三明市房地产市场分析报告
三明房产报告
三明房产报告1. 引言三明市位于中国福建省中部，是福建省的一个地级市。
三明市经济发展迅速，房地产市场也相应蓬勃发展。
本文将对三明市的房地产市场进行综合调研和分析，为投资者提供有关房产市场的重要信息。
2. 市场概况根据最新数据，三明市房地产市场处于快速发展阶段。
在过去几年里，三明市的楼市持续火热，房价稳步上涨。
同时，土地供应和开发商的投资也在增加。
这些数据表明，三明市的房地产市场具有较高的潜力和回报率。
3. 房价分析根据调查数据，三明市的房价在过去五年里呈现稳步上涨的趋势。
房价上涨的主要原因包括城市经济发展、人口增长和投资热潮。
尽管房价上涨，但相对于其他一线城市，三明市的房价仍然相对较低，这为投资者提供了机会。
4. 区域分析三明市的房地产市场可以分为多个区域。
根据市场需求和开发商的投资，一些区域的房产市场更为活跃。
例如，市中心区域的房地产市场最为繁荣，因为这里有许多商业设施和交通便利。
同时，郊区的房地产市场也在快速发展，吸引了大量投资者。
5. 房产类型三明市的房地产市场提供了多样的房产类型，满足了不同投资者的需求。
除了传统的住宅楼盘，还有商业地产、写字楼和工业用地等选择。
投资者可以根据自己的偏好和投资目标选择适合自己的房产类型。
6. 投资建议基于对三明市房地产市场的调研和分析，我们提出以下投资建议：•长期投资：三明市的房地产市场具有较高的增长潜力，长期投资可以获得较高的回报。
•区域选择：市中心区域和郊区都是值得考虑的投资区域。
市中心区域适合商业和写字楼投资，郊区适合住宅投资。
•谨慎购买：尽管三明市的房地产市场前景看好，但也需要谨慎购买，确保选择具有潜力的项目和开发商。
7. 结论三明市的房地产市场正处于快速发展阶段，具有较高的投资潜力。
投资者可以根据个人需求和投资目标选择适合自己的房产类型和区域。
然而，投资需要谨慎，确保选择具有潜力的项目和开发商。
通过本文提供的市场概况和投资建议，希望能够为投资者提供有关三明房产市场的重要信息。
精编【房地产市场分析】三明市区房地产交易指导价格
【房地产市场分析】三明市区房地产交易指导价格xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv三明市区房地产交易指导价格第一章适用范围、制定原则和制定方法一、适用范围1、本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上的房地产交易价格参考。
2、本指导价格是三明市区内各地段等级、各类房屋的交易价格行情，可作为市区内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、赠和、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税价格参考；也可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商依据和价格参考。
当事人对执行指导价格有异议或协商不成的，应委托具有房地产价格评估资质的专业机构通过评估确定房地产价格。
3、政策性住房（包括房改房、集资建房和经济适用住房）的定价按照国家、省、市有关规定执行，不适用本指导价格，但政策性住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定。
4、利用本指导价格确定具体房地产的价格时，应结合附图综合使用、配合进行，按照不同地段等级，不同的房地产分类，确定房地产的基本价格，且根据具体房地产的不同状况，选用相应的修正系数进行综合修正，最后得出具体房地产的指导价格。
5、本指导价格可作为消费者、投资者及其它需了解三明市区房地产交易市场和交易价格行情的群体提供参考。
6、本指导价格应根据房地产交易市场的变化、变动情况进行修正和调整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同结构的各类房屋的指导价格，且以最新公布的指导价为准。
二、制定原则按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则：1、一般性原则即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格，且以此来作为某一类型房地产的基本价格。
2019三明永安市场分析报告35p
客户群
70-100㎡左右
进城置业人群、 婚房购置等
110㎡以上
泛公务员、私营 企业主、企业高
管等
投资型
1、小面积、低总价特征明显 2、项目具备投资升值空间
单身公寓、 SOHO办公等
20-50万
50㎡以下
泛公务员、私营 业主等
自住兼 投资型
1、居住舒适度，生活品质 2、社区品质的彰显 3、身份的彰显性 4、注重细节，看重配套
舒适三房、 四房及以上
永安高端置业人
——
产品性价比高 群，以私营企业
主为主
主要项目客户构成
目前永安客户重叠性较强，以泛公务员、私营业主、个体户（商人）、企事业单位 及周边乡镇进城富裕人士为主，且对周边的大田、明溪和连城等县市有一定吸引力。
项目名称 圣蒂斯堡 奥体国际 仙泉财富中心 九龙湾 金色蓝庭 港联soho时代 中天豪苑 日出东方 中央佳园 金域蓝湾 大帝永隆 龍山馨園 万年广场 云顶美墅
户型产品特性分析
永安市场对“赠送面积”的使用方式主要是大阳台和飘窗来增加户型卖点，但尚未 出现入户花园和结构板的赠送形式，赠送率不高，复式产品通过客厅挑空赠送。
金域蓝湾 永安目前多数项目面积的赠 送方式还是很原始，主要是以大阳 台和凸窗为主要赠送方式，入户花 园和结构板扥形式尚未出现
三室两厅两卫/建筑面积:112.06㎡/赠送面积:6.8㎡ 两室两厅两卫/建筑面积:69.24㎡/赠送面积:3.8㎡
客户来源 中心城区及曹远、槐南等乡镇
城区客户及近郊客户 周边乡镇、中心城区 周边乡镇、中心城区、曹远 中心城区及周边乡镇、部分大田县
市区级周边乡镇 中心城区
中心城区及周边乡镇（曹远、槐南、小陶等） 中心城区及周边乡镇、部分大田县、明溪等 市区及乡镇
三明市房地产企业问卷调查分析与建议
景 气 向 好 ， 地 产 需 求 增 加 ” 并 打 算 ｝ ） “ 加 土 地 供 应 ” ４ ） “ 范 房 房 ， 家 、增 （家 、规
２０ 年 １ ５月 ． 本 企 业 完 成 投 资 未 来 １ ２ 继 续进 行 房地 产 开 发 投资 。 Ｉ 产 市 场 交 易 秩 序 ” ４ ）、 提 高 房 ０７增 长 １３ 倍 ； 地 购 ．亿 同 ，４ 土
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三 明 市 房 地 产 企 业 基 本 情 况
为 在 １ 企 业 认 为 本 企 业 和 本 行 业 发 展 【 “ 某 种 程 度 上 起 到 稳 定 住 房 价 格 家
人 民 银 行 三 明 市 中 心 支 行 日 前 选 “ 佳 ” 至 目 前 为 止 ， 大 部 分 企 业 ｉ 作 用 ” １ 企 业 认 为 “ 以 有 效 地 不 。 绝 的 ，家 可 稳 。 每 取 了 福 建 省 三 明 市 ６ 极 具 代 表 性 的 房 地 产 开 发 投 资 计 划 进 展 顺 利 ， 家 １ 定 住 房 价 格 ” 事 实 上 ， 次 出 台 房 家 ６ 房 地 产 企 业 开 展 问 卷 调 查 。 这 ６ 房 企 业 中 仅 １ 企 业 表 示 投 资项 目进 展 ｝ 产 调 控 措 施 均 成 为 新 一 轮 房 地 产 家 家 地
额 的 ２ ．３ ， 年 完 成 投 资 ６ １ 亿 元 ， 变 ” 有 ３ ， 无 法 判 断 ” 的 有 １ 。 ０３％ 本 ，５ 家 “ 家 同 要 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 ． 采 取 应 占 比 ２ ．１ ； 本 数 占 全 市 房 地 产 企 时 ， 大 部 分 企 业 认 为 “ 期 国 内 经 济 ｌ 政 策 主 要 是 “严 控 土 地 价 格 ”（ ３３ ％ 样 绝 预 的 ４
(房地产市场分析)三明市区房地产交易指导价格
三明市区房地产交易指导价格第一章适用范围、制定原则和制定方法一、适用范围1、本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上的房地产交易价格参考。
2、本指导价格是三明市区内各地段等级、各类房屋的交易价格行情，可作为市区内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税价格参考；也可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商依据和价格参考。
当事人对执行指导价格有异议或协商不成的，应委托具有房地产价格评估资质的专业机构通过评估确定房地产价格。
3、政策性住房（包括房改房、集资建房和经济适用住房）的定价按照国家、省、市有关规定执行，不适用本指导价格，但政策性住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定。
4、利用本指导价格确定具体房地产的价格时，应结合附图综合使用、配合进行，按照不同地段等级，不同的房地产分类，确定房地产的基本价格，并根据具体房地产的不同状况，选用相应的修正系数进行综合修正，最后得出具体房地产的指导价格。
5、本指导价格可作为消费者、投资者及其它需了解三明市区房地产交易市场与交易价格行情的群体提供参考。
6、本指导价格应根据房地产交易市场的变化、变动情况进行修正和调整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同结构的各类房屋的指导价格，并以最新公布的指导价为准。
二、制定原则按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则：1、一般性原则即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格，并以此来作为某一类型房地产的基本价格。
2、主导因素原则房地产价格的影响因素，既有宏观政治、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。
《三明房地产市场快报》
《三明房地产市场快报》2024年6月，三明房地产市场呈现出相对活跃的态势。
以下是《三明房地产市场快报(2024年06月)》的详细报道。
1.房价走势在6月份，三明房价延续了近几个月以来的稳定增长态势。
房价涨幅相对较小，增长速度较缓，主要受限于政府对房地产市场调控政策的影响。
不过，置业需求仍然较旺盛，房屋整体供不应求的状况依旧存在。
2.新楼盘动态在6月份，三明市出现了多个新楼盘推出的消息。
这些新楼盘位于市区核心地段以及周边城市的繁华地区，涵盖了住宅、商业用地等多个类型。
这些楼盘的推出使得购房者有更多的选择空间，同时也促进了整个房地产市场的活跃度。
3.二手房市场6月份的三明二手房市场相对平稳，成交量和成交价格相对稳定。
由于政府对房地产市场的调控政策较为严格，投资房市的投资者明显减少，购买力相对较弱。
不过，对于刚需购房者来说，市场上仍然有一些性价比较高的二手房源可供选择。
4.住房租赁市场在6月份，三明的住房租赁市场需求相对旺盛。
尤其是青年人群和外来务工人员的租房需求较高，租金水平也相应上涨。
随着城市建设的不断推进，人口流动增加，住房租赁市场的前景看好。
5.政策调控在6月份，三明市政府继续加强对房地产市场的调控力度。
主要采取了限购、限贷等政策措施，以抑制房价过快上涨。
此外，对于违规行为也加大了打击力度，对于违规销售、虚假宣传等行为进行了查处和处罚。
这些政策的出台旨在推动房地产市场健康发展，保护购房者的权益。
总体来看，2024年6月份的三明房地产市场仍然保持着稳定增长的态势。
政府的政策调控力度不断加大，对于市场的调控效果逐渐显现。
未来，随着政府对房地产市场的进一步调控以及城市建设的推进，三明房地产市场有望继续保持稳定增长态势。
购房者和投资者应密切关注市场动态，合理制定购房、投资计划。
三明楼市——1—9月三明市商品房价格稳中有升
三明楼市——1—9月三明市商品房价格稳中有升
佚名
【期刊名称】《东南置业》
【年(卷),期】2005(000)093
【摘要】根据商品房合同备案和存量房交易登记数据分析，福建省商品房销售平均价格3085元/平方米，比增7.9%，低于全国1-9月商品房价格平均涨幅（13%）；其中商品住宅2741元/平方米，比增8.2%。
全省商品房价格总体走势稳中有升，三明涨幅为21%。
【总页数】1页(P79)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.以三明市三元区为例浅析城郊商品鱼基地的现状、问题及对策 [J], 刘维水
2.遏制房价过快上涨引导楼市健康发展——制止商品房价格不合理上涨的一次有益尝试 [J], 无
3.三明市重点生态区位商品林赎买及改造提升的实践与探索 [J], 李慧琴
4.三明市质监局查处数十种商品违规使用商品条码 [J],
5.三明市七个省级商品粮基地县捆绑项目全部通过省级验收 [J],
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三明市2014年1-6月房地产市场形势分析报告
三明市2019年6月政务公开
房地产业科
（2019年7月20日）
（一）新建商品房销售交易减少。
据房屋交易部门统计数据，1-6月全市新建商品房（即一手房）销售121.2万平方米，同比减少17.07%，销售金额82.76亿元，同比减少16.08%，其中市本级商品房销售26.12万平方米，同比减少24.5%，销售金额20.76亿元，同比减少27.72%。
全市商品住房销售93.25万平方米，同比减少24.68%，其中市本级商品住房销售20.98万平方米，同比减少31.44%
（二）新建商品房价格保持基本稳定。
据各县（市）房屋交易部门统计，6月份全市商品住房销售当月均价为7109元/㎡，环比下降2.50%；市本级商品住房销售当月均价为8504元/㎡，环比下降0.3%；
（三）商品房库存保持稳定。
截止1-6月底，全市商品房库存（即已取得预售许可暂未销售的面积）230.15万平方米（含住房和非住宅），比上月增加3.71万平方米，按照全市近三年商品房月平均销售面积计算，去化周期10.95个月。
其中：商品住房库存149万平方米，去化周期8.93个月；商业、办公等非住宅类商品房库存81.15万平方米，去化周期18.74个月。
市本级商品房库存面积23.43万平方米（含住房和非住宅），比上月减少1.48万平方米，去化周期3.52个月。
其中：商品住房库存13.63万平方米，去化周期2.55个月；商业、办公等非住宅类商品房库存9.8万平方米，去化周期7.53个月。
1。
三明市2014年1-6月房地产市场形势分析报告
三明市2018年2月政务公开房地产业科（2018年3月22日）（一）新建商品房销售和二手房交易增长。
据房屋交易部门统计数据，2018年2月全市商品房（即一手房）销售55.85万平方米，同比增长8.22%，销售金额35.79亿元，同比增长12.77%，其中市本级商品房销售15.53万平方米，同比增长31.06%，销售金额12.24亿元，同比增长50.68%。
全市商品住房销售46.74万平方米，同比增长2.3%，其中市本级商品住房销售13.43万平方米，同比增长30.53%。
2018年2月全市存量房交易面积28.58万㎡，同比增长25.47%；存量住房交易面积25.52万㎡，同比增长39.78%。
其中市本级存量房交易面积7.92万㎡，同比增长42.70%；存量住房交易面积7.58万㎡，同比增长59.92%。
（二）新建商品房价格保持基本稳定。
据各县（市）房屋交易部门统计，2月份全市商品住房销售单月均价为6727元/㎡，环比增长2.42%；市本级商品住房销售单月均价为8643元/㎡，环比增长6.76%。
（三）商品房库存减少。
截止2月底，全市商品房库存（即已取得预售许可暂未销售的面积）255.42万平方米（含住房和非住宅），比去上月减少5.76万平方米，按照全市近三年商品房月平均销售面积计算，去化周期为12.16个月。
其中：商品住房库存148.38万平方米，去化周期为8.90个月；商业、办公等非住宅类商品房库存107.03万平方米，去化周期为24.72个月。
市本级商品房库存面积为37.49万平方米（含住房和非住宅），比上个月减少5.26万平方米，去化周期为6.24个月。
其中：商品住房库存25.57万平方米，去化周期为5.93个月；商业、办公等非住宅类商品房库存11.92万平方米，去化周期为8.94个月。
三明市房地产项目整体定位及物业发展建议
三明市房地产项目整体定位及物业发展建议三明市位于福建省中部，是福建省的一个地级市。
该市经济发展较快，房地产市场也相对活跃。
就三明市的房地产项目整体定位以及物业发展建议，本文提出以下几点建议。
首先，针对三明市的整体定位，可以将其作为一个中等规模的城市进行发展。
三明市的经济实力相对较弱，与省会福州相比有一定的差距，因此在房地产项目的定位上，应该以满足当地需求为主，不必过分追求高端项目。
可以以中小型住宅项目为主，满足居民的基本居住需求。
此外，还可以建设一些商业综合体，提供方便的购物、娱乐和商务服务。
其次，对于物业发展方面的建议，三明市可以借鉴其他城市的成功经验，提高物业管理水平和服务质量。
首先，应该建立完善的物业管理体系，包括物业服务人员的培训和管理制度的建立。
物业服务人员应该具备良好的专业素质和服务意识，能够及时解决居民的问题和需求。
其次，可以引进先进的物业管理技术和设备，提高管理效率和服务质量。
例如，可以引入智能化物业管理系统，实现对物业设施的远程监控和维修。
此外，还可以引入智能家居设备，提供更加便捷的生活方式和舒适的居住环境。
再次，可以通过提供优质的小区配套设施来提升房地产项目的竞争力。
三明市的房地产项目可以在小区建设上注重配套设施的完善，提供更加便利的生活环境。
例如，可以建设公园和运动场地，提供居民休闲和健身的场所。
同时，还可以建设小区配套商业街区，提供方便的购物和餐饮服务。
此外，可以加强对小区开放空间的规划和管理，创造温馨和谐的居住氛围。
最后，对于三明市的房地产项目，可以注重环保和可持续发展。
在建设过程中，应该注重节约资源和保护环境，合理利用土地和能源。
此外，还可以引入可再生能源和低碳技术，提高建筑物的能源利用效率和环境友好性。
此外，可以鼓励开发商和业主在小区内推行垃圾分类和环保意识，共同为环境保护贡献力量。
综上所述，针对三明市房地产项目的整体定位和物业发展，应该以满足当地需求为主，提高物业管理水平和服务质量，注重小区配套设施的完善，同时注重环保和可持续发展。
三明市房地产市场分析报告
{市场分析}三明市房地产市场分析报告●三明市要围绕永安——三明——沙县城市主轴线，优化城市发展布局，建设成为我省经济发展腹地、重要工业基地、绿色产业高地、生态旅游胜地，成为连接沿海、辐射内陆、联动周边经济协作区的重要区域性中心城市。
●人口与面积发展目标全市：由2005年的264万人发展目标到2010年人口达到280万人；市区：由2005年的29万人发展目标到2010年的31万人；市区面积由目前的11.56平方公里发展目标到2010年市区面积达到28万平方公里。
●城市发展方向三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分布，城市发展空间受到限制。
发展方向是推进市区“南拓北扩西进”发展战略，“南拓”重点抓好台江、富兴堡两个片区的规划、开发；“北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区与陈大片区连成一片，并依托陈大高源等工业集中点引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产业带动，促进城市向东北方向扩张；“西进”以入园道路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发，逐步扩大市区建成区面积。
二、城市发展战略●启动市区---沙县一体化进程三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形成大三明城市发展格局。
通过实施撤县设区，实现整体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设的一体化，推进市区与沙县一体化进程。
●调整产业布局三明市区保持工业对城市发展的支撑作用，通过实施“退二进三”，对生产效益不高、污染严重、单位用地效益低的企业，逐步引导其“退市进郊”、“退城入园”、异地扩改，改善城市环境，提升土地价值，构筑三明市区“外工内商”的用地布局形态。
据规划了解，对生产效益好的三钢企业仍然保留在市区，这从城市污染的社会效应来看，其负面影响依然巨大。
房地产市场报告 - 《三明房地产市场快报(2021年02月)》-月报-
万㎡ 250
三明市土地供求价走势
元/㎡ 3500
3000 200
2500
150 2000
1500 100
1000 50
500
0 20-03
20-04
20-05
20-06
20-07
20-08
20-09
推出规划建面
成交规划建面
20-10
20-11
成交楼面价
20-12
21-01
0 21-02
整体市场|土地出让金
万㎡ 20
三明市商品住宅成交量价走势
元/㎡ 14000
18 12000
16
14
10000
12 8000
10 6000
8
6 4 2 0
20-03
20-04
20-05
20-06
20-07
20-0820ຫໍສະໝຸດ 0920-10成交面积
成交价格
20-11
20-12
21-01
4000
2000
0 21-02
市场成交|成交结构
20-05
20-06
三明市土地供求价走势
20-07
20-08
20-09
推出规划建面
成交规划建面
20-10
20-11
成交楼面价
20-12
21-01
元/㎡ 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 21-02
商办市场|土地出让金
2021年1-2月，三明市成交土地出让金达0.24亿元，平均溢价率为0.0%。2021年2月三明市无成交土地。
亿元 1.2
(房地产管理)三明市玫瑰小区市场简报
目录一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况 1 （二）2003年三明市宏观经济运营概况 4 （三）三明市城市规划概述 5 二、三明房地产市场情况（一）三明市房地产市场宏观情况7 （二）三明市房地产市场现状9 三、商业市场简述（一）三明商业市场简述16 （二）列东街商业市场简介17 四、项目分析（一）立地条件分析19 （二）SWOT分析21 （三）项目综合评述25 五、项目综合发展建议（一）项目定位26 （二）开发战略27 （三）建筑规划28 （四）营销推广30一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况1、三明概况三明市为福建省直辖市，位于武夷山与戴云山脉之间的闽西北山区，是中国著名的文明城市和卫生城市，福建省新兴的工业城市和重点的“绿三角”旅游区。
全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口264.7万人，辖永安市、三元区、梅列区和明溪、清流、宁化、大田、沙县、尤溪、将乐、泰宁、建宁等九个县。
三明属中亚热带海洋性季节气候、年平均温度15-19℃。
2、三明市市区概况三明市市区沿沙溪河呈带状布局，分梅列区和三元区，面积1155.7平方千米，辖7个街道办事处、3镇、4乡，人口 27.61万，通行闽中方言永安话。
三明市梅列区、三元区属山区丘陵地带，中部沙溪河谷形成梅列盆地，构成东南向西北倾斜的地势，形成与沙溪走向平行的玳瑁山脉北段，最高峰锣钹顶海拔1537米，西部为中低山地。
闽江三大源流之一的沙溪流经境内41千米，支流有溪源溪、黄沙溪（上游渔塘溪）、薯沙漠、台溪、东牙溪、碧溪等。
人工湖有枧甲水库等。
年平均气温19.4℃，≥10℃积温6215℃，年降水量1700毫米，无霜期305天。
三明市梅列区、三元区为南方重点林业市县（区）、全国重点毛竹基地之一。
工业方面，有冶金、纺织、印染、化工、机械、电力、建材、服装、电子、陶瓷、造纸、食品、水材加工、印刷、塑料等门类。
交通方面，鹰厦铁路跨境38.8千米，设5站，还有工业区铁路专用线，公路国道205线、省道102线为主干，通车661千米。
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房地产市场
第一部分三明城市规划分析
一、城市发展目标与方向
城市总体目标
●三明市要围绕永安——三明——沙县城市主轴线，优
化城市发展布局，建设成为我省经济发展腹地、重要
工业基地、绿色产业高地、生态旅游胜地，成为连接
沿海、辐射内陆、联动周边经济协作区的重要区域性
中心城市。
●人口与面积发展目标
全市：由2005年的264万人发展目标到2010年人
口达到280万人；市区：由2005年的29万人发展
目标到2010年的31万人；市区面积由目前的11.56
平方公里发展目标到2010年市区面积达到28万平
方公里。
●城市发展方向
三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分布，城市
发展空间受到限制。
发展方向是推进市区“南拓北扩
西进”发展战略，“南拓”重点抓好台江、富兴堡两个
片区的规划、开发；“北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区
开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区
与陈大片区连成一片，并依托陈大高源等工业集中点
引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产
业带动，促进城市向东北方向扩张；“西进”以入园道
路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发，
逐步扩大市区建成区面积。
二、城市发展战略
●启动市区---沙县一体化进程
三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重
点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资
源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速
公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建
设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，
逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形
成大三明城市发展格局。
通过实施撤县设区，实现整
体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设
的一体化，推进市区与沙县一体化进程。
●调整产业布局
三明市区保持工业对城市发展的支撑作用，通过实施
“退二进三”，对生产效益不高、污染严重、单位用地
效益低的企业，逐步引导其“退市进郊”、“退城入园”、
异地扩改，改善城市环境，提升土地价值，构筑三明
市区“外工内商”的用地布局形态。
据规划了解，对
生产效益好的三钢企业仍然保留在市区，这从城市污
染的社会效应来看，其负面影响依然巨大。
●发展市区、永安城市联盟，形成市域经济“两带一圈”
的发展格局
小结：三明规划前景总体看好，但受地形和产业限制，未来发展有一定局限性。
第二部份三明房地产市场分析
㈠三明市区目前房地产发展状态
1、三元区
①城关板块：三元区主人口聚集地是城关，三元区城关，很多街道是较早规划的，规划较差，楼房密度大，建筑形态陈旧，但它是三元区的商业中心，完善的生活配套，是大家所能接受的。
但随着下洋片区的开发，延江滨路出现一些新的楼盘，如华宇双城、江滨豪园。
借空气质量及江景住宅，引导了部份人群向下洋分流。
②台江板块：政府的规划，三元区政府迁移台江，规划面积3000多亩。
预计年底开通的台江大桥拉近台江老区与新区的距离。
政府的搬迁带动城市进一步拓展，加上城市功能建设的进一步完善，推动了城市的发展。
也必将给楼市发展带来新的机遇。
2、梅列区
①列东板块：
有地形优势，政府合理的规划，合理的交通网络，形
成了以列东街为主轴向周边辐射的商圈。
业态分布相对较为集中，档次较高。
列东板块，是属于梅列区的CBD，在当地人心中才是真正的市区。
利用城市中心地块的稀缺，飞快的拉升房价，例如阳光城。
②徐碧板块：
重机厂的搬迁，原重机厂成了市中心的一块宝地，三明市政府发挥中心城市优势、发展总部经济、改善投资环境的重大举措。
规划为徐碧新城中央商务区，规划面积120亩，建筑面积52.89万平方M，建筑密度30.4%，建筑高度85至200M，整体工程竣工后将有500余家大型企业入驻办公，将促进市区中心城市聚集与发展。
徐碧板块现在建设中的工程有：梅元五星级酒店、众祥房地产119.5亩的商住工程、美的大道100亩、新城首府100亩。
这些较大的楼盘在今年年底推出，为三明房地产有着着的推进，同时也加激市场竞争的态势。
㈡楼盘分布
现在三明市区在售或即将推出的楼盘主要集中在梅列，由于重机厂的拆迁，促进了徐碧新城的开发，预计今年下半年，徐碧新城的这三个工程都会陆续开盘。
随着今年年底台江大桥的开通，也会进一步加快台江板块的发展，区政府的迁移促进台江板块的价值提升。
预计未
来台江板块，房地产业将集中大量放量。
㈢楼盘的品质差异化扩大
开发商基本上为本土企业，实力不强、资金溃乏。
政府捆绑式的出让土地，导致拆迁成本高、周期长，开发商以时间换空间（一般用拉长销售周期换售价空间）。
行政执法部门，利用手上职权，发挥淋漓尽致，比如外立面、色彩、材料都要把控。
所以开发商做法就是破坏品质，寻求利润。
导致产品规划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品的混乱竞争中
随着城市的发展，三明向南北延伸，楼盘的品质会扩大差异化。
三明楼盘的品质不高，但随着三元台江，梅列徐碧新城，出现了一些比较大规模的楼盘，不继提升品质，如众祥、美的大道、新城首府、外滩一号，加上周边新起的梅元五星级酒店、沃尔玛、三元区政府的南移，必将推动三明市房地产一次质的飞跃发展。
㈣未来市场竞争态势逐渐激化
三明房地产发展史
三明房地产起步是95年，这十五年是平衡有升的发展，03和06年发展速度较快，受到金融危机，房价也比较平稳。
但随着价格的提升，改变供求关系拉大。
2010—2011年三明市房地产市场放量
分析：三明是一个典型的房地产刚需市场，（购房群体主要是：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户、住宅升级）。
分析依据：
●在售工程客群参考
三明市区本地客群是市区普通商品住宅的主力购买客群，以自住为主，投资性需求较少。
别墅工程购买客群则主要为本地私营业主、政府高级官等高收入阶层。
●消费者分析参考
三明周边县市消费者对市区购房情结趋淡，尤溪往福州购房，大田往厦门购房，沙县、永安本身发展比三明还好，因此市区对周边县市影响力弱，消费者被分流往外地置业；本市区消费者受城市重工业污染影响，多数高学历的少壮派往外地发展，年富力强的企业高层在厦门等地均有置业，只有当地政府公务员、院校教师、大型国有企业工薪层、烟草、电信等当地效益较好企业职员在此置业，以满足工作便利。
●市区房租收益低
三明市区中心地段两房一厅月房租在700元/㎡左右，
租金收益低廉打压长线投资者信心。
综上所述：对于本市区客群为主，刚性需求为主城市市场。
2010年之前的工程已经分流了部分刚性客户，加上了2010年这么大的放量，将导致整个市场竞争态势激化。
同时也带动了房地产业的发展，从2010发的楼盘规模来看，楼盘已经逐步的专业化及规模。
但现阶段难以形成大规模购房热潮。
㈤房价与销售情况
●从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09年年底推
出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。
●09年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较
好的销售效果。
●新推楼盘，基本上是闹市边缘，价格范围5000元左
右，但随着市场放量的增大，市场楼价增幅会受到限
制，增幅会趋向缓慢。
㈥消费者洞察
①主要客户年龄层
消费人群多以36-49岁之间的中年人为主，这部分人群
正处于事业颠峰，经济相对宽余。
35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房结婚或作为一种长线投资，这相对具有一定风险，但发展形势一直很看好。
②客户职业分析
通过对各楼盘消费客群调查，我们得知购房群体的主要组成部份：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户。
各职业所占的比例企事业、三钢、商户（包含乡下及周边县）各占三分之一。
③客户心理
典型的炫富心理，攀比心理使得他们更注重“面子”，都喜欢往市中心挤，购房时喜欢找“关系”打折，所以出现大部份房子都是开发商的关系户。
④区域需求
整个客户群体对区域划分的概念性非常强。
虽然相差几公里，但是梅列的基本上不去三元购物，买房的更少了，列东的也基本上不去列西买房子。
⑤未来客群分析
要点：本市区客群为主，刚性需求为主。
由于三明市区城市辐射力有限，对周边客群吸纳能力弱，本市客群依然是将来市场主角；内需型市场决定未来客群仍然是以自住型需求为市场主导投资性需求较少。
㈦代表楼盘分析
⒈阳光城
⒉华宇双城
⒊江滨豪园
⒋滨江新城
⒌外滩一号
⒍水榭新城
⒎众祥工程
⒏美的大道
⒐新城首府。