意度高，成交率依然稳在健康高位。
供销40.2758.6012270单位：万方 元/平米别墅49.60 13个月库存洋房供 销22.39 37.269749单位：万方 元/平米17.46 4个月库存大平层销68.4911384单位：万方 元/平米44.43 7个月库存备注：别墅、洋房、大平层为1-11月內五区数据供 销47.7654.518233单位：万方 元/平米50.75 7个月库存公寓供 销134.51106.799669单位：万方 元/平米388 39个月库存办公备注：公寓、办公为1-11月內五区数据复盘2016楼市刮起政策风长沙和风中绽放政策跌宕起伏存量历史新低销售量价齐涨土地节制释放价格潜力无限PART TWO 2017市场研判2016年6月23日英国“脱欧”公投结果显示超过半数的英国人赞成脱离欧盟2016年11月8日不被公众看好的总统候选人特朗普成功当选为美国第45任总统2016年12月4日意大利宪法改革被公投否决，总理伦齐的辞职为反对“欧洲一体化”的五星运动党腾挪政治空间2016年12月美联储宣布加息25个基点外部经济—应对外部经济环境恶化的必要美元受追捧将加大中期人民币兑美元的贬值压力加剧中国资本外流，致使中国应对外部环境能力下降对外贸易政策是保护主义的：1、对中国商品征收高额关税，加大中国经济下行压力2、或加大人民币贬值压力意大利脱欧风险上升，欧元大跌将带来不可预知的风险2016年黑天鹅事件频发，有可能触发经济危机，为防止外部经济对于国内经济形成冲击，保证GDP6.5%的增速，中央放松货币及行业政策、寻求房地产行业增长支撑经济回升为大概率事件。
中央经济工作会议—定楼市调整方向中央经济工作会议明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
要坚持稳中求进工作总基调， 坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，政策面将致力于房价稳增长。
明确并强调房屋的居住属性增量、存量土地增强有效供给继续坚持因城施策房地产市场平稳健康发展地方政策环境2010年开始第一轮调控2013年开始第二轮调控2016年开始第三轮调控全国政策2010年1月出台“国十一条＂、2011年7月“国五条”二套房贷优惠大门被重新关上，贷款首付款比例不得低于60%三次加息和六次上调存款准备金率2013年2月出台“新国五条”2016年930开始，超20城出台调控收紧政策，限购限贷、行政管控，各地因城施策长沙地方政策信贷政策紧跟中央调控步伐，2011年3月出台温柔限购政策“限小不限大”，只限购90平米（含）以下新建商品住房2013年11月，提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；对高价房实行价格指导2016年11月初出台温和“长七条”长沙地方政策出台滞后时间差14个月9个月2个月地方收紧后市场反应6个月后才真正受到调控收紧的影响2个月后开始量跌，4个月后开始价跌，2014年全年成交量下跌20%，均价下跌7%外地客户被挤出，11月当月开始成交量回落，价格平稳近三轮调控来看，长沙依据自身的楼市发展状况，政策环境相对于全国平均水平来说一直处于较宽松状态，预计在“因城施策”的主基调下，2017年地方政策环境温和。