以房抵工程款的税务处理分析【经验】
《以房抵债账务处理与税务筹划》
《以房抵债账务处理与税务筹划》一、以房抵债的账务处理在房地产公司与施工方以房抵债的情况下，房地产公司的账务处理如下：签订以房抵债协议时，借：应付账款——施工方，贷：其他应付款——施工方（一般为房产价值）、银行存款（剩余应付工程款）。
与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同并收取价款时，借：银行存款，贷：预收账款；同时，借：其他应付款——施工方，贷：银行存款。
若房地产公司与其他公司以房抵债，例如，房地产企业将开发产品抵偿应付其他公司债务时，借：应付账款——某公司，贷：主营业务收入、应交税费——应交增值税——销项税额；借：主营业务成本，贷：开发产品。
对于建筑施工单位作为接收房产方，会计分录为：借：固定资产等、应交税费——应交增值税——进项税额，贷：应收账款。
双方分别给对方开具发票，各自进行纳税申报。
以房抵债的账务处理需严格按照会计准则和相关法规进行，确保财务数据的准确和合规。
同时，不同的交易主体和交易情况可能会导致账务处理略有差异，在实际操作中应根据具体情况进行调整和处理。
二、以房抵债的税务问题（一）涉及税种以房抵债过程中涉及多种税种。
•契税：当债权人取得房产时，需要按照抵债金额计算并缴纳契税。
税率通常在3%至5%之间，确切税率取决于地方规定。
•营业税：对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
•房产税：取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税。
对于未出租的房产，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。
•城镇土地使用税：在以房抵债过程中，可能涉及城镇土地使用税的缴纳。
具体情况需根据房产所在地的相关规定确定。
•印花税：无论是取得还是持有抵债房产，都可能需要缴纳印花税。
以房抵债涉及的税务问题
建设方以房抵偿工程款税会处理建设方以房屋抵偿工程款的情况在建筑行业是非常普遍的，特别是2015年下半年以后随着国家要求的“去库存”和各地的“限购令”产生以后，房地产公司的销售情况大不如前，为了“去库存”和资金回笼，房地产公司经常将自己开发的房屋作价抵偿所欠建筑企业的工程款，为了避免产生增值税以外的税费，建筑企业又将房屋等价抵偿给材料供应商或者分包商，于是就产生了“三方抵房协议”——债权债务抵消协议。
一般抵房三方协议为建设方主导草拟，因为具体条款几乎是条条对甲方有利。
且不论协议是否公平，实质上是以物抵债，只要是建筑企业以平价抵偿给分包方或供应商，除本身因提供建筑服务应该缴纳的增值税以外，不涉及其他税费。
协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。
发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。
以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理：前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务（不含税）的会计处理：借：工程施工—合同成本—分包成本贷：应付账款—某项目—某分包方在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理：借：应收账款—某项目—某地产公司贷：工程结算—进度款应交税费—待转销项税额签订完三方协议，当期开总包票时会计处理：借：应交税费—待转销项税额贷：应交税费—应交增值税（销项税额）取得分包发票时会计处理：借：应交税费—应交增值税（进项税额）贷：应付账款—某项目—某分包方当期债权债务抵消时会计处理：借：应付账款—某项目—某分包方贷：应收账款—某项目—某地产公司。
以房抵工程款，这样操作少交税
以房抵工程款，这样操作少交税建筑财税之家专注服务于建筑财务人员89篇原创内容公众号实际工作中，房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系，往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司，而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。
受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响，不少房地产公司出现资金周转不灵或资金链断裂的情况，影响到工程款的拨付，因此，房地产公司就将房屋作为工程款抵给建筑公司，而建筑公司也因为房地产公司款按期支付工程款，出现资金紧张而将房开公司以房抵工程款的房产抵给劳务公司。
营改增以后，以房抵工程款视同不动产销售，建筑公司取得房产视同于购买房产，再将房产抵抵给劳务公司，视同于建筑公司将房产销售给劳务公司，在两个环节都会产生相关的税费。
公司转让房产应缴的税费如下：一、增值税(本次合同价-买入价)/1.05*5%增值税附加：(本次合同价-买入价)/1.05*0.65%二、土地增值税土地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数扣除合计：买入价格买入交易手续费买入契税城建税及附加本次印花税评估费折旧中介费增值额：卖出-增值税-(扣除合计)折旧=买入价格*5%*年限增值率=增值额/扣除合计三、房产税买入价*80%*1.2%*年限这是一个容易忽视的税种：持有期间每年缴纳，若未缴纳，出售时需连同滞纳金一并缴纳四、印花税本次合同价*万分之五五、契税本次合同价*3%那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢？肖太寿博士说，做好以下四份合同就可以了：第一份合同：建筑公司与房开公司签订一份债权转让协议书，相当于建筑公司向房开公司履行债权手续，即建筑公司向房开公司收工程款；第二份合同：建筑公司与劳务公司签订一份债权抵减债务协议书；第三份合同：房开公司与劳务公司签订售房协议书；第四份合同：房开公司与劳务公司要签订一份应收债权抵减购房款协议书；来源：肖老师建筑公司会计不好干，挂靠、个税、社保处理难，老会计不给讲，还给脸色看，怎么办迎五一，特价199，扫描下面二维码，高级财务经理给您解惑一年。
【老会计经验】以房产抵工程款如何缴税？
【老会计经验】以房产抵工程款如何缴税？我是一家房地产开发企业的会计，最近我们公司把一部分开发的房产给建筑工程承包商抵工程款。
请问，我们如何进行营业税和所得税纳税处理？答：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目缴纳营业税。
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
所以，对以房产抵工程款属转让财产，要视同销售确认收入。
《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
就是说，或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。
财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。
最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理(全文)
试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理一、新准则下以房抵债业务会计处理探析债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。
债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。
根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。
转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。
债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。
对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照顾交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。
会计经验：以房抵债的税务处理规定
以房抵债的税务处理规定以房抵债的税务处理规定 某房地产公司拖欠建筑公司100万元工程款，经双方协商，达成以房抵债协议。
不过，对于如何就这一以房抵债行为进行税务处理，房地产公司和建筑公司都没有概念。
其实，抵消债务是一种取得经济利益的清偿形式，因此，抵债双方都应按照税法规定缴纳税款。
就此而言，房地产公司和建筑公司都应纳税，但应纳税种有所不同。
房地产公司应缴税种营业税根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税。
企业所得税根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于抵偿债务的行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
土地增值税根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。
印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
建筑公司应缴税种印花税缴税依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。
契税根据《契税暂行条例》第一条规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依照规定缴纳契税。
由此，建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应为契税的纳税人。
营业税根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供规定的劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产所有权的行为。
所谓有偿，是指取得货币、货物或其他经济利益，用房屋抵债就是有偿的经济利益。
房产税、城镇土地使用税根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，建筑公司取得抵债房次月起，应当申报缴纳房产税，应从抵消合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵消合同未约定交付土地时间的，由建筑公司从抵消合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
会计经验：以房抵债的税务与会计处理
以房抵债的税务与会计处理实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。
甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。
甲方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款乙贷：其他应付款丙一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额销售实现时，借：其他应付款丙贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）乙方税务处理：抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。
乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。
乙方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款丙贷：应收账款应收工程款甲一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额纳税义务发生，借：应交税费待转销项税额贷：应交税费应交增值税（销项税额）丙方税务处理：抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。
【会计实操经验】以房抵债如何进行财税处理
【会计实操经验】以房抵债如何进行财税处理【导读】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。
但在税收计算上，还有许多不明确的事项。
笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。
债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。
也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。
所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。
但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是：一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。
如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。
房开企业开发的房屋多属于存货。
债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。
受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
三是在实际工作中，存在不同观点主要是如何确定房屋营业额的问题。
以房抵债的税务处理
以房抵债的税务处理以房抵债是指用房产来抵偿欠款，相当于把房产处置了，然后用售房款归还欠款。
以房抵债，债权人以通常是作视同销售处理，需要缴纳增值税及相关附加、企业所得税、土地增值税、印花税等税收。
债权人取得、持有房产时要缴纳契税、房产税、土地使用税等税收。
一、以房抵债的税收优惠（一）债务人1.增值税（1）根据国家税务总局公告2011年第13号规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
（2）根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第31号）第一条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。
按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。
选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。
2.企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。
企业的其他相关所得税事项保持不变。
（二）债权人1.契税根据《财政部税务总局继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨作者：杨坤来源：《财会学习》2012年第05期以房抵债在经济活动中并不罕见，特别是房地产开发企业，由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显，建筑安装工程结算时间紧，在工程欠款无法兑付的情况下，开发商以商品房抵顶有关债务，已是无奈选择。
但是，不少企业对以房抵债的涉税问题认识不全面，在申报纳税时能拖就拖，能瞒就瞒，增加了企业的涉税风险。
以房抵债属于债务重组行为，现行企业会计准则对非现金资产抵债等业务，引入了“公允价值”计量属性，改变了债务重组损益的确认方法。
本文结合税法和企业会计准则的相关规定，通过案例分析房地产开发企业以房抵债的涉税问题及会计处理，为企业规范操作提供借鉴和参考。
一、房地产开发企业以房抵债的税务处理以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等，债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理，债权人主要涉及契税的税务处理，下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析：青岛市鑫都房地产开发公司（简称鑫都公司）开发的楼盘销售业绩不佳，现金流量严重不足，拖欠盛泰建筑安装公司（简称盛泰公司）工程款2300万元，逾期三年尚未归还。
2011年7月，双方经过协商，鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元，抵偿盛泰公司债务，余款100万元不再偿还，商品房账面成本1500万元，市场价格2200万元，盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元，鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢？（一）债务人营业税的处理根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号），单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经过双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已经发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
根据《营业税暂行条例》第五条规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
浅析以房屋抵顶的工程款税收问题
浅析以房屋抵顶的工程款税收问题在近期房地产建安企业专项检查回头看过程中，检查人员发现，在国家房地产政策的强力调控和市场观望情绪浓厚的氛围下，房地产企业的商品房销售呈下降趋势，现金收入不断减少，拖欠工程款的现象时有发生。
有些房地产企业在与建筑企业在开始签订建筑安装合同时，就约定了将来以商品房抵顶工程款，有些房地产企业是在预先没有约定，到建设后期资金流转出现问题时被迫以商品房抵顶工程款，当前后一种抵债情形更为普遍。
那么以房屋抵顶工程款债务到底应该如何征税、如何开具发票、如何确定纳税义务发生时间呢？笔者在此进行分析。
一、是否征税问题《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
二、如何开具发票问题《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，条例所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。
但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
根据文件规定，上述建筑公司取得的房屋，是提供建筑安装劳务后有偿取得的以其他经济利益抵顶的工程款，应该作如下处理：1.此情况由房地产企业和建筑安装企业分别给对方开具发票。
2.房地产企业给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的销售不动产税目缴纳营业税。
建筑安装企业给房地产企业开具建筑安装发票，同时按照营业税的建筑安装业税目缴纳营业税。
3.建筑安装企业应保留好收到的销售不动产发票。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号):” 三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
新购房产用于抵偿债务的税务会计处理？
新购房产用于抵偿债务的税务会计处理？非房地产企业购得计划用于办公场地的商品房（未办理房产证等有关于续，但已经付清全部房款），实际并未使用，若干时间后以市价（高于取得时候的价值）与业务单位互相顶账，并与房地产开发商协商直接为用户办理房产证，请问税务与会计上该如何处理更为稳妥？（一）从会计的角度，房屋未办理房产证但已付清房款，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，房屋、土地即使未使用，也应该照提折旧。
另一方面，因未办理房产证、土地证等相关手续，作为房屋的权属承受方并未缴纳契税，无法将相关房屋的初始税费计入房屋初始成本中，但按照实质重于形式的原则，会计上应列入固定资产管理并计提折旧，必要时还可计提减值准备，待相关手续办妥之后，再调整房屋原值及折旧。
1．如使用一段时间后抵账给债权方，属于债务重组，按照新企业会计准则《企业会计准则第12号——债务重组》引进了公允价值的概念，规定以非现金资产清偿债务的重组收益是指重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，并规定将重组收益确认为当期损益。
2．关键是房屋的公允价值（市价）的确定：如该资产存在活跃市场，该资产的市价即为其公允价值；如该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃市场，该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，该资产的公允价值按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值确定。
（二）从税务的角度，房屋未办证也未使用，其处理与会计上的一致，允许计提折旧并可在税前扣除，涉及的主要税种：1．房产税。
根据《房产税暂行条例》，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税，对经营自用房产，以房产余值为计税依据。
本题实际并未使用，所以并不缴纳房产税。
若再以房屋抵账，涉及的主要税种：2．营业税及附加费，根据《财政部，国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨
（ 债 务人土地增 值税的处理 二）
根 据 土地 增值 税暂 行 条 例的相 关 规 定 ，
付 的情 况 下， 发商 以 商 品房 抵 顶 有 关债 务 ， 法 院裁 定的 ， 房 屋 所 有 权 已经 发生 转 移 ， 开 其 且 以 房 地 产 抵 债 而 发生 房 地 产 权 属转 让的 ， 应
已是 无 奈 选 择 。 是 ， 少 企 业 对 以房 抵 债 原 房 主 也 取 得 了经 济 利益 （ 少 了债 务 ） 但 不 减 ， 因 列入 土地 增 值 税 的征 税 范 围。 以房 抵 债 是 否 关 的涉 税 问题 认 识不 全 面 ， 申报 纳税 时 能拖 此 对 单 位 或 个 人 以房 屋 或其 他 不动 产 抵 顶 需 要 缴 纳 土 地 增 值 税 ， 键 在 于债 务 人 是否 在 就 拖 ， 瞒 就 瞒 ， 加 了企 业 的 涉 税 风 险 。 能 增 以 有 关 债 务 的 行 为 ， 按 “ 售 不 动 产 ” 目 应 销 税 缴 取 得 增值 额， 值 额 是 根 据 应 税 收 入 和扣 除 增
００ 抵 ０万 ０万 房 增 值 税 、 得 税 的 税 务 处 理 ， 权 人 主 要 涉 价 ２ ０ 万 元 ， 偿 盛 泰 公 司２３ ０ 元 的 债 用权 支 付 的地 价 歉 ４ ０ 元， 地 产 开 发成 所 债
及 契 税 的 税 务 处 理 ， 面 以房 地 产 开 发 企 业 务 ， 款 ３ ０ 元 不 再 偿 还 ， 业 税 的 计 税 本 ６ ０ 元 ， 地 产 开 发 费 用 １ ０ 元 ， 下 余 ０ 万 营 ０ 万 房 Ｏ万 转
房 抵 债 属于 债 务 重 组 行 为， 行 企 业 会 计 准 纳营 业 税 。 现
则对 非 现 金 资 产 抵 债 等 业 务 ， 引入 了“ 允 公
房地产以房抵工程款，详细税会处理分析
房地产以房抵工程款，详细税会处理分析注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件（语音内容分享约用时14分钟）在房地产企业的开发过程中，特别是在房地产行业不景气的情况下，为了及时收回资金，房地产企业往往会发生以开发完毕的开发产品抵建筑企业的工程款的现象。
面对这些以房抵工程款在财务和税务上应如何进行处理，一直是许多企业财务人员和税务执法人员很困惑的地方。
以房抵施工企业的建筑工程款的法律实质是建筑施工企业从房地产公司收回拖欠的建筑工程款和再用收回的建筑工程款向房地产公司购买房屋两个阶段进行财务和税务处理。
房地产企业以房抵工程款的问题，房地产企业向施工企业开销售不动产增值税发票，建筑企业向房地产企业开建筑业增值税发票。
因此，当房地产公司发生以房抵工程款必须按照现有税法的规定视同销售，依法向当地税务主管部门主动申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
根据新修订的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，房地产企业以房抵工程款是非货币性资产交换的行为，按照非货币性资产交换的会计准规定进行账务处理。
开盘之后的现房抵工程款的账务处理如下。
<专家讲解：以房抵工程款税务处理>1、房地产企业的会计处理借：应付账款——应付建筑企业工程款贷：主营业务收入（其他业务收入）——销售建筑工程应交税费——应缴增值税（增值税销售税额）借：开发成本（在建工程）应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应付账款——应付承包方工程款借：开发产品（固定资产）贷：开发成本（在建工程）借：主营业务成本（其他业务支出）贷：开发产品（固定资产）2、建筑企业的会计处理借：固定资产——建筑工程应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应收账款——发包方工程款借：应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应交税费——应缴增值税（增值税销项税额）实务中，很多房地产企业因为资金问题，在与建筑方结算时，通过自建房产用于抵偿工程款。
浅析以房屋抵顶的工程款税收问题
浅析以房屋抵顶的工程款税收问题浅析以房屋抵顶的工程款税收问题在近期房地产建安企业专项检查回头看过程中，检查人员发现，在国家房地产政策的强力调控和市场观望情绪浓厚的氛围下，房地产企业的商品房销售呈下降趋势，现金收入不断减少，拖欠工程款的现象时有发生。
有些房地产企业在与建筑企业在开始签订建筑安装合同时，就约定了将来以商品房抵顶工程款，有些房地产企业是在预先没有约定，到建设后期资金流转出现问题时被迫以商品房抵顶工程款，当前后一种抵债情形更为普遍。
那么以房屋抵顶工程款债务到底应该如何征税、如何开具发票、如何确定纳税义务发生时间呢？笔者在此进行分析。
一、是否征税问题《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
二、如何开具发票问题《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，条例所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。
但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
根据文件规定，上述建筑公司取得的房屋，是提供建筑安装劳务后有偿取得的以其他经济利益抵顶的工程款，应该作如下处理：1.此情况由房地产企业和建筑安装企业分别给对方开具发票。
2.房地产企业给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的销售不动产税目缴纳营业税。
建筑安装企业给房地产企业开具建筑安装发票，同时按照营业税的建筑安装业税目缴纳营业税。
3.建筑安装企业应保留好收到的销售不动产发票。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号):”三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
建筑劳务以房抵工程款按以下步骤操作可以避免税务多缴税款
建筑劳务以房抵工程款按以下步骤操作可以避免税务多
缴税款
首先，建筑劳务企业在进行以房抵工程款之前，需要确保房屋是符合
条件的。
根据相关法律法规的规定，房屋需要符合相关产权证明、规划审批、土地使用权等方面的要求，否则将无法作为抵充工程款的依据。
其次，建筑劳务企业需要与业主或购房者进行充分的协商和沟通，确
保双方对于以房抵工程款的方式和金额等方面达成一致。
在协商过程中，
应当特别注意合同的签署和相关支付的凭证，以确保法律依据的有效性。
第三，在进行以房抵工程款时，应当指定一家有资质的房地产估价机
构对房屋进行估值。
估价机构要按照相关规定进行评估，出具符合要求的
估价报告，确保房屋抵充工程款的金额准确合理。
第四，建筑劳务企业在进行以房抵工程款时，应当与税务部门进行沟
通和申报。
按照相关税法规定，企业需要进行纳税申报，并缴纳相应的个
人所得税和增值税等税款。
因此，建筑劳务企业需要与税务部门协商并了
解具体的申报程序和要求。
最后，建筑劳务企业在进行以房抵工程款时，应当保留好相关的合同、票据和凭证等文件，以备日后的税务稽查和验证。
同时，企业需要定期对
以房抵工程款进行核对和审计，确保相关税务问题的正确处理。
总之，建筑劳务以房抵工程款是一种合法有效的税务筹划方式，但需
要注意遵守相关法律法规的规定，保留好相关文件和凭证，并与税务部门
进行沟通和申报。
通过以上步骤的操作，可以避免税务多缴税款的风险，
实现合法合规的税务管理。
【会计实操经验】以房抵债的税会处理
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【会计实操经验】以房抵债的税会处理
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析
从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理
在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：
抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。
甲方应就此笔付款。
以房抵工程款的税务处理分析【经验】
以房抵工程款的税务处理分析【经验】
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房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款（以下简称以房抵债），房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理
（一）增值税
根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目，如果房地产项目是新项目，适用一般计税方法按照10%的税率计税；如果房地产项目是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月。
甲方“以房抵债”，建筑企业如何操作？会涉及哪些税费？
甲方“以房抵债”，建筑企业如何操作？会涉及哪些税费？01以房抵债的操作及财税处理业主“以房抵债”，首先，业主与总包方签订“以房抵债”合同，总包方获得商品房。
其次，在抵入商品房时，如果是总包方自行购买，则需与业主再签订商品房买卖合同，如果是总包方指定购买人时，或继续“以房抵债”给分包方时，总包方可不办理商品房过户手续，由业主与实际购买人签订商品房买卖合同。
具体情况如下：一、合同情况业主（甲方）与总包方（乙方）签订“以房抵款”合同，一般合同主要约定如下：1)以合同内指定的商品房冲抵工程款项；2)乙方可自己购买本合同中约定的商品房，同时也有权书面指定乙方或本合同以外的第三人作为购买人购买该商品房；3)乙方在寻找实际购房人时可依据实际情况指定最终购买价格；4)约定的房屋价格不受任何最终购买价格的影响，超出或低于部份，均由乙方自行处理。
5)乙方在确定了购买人及购买价格后，需书面通知甲方，甲方在收到通知后同购买人签署《商品房买卖合同》。
二、资金和发票的处理商品房转抵分包方或指定第三方购买人时，业主直接将发票开具给实际购买人，实际购买人将购房款支付给业主后，业主按实际收到的售房款向总包方支付资金。
三、涉税分析：（1）总包方自己作为购买人，购买入商品房抵偿工程款，与直接从外部购买商品房的涉税处理一致，主要涉及以下税费：契税：契税实行3% ～5%的幅度税率，具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
房产原值不包括增值税。
印花税：房产购销合同，税率为0．03%，房产原值不包括增值税。
注：如果免征增值税，则计税依据包括增值税。
（2）总包方指定第三方为购买人，或总包方继续“以房抵债”给分包方，“以房抵债”合同签订时，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议总包方可不与业主签订《商品房买卖合同》；业主也不向总包方开具房产销售发票。
由业主与实际购买人的第三方或分包方签订《商品房买卖合同》，业主其开具房产销售发票。
以房抵工程款的相关问题
以房抵工程款的相关问题以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息原问题：“14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
学习体会：一、以房抵债的业务介绍1、“抵债房”的原因“抵债房”（也称“抵账房”），是房地产市场中的一个特例，通常就是低于市场价格房源的代名词。
打开各地的二手房广告，最吸引眼球的恐怕就是“抵债房”了。
所谓“抵债房”，通常是指开发单位将自己开发的房屋作价支付给债权人，由债权人负责出售的房屋，产生的原因有很多种：⑴目前最主要的原因就是资金链出现了问题，只能以房抵债；⑵开发单位利用自己甲方的强势地位，签订合同伊始就明确，付款方式为部分货币部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；⑶开发单位在银行抵押贷款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵债；⑷开发单位进行动迁，约定动迁款后以房抵债。
对于最后一种动迁情况，已经在前面的体会十三种重点描述过了，这里不再说了。
2、“抵债房”的对象通过其产生的原因可以看出，“抵债房”发生最多的分别是施工单位、材料商、广告商、代理商、银行以及被动迁方。
由于对象不同，“抵债房”的运作方式也不同，有的干脆直接委托开发单位（售楼处）对外销售，有的委托中介代理公司对外销售，有的通过法院或者拍卖行对外销售。
3、以房抵债的操作模式由于二手房交易税费的存在，除了法院拍卖以外，其他形式的抵债房都尽量通过开发单位直接签署商品房合同并开具销售发票。
当然了，有区别的就是由于企业的法律意识不同，财务人员参与的深度不同，操作模式也不完全一样：⑴有的开发单位直接与被抵顶方指定的实际购买人签署商品房销售合同，实际上形成了“一房两卖”，存在一定的法律风险；⑵有的开发单位要求被抵顶方出具授权委托，并承诺所有的法律纠纷与自己无关；⑶有的开发单位修改原抵债协议，重新签署三方协议，避免存在可能存在的法律和税务纠纷；⑷有的开发单位在抵债房的时候，签署优先购买协议，被抵顶人按照该协议对外转让，最终由开发单位同实际购买人签署商品房销售合同。
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以房抵工程款的税务处理分析
房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款（以下简称以房抵债），房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理
（一）增值税
根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目，如果房地产项目是新项目，适用一般计税方法按照10%的税率计税；如果房地产项目是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月
30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
相比采用简易计税方法，采用一般计税方法的特殊之处在于其销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）企业所得税
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于
15%，具体比例由主管税务机关确定。
可见，以房抵债在所得税上就是“视同销售”，而按照增值税文件财税[2016]36号文的规定就是销售，定义上存在差异。
但两者如都是根据市场销售价格确认销售收入，计算上不存在差异。
（三）土地增值税
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号）的规定，有两个因素影响土地增值税的计算：一是收入确认方面，房地产的转让收入为不含增值税收入。
二是扣除项目方面，增值税进项税额若能在销项税额中抵扣，则不能计入土地增值税扣除项目；若不能在销项税额中抵扣，则可以计入土地增值税扣除项目。
根据以上税收法规规定，以房抵债属于土地增值税上的视同销售，销售收入不含增值税。
收入的确认需按国税发[2009]91号第十九条的要求进行，但笔者认为，在商品房市场价
格已存在的情况下，根本没有必要按照所规定的顺序来确认收入，直接按照市场价格来确认并无不当之处。
这也许是税法对“视同销售”的定义和理解不同所造成的影响之一。
（四）印花税
《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
需要注意的是，商品房销售不是按照购销合同税目计算贴花，而是按照产权转移书据税目计算贴花，税率为0.5‰；合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。
二、建筑企业的税务处理
（一）增值税
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。
包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
乙公司为甲公司提供建筑服务需要交纳增值税。
（二）企业所得税
乙公司为甲公司提供建筑服务，其取得的收入减去施工成本以及相关税费，如果有所得需要交纳企业所得税。
（三）印花税
同一（四）
（四）契税
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。
以房抵债，房地产企业转移了房屋权属，建筑企业承受了房屋权属，应为契税的纳税人，计算契税的成交价格不含增值税。
（五）房产税、城镇土地使用税
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，建筑公司取得抵债房次月起，应当申报缴纳房产税，应从抵消合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵消合同未约定交付土地时间的，由建筑公司从抵消合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
三、案例分析
案例、甲房地产公司与其债权人乙建筑公司均在郑州市，都为增值税一般纳税人。
甲欠乙建筑工程款10500万元，由于资金流动性较差，无法支付到期债务。
2017年8月，
甲乙公司达成协议，甲公司以开发产品抵顶乙债务。
假设甲公司的开发产品售价也为10500万元（售房合同中价税分离），与该开发产品有关的地价款为2000万元，开发成本3000万元，利息支出500万元（可提供金融机构证明），其他开发费用200万元（包括印花税），郑州市规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%，城市维护建设税及教育费附加综合税率为10%，契税税率为3%，土地使用税为每平方米20元，房产占地面积21万平方米，甲公司的开发产品属于房地产老项目，选择简易计税方法并开具增值税专用发票,甲乙企业所得税税率都为25%，乙公司的施工成本为9000万元。
案例分析：
（一）甲公司
1、增值税
甲公司销售自行开发的房地产老项目选择简易计税方法，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除相应的土地价款，适用5%的征收率计算缴纳增值税。
增值税税额=10500÷（1+5%）×5%=500万元
2、城市维护建设税及教育费附加
500×10%=50万元
3、印花税
10500÷（1+5%）×0.5‰=5万元
4、土地增值税
地价=2000万元
开发成本=3000万元
开发费用=500+（2000+3000）×5%=750万元
允许扣除的税费=50+5=55万元
加计扣除额=（2000+3000）×20%=1000万元
允许扣除的项目金额合计=2000+3000+750+55+1000=6805万元
增值额=10000-6805=3195万元
增值率=3195÷6805=47%
应纳土地增值税=3195×30%=959万元
5、企业所得税
应纳所得税=[10500÷（1+5%）-2000-3000-500-200-50-959]×25%=823万元（二）乙公司
1、增值税
乙公司提供建筑服务获得房产，表明取得了收益，需要交纳增值税，也选择简易计税。
销售收入=10500÷（1+3%）=10194万元
应纳增值税销项税额=10194×3%=306万元
取得甲公司开具的增值税发票，进项税额=500万元销项税额小于进项税额，不需缴纳增值税
2、城市维护建设税及教育费附加
0×10%=0万元
3、印花税
10000×0.5‰=5万元
4、契税
10000×3%=300万元
5、房产税、城镇土地使用税
房地产税=10000×（1-70%）×1.2%÷4=9万元土地使用税=21×20÷4=105万元
6、企业所得税
（10194-9000-5-300-9-105）×25%=194万元。