营业税中销售不动产的计税依据

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营业税暂条例实施细则模板

第一章总则第一条为了进一步规范营业税的征收管理，保障国家财政收入，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人（以下简称纳税人）。

第三条营业税的征收范围包括以下应税行为：（一）交通运输业；（二）建筑业；（三）金融保险业；（四）邮电通信业；（五）文化体育业；（六）娱乐业；（七）服务业；（八）转让无形资产；（九）销售不动产。

第四条本实施细则所称应税行为，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

第五条纳税人应当依照《条例》和本实施细则的规定，依法纳税，按时足额缴纳营业税。

第二章纳税义务人第六条纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。

第七条纳税义务人包括：（一）企业、事业单位、社会团体以及其他组织；（二）个体工商户；（三）承包承租经营人；（四）从事营业税应税行为的个人。

第八条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理税务登记，取得税务登记证件。

第三章应纳税额的计算第九条营业税的计税依据为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

第十条营业额的确定原则如下：（一）应税劳务的营业额为提供应税劳务的价款；（二）转让无形资产的营业额为转让无形资产所取得的价款；（三）销售不动产的营业额为销售不动产所取得的价款。

第十一条纳税人从事应税行为的，应当依法计算应纳税额。

第十二条营业税的税率：（一）交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业，税率为3%；（二）金融保险业，税率为5%；（三）转让无形资产，税率为5%；（四）销售不动产，税率为5%。

第四章纳税申报与缴纳第十三条纳税人应当依照法律、行政法规的规定，按照规定的期限和方式向税务机关申报纳税。

第十四条纳税人申报纳税时，应当如实填写纳税申报表，并附送有关资料。

营业税的基本规定

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例子：
• 企业B整体承包后还是以企业A的名义对外对外经营，且合同约定A企业向B企业收取承包费，税后利润由B 企业享有80%。A企业主营业务主要是提供酒店服务、食宿、KTV服务。
• B企业承包后经营内容都没变化，且二家企业财务独立核算，主营业务收入都是由A企业开具发票。企业B 承包经营下的主营收入税费都是由A支付。
扣除项目
纳税人按照规定扣除有关项目，需要取得国务院税务主管部门规定的凭证（合法有效凭证）；取得的的凭证不符合法律、行政法规或者国务院主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
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合法有效凭证
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
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计税价格核定公式：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
上述公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市地方税务局确定。
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特殊规定
2004年12月1日起，增值税小规模纳税人或营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额，抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款，依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1＋17%）×17%
营业税的纳税人。
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一、纳税人的基本规定
【特殊】
3.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
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营业税计税依据及相关管理规定

营业税计税依据一、收入全额1.营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

2．关于折扣的处理原则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

3．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

二、收入差额——允许减除特定项目金额三、核定营业额——纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

营业税税额抵免1．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

2．营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额。

抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款。

依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1+17%）×17%当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵【例】某运输公司2009年2月运输收入200000元，当月购买一台税控收款机，支付3744元并取得普通发票，当月应纳营业税（）A．5887.68 B．5251 C．5456 D．6000【答案】C【解析】200000×3%-3744÷（1+17%）×17%=6000-544=5456（元）。

营业税制--经济师考试辅导《财政税收专业知识与实务》第五章第三节讲义2

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《财政税收专业知识与实务》第五章第三节讲义2营业税制8.转让无形资产的计税依据受让方支付给转让方的全部货币、实物和其他经济利益。

9.销售不动产的计税依据（1）转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的，视同销售建筑物，营业额为向对方收取的全部价款和价外费用；（2）单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产，营业额由主管税务机关确定；（3）在销售不动产时，连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税；（4）以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；以投资入股为名，实际是以取得固定利润或按销售额提成方式取得报酬的，属于普通的销售或出租不动产的行为，就其取得的销售收入或租金收入征税；（5）以不动产作抵押向金融机构贷款，应根据不同情况分别核定营业额。

①抵押期满，以不动产抵债，对借款人按照销售不动产征税，营业额为其尚未归还银行的贷款本息合计 ②以不动产租金抵作贷款利息，则对借款人应按“服务业”征收营业税；到期无力还款，以不动产抵债，对借款人按照销售不动产征税，营业额为所欠银行的贷款本金（6）差额计税：单位和个人销售或转让其购置、抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价、抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

（7）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上缴的社会保险以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。

（8）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

营业税的检查--中级经济师考试辅导《财政税收专业知识与实务》第九章第四节讲义1

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《财政税收专业知识与实务》第九章第四节讲义1营业税的检查一、建筑安装企业营业税的检查（熟悉）（一）计税依据的检查建筑安装企业的应税营业收入由工程价款和其他业务收入组成。

工程价款收入是通过“主营业务收入—工程结算收入”核算。

“其他业务收入”科目核算除工程价款结算收入以外的其他业务收入。

【例题·多选题】（2005年）建筑安装企业的工程结算收入包括（）。

A.工程索赔收入B.临时设施费C.劳动保护费D.夜间施工附加费E.其他业务收入[答疑编号502556090307]【答案】ABCD【解析】工程结算收入包括按规定向发包单位收取工程价款以外的按规定列作营业收入的各种款项。

其他业务收入不计入工程结算收入。

（二）营业收入实现时间的检查（熟悉）施工企业会计制度规定，工程价款收入应于其实现时及时入账。

注意：工程价款结算，不存在折让、折扣问题，凡属工程质量问题，所发生的返工、返修等费用计入成本费用。

【例题·多选题】（2008年）下列关于施工企业工程价款收入实现时间及收入的金额的表述中，正确的有（）。

A.实行合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成、施工企业与发包单位进行工程价款结算时，确认为收入实现B.实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程合同，应在各月份终了，与发包单位进行已完工程价款结算时，确认为收入实现C.实行按工程形象进度划分不同阶段，分段结算工程价款办法的合同，应按合同规定的形象进行分次确认已完阶段工程收益的实现D.实行其他结算方式的工程合同，其合同收益应按合同规定的结算方式和结算时间，与发包单位结算工程时确认收入一次或分次实现E.工程价款收入以扣除工程质量问题所发生的返工、返修等费用后的余额为计税营业收入额[答疑编号502556090308]【答案】ABCD（三）分包或者转包业务扣缴税款的检查（已经过时）施工企业实行分包或者转包工程的，以工程的全部价款减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，分包或者转包工程应纳营业税额以总承包人为法定扣缴义务人。

销售不动产营业税的规定--注册税务师考试辅导《税法一》第四章讲义6

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税法一》第四章讲义6销售不动产营业税的规定一、税目与税率——5%销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

特别关注：1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

2.对外商投资企业和外国企业规定：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产所取得的收入，不征营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。

3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。

4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

5.个人销售已购住房——5年内不区分性质，均按转让全额征收营业税。

二、纳税人三、计税依据1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

注意：第一，房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。

第二，单位将不动产无偿赠与他人的营业额问题组成计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）第三，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，转让企业产权不征收营业税。

【例题·计算题】丙企业长期拖欠某建筑公司工程价款6000万元，经双方协商进行债务重组，丙企业将其一栋商品房抵顶工程价款。

商品房原价5000万元，已提折旧1000万元，评估价4000万元，丙企业另支付银行存款2000万元。

建筑公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入6400万元，发生装修费支出600万元。

中国各类税收税率及依据

中国各类税收税率及依据（根据赵庶杰出版的《税收与企业纳税会计处理》整理）各类税收税率及依据一、增值税一、增值税税率1、17%税率（1）纳税人销售或者进口货物，除13%和零税率规定外，税率为17%。

纳税人提供加工、修理修配劳务（称应税劳务），税率为17%。

（2）金属矿采选产品（包括黑色和有色金属矿采选产品）、非金属矿采选产品（包括除金属矿采选产品以外的非金属矿采选产品、煤炭和盐）增值税税率由13%恢复到17%。

2、13%税率纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：（1）粮食、食用植物油；（2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；（3）图书、报纸、杂志；（4）饲料、化肥、农药、农机、农膜；（5）国务院规定的其他货物，食用盐仍适用13%的增值税税率，其具体范围是指符合《食用盐》（GB5461-2000）和《食用盐卫生标准》（GB2721-2003）两项国家标准的食用盐。

3、零税率纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

4、3%征收率小规模纳税人取消了工业与商业的差别，小规模纳税人增值税征收率为3%。

(二)增值税应纳税额1、销项税额销项税额是销售方根据纳税期内的销售额计算出来的，并向购买方收取的增值税税额。

这里包含两层意思：一是销项税额是计算出来的，该税额是销售货物或应税劳务的整体税负；二是销项税额是销售货物并随同货物价格一起向购买方收取的。

销项税额不是本环节纳税人的应纳税额。

纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和条例规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。

销项税额的计算公式：销项税额＝销售额×税率2、销售额销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

（1）销售额以人民币计算。

营业税法律制度

税劳务为主的混合销售行为，视为提供应税劳务征收营业税。
02 03
兼营行为
纳税人如果兼营应税劳务和货物或非应税劳务，应分别核算应税劳务和非应税劳务的营业额，分别征收营业税和增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。
纳税地点
纳税人提供应税劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税；纳税人转让无形资产或销售不动产应当向该无形资产或不动产所在地主管税务机关申报纳税。
相关行业的经济活动。
对于小型微利企业或新兴产业，国家可能给予一定的税收优惠，降低其营业税税率，以促进其发
展。
在某些特定时期或特定区域内，国家可能实行临时性的税率政策，以应对经济波动或促进区域经济
发展。
税收优惠
国家为了鼓励某些行业或企业的发展，可能制定相应的营业税税收优惠政策。
税收优惠政策的形式多样，包括直接减税收优惠政策的实施可以有效降低企业
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营业税的征收管理
征收管理的基本规定
纳税人
在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
纳税义务发生时间
营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税地点
纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让无形资产或者销售不动产，应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
营业税的纳税人
营业税的纳税人是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人。
根据不同的行业和业务类型，营业税的纳税人也有所不同。例如，交通运输业的纳税人是从事交通运输业务的单位和个人，建筑业的纳税人是从事建筑安装业务的单位和个人。

营业税及营业税税目税率表

营业税相关知识营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

营业税属于流转税制中的一个主要税种。

（一）征税范围广、税源普遍营业税的征税范围包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的经营行为，涉及国民经济中第三产业这一广泛的领域。

第三产业直接关系着城乡人民群众的日常生活，因而营业税的征税范围具有广泛性和普遍性。

随着第三产业的不断发展，营业税的收入也将逐步增长。

（二）以营业额为计税依据，计算方法简便营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。

营业税[1]实行比例税率，计征方法简便。

（三）按行业设计税目税率营业税与其他流转税税种不同，它不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率，即行业相同，税目、税率相同；行业不同，税目、税率不同。

营业税税率设计的总体水平较低。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外：（一）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。

（二）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。

（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

（四）转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。

（五）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。

（六）财政部规定的其他情形。

下列项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人提供的劳务；（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。

会计实务：销售不动产的计税依据有哪些

销售不动产的计税依据有哪些销售不动产的计税依据如下所示： 1、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

2、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

3、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： (1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； (2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； (3)按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率) 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

4、根据财税(2003)16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

5、单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

6、以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

税目、税率的基本规定--注册税务师辅导《税法一》第四章讲义2

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税法一》第四章讲义2税目、税率的基本规定三、税目、税率的基本规定【提示】营业税纳税人从事不同税率的应税项目：分别核算，按各自税率计算营业税；未分别核算，从高适用税率。

四、营业税计税依据的基本规定（一）全额计税营业税的计税依据即营业额，是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用（如手续费、服务费、基金等）。

（二）差额（余额）计税：列举项目（三）核定计税依据计税依据核定方法：对纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的价格明显偏低且无正当理由，或者视同发生应税行为而无营业额的，主管税务机关有权依据以下原则确定营业额：1.按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定。

2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。

3.按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）上述公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市地方税务局确定。

（四）其他规定1.单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

2.单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，价款与折扣额在同一张发票上注明的，才可以以折扣后的价款为营业额。

3.单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额征收营业税。

（五）税额扣减营业税纳税人购置税控收款机，可从当期应纳营业税税额中抵免负担的增值税。

1.适用范围：增值税小规模纳税人或营业税纳税人购置税控收款机。

2.扣税方法：①凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额，抵免当期应纳增值税或营业税税额；②按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款，依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1＋17%）×17%五、营业税申报与缴纳的基本规定（一）纳税义务发生时间基本规定：纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。

税屋

税屋一、房地产企业营业税政策汇总一、关于房地产业营业税的征税范围房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。

转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。

受到国际经济环境影响，大量投资者开始关注高端写字楼市场。

2011年五月份宁波顶级写字楼在地方政府支持下，售价同比上升1%，并且这种上升状况还将持续。

新一轮限购令受阻是因为缺了房产税天津写字楼出售下列行为也属于房地产业营业税的征税范围；1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；2、单位将不动产无偿赠与他人的行为；3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为；4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为；5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为；6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。

国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复-国税函[1998]53号

国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复
（国税函[1998]53号）
陕西省地方税务局：
你局《陕西省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产如何确定计税依据的请示》收悉。

经研究，现批复如下：
纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。

鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。

因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

1998年1月25日
——结束——。

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营业税中销售不动产计税依据
作者：李延勇计税依据即计算应纳税额的根据，征税对象量的表现。

在税率不变的情况下，计税依据的数额同应纳税额成正比例，计税依据的数额越多，应纳税额也越多。

营业税中销售不动产的计税依据如何具体规定？
一、全额征税计税依据
根据《营业税暂行条例》第五条、《营业税暂行条例实施细则》第十三条、《河北省地方税务局关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（冀地税函[2011]43号）第三、第九十四条：
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用；政策另有规定的除外。

价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3、所收款项全额上缴财政。

采用预收款方式的，以预收金额为营业额。

房地产开发企业在开
发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项。

二、差额征税计税依据：
1、《河北省地方税务局关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（冀地税函[2011]43号）第九十五、九十六、九十七条：（1）单位或个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。

（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

（3）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额为营业额。

2、《营业税暂行条例》第五条、《营业税暂行条例实施细则》第十九条：
差额征收营业税，必须凭符合国务院税务主管部门有关规定的合法有效凭证扣除。

符合有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、视同销售计税依据：
根据《营业税营业额管理规范》（冀地税函[2011]43号）第九十三条：
1、单位和个人将不动产无偿赠送其它单位或者个人，其营业额按本规范第八条的规定核定；
2、销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让，营业额为实际取得的收入；
3、拍卖不动产，营业额为实际取得的收入；
4、销售不动产并负责装修，营业额为实际取得的全部收入；
5、土地承包人从征地单位获得土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物补偿，营业额为实际受到补偿费；
6、有偿转让包括不动产（办公室、供电线路）、无形资产（土地使用权）的煤矿井口；有偿转让与矿井连在一起、不可分的的机电设备，营业额为实际取得全部转让收入；
7、以不动产抵顶债务，营业额为抵顶的债务金额；
8、以不动产作为股利进行分配，营业额为分配时不动产的作价；
9、以房换地和以房换房行为，营业额按本规范第八条的规定核定。

四、核定征收计税依据：
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条：
纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。