住房租赁市场的三大痛点

住房租赁市场的三大痛点

编者按：党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”近两年，随着我国租赁住房市场规模不断扩容、参与主体陆续增多，住房租赁市场整体缺乏标准化规范体系的问题也逐渐显露。促进住房租赁市场的规范化发展，不仅是贯彻国家“房住不炒”的指导方针，更是推动我国房地产开发产业转型升级、减缓住房供需矛盾、完善住房供应体系、建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要环节。

我国住房租赁市场现状

长期以来，我国房地产开发企业常见的经营模式是项目开发后直接出售获取利润，但随着近年一二线城市增量项目逐步收缩，房地产市场开始向“存量时代”转变。而住房租赁作为房地产行业中相对于出售来讲更为灵活的一种流通方式，有助于存量房地产资源的高效利用，也为房地产市场的参与者提供了转型升级的新思路。

住房租赁市场的兴起——城镇化进程推进

城市化发展是社会经济发展的必然结果。据国家统计局披露：截至2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，较1949年末增长47.94%，年均增长

0.69%。自新中国成立以来，我国可谓实现了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。特别是，我国的房地产行业在过去的二十年间获得了飞速的增长，有效满足了人民的住房需求。

住房问题自古以来就是重大民生问题，关系千家万户的基本生活保障。但是，随着城镇化进程加快，越来越多的流动人口涌入到京津冀、长三角、珠三角等具有资源优势的地区。城市人口的不断膨胀和密度加剧为城市的管理与发展带来了严峻挑战，亦为部分投机客提供了投机炒房、哄抬房价的可乘之机，导致房价不断上涨，引发了百姓特别是刚需民众的恐慌。

在此背景下，党中央明确提出“房住不炒”的指导思想，敦促各地加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。对具有住房“刚需”的年轻群体而言，资源优势城市的房价不菲，且伴有不同规则的限购政策门槛，在购房资金和城市限购的双重门槛下，租房成为新晋市民的首选，且租房周期有延长趋势。

我国住房租赁市场的政策驱动

为了抑制房价的不理性膨胀，敦促房地产市场回归理性，自2015年起，党中央、国务院及住建部等政策层加大相关指导与监管力度，陆续出台有关租赁住房的政策，推动住房租赁市场持续发展。

2017年5月，我国首个专门针对住房租赁与销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等内容，进一步规范房屋租赁和销售市场。2017年7月，住建部会同八部委，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳等12个城市开展首批“租购同权”试点，真正实现了“买房租房都一样”，赋予了租赁住房新的内涵。“租售同权”作为我国新型城镇化建设中，继户籍、土地、财政、就业、医保和住房等多领

域配套改革后的又一举措，将成为我国城镇化进程进阶为“提质发展阶段”最重要的体现之一。

监管层大力发展与规范租赁市场的态度十分明确，而我国住房租赁行业的规范化与相关配套设施建设也需要进一步完善和提升。

我国住房租赁市场的主要产品服务类型

目前，我国的租赁住房产品主要面向个人住房群体。伴随着“租售并举”与“租售同权”的政策驱动，我国的住房租赁市场迎来了一轮加速推进期，房屋供给端的多元化、差异化愈加明显，在一定程度上保障了不同群体的住房需求。

从我国租赁房源供给主体来看，由一般业主直接出租的分散式房源占绝对优势，而开发商自持物业或具有合法包租权的机构房东提供的房源占比相对较低，且机构房东占比远低于美国等发达国家成熟住房租赁市场的平均水平。从市场分布来看，整体房屋租赁市场房源供给呈现大而分散的格局，即使是头部规模的品牌公寓市场占有率也不足5%，剩余供给端呈长尾分布。由业主直接出租的分散式房源由于数量更多、户型位置可选范围更广，能够满足多数租客不同层次的需求，但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、群租管理不规范等现象。有鉴于此，相比个人住房出租，由专业化住房租赁企业运营以及由房地产企业自持运营的机构房东正在快速崛起。

相对于个人房东提供的住房，机构房东运营的租赁住房具有租约稳定性强、服务管理专业、居住条件和品质更有保障、争议处理机制透明等优势。目前已投入运营且模式比较成熟的机构房东中，既包括房地产企业自有的租赁品牌，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等；也包括房屋中介机构下属的品牌如链家自如、我爱我家相寓、世联红璞；还包括部分独立的第三方品牌，如蛋壳公寓、魔方公寓等。

从运营模式上看，我国的住房租赁行业主要分为集中式和分散式两种运营模式。集中式公寓因为装修设计前卫、社区化服务丰富和管理半径适当，往往会吸引年轻群体居住，但由于房源获取难等问题，集中式公寓通常位置偏远，房屋空置率较大，导致运营商经营风险较高，前期投入较大，目前多适用于一线城市；分散式公寓空间自由度大，但由于房源分散、户型不一、管理半径大，为保证用户体验，需要运营商投入较大的管理成本，但分散式公寓的灵活性使其市场拓展速度更快。

伴随着我国租赁住房运营主体自身的品牌化、标准化、产业化逐步形成、完善，相关周边配套服务逐步优化，以及政府对运营主体相关扶持政策的逐步落地，可以预见，我国的住房租赁市场将迈入新的发展阶段。

租赁住房市场的痛点

自2015年以来，我国住房租赁市场加速推进，但我国房地产领域在租房规模占比、房屋租赁比例、租金回报率以及租赁住房服务体系的成熟化等多个维度仍不及美国等发达国家。过去，我国的房屋租赁市场发展更多依赖于市场自发运行的状态，缺乏系统性的制度规范及体系化管理。随着我国的住房租赁市场逐步成熟、参与主体进一步多元化，行业规范及市场调控的价值也愈发突显出来。

供给端缺乏标准化的管理体系

随着资源密集型城市房价高企，部分新房供应呈现高端化态势，难以满足刚需年轻群体的居住需求。租赁住房本应是解决年轻人群居住问题的有效途径，但受限于目前租赁住房行业在供给端缺乏标准化的管理体系和房屋规格，使得租赁住房在