物权法中小区业主的权利义务法律解析讲课教案

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物权法教案:第四讲不动产所有权

物权法教案:第四讲不动产所有权

【学习目标】1、准确界定建筑物区分所有权(专有权、共有权、管理权)2、正确处理不动产的相邻关系【学习内容】1、建筑物区分所有权(重点)2、相邻关系(难点)课时安排:6课时+2课时教学方法:讲授+案例小组讨论【课程导入案例】:2006-3-55甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层住宅,并各自办理了房产证。

下列哪些说法是正确的?A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅,乙、丙、丁享有优先购买权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃,须得到甲、乙、丙同意一、建筑物区分所有权(★★★★★)专有权:单元空间地基、电梯、管线、走廊等公摊面积管理权:业主自治的权利(一)建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。

(二)建筑物区分所有的要件基于物权客体的独立性原则,区分所有的特定部分,须具备一定的条件,才可以为建筑物区分所有的客体。

这些条件有:(1)须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以被区分而与建筑物其他部分隔离。

(2)须具有使用上的独立性,即建筑物被区分的各部分,可以为居住、工作或其他的目的而使用。

(3)须在构造上具有共用的部分,即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分,如一住宅楼,各单元房的住户必须共用一个楼梯,必须共用一条通道等等。

(三)专有部分的单独所有权(专有权)这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分,以此专有部分为客体的区分所有权,为各区分所有人单独所有,在性质上与一般所有权并无不同。

但是,业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制:1、业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

2、业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

物权法—案例讲座

物权法—案例讲座
物权法讲座
房屋纠纷如何处理
• 赵某通过中介公司将位于南京某区的房 屋卖给李某,赵某及“妻子”黄某和李 某一同到房产管理局办理房屋过户手续, 李某搬进房子半年后,一自称赵某真正 妻子黄某的女子将其诉至法院,要求李 某返还房屋。李某此时才知原来卖房子 时赵某找别的女子来代替自己的妻子。
• 李某以办理产权过户为由请求法院驳回原 告诉讼请求。
住宅用地到期怎么办
• 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间 届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的 续期,依照法律规定办理。该土地上的房 屋及其他不动产的归属,有约定的,按照 约定;没有约定或者约定不明确的,依照 法律、行政法规的规定办理。
建设用地使用权
• 第一百三十七条 设立建设用地使用权,可 以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅 等经营性用地以及同一土地有两个以上意 向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开 竞价的方式出让。
• 在我国,原是指《民法通则》第五章第一 节《财产所有权和与财产所有权有关的财 产权》,现在的《物权法》。
何为物权
• 本法所称物权,是指权利人依法对特 定的物享有直接支配和排他的权利,
• 支配:对己的权利 • 排他:对人的权利 • 排他是物权主体享有对其他主体(国
家、社会或者个人)免于侵犯的权利。

• 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条 规定享有不动产物权的,处分该物权时,依 照法律规定需要办理登记的,未经登记,不 发生物权效力。
建筑物区分所有权
• 一是专有部分的所有权。
• 二是共有权。指所有人依据法律、合同以及全体 所有人之间的规约,对建筑物的基本构造部分、 建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享 有的财产权利。

物权法授课教案

物权法授课教案

物权法授课教案一、课程性质、目的、任务本课程反映物权立法和运用物权法律规范调整社会生活的成果,借鉴和吸收国内外物权法律研究的新成果,理论联系实际,系统阐述物权法的基本理论、基本制度和基本知识,使之符合本科物权法学的教学需要。

通过教学,使学生了解并掌握民法上物与财产、物权与财产权的概念及联系与区别;了解并掌握物权的特征、效力,物权的分类;物权变动的公示原则与公信原则。

使学生了解并掌握所有权的概念、特征及权能;使学生了解并掌握用益物权的概念、特征;使学生了解并掌握担保物权的概念、特征,抵押权、质权、留置权等担保物权的基本内容;通过教学,也要使学生对占有制度、取得时效制度有基本的认识,对相邻关系的法律调整有全面的认识与掌握。

二、教学基本要求1、本课程的教学应遵照循序渐进原则,讲述物权法的基础理论和主要内容。

应作到概念清楚,层次分明,逻辑清晰。

2、由于物权法具有较强的应用特点,因此本课程的教学应注重理论与实践相结合。

本课程以理论教学为主,案例教学为辅。

通过本课程的学习,要求学生理解和掌握物权法律制度的基本原理,掌握并运用所有权、建筑物区分所有权、共有、相邻关系、土地使用权、土地承包经营权、地役权(邻地利用权)、典权、居住权、抵押权、质权和留置权等各项具体物权制度的理论和法律的基本规定,提高解决司法实践问题的能力,为学习民商法系列课程以及其他有关法律课程打好扎实的基础。

本课程的教学重点是:物权与财产权的概念及联系与区别;物权变动的公示原则与公信原则;所有权的概念、特征,以及所有权的取得;抵押权与质权的基本内容;相邻关系的法律调整等。

本课程的教学难点是:物权的分类、物权变动的公示原则与公信原则,物权行为与债权行为的区分,物权行为的无因性;用益物权的分类及体系,抵押权、质权的设立及行使等。

三、学时分配(总学时数40)讲课学主要内容习题课时讨论课时实验课时上机课时作业时第一章物权法概述4第二章物权变动42第三章所有权6第四章不动产所有权4第五章所有权的取得方式42第六章担保物权4第七章用益物权42第八章共有2第十二章占有2第一章物权法概述第一节物权的概念和特征1.概念。

法律法规之解读物权法课件

法律法规之解读物权法课件
• 设立抵押权应当采用书面合同 • 不得约定到期抵押财产归债权人
法律法规之解读物权法课件
2、质权:动产转移占有出质给债权人的担保物权。
应当书面合同,转移交付时成立。
权利质权:汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、 提单—交付权利凭证成立。无凭证,登记 可转让基金、股权、知识产权财产权、 应收帐款—登记成立
1、抵押权:不转移占有,将财产抵押给债权人,优先受偿 权利。
• 建筑物(包括正在建立),土地附着物,建设用地使用权,
土地承包经营权—登记时抵押权成立
• 交通运输工具、船舶、航空器—合同生效时成立,但未登
记不得对抗第三人
• 土地所有权,集体土地使用权,公益为目的事业单位社会
团体教育设施医疗卫生设施,不得抵押
案例:王从张借录音机,卖给李。李支付3000元购买。 张是否有权从李要回录音机?
注明:物权法中第106条规定:可以是不动产,且无合法 占有前提条件。另外关于盗赃遗失物有偿返还如通过拍卖 或公开市场购买取得。
法律法规之解读物权法课件
2、先占:以所有的意思,占有无主动产,取得所有权实 事。——台湾立法,我国物权法无规定归国有 条件:1)无主物2)动产(文物,珍稀保护动物,采捕权人 先占除外)3)所有的意思
王和张是好朋友,各自出了一半钱养了一只狗,咬伤 邻居李,必须赔偿医疗费3000元。那么李问王要医疗费, 还是问张要?
法律法规之解读物权法课件
• 区分所有权:业主对其建筑物的住宅,经营性用房专有部分所 有权对专有部门以外共有部分享有共有和共同管理权利(第6 章)
1、小区道路归属业主共有 2、小区绿地业主共有明示属于个人除外 3、公共场所、公用设施、物业用房归业主共有 4、车位车库:首先满足业主需要,

物业法律法规培训教案

物业法律法规培训教案

物业法律法规一、概念1、法:法是由国家制定或认可,并以国家强制力保证实施的,反映统治阶级意志的规范体系。

(1)法是调整人的行为的规范(2)法由国家制定或认可,并具有普遍约束力这一特征表明了法与其他行为规范的区别之一,从而也说明法具有很大权威性。

法由国家制定或认可,这是从法作为一个整体来说的,实际上,它是由各种不同层次或类别的国家机关或专门组织(如立法机关、行政机关、中央机关、地方机关等)制定或认可的,因而就有宪法、法律、行政法规、地方性法规等等之分,它们的法律地位或法律效力是不同的。

除法律外,还有其他很多行为规范,例如,政党、社会团体、企事业单位也都有各自的规章,社会上还有各种道德、宗教规范、社会礼仪、习惯准则等。

但它们都不是由国家制定或认可的。

而且其中大部分也不能说对所有地区所有的人是普遍有效的,但作为一个整体的法来说,它在国家主权所及的范围内是普遍有效的,具有普遍的约束力。

统一性是法的又一个特点或优点。

当然各个具体的法律在适用的空间和对象方面来说,也可以有所不同,有的在全国有效,有的仅在某一地区有效;有的对全体社会成员有效,有的仅对某一集团的人有效。

(3)法规定了权利和义务(职权和职责)(4)法由国家强制力保证实施,以国家强制力保证实施,实际上就是指对违法行为实行法律制裁。

2、物业管理法:物业服务企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

3、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

(一)物业管理法律关系性质的多重性(二)物业管理法律关系基本主体的特定性(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位(四)物业管理法律关系的客体有特殊性(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

4、物业权属:是指物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况。

5、业主:物业的所有权人。

民法通选课物权法教案

民法通选课物权法教案

民法通选课物权法教案一、课程目标通过本课程的学习,使学生对物权法的基本概念、原则和制度有较为全面和系统的理解,掌握物权的取得、变更、保护等方面的法律规定,培养学生运用物权法理论分析和解决实际问题的能力。

二、课程内容(一)物权概述1、物权的概念和特征物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

物权具有支配性、排他性和绝对性等特征。

2、物权的种类所有权:包括国家所有权、集体所有权和私人所有权。

用益物权:如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

担保物权:抵押权、质权、留置权。

(二)物权的变动1、物权变动的概念和原因物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。

原因包括法律行为和非法律行为。

2、基于法律行为的物权变动公示原则:不动产物权变动以登记为公示方式,动产物权变动以交付为公示方式。

登记的效力:登记生效主义和登记对抗主义。

交付的方式:现实交付、简易交付、指示交付、占有改定。

3、非基于法律行为的物权变动因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动。

因继承取得物权。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权。

(三)所有权1、所有权的概念和权能所有权是对物的完全支配权。

权能包括占有、使用、收益和处分。

2、国家所有权、集体所有权和私人所有权国家所有权的客体和行使方式。

集体所有权的范围和行使规则。

私人所有权的保护。

3、业主的建筑物区分所有权专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。

业主大会和业主委员会的职责。

(四)用益物权1、土地承包经营权土地承包经营权的设立、期限和流转。

土地承包经营权的保护。

2、建设用地使用权建设用地使用权的设立方式和期限。

建设用地使用权的流转和限制。

3、宅基地使用权宅基地使用权的取得和使用规则。

宅基地使用权的限制和流转。

4、地役权地役权的概念和特征。

地役权的设立和效力。

(五)担保物权1、抵押权抵押权的概念和特征。

抵押权的设立和登记。

物权法知识讲座讲稿

物权法知识讲座讲稿

物权法知识讲座讲稿物权法讲稿大家好,近期我对物权法进行了学习,现在将学习情况向领导和同事作一个简短的汇报,跟大家一起讨论一下物权法的一些内容。

由于特权法专业性较强,部分内容晦涩难懂,一些法学本科生都认为学习物权法法比较困难;另外,鉴于我学识的浅薄,可能在学习汇报过程会某些内容介绍不到位,请大家多多谅解,并批评指正。

《物权法》在前不久刚刚结束的十届人大五次会议上高票通过,时间是207年3月16日,将在十月一日正式施行,当时是投票情况是 2799票赞成,52票反对,37票弃权。

所获得的赞成票比国务院总理的工作报告还要高。

自1993年起即开始著手策划物权法制订工作,到日後草案拟订、公开征求意见、审议到通过,整个过程足足花上___年之久。

连破六审、七审记录,历经八次审议终获通过。

在中国的立法史上,从来没有哪一部法律象物权立法这样充满曲折和反复,这与物权本身的重要性及中国转型期的经济社会变迁密不可分。

因此,它一出台,新华社的报道就评价称“中国发出进一步扩大改革开放信号”,“社会市场经济进一步完善,政治文明迈出了重要一步。

”可见物权法的重要性。

就在物权法刚通过一个星期,中央政治局就集体学习了物权法。

所以,物权法的通过是中国立法史上的里程碑,意义重大。

对于每个人都很重要,下面我们就一起学习一下这部重要而又倍受争议的法律。

法律现在已经颁布了,我们对它的认识将会逐渐加深,今天我主要针对如何认识物权法,什么是物权法,物权法有什么主要功能作用,然后是我们国家制定这样一部法律各方面的重大意义。

最后讲一下大家普遍关注的几个物权法问题。

一、《物权法》颁布的意义和物权法体系(一)物权法颁布的重要意义第一,肯定了物权制度,特别是对所有权的一体保护,不仅保护国家所有权、集体所有权,而且特别强调了保护私人所有权,这是具有重要意义的。

物权就是财产权,是人权的组成部分,尊重个人的物权,就是尊重人权的基础,就是尊重人权。

没有对物权的保护,对人权的保障就是不完善的。

业主自治管理课程讲义

业主自治管理课程讲义

6.1.3 业主的权利
1)服务享受权 2)建议权 3)投票权 4)选举权与被选举权 5)知情权 6)监督权 7)法律、法规规定的其他权利
6.1.4 业主的义务
1)遵守业主公约、业主大会议事规则 2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设
备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规 章制度。 3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定。 4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。 5)按时交纳物业服务费用。 6)法律、法规规定的其他义务。
6.3 业主委员会的性质和地位
6.3.1 业主委员会的含义及特征 6.3.2 业主委员会的性质 6.3.3 业主委员会的产生 6.3.4 业主委员会的职责 6.3.5 业主委员会章程及会议 6.3.6 实践中业主委员会存在的问题及对策
6.3.1 业主委员会的含义及特征
业主委员会的含义 业主委员会是业主大会的执行机构,是物业管理
业主:即物业的主人,在一般意义上是指物业的所有 权人。
业主与相关概念的区别: 1)房地产开发商与业主 2)物业使用权人与业主 3)物业管理企业与业主
6.1.2 业主的分类
1)依据自然属性,可分为 (1)自然人业主 (2)非自然人业主 2)依据业主资格取得的先后次序,可 分为 (1)原始业主 (2)继受业主 3)依据业主是单一的还是多个的,可分为 (1)独立所有权业主 (2)区分所有权业主(共有所有权业主) 4)依据物业的所有权主体的性质不同,可分为 (1)公房业主 (2)私房业主
在住宅区使用、维护物业及管理组织等方面权利义务的行为准 则。 特征(1)业主意思高度自治(2)订立、变更程序严格(3)业 主自己执行(4)业主公约的合法性 2)业主公约的内容 (1)物业基本情况 (2)业主的基本权利 (3)业主的共同利益 (4)业主的义务 (5)禁止行为及责任 3)业主公约的订立、通过和修订

《物权法》普法教育讲义

《物权法》普法教育讲义

《物权法》普法教育讲义《物权法》普法教育讲义第一、《物权法》的意义第二、什么是物权第三、物权法的三项原则第四、物权法的概念第五、物权法的主要内容一、《物权法》的意义。

前段时间某地交警禁“黑摩”营运,将缴获的摩托车销毁。

《物权法》将阻止此类行为的发生,“黑摩”虽不能营运,但其是车主的合法财产,受《物权法》保护,交警不能随意毁坏私人的合法财产。

法学名家梁慧星有一句名言:“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁,使其成为历史名词”。

理由就是《物权法》规定的征地制度将商业用地排除于国家征收之外,企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。

“风能进,雨能进,国王不能进”。

这是一句英国名谚,其实可以作《物权法》的最佳注脚。

总的来说,《物权法》是国家的基本财产法,主要为界定产权,特别是私有财产身份的确定并且私有物权具有的排他性,更重要是排除了国家机器的干涉。

二、什么是物权?简单地说,就是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。

物权首先是财产权。

财产权分为物权、债权、知识产权等。

物权与知识产权区分较容易。

物权是有形财产权,具体针对房屋、土地、车辆、有价物品等。

动产以及不动产。

知识产权是无形的,看不见摸不清的,如专利权、商标权、著作权等。

至于物权与债权区分相对来说复杂一些。

比如我们在购买衣服,在这个简单的行为中,就产生四种权利:物权、债权、支配权、请求权。

购买衣服就形成一个买卖合同,买受人就享有债权,其就享有追索衣服的请求权。

可见债权并不实际占有衣服(物),但其享有请求债务人交付衣服(物)的权利。

一旦衣服交付,买卖人就对衣服(物)享有物权,可见物权是对衣服(物)的实际占有,也就是支配权。

支配权是物权的一项重要的特征。

物权产生支配权,债权产生请求权。

支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产,不需借助别人的帮助就可以行使权利。

请求权是指请求特定的义务人来为一定的行为或者不为一定的行为。

同时,物权也是一种对世权。

所谓对世权是权利人所享有的权利可以对抗除权利人之外的任何人,任何人侵害或妨害了权利人的权利,权利人可以向其主张权利。

业主的权利与义务教案资料

业主的权利与义务教案资料

业主的权利与义务业主的权利与义务一.业主的概念依法登记取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

二.业主的权利1.专有部分的所有权对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

Ps:专有权的限制:如要将住宅改为经营性用房,需经本栋楼房的所有业主同意,。

2.共有权业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权;共有道路、车位的共有权;建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

PS:换成人话,公共车位也好、电梯广告也好、房屋屋顶和外墙广告,因为是所有业主共有,如果对外收费,其收益归业主共有。

3.共同管理权共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。

根据我国《物业管理条例》规定:业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;PS:专项维修资金是出问题的重灾区,建议业主重点监督。

(十)法律、法规规定的其他权利。

决定事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主权益保护法律课

业主权益保护法律课

汇报人:XXX
汇报人:XXX
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目录
业主权益保护法律课的目的和意义
目的:提高业主的法律意识和维权能力
意义:保障业主的合法权益,促进社区和谐稳定
业主权益保护法律课的主要内容
业主权益的概念和范围
业主权益的法律保护
业主权益保护的常见问题
业主权益保护的案例分析
相邻关系纠纷:业主之间的相邻权纠纷,解决方法包括协商、调解和仲裁。
房屋产权纠纷:业主与开发商之间的房屋产权纠纷,解决方法包括协商、调解、仲裁和诉讼。
共有权益纠纷:业主委员会与业主之间的共有权益纠纷,解决方法包括协商、调解和诉讼。
业主权益纠纷的诉讼程序和法律援助途径
业主权益纠纷的诉讼程序:起诉、受理、审理、判决和执行
业主权益的基本概念和特征
业主权益是指业主在物业管理活动中享有的权利和利益
业主权益具有法律保障和合同约定的特点
业主权益受到侵害时,可以通过法律途径维护自身权益
业主权益包括物业产权、物业使用、物业管理和物业交易等方面
业主权益保护的法律体系和相关法律法规
法律体系:包括《物权法》、《物业管理条例》等
相关法律法规:涉及业主权益保护的具体规定和操作流程
物业服务企业应加强与业主的沟通与互动,及时解决业主反映的问题,提高业主满意度。
物业服务企业应积极参与社区共建,共同营造和谐、安全、舒适的生活环境。
政府部门在业主权益保护中的职责和作用
调解业主与物业服务企业之间的纠纷,促进和谐社区建设。
制定相关法律法规,为业主权益保护提供法律依据。
监督物业服务企业履行职责,维护业主合法权益。
对物业服务企业进行监管和处罚,保障业主权益不受侵犯。

业主权益保护法律知识讲座

业主权益保护法律知识讲座

业主权益保护法律知识讲座导言:随着城市化进程的不断推进,大量的住宅小区相继建设,住宅小区业主越来越多地遇到了各种各样的问题和纠纷。

为了维护业主合法权益,保障住宅小区内的和谐居住环境,法律对业主权益的保护提供了明确规定。

在这个讲座中,我们将介绍和探讨有关业主权益保护的相关法律知识,以帮助业主了解自己的权益和如何维权,推动住宅小区的和谐发展。

一、住宅小区的法律地位住宅小区是城市常见的居住环境,是居民居住的基本空间。

住宅小区作为法律上的一个特殊概念,享有独立法人地位和相应的权利和义务。

业主拥有对住宅小区共有部分的使用权,并对小区内的环境和设施享有相应的维护权。

二、业主权益的保护与维权途径1.业主委员会的组织与权责:业主委员会作为住宅小区的自治组织,负责居民的权益维护和小区事务协调。

业主委员会的组织与选举原则、权力与义务应当遵循相关法律法规,业主可以通过选举成为业主委员会的成员,以行使自己的权力。

2.住宅小区公共设施和共用部分的维修与维护:住宅小区的公共设施和共用部分是由所有业主共同享有和使用的,对于这些设施和部分的维护与维修费用应当由全体业主按照相关比例共同承担,业主可以通过相关程序要求物业公司或业主委员会进行维护和维修。

3.关于住宅小区的合理使用和管理:住宅小区内的业主应当按照相关规定合理使用自己的房屋和设施,并遵守小区的相关管理规定。

业主需遵守小区的居住秩序,不得妨碍其他业主的正常生活。

4.对于邻里纠纷的处理与解决:在住宅小区中,邻里纠纷时常发生。

这些纠纷可能涉及噪音扰民、共用设施不当使用等问题。

根据相关法律规定,业主可以通过调解、仲裁或诉讼等途径解决邻里纠纷,并维护自己的合法权益。

5.违法建设和违规经营行为的处理:住宅小区存在着一些违法建设和违规经营行为,如私拉电线、违规经营、高空抛物等。

业主可以通过向有关部门举报或申请行政、刑事追究等手段来打击和消除这些违法行为,确保自己的权益不受侵害。

三、法律适用范围与业主的义务1.法律对业主权益的保护不等于业主权益的无限扩大。

业主和业主大会课件

业主和业主大会课件
业主和业主大会课件
业主和业主大会的基本概念业主大会的运作和管理业主和业主大会的权利和义务业主和业主大会面临的问题和挑战提升业主和业主大会的管理水平案例分析
01
业主和业主大会的基本概念
业主是指房屋的所有权人,拥有房屋的产权,依法享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
定义
业主在物业管理活动中,享有参与权、知情权、表达权和监督权,有权对物业的使用、维护和管理工作进行监督和提出建议。
管理问题总结:某小区业主委员会在管理中存在一些问题,主要表现在以下几个方面。首先,业主委员会的职责不明确,导致管理混乱和效率低下。其次,业主委员会缺乏有效的监督机制,导致部分委员滥用职权或不尽职尽责。此外,业主委员会与业主之间的沟通不畅,缺乏透明度和公开度,导致业主对业主委员会的信任度降低。
某小区业主委员会在管理中存在的问题主要包括职责不明确、监督机制缺失以及与业主沟通不畅等方面。首先,由于业主委员会的职责不明确,导致管理混乱和效率低下,一些重要事务无法得到及时处理。其次,缺乏有效的监督机制,导致部分委员滥用职权或不尽职尽责,给业主的利益带来损害。此外,业主委员会与业主之间的沟通不畅,缺乏透明度和公开度,导致业主对业主委员会的信任度降低。这些问题不仅影响了小区的管理水平,也损害了业主的权益。
财务预算
业主大会的财务状况应定期进行审计,以确保财务的合法性和规范性。
财务审计
业主大会的财务状况应向全体业主公开,包括收入、支出、资产负债等情况,以增加透明度。
财务公开
03
业主和业主大会的权利和义务
业主的权利
拥有房屋产权,包括占有、使用、收益和处分的权利;
参与业主大会,行使表决权;
选举业主委员会成员,并监督其工作;
权利

编第八章业主的建筑物区分所有权物权法原理与案例教程教学课件_OK

编第八章业主的建筑物区分所有权物权法原理与案例教程教学课件_OK
9
9 21世纪法学系列教材
第三节 共有权
• 二、共有权的性质 • 1. 区分所有共有权不是共同共有。 • 2. 区分所有的共有权不是按份共有。
• 三、共用部分的范围 • (一)共有部分的一般范围 • (二)法定共有和约定共有 • (三)确定的共有部分和不确定的共有部 分
10
10 21世纪法学系列教材
11
第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 圈占公共楼梯侵权案 • 原告李某与被告曹某同住通州市金
沙镇某小区3楼,李某住301室,曹 某住302室,共用一个楼梯平台,平 时两家关系尚可。该住宅在设计时, 进户门比楼梯墙体后移了1米,由此, 在每户住宅门前,多了约不到两平 方米的楼梯平台。
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第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 某一天,李某发现,曹某在进行房 屋装修时,在住宅外侧约1米处的楼 梯平台上新建了三扇大门,将部分 楼梯平台圈占了起来,新建的大门 与楼梯墙体平直。由此,曹某新建 的大门内多了不到两平方米的使用 面积。
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第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 1. 共有所有权主体的特殊性。 • 2. 共有部分附随于专有部分。 • 3. 共有所有权的权利义务较为广泛。 • 4. 共有权行使方式的特殊性。 • 5. 共有所有权的客体范围较为广泛。 • 6. 标的物不具有分割性。 • 7. 共有所有权在类型上具有多样性。
• (二)管理规约
• 1. 管理规约的性质。
• 2. 管理规约的内容。
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物权法中小区业主的权利义务法律解析物权法中小区业主权利义务法律解析目前住宅小区作为城市最基本的组成单位,如何进行小区建设、如何融洽邻里关系等问题不断的引起人们的关注。

同时业主与物业公司的矛盾愈演愈烈。

其原因是业主的法律维权意识越来越强而另一方面物业公司的服务水平还不如人意。

我国法律也在不断完善规范业主、业主大会和业主委员会和物业公司的权利义务关系。

现对我国物权法中关于此方面的规定进行分析。

《物权法》有如下规定:第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

注释:本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定,根据本条规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利:1、业主对专有部分的所有权;2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权;3、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

注释:根据本条规定,业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者营业的目的;也可以依法出租,获取收益;还可以出借;或者在自己的专有部分上依法设定负担;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人,对专有部分予以处分。

但是,建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性,故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制,即不能危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

注释:本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。

业主专有部分以外的共有部分通常是指,除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分,既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分,也包括建筑区划内,由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等,但法律另有规定的除外。

本条第一款规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利,即业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利,同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

在业主建筑物区分所有权的这三种权利中,业主对专有部分的所有权占主导地位,是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提和基础。

如果业主丧失了对专有部分的所有权,也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。

因此第二款规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

注释:本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。

道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。

需要说明的是,本条规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

注释:本条是关于车位、车库的规定。

属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公共场所。

车库、车位的规属,一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。

针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用,车位、车库严重不足,占用共用的道路或者其他场地作为车库的问题,本条规定:建筑区划内,规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

注释:本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。

业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

地方人民政府房地产行政主管部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

这种指导和协助是非强制性的。

第七十六条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

注释:本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。

筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,是建筑区划内较为重大的事情,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

其他事项,属于建筑区划内的一般性、常规性事务,其决定的做出,可以采取普通多数同意的方式,即经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

注释:本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。

业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。

如果业主确实因生活需要,将住宅改变为经营性用房,必须遵守法律、法规以及管理规约的前提下,还必须征得有利害关系的业主同意。

这二个条件必须同时具备,才可以将住宅改变为经营性用房,二者缺一不可。

如何确定业主为有利害关系的业主,因改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、程度不同,要具体情况具体分析。

总之,不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,均是本条所说的有利害关系的业主。

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

注释:本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。

业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,业主委员会是业主大会的执行机构,具体实施业主大会做出的决定。

业主大会或者业主委员会作为自我管理的权利机关和执行机关,其做出的决定,对业主应当具有约束力。

当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约,或者不依据法定程序做出某些决定,侵害业主的合法权益,为了切实保护业主的合法权益,本条第二款规定收侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

这一规定,赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。

经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

注释:本条规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的。

维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等,涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施,关系着每个业主的切身利益,因此,本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。

至于业主如何决定维修资金的使用,要依据物权法第76条作出决定。

关于维修资金的用途,本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。

例如电梯等。

至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分,哪些设施为建筑物的附属设施,要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。

根据建设部和财政部发布的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》规定,共用部位,是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备,是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况,依法监督维修资金的使用,本条还规定,维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

注释:本条是关于建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配的规定。

基于业主可以行使建筑物区分所有权,对于如何负担建筑物及其附属设施的费用,如何分配建筑物及其附属设施的收益,业主可以依法处分,故本条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定。

没有约定或者约定不明的,本条做了原则性、指导性规定,即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

注释:本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。

对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式:一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理;二是业主自行管理。

物业服务企业通常是指符合法律规定,依法向业主提供物业服务的民事主体(市场主体),包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。

通常情况下,一栋楼或者一个住宅小区建好后,一般是由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。

当然,建设单位在销售住宅或者经营性用房时,应当向业主明示前期物业服务合同。

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