个人理财第七章

（二）影响房产价格涨跌的总体因素
2、供给面因素： 国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响 地理位置的影响，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性。 建筑材料器械的生产供应 历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩
（三）房地产的供给者、需求者
净现值法案例
������ 若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房， 月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回； 如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以 后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万 价格卖出。（假定折现率为3%）
A、租房的净现值计算
B、购房的净现值计算
供给者： 现房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者 二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客） 需求者： 自住: 第一次购房、换房需求 投资: 投机-短期空置，投资-长期租赁收益
二、租房或购房的决策
（一）租房或购房的优缺点
1、租房的优点
有能力使用更多的居住空间 比较能够因应家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用管道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险
4、购房的缺点
缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。 维持成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。 赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损， 市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险， 与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别 风险。
（二）租房或购房的决策方法
2、安居房、解围房和经济适用房 安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为 了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向 广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。 解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民 的住房困难而修建的住房。 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设 标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。 3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价 出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售 时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
案例分析
������ 租房年成本：5500元×12＋5500元 ×1×3%＝ 66165元 购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100×100=49000元 ������ 购房的平均年成本为49000元，比租房年成 本66165元低。 ������ 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房 年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购 房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。
一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。 （一）房地产的种类 1、 商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买 商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
4、总价固定下面积与居住区域的选择 (以北京二 手房屋为例)
（二）换房规划
������ ������ 换房能力测算 换房的步骤 ——先买后卖 ——先卖后买 ������ 房涯规划表
3、测算可负担房价——目标精算法
������ 可负担房价＝PMT1 ×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(ry)×(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） ������ r＝投资报酬率，n＝离购房年数 ������ PMT1=当前年收入×负担比率 ������ A=当前可配置于购房用途的净资产 ������ i＝房贷利率，m＝房贷年数 ������ PMT2＝本利摊还年供额=FV（y， n， 0， -PMT1） ������ y = 收入成长率
C、租房与购房的净现值比较
D、敏感分析——不同售房价格预期的租 房、购房比较
3、租房、购房决策影响因素（1）
房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越 划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算
租房或购房的决策：年成本法
年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个 月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申 请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万 元，假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价 每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为 3%。问：该房屋应该租还是购？
������
年收入概算法的案例
������ 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷， 假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为 20年，贷款成数70%。
年收入概算法的案例
如果前几年只还利息，则最高可负担房价： [（10万× 30%）/ 6%] / 70%=71.4万，为年 收入的7.14倍。前提是预先准备21.4万的首付款。 如果本利平均摊还：可负担房价： PV（6%，20，-10× 30% ）/70%=49.2万， 不到年收入的5倍。前提是预先准备14.8的首付款。
目标精算法案例
������ 小林年收入10万元，收入成长率5%，当前净资产15 万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。 小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年， 利率6%，届时可以负担的房价为：
目标精算法案例
������ 自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%5%)×(1+8%)5=193047元 ������ 自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,150000)=220,399元 ������ PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 ������ 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元 ������ 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元 ������ 可以买大约85万元的房子。
2、租房的缺点
非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆 房价差价利益 无法藉由购屋强迫自己储蓄
3、购房的优点
对抗通货膨胀 强迫储蓄，累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会
2、净现值法（NPV）
������ 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现 金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可 以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL 的NPV财务函数进行分析。 ������ NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的 租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所 以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现 值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 ������ 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。
3、租购房决策影响因素（2）
总结：居住规划流程图
三、购房与换房的规划
（一）购房规划 ������ 流程 ������ 可负担的房价 ——年收入概算法 ——目标精算法 ������ 区域的选择
1、购房规划的流程
2、测算可负担房价——年收入概算法
������ 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对 家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷 入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。
第七章 居住规划与房地产投资
房地产概述 租房或购房决策 购房与换房规划
我国的房地产制度
房地产投资
房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产 的合称。
地产是指土地及其附着物， 房产是指该片土地上的建筑物 房地产的三个内涵; – 房=> 房屋建筑物； – 地=> 土地 – 产=> 财产权利
我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使 用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70 年 居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并 没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房 地产投资埋下了隐患
– 《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土 地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用 者需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行 支付相应的土地使用费。
房价有上涨的潜力
������ 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一 点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本 差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝ 5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只 有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5 年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 ������ 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房， 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比 较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是 重要因素。
案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年 房屋维护成本为5000元。 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即 租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者 对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折 旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折 旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米 240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两 项因素后，购房的平均年成本为83000元，比租房年成本 66165元高25.44%。
1、年成本法Hale Waihona Puke Baidu
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款 利率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考 虑房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。
可以下列公式概算可负担的房屋总价：
2、测算可负担房价——年收入概算法
������ 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价= 【（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率】 /贷款成数 ������ 如果房贷是本利平均摊还，则 可负担房价= PV （I，N，PMT）/ 贷款成数。 其中，I：房贷利率，N：贷款年限， PMT：年收入× 可负担房贷比率 一般而言，房价上限约为年收入的5-8倍。
（二）影响房产价格涨跌的总体因素
1、需求面因素： 人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预 期人口数 国民收入的增长与分配结构 住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房 公积金提拨比率或贷款上限 利率水准: 低利率刺激需求 通货膨胀预期: 保值性需求 资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标