成本管理的应知应会--龙湖地产

涉及四种情况
优化减少工作的减钱 不愿做另委托他人引起的扣款
计算合同的变更对应 金额
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3、合同\变更签证各种金额的关系
合同的各种金额
变更签证的各种金额
1 变更对应金额 2 有效预估金额 3不计成本预估金额
4 预估金额 5引起其他变更金额
• 分合同计算，是有效签约金额对应到合约规划的金额，计成本。 • 我司承担的金额，是计入成本的金额。=∑变更对应金额 • 我司不承担的金额，不计入总成本。
合同类别
成本测算表
测算项
费项
费项及合约规划说明
结合 大合约规划 一句话：标准合约规划，不能被选择使用。
小合约规划 一句话：可以被选择使用的
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2、费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系
费项、测算项、大小合约规划
合同类别
问题：合同类别与合约规划的关系?
相同点：名字一样 不同点：除了名字一样，其他完全不同
施工图预算版目标成本
其他调整版目标成本
年度预算成本回顾
50
投委会 阶段1
启动会阶段4
过程成本管控阶段(施工阶段)32 交房阶段3 结算阶段10
8
50项成本关键管理动作
管理动作分类
目标成 本管理
其 他
合同管
招标管
理
理
9
二、集团成本都审啥
1 投委会成本审核 2 定位会成本审核 3 启动会成本审核 4 目标成本审核 5 预留金审核
审核重点
编制关注点
目标成本调整的合理性
总成本
与上一版成 本比
管理口径单 方成本
与上一版成 本比
含量
与上一版成 本比
价格
与上一版成 本比
建造标准
与上一版成 本比
与财务预算 成本比
与限额比
与施工图预 算比
与已签合同 价格比
与限额比
与已发生的 合同比
与限额比
与限额比
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4、目标成本审核
审核重点
变化原因：总成本，面积指标 调整说明：为什么提，主要有哪些变化。 测算项的备注：说明测算项的单价和含量从何而来
合同类别是合同的分类，不归属于费项。 合约规划组成了目标成本，是以后要签订的合同。
合同类别的作用：6个判断
判断审批流 判断合同基本信息的界面 判断是否纳入预留金管控 判断是否受龙湖榜评价 判断与招标项目的关联 判断工作内容
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3、合同\变更签证各种金额的关系
合同的各种金额
变更签证的各种金额
合同金额
额
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整合同预留金的表头
调整预留金
审核重点
编制关注点
=累计变更 =调整后总 集团要控
+预估变更 预留金-累 制的比例
+余额
计变更-预
估变更
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
审核重点
编制关注点
➢案例：北京时代天街二期景观工程合同是预留金管控的合同，合同有效签约金额为 1100万元，该合同预估变更金额为200万元，合同变更金额为50万元，该合同未使用 的预留金为100万。问： 1、如果已有预估变更预计结转金额为250万元，该合同预计结算金额为1300万元，该 合同在回顾预留金时应做多少 预留金调整？ 2、如果已有预估变更预计结转为350万元，该合同预计结算金额为1300万元，该合同 在回顾预留金时应做多少 预留金调整？ 3、如果已有预估变更预计结转为350万元，该合同预计结算金额为1600万元，该合同 在回顾预留金时应做多少 预留金调整？ 4、如果已有预估变更预计结转为150万元，该合同预计结算金额为1600万元，该合同 在回顾预留金时应做多少 预留金调整？
按业务内容分类 目标成本管理 招标管理 合同管理 其他
7
50项成本关键管理动作
管理动作分类
其他7
市场价格信息数 据库
合同及预结算指标数据库 地区公司成本检查 集团成本检查抽查
合同结算复审 集团成本限额制定 结算复审抽查
合同管 理20
月度付款 签证变更洽商提交和审核 变更签证月清 签证变更洽商一季一结 总包施工图预算启动会 成本优化措施
问题3：假如一期二标段工程门窗单位普维门窗施工后遗留了一部分现场垃圾，清理垃圾在 门窗合同范围内，我司通知后仍然拒绝清理，后我司委托二标段景观单位清理垃圾发生 2000元，则该提交该审批单时应选择哪些合同，审批单中的预估金额、不计成本预估金额， 有效预估金额，引起其他变更金额应各是多少？
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3、合同\变更签证各种金额的关系
看场地条件 看立项报告
四注意：
注意市政接入条件 注意配套设施 注意赠送面积 注意高差和高压线
二、全景计划按采用总价包干的时间编制
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2、定位会成Fra Baidu bibliotek审核
审核重点
总成本
编制关注点
和投委会成 本对比
管理口径成 本
超
不超
超
不超
原因
原因
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2、定位会成本审核
审核重点
与投委会的差异及分析原因。
编制关注点
投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx 27
1、要学习掌握的制度
16项制度,18个模板，9个指引，15个标准 其中四个核心管理制度 ➢ 成本管理制度 ➢ 招标管理原则 ➢ 预结算管理原则 ➢ 设计变更、技术洽商及现场签证管理原则
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2、费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系
费项、测算项、大小合约规划
合同的各种金额
变更签证的各种金额
我司 施工单位 第三方单位
涉及三类单位
发出签证变更的单位 实施这个签证变更内容的单位 与该签证变更发生其他关系的单位
1个 最少1个 0-n个
产生三种关系
我司与施工单位 我司与第三方单位 施工单位与第三方单位
合同关系 合同关系 无合同关系，有利益关系
以合同为单位
增加工作的加钱 搞破坏的扣款
提供预算书
列举出哪些工程及 其金额
其他原因：
因为变更签证金额过 多或索赔，一般已经 是即成事实，要分析 透彻原因：管理上有 问题？图纸变化大？ 还是运营调整索赔？ 需要具体分析
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
本次预留金调整金额
总预留金不超控制比例：不用分析
审核重点
总预留金超控制比例：说明原因
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3、启动会成本审核
审核重点
编制关注点
总成本
目标成本的合理性
管理口径单 方成本
含量
价格
建造标准
与定位会比
与定位会比
与限额比
与限额比
与限额比
与限额比
与历史项目 比
与竞争对手 比
与历史项目 比
与竞争对手
与实际情况 比
与历史项目 比
与竞争对手
与历史项目 比
与竞争对手
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3、启动会成本审核
审核重点
对比分析法
问1：该签证单提交时应选择哪几个合同？审批单中的预估金额、不计成本预估金额，有效 预估金额，引起其他变更金额各是多少？所选择每个合同的变更对应金额各是多少 ？
问2：假如一期二标段的部分门窗洞口设计调整缩小，该设计变更单针对一期二标段总承包 工程合同，因增加砌筑和抹灰工程导致增加金额8000元，引起门窗工程减少10000元，则 该设计变更单提交时应选择哪些合同，审批单中的预估金额、不计成本预估金额，有效预估 金额，引起其他变更金额应各是多少？
编制关注点
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
审核重点
编制关注点
预留金是什么： 合同签订后按合同额的设定比例计算得到的金额计入该合同预留金。 谁有预留金： 是合同，是主合同，是预留金管控合同类别下的主合同。 预留金从哪来： 规划余量。
预留金的用途： 合同的“预估变更”、“变更”或“补充协议”的金额(在发生时从 预留金中划出，调整预留金就是梳理合同的预计结算金额。
总包施工图预算完成
施工图预算补充协议
甲供材采购量管控 施工材料现场核查
集中交房评价
分供方过程履约评价
年度预算资金支付回顾
年度预算资金支付管控
项目结算计划 甲供材料合同结算 其他工程合同结算 总承包合同结算 质保金管理 总包结算索赔管理
招标管 理1
招标工作配合
目标成
本管理
项目投资模 型
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概念设计阶段成 本控制 目标成本数据库
投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx 10
1、投委会成本审核
审核重点
成本的不合 理
低
高
是否考虑充 分
与定位是否 匹配
高出多少的 结论
是否漏项
是否价格偏 低
编制关注点 全景计划按 采用总价包 干编制
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1、投委会成本审核
审核重点
编制关注点
一、避免成本做少了
一比：
比较历史成本
二看：
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
审核重点
编制关注点
调整预留金的2个关键点 何时调整： 当系统中的预计结算金额与该合同当前评估的预计结算金额有偏差时。
调整多少：
调整预留金的计算公式
本次预留金调整金额=当前评估的合同预计结算额-合同在系统中的预计结算金额
+要调增，-要调减。
预估变更转正前预留金应有的最少余额=当前评估的转正金额-系统中预估金额
编制关注点
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三、还应该知道啥
1 要学习掌握的制度 2 费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系 3 合同\变更签证各种金额的关系 4 代付代扣的关系 5 采内采外合同的关系 6 年度预算成本和系统成本的关系 7 成本分摊及成本限额 8 成本地上地下的区分 9 成本系统后台修改 10 招采成本全景计划
月度成本回顾 预留金回顾 方案调整版目标成本测算 启动会目标 施工图设计阶段成本控制 成本测算 门窗、百叶工程二次深化设 计 栏杆工程二次深化设计 外饰面工程二次深化设计
公共部位精装修工程设
计
景观工程设计
户内精装修设计 智能化工程设计 商业泛光照明工程设计
交房调整版/预结版目 标成本
项目后评估 结算版目标成本编 制
解决自己遇到的问题。
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目录
一、成本经理都干啥 二、集团成本都审啥 三、成本经理还应该知道啥
4
一、成本经理都干啥
投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx 5
问题
成本经理平时做的最多的或最重要的事？
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50项成本关键管理动作
管理动作分类
按时间阶段分类 投委会 启动会 施工阶段 交房阶段 结算阶段
编制关注点
五比：与限额比，与历史项目比，与定位会比，与竞争对手比，与实际情况比
三核：核对面积指标，核对生成的合约规划，核对测算项备注说明
一校验：用对比设定合理的建造标准、含量指标和价格并进行测算，用单方成本 对比、总成本对比来检验测算。
具体的测算方法由吴畏老师在后面的课来详细讲解
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4、目标成本审核
+调增预留金或做减项变更，-不需要变化。
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
审核重点
编制关注点
因预算：
超出集团管控比例的要说明原因
因增加合同外工程：
调整后的预计结 算额不超过“预 算×(1+管控比 例)”，则通过， 否则就是还有别 的原因。
如果调整后的预计 结算额不超过 “（合同额+补充 合同外金额） ×(1+管控比例)” ， 则通过，否则就是 还有别的原因。
为什么要有预留金？
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5、预留金审核
预留金的基本原理 动态成本回顾
调整预留金
审核重点
盘点在当前信息条件下成本应该是多少：两个方法
编制关注点
指标含量及单 价测算组成
夯实测算表中 • 项目中前期
的指标含量及
单价
• 仅签订少量合同
成
本
梳理已签合同
合约规划组成
预计结算额和 • 项目中后期
待发生合同金 • 大量合同已签订
成本管理的应知应会
龙湖集团造价采购部
部门 – 文件名 1
引子
成本经理要做什么事情，应该在什么时间做，我做的对 不对。 为什么我提的目标成本总是被集团要求补充或直接驳回 修改，又说我没把原因分析清楚。 代付代扣、签证变更、预留金怎么提，为什么要这么做。
2
课程目标
掌握成本经理要做什么，成果的标准是什么； 掌握成本管理工作中重要的方法； 掌握成本系统的主要业务逻辑关系； 在工作中能够尝试应用分析方法分析和
• 合同签约金额
不计成本金额 • 不由我司承担的金额，不能付款的金额
有效签约金额
• =合同金额-不计成本金额，是计入成本的金额，可付款额
合同对应金额
• ∑=有效签约金额，有效签约金额对应到合约规划的金额，计入成本
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3、合同\变更签证各种金额的关系
合同的各种金额
变更签证的各种金额
问题：北京大兴时代天街一期二标段，涂料合同的承包人是三原色，门窗合同的承包人是普 维门窗，2014年5月发现一期二标段的门窗被涂料破坏了三樘，有证据证明是涂料单位三原 色破坏。我司拟委托门窗合同的承包人普维门窗修复 ，预估修复需花费3000元；另委托普 维门窗对不在合同范围内的项目部办公室门窗进行维修，预估金额1000元。项目工程师拟 将该此两个事项合并为一张签证单提交审批。
对比分析
编制关注点
找差异原因
评价合理性和 找出解决方案
选择对比的基准： 时间相近、空间相 近，内容相近。
对比的方法： 由大到小分层次对 比
根本原因： 经过努力无法改变 或者改变了就无法 达到目标。 是否根本原因是相 对的。
根据原因判断是否 合理，或者从原因 出发来改变
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3、启动会成本审核
审核重点