影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
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第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（2）设计折扣率时注意：一般在85—95折之间，超过两头 的情况除非有意引导，一般情况下慎用。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
《房价走势分析》课件
人口因素
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
影响房地产的因素分析PPT
影响房地产的因素分析PPT
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
《房地产价格和价值》课件
供过于求
相反，当房地产市场供过于求时 ，价格通常会下降，因为供应超 过了需求。
房地产价格的构成要素
土地价格
土地价格是房地产价格的重要组 成部分，受到地理位置、土地用
途、土地质量等因素的影响。
建筑物价格
建筑物价格包括建筑物的设计、质 量、材料、施工等方面的成本，以 及建筑物的折旧和未来维修费用。
其他费用
01
引言
主题介绍
房地产价格和价值的 概念定义
房地产价格和价值与 其他经济指标的关系
房地产价格和价值在 经济学中的地位和作 用
房地产市场概述
房地产市场的定义、分类和特点 房地产市场的历史演变和现状分析
房地产市场与宏观经济的关系
课程目标和内容概述
课程目标
掌握房地产价格和价值的形成机制、影响因素及其变化规律，提高分析和预测 能力。
注意事项
市场比较法需要大量类似房地产的交易信息，且需要对类似房地产 进行适当修正以反映待评估房地产的特殊情况。
房地产收益法
01
02
03
适用范围
适用于有稳定租金收入或 潜在收益的房地产。
操作步骤
预测房地产未来收益，考 虑折现率等因素，计算房 地产价值。
注意事项
收益法需要考虑未来收益 的不确定性，需要对未来 收益进行合理预测和风险 评估。
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
房地产投资和价值提升
房地产投资的风险和机会
风险
市场波动、政策影响、金融风险、法 律风险等。
机会
城市化进程、人口增长、经济繁荣等 。
房地产投资的选择和决策
选择
根据投资目标、风险承受能力、资金状况等因素选择合适的 投资项目。
相反，当房地产市场供过于求时 ，价格通常会下降，因为供应超 过了需求。
房地产价格的构成要素
土地价格
土地价格是房地产价格的重要组 成部分，受到地理位置、土地用
途、土地质量等因素的影响。
建筑物价格
建筑物价格包括建筑物的设计、质 量、材料、施工等方面的成本，以 及建筑物的折旧和未来维修费用。
其他费用
01
引言
主题介绍
房地产价格和价值的 概念定义
房地产价格和价值与 其他经济指标的关系
房地产价格和价值在 经济学中的地位和作 用
房地产市场概述
房地产市场的定义、分类和特点 房地产市场的历史演变和现状分析
房地产市场与宏观经济的关系
课程目标和内容概述
课程目标
掌握房地产价格和价值的形成机制、影响因素及其变化规律，提高分析和预测 能力。
注意事项
市场比较法需要大量类似房地产的交易信息，且需要对类似房地产 进行适当修正以反映待评估房地产的特殊情况。
房地产收益法
01
02
03
适用范围
适用于有稳定租金收入或 潜在收益的房地产。
操作步骤
预测房地产未来收益，考 虑折现率等因素，计算房 地产价值。
注意事项
收益法需要考虑未来收益 的不确定性，需要对未来 收益进行合理预测和风险 评估。
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
房地产投资和价值提升
房地产投资的风险和机会
风险
市场波动、政策影响、金融风险、法 律风险等。
机会
城市化进程、人口增长、经济繁荣等 。
房地产投资的选择和决策
选择
根据投资目标、风险承受能力、资金状况等因素选择合适的 投资项目。
章房地产价格因素PPT课件
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二、房地产价格影响因素的分类
• 1．自身因素和外部因素
• （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； • （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、
国际因素、心理因素和其他因素。
• 2．一般因素、区域因素和个别因素 • 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素
第2页/共27页
• 一、自然因素 第二节 房地产价格的影响因素分析
• （1）位置及自然景观； • （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） • （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） • （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
第23页/共27页
影响房价的几个理论问题
四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分
为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格 的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那 么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
第25页/共27页
户型在房地产评估中的重要性
在房产价值的影响因素中，户型其实占着十 分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同 一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度 快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚 至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户 型对房屋的价值影响重大。
仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响， 因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量， 可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直 接因素。
二、房地产价格影响因素的分类
• 1．自身因素和外部因素
• （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； • （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、
国际因素、心理因素和其他因素。
• 2．一般因素、区域因素和个别因素 • 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素
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• 一、自然因素 第二节 房地产价格的影响因素分析
• （1）位置及自然景观； • （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） • （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） • （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
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影响房价的几个理论问题
四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分
为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格 的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那 么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
第25页/共27页
户型在房地产评估中的重要性
在房产价值的影响因素中，户型其实占着十 分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同 一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度 快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚 至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户 型对房屋的价值影响重大。
仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响， 因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量， 可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直 接因素。
《房地产价格因素》课件
《房地产价格因素》ppt课件
contents
目录
• 引言 • 房地产价格概述 • 影响房地产价格的因素 • 房地产价格与供求关系 • 房地产价格与市场环境 • 结论与建议
01
引言
主题介绍
01
02
03
房地产价格因素
探讨影响房地产价格的各 种因素，包括经济、社会 、环境等方面。
房地产市场分析
分析房地产市场的现状和 未来趋势，以及不同地区 和类型的房地产价格差异 。
04
房地产价格与供求关系
供求关系对房地产价格的影响
供不应求
供求平衡
当房地产市场的需求大于供应时，会 导致房地产价格上涨。
当房地产市场的供求关系平衡时，房 地产价格相对稳定。
供过于求
当房地产市场的供应大于需求时，会 导致房地产价格下跌。
房地产市场的供求状况分析
需求分析
分析购房者、投资者、租赁者等 不同需求方的需求状况，以及需 求变化趋势。
鼓励多元化住房供应
政府应鼓励多元化的住房供应模式， 如发展租赁市场、共有产权房等，以 满足不同层次、不同需求的住房需求 。
提高信息透明度
政府和相关机构应提高房地产市场信 息的透明度，为市场参与者和消费者 提供更加全面和准确的信息，以帮助 他们做出更加明智的决策。
THANKS
感谢观看
整等。
金融风险
评估房地产市场的金融风险，如 房地产贷款违约风险等。
投资风险
分析投资房地产可能面临的风险 ，如房价波动、流动性风险等。
06
结论与建议
研究结论
房地产价格主要由供求关 系决定
研究发现在房地产市场中，供 求关系是决定房地产价格的主 要因素。当需求大于供应时， 价格通常会上涨；当供应大于 需求时，价格则可能下跌。
contents
目录
• 引言 • 房地产价格概述 • 影响房地产价格的因素 • 房地产价格与供求关系 • 房地产价格与市场环境 • 结论与建议
01
引言
主题介绍
01
02
03
房地产价格因素
探讨影响房地产价格的各 种因素，包括经济、社会 、环境等方面。
房地产市场分析
分析房地产市场的现状和 未来趋势，以及不同地区 和类型的房地产价格差异 。
04
房地产价格与供求关系
供求关系对房地产价格的影响
供不应求
供求平衡
当房地产市场的需求大于供应时，会 导致房地产价格上涨。
当房地产市场的供求关系平衡时，房 地产价格相对稳定。
供过于求
当房地产市场的供应大于需求时，会 导致房地产价格下跌。
房地产市场的供求状况分析
需求分析
分析购房者、投资者、租赁者等 不同需求方的需求状况，以及需 求变化趋势。
鼓励多元化住房供应
政府应鼓励多元化的住房供应模式， 如发展租赁市场、共有产权房等，以 满足不同层次、不同需求的住房需求 。
提高信息透明度
政府和相关机构应提高房地产市场信 息的透明度，为市场参与者和消费者 提供更加全面和准确的信息，以帮助 他们做出更加明智的决策。
THANKS
感谢观看
整等。
金融风险
评估房地产市场的金融风险，如 房地产贷款违约风险等。
投资风险
分析投资房地产可能面临的风险 ，如房价波动、流动性风险等。
06
结论与建议
研究结论
房地产价格主要由供求关 系决定
研究发现在房地产市场中，供 求关系是决定房地产价格的主 要因素。当需求大于供应时， 价格通常会上涨；当供应大于 需求时，价格则可能下跌。
房地产价格影响因素课件
房地产价格影响因素
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
房地产价格影响因素培训课件
第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识 〔掌握〕
二、房地产价格影响因素的分类〔熟悉〕
1
第一节 房地产价格影响因素概述
1.房地产价格影响因素的总认识 □各种因素引起价格变动方向不同 □引起价格变动的程度不同 □影响因素与价格变动之间的关系不同 □有些因素对价格的影响与时间有关，有些 无关
53
第六节 社会因素
1． 区位因素 □ 区位经济理论概述 □ 杜能的农业区位论 □ 经济地租理论 □ 位置 □ 交通 □ 周围环境和景观 □ 外部配套设施
8
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.1 区位经济理论概述 □区位——是指一宗房地产与其他房地 产或者事物在空间方位和距离上的关系 □房地产的区位，不仅指地球上某一特 定的自然地理位置，还指与其相联系的 社会经济位置，是与该特定位置相联系 的自然因素和人文因素的总和
14
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 〔离站点过近也有负面影响〕
15
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
11
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
■零售业 ■专业效劳业、轻工业和批发业 ■高密度多层住宅 ■低密度平房住宅 ■农业
12
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.4 位置 □ 方位 □ 距离 □ 朝向 □ 楼层
13
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.5 交通 □交通因素对价格的影响方面 ■出入可利用交通工具 ■道路状况 ■交通管制情况 ■停车方便程度和收费标准
一、对房地产价格影响因素的总认识 〔掌握〕
二、房地产价格影响因素的分类〔熟悉〕
1
第一节 房地产价格影响因素概述
1.房地产价格影响因素的总认识 □各种因素引起价格变动方向不同 □引起价格变动的程度不同 □影响因素与价格变动之间的关系不同 □有些因素对价格的影响与时间有关，有些 无关
53
第六节 社会因素
1． 区位因素 □ 区位经济理论概述 □ 杜能的农业区位论 □ 经济地租理论 □ 位置 □ 交通 □ 周围环境和景观 □ 外部配套设施
8
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.1 区位经济理论概述 □区位——是指一宗房地产与其他房地 产或者事物在空间方位和距离上的关系 □房地产的区位，不仅指地球上某一特 定的自然地理位置，还指与其相联系的 社会经济位置，是与该特定位置相联系 的自然因素和人文因素的总和
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第二节 房地产自身因素〔掌握〕
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 〔离站点过近也有负面影响〕
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第二节 房地产自身因素〔掌握〕
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第二节 房地产自身因素〔掌握〕
■零售业 ■专业效劳业、轻工业和批发业 ■高密度多层住宅 ■低密度平房住宅 ■农业
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第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.4 位置 □ 方位 □ 距离 □ 朝向 □ 楼层
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第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.5 交通 □交通因素对价格的影响方面 ■出入可利用交通工具 ■道路状况 ■交通管制情况 ■停车方便程度和收费标准
房地产价格影响因素培训课件
房地产价格影响因素培训课件1. 引言在房地产市场中，价格是一个至关重要的因素。
对于购房者、投资者和政府来说，了解和掌握房地产价格的影响因素是非常重要的。
本培训课件将介绍一些常见的房地产价格影响因素，帮助学员们全面了解房地产市场，并作出明智的投资决策。
2. 房地产市场基本概况房地产市场是一个复杂而庞大的市场。
了解房地产市场的基本概况对于理解房地产价格影响因素至关重要。
以下是一些关键的房地产市场概念：- 房屋供应和需求：房地产市场的价格受到供应和需求的影响。
供应不足时，价格往往上涨；而需求不足时，价格往往下跌。
- 地理因素：地理位置是影响房地产价格的重要因素。
例如，城市中心地区的房价通常较高，而远离市中心的地区价格较低。
- 经济因素：宏观经济环境对房地产市场产生重大影响。
经济增长、利率水平和失业率等因素都会影响房地产价格的波动。
3. 政府政策对房地产价格的影响政府的政策也是影响房地产价格的重要因素之一。
不同国家和地区的政府在房地产市场上采取的政策也会有所不同。
以下是一些常见的政府政策对房地产价格的影响： - 贷款利率政策：政府的贷款利率政策直接影响着购房者的购买力。
贷款利率上升会增加购房成本，从而对房地产价格产生负面影响。
- 房产税和土地政策：房产税和土地政策对房地产市场的供求关系产生直接影响。
政府通过调整房产税和土地政策可以控制房地产价格的上涨趋势。
- 市场监管政策：政府通过市场监管政策也可以对房地产市场价格进行干预。
例如，限制投机活动和控制房地产市场的泡沫。
4. 宏观经济因素对房地产价格的影响房地产价格也受到一些宏观经济因素的影响。
理解这些因素对房地产价格的影响，可以帮助投资者更好地预测市场走势。
以下是一些常见的宏观经济因素： - 经济增长：经济增长通常会带动房地产市场的繁荣。
当经济增长时，人们的收入水平提高，购房需求增加，进而推动房价上涨。
- 利率水平：利率水平对房地产市场产生直接影响。
房地产价格的影响因素课件
政策法规
政府对房地产市场的政策 法规会影响房地产市场的 供求关系，从而影响房地 产价格。
城市规划和建设
城市规划和建设会影响土 地供应和房地产市场需求， 从而影响房地产价格。
行政效率
行政效率的高低会影响房 地产开发的成本和周期， 从而影响房地产价格。
房地产市场供求关系
土地供应政策
政府对土地供应的控制会影响房地产 市场的供求关系，从而影响房地产价 格。
国的房地产市场调控体系。
THANKS
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房地产价格的影响因素 课件
• 房地产价格基本概念 • 房地产价格变动趋势及影响因素的定
CHAPTER 01
引言
主题介绍
房地产价格
指房地产市场上供需双方对某块土地 及其上建筑物的价值认同，受到多种 因素的影响。
影响因素
研究意义
了解房地产价格的影响因素有助于投 资者、购房者、政府等各方做出更明 智的决策，促进房地产市场的健康发 展。
结果解释与政策建议
结果解释
根据实证分析结果，解释各因素对房地产价格的影响程度和 方向，为后续的政策建议提供依据。
政策建议
根据实证分析结果，提出相应的政策建议，以调控房地产市 场价格，促进房地产市场的健康发展。
CHAPTER 05
结论与展望
本研究的包括经济因素、社会因素、 政策因素和自然因素等。
经济发展水平、人口增长、城 市化进程和土地供应政策等因 素对房地产价格具有显著影响。
不同地区和不同类型的房地产 市场受到的影响因素存在差异， 需要具体分析。
对房地产市场调控的建议
政府应加强房地产市场调控，制定合理的土地供应政策和住房政策，以稳定房地产 市场价格。
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（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
（一）资金的时间价值
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ）
●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报
（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）
表1－1两份工作的比较
年数
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 总计
哈佛的年薪
$80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000
哈佛年薪的现值 耶鲁的年薪
$80 000 $72 727 $66 116 $60 105 $54 641 $49 674 $45 158 $41 053 $37 321 $33 928 $540 723
$62 000 $66 000 $70 000 $74 000 $78 000 $82 000 $86 000 $90 000 $94 000 $98 000
耶鲁年薪的现值
$62 000 $60 000 $57 851 $55 597 $53 275 $50 916 $48 545 $46 184 $43 852 $41 562 $519 782
先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美 元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美 元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价 值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱， 我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三 年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此 类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加， 我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723 美元。相当于我在第一年借入这个数目，然 后用整整10年的收入偿还。
影响房地产价值与价 格的因素分析
一、房地产的基本概念
1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草 和建筑物的附属设备）。
2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及附带的各种权益。
3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影 响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及 四项权能。
（一）资金的时间价值
用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值， 他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供 的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并 且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较 符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高 于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得 100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然 有10美元的剩余，这就是我们的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项 目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要 能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成 本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从 中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。
(4)资金筹集（ห้องสมุดไป่ตู้inancing）
●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（5）市场与投资环境（Market & investment climate）
●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析
（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）
●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
2．投资管理（Manage the investment）
（1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。
3．房地产转让（Alienation）
（1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。
三、影响房地产价值的主要因素 分析
影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境 和市场需求。
●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
(3)买卖合同（Buy-sell contract）
●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
（一）资金的时间价值
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ）
●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报
（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）
表1－1两份工作的比较
年数
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 总计
哈佛的年薪
$80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000
哈佛年薪的现值 耶鲁的年薪
$80 000 $72 727 $66 116 $60 105 $54 641 $49 674 $45 158 $41 053 $37 321 $33 928 $540 723
$62 000 $66 000 $70 000 $74 000 $78 000 $82 000 $86 000 $90 000 $94 000 $98 000
耶鲁年薪的现值
$62 000 $60 000 $57 851 $55 597 $53 275 $50 916 $48 545 $46 184 $43 852 $41 562 $519 782
先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美 元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美 元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价 值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱， 我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三 年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此 类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加， 我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723 美元。相当于我在第一年借入这个数目，然 后用整整10年的收入偿还。
影响房地产价值与价 格的因素分析
一、房地产的基本概念
1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草 和建筑物的附属设备）。
2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及附带的各种权益。
3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影 响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及 四项权能。
（一）资金的时间价值
用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值， 他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供 的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并 且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较 符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高 于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得 100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然 有10美元的剩余，这就是我们的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项 目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要 能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成 本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从 中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。
(4)资金筹集（ห้องสมุดไป่ตู้inancing）
●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（5）市场与投资环境（Market & investment climate）
●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析
（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）
●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
2．投资管理（Manage the investment）
（1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。
3．房地产转让（Alienation）
（1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。
三、影响房地产价值的主要因素 分析
影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境 和市场需求。
●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
(3)买卖合同（Buy-sell contract）
●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款