商品房价格影响因素计量分析
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综上所述，国内目前关于房地产价格比动机制 与对策的研究成果，一是房地产价格波动具有周期 性。二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的
的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在 都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控 作用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用 计量方法进行因素分析。 三、 本文的不足之处 （1）本文最大的不足之处在于数据收集不足，变 量数量太少。由于模型中一个重要变量房价比仅能 截止到1998年因此收集到此时间的数据。（2）本 文意在研究当前房价拐点是否已经出现，限购令是 否发生作用，以此最好采用月度数据，但是无法收 集各月数据，因此只好采用年度数据。
要因素是：(l)收入(income)；(2)利率(interest
rates)；(3)社会诚信度(credit availability)；(4)税收结
构(tax structure)；(5)住房供给(housing supply)；(6)
人口结构(demographic structure)。
（一）关于房价的影响因素
些变量明显与其实际经济意义不相符，综合考虑之
后可以认为产生上述问题的原因可能是模型存在多
重共线性或者变量本身不是重要的解释变量。因
此，需要模型先进行多重共线性检验 （1） 多重共线性分析
逐步回归 通过检验发现X3与Y的拟合最好，因此以X3为初 始变量。
C
X1 X2 X3 X4 X5
Y=f(x3) t值
商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系 ， 但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短 期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币 供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销 售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。
夏飞（2009）[7]从提高居民收入增速、缓缓解 房价压力的角度提出建议，即除发挥市场经济的作 用，还需要发挥政府“无形之手”“有形之手”的调节 作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动 居民收入不断增加。要联动居民收入增长与房价变 动，促进企业主体发展，提高社会就业能力，制定 落实收入增长政策措施，完善劳动者维权组织，缩 小劳动者收入差距。
数据来源：《中国统计年鉴》
（二）模型建立及检验
通过对收集的数据进行回归建立初步模型，回归结
果如下：
Y=-920.7849+0.640X1-0.678X2+0.002X3-5.611X4-
0.362X5+452.706X6+0.001X7-
(25.73 -31.86 6.038 -4.72
-0.36 50.75 26.37
1143.146
10.85485
0.00996
18.35173
Y=f(x3,x6) t值
-1242.099
-5.79400
2011年12月1日，百城价格指数公布对100个城 市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市 住宅平均价格与10月相比下降0.28%。房地产价格 在经历数年连续上涨后，开始出现下降趋势，不少 分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控措施 的效果，也有不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲 软的征兆显现。改革开放以来，特别是1998年推行 城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速 发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越 高。房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅 为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业，房
牟峰（2010）[2]通过对统计数据的分析研究证 明，我国人均可支配收入上升带来的强劲住房需求 是导致房价不断攀升的重要因素；新增城镇家庭户 数加大了城镇房屋消费者住房消费愿望增加量，间 接提升了房价；1998年国家住房制度改革政策宣布 取消福利分房制度，为房地产市场的崛起创造了优 越的条件，释放了大量的购房需求，极大地促进了 我国房地产市场的发展；商品房按揭制度，为商品 房的消费注入了强大的活力；我国部分消费者不合 理的消费价值观，导致人们普遍急于买房、买大 房、买好房，从而形成对房地产市场的过高期望和 强大压力。
中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。
二 文献综述
影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房
成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于
这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。
1998年，英国学者Gocrffye和Mark Andrew对影响住
宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理
论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领
4、 模型变量选择 结合文献综述中学者的观点和实际分析，对房地产 价格起主导因素的是房地产市场的供给与需求，而 房产市场的供求又是多种因素作用，因此需要分析 一下房价与多种宏观因素之间的关系。 （1）因变量的选取
本文研究的是房价变动的因素，因此需要选取 房地产的价格作为被解释变量即因变量，为了数据 来源准确，房地产价格具体选取商品房平均销售价 格，这里商品房平均销售价格指在全国范围内开发 的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋 等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种 房地产价格情况的综合指标。用Y来表示。 （2）自变量的选取
关于商品房房价影响因素分 析
——基于计量经 济模型 摘 要：房地产价格不仅与百姓的生活密切相关,而 且还关系到城市的发展和国家的长治久安。因而,关 注房价的变动具有非常重要的现实意义。本文通过 对房地产价格的各种影响因素进行归纳总结,并将 1998-2009数据代入E-views 软件，建立商品房定价 的计量经济模型。从而预测未来商品房定价的走向 并提出相关的政策建议。 关键字：商品房房价；计量经济模型 ；影响因 素； 政策建议 一 引言
2006 3367 11759.5 8696.55 211923.5 101.0 101.5 7.19
2007 3864 13785.8 9997 257305.6 103.8 104.5 7.44
2008 3800 15780.8 11243 300670.0 105.9 105.6 6.78
2009 4681 17174.7 12264 343464.6 98.8 99.1 8.03
Βιβλιοθήκη Baidu
白福周（2010）[1]通过实证研究得出结论：包括
土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合 费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地 需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土 地上的附着物—房屋价格也随之增长；与CPI同步 上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利 率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上 涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给 没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断 攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不 降，导致房屋价格同步上涨。
根据理论和经验分析，参考国内学者研究，影响
房地产价格（Y）的主要因素有：城镇居民家庭人 均可支配收入（X1）；城镇居民人均消费性支出 （X2）；国内生产总值（X3）；商品零售价格指 数（X4）；居民消费价格指数（X5）；房价收入 比（X6）；竣工房屋面积（X7）：
房地产开发投资（x8）；房地产开发企业的个数 (X9)；由于国家宏观调控政策也会对房地产市场产 生影响但无法具体计量，以此引入虚拟变量 （X10） 宽松的调控措施
1999 2053 5854.0 4615.91 89677.1 97.0 98.7 6.15
2000 2112 6280.0 4998 99214.6 98.5 100.8
2001 2170 6859.6 5309.01 109655.2 99.2 100.7 6.12
2002 2250 7702.8 6029.88 120332.7 98.7 99.0 6.19
地产的快速发展对改善居民居住条件、提高人民生
活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建
设都发挥了重要作用，然而我国房地产在发展过程
中出现了许多问题，房地产投机现象使房地产价格
虚高，泡沫经济。显现从全国总体来看，国家的宏
观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重
要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素
0.020X8-0.005X9-53.506X10
-7.67 -37.95 -9.19)
R2=1
A.R2=0.999999 F=1442925
经过回归发现模型总体拟合较好，其拟合程度达
到0.999999，F 值明显大于临界值，但是，在对各
个变量的系数进行T检验的过程中，在5%的条件
下，发现变量只有X1 X2 X6 X7 X9 显著，而且有
域：(l)人口迁移(migration)；(2)交易和搜寻成本
(transactions andsearch costs)；(3)居住区位迁移
(equity
transfer)；(4)住房投机套利(spatial
arbitrage)；(5)定价模式(patter in the price
determinants)。同时，他们认为影响住宅价格的主
姜玉英（2010）[3]指出影响房地产的主要因素包 括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括 土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又 是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地
产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产 市场前景和房地产价格的估计、预测。3、影响房 地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直 接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低， 会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、 政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水 平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比 较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水 平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
（二）关于房价的政策措施 张琳、杨杰、房勤英（2010）[4]1、进一步深化 经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实 3、提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规 范措施4、规范地方政府在建设保障房过程中的行 为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。 姜国军（2010）[5]通过对房价上涨的税收原因的 实证分析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政 策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为 年租制；规范收费项目 ，减少开发环节的不合理收 费项目，降低税费成本；完善土地增值税制度。在 房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地 产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收； 取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地 增值税取代之。 栗亮(2011)[6]着重对货币供给量对房价的影响做 了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对
商品
房平 城镇居
均销 民家庭 城镇居
售价 人均可 民人均
格 支配收 消费性 国内生 商品
（元/ 入 支出 产总值 零售
价格 居民消
平方 （元） （元） （亿 指数 费价格 房价
年份 米） X1
X2 元）X3 X4 指数X5 比X6
1998 2063 5425.1 4331.61 84402.3 97.4 99.4 6.39
兰莉芸（2007）[8]结合宏观政策措施与效果提出 以下建议：提高认识，妥善处理稳定房价与扩大就 业的关系；加强房地产信息平台建设；稳步调整金 融政策，细化按揭贷款首付款的不同缴纳比例，在 一些房价极端不正常的城市可逐步停止对期房的按 揭贷款；进一步完善房地产税收政策；改革现有的 土地政策，改土地出让金为土地年租金，土地招拍 挂过程中，要注意区分不同市场；进一步理顺地方 财政收支体制，切断地方财政与土地出让的利益关 系。
2003 2359 8472.2 6510.94 135822.8 99.9 100.9 6.15
2004 2778 9421.6 7182.1 159878.3 102.8 103.3 6.92
2005 3168 10493.0 7942.88 183217.4 100.8 101.6 7.31
紧缩的调控措施
⎩ ⎨ ⎧ =
0
1
（X10）
综上考虑建立计量模型
Y= Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X +β10X10+ε
四 数据收集和模型的建立
(一) 数据的收集 经过分析选取我国从1998-2009年的宏观经济数 据经行分析，具体数据如下：
1998-2009年房价及其影响因素各项变量 数据
的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在 都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控 作用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用 计量方法进行因素分析。 三、 本文的不足之处 （1）本文最大的不足之处在于数据收集不足，变 量数量太少。由于模型中一个重要变量房价比仅能 截止到1998年因此收集到此时间的数据。（2）本 文意在研究当前房价拐点是否已经出现，限购令是 否发生作用，以此最好采用月度数据，但是无法收 集各月数据，因此只好采用年度数据。
要因素是：(l)收入(income)；(2)利率(interest
rates)；(3)社会诚信度(credit availability)；(4)税收结
构(tax structure)；(5)住房供给(housing supply)；(6)
人口结构(demographic structure)。
（一）关于房价的影响因素
些变量明显与其实际经济意义不相符，综合考虑之
后可以认为产生上述问题的原因可能是模型存在多
重共线性或者变量本身不是重要的解释变量。因
此，需要模型先进行多重共线性检验 （1） 多重共线性分析
逐步回归 通过检验发现X3与Y的拟合最好，因此以X3为初 始变量。
C
X1 X2 X3 X4 X5
Y=f(x3) t值
商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系 ， 但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短 期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币 供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销 售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。
夏飞（2009）[7]从提高居民收入增速、缓缓解 房价压力的角度提出建议，即除发挥市场经济的作 用，还需要发挥政府“无形之手”“有形之手”的调节 作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动 居民收入不断增加。要联动居民收入增长与房价变 动，促进企业主体发展，提高社会就业能力，制定 落实收入增长政策措施，完善劳动者维权组织，缩 小劳动者收入差距。
数据来源：《中国统计年鉴》
（二）模型建立及检验
通过对收集的数据进行回归建立初步模型，回归结
果如下：
Y=-920.7849+0.640X1-0.678X2+0.002X3-5.611X4-
0.362X5+452.706X6+0.001X7-
(25.73 -31.86 6.038 -4.72
-0.36 50.75 26.37
1143.146
10.85485
0.00996
18.35173
Y=f(x3,x6) t值
-1242.099
-5.79400
2011年12月1日，百城价格指数公布对100个城 市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市 住宅平均价格与10月相比下降0.28%。房地产价格 在经历数年连续上涨后，开始出现下降趋势，不少 分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控措施 的效果，也有不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲 软的征兆显现。改革开放以来，特别是1998年推行 城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速 发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越 高。房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅 为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业，房
牟峰（2010）[2]通过对统计数据的分析研究证 明，我国人均可支配收入上升带来的强劲住房需求 是导致房价不断攀升的重要因素；新增城镇家庭户 数加大了城镇房屋消费者住房消费愿望增加量，间 接提升了房价；1998年国家住房制度改革政策宣布 取消福利分房制度，为房地产市场的崛起创造了优 越的条件，释放了大量的购房需求，极大地促进了 我国房地产市场的发展；商品房按揭制度，为商品 房的消费注入了强大的活力；我国部分消费者不合 理的消费价值观，导致人们普遍急于买房、买大 房、买好房，从而形成对房地产市场的过高期望和 强大压力。
中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。
二 文献综述
影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房
成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于
这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。
1998年，英国学者Gocrffye和Mark Andrew对影响住
宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理
论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领
4、 模型变量选择 结合文献综述中学者的观点和实际分析，对房地产 价格起主导因素的是房地产市场的供给与需求，而 房产市场的供求又是多种因素作用，因此需要分析 一下房价与多种宏观因素之间的关系。 （1）因变量的选取
本文研究的是房价变动的因素，因此需要选取 房地产的价格作为被解释变量即因变量，为了数据 来源准确，房地产价格具体选取商品房平均销售价 格，这里商品房平均销售价格指在全国范围内开发 的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋 等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种 房地产价格情况的综合指标。用Y来表示。 （2）自变量的选取
关于商品房房价影响因素分 析
——基于计量经 济模型 摘 要：房地产价格不仅与百姓的生活密切相关,而 且还关系到城市的发展和国家的长治久安。因而,关 注房价的变动具有非常重要的现实意义。本文通过 对房地产价格的各种影响因素进行归纳总结,并将 1998-2009数据代入E-views 软件，建立商品房定价 的计量经济模型。从而预测未来商品房定价的走向 并提出相关的政策建议。 关键字：商品房房价；计量经济模型 ；影响因 素； 政策建议 一 引言
2006 3367 11759.5 8696.55 211923.5 101.0 101.5 7.19
2007 3864 13785.8 9997 257305.6 103.8 104.5 7.44
2008 3800 15780.8 11243 300670.0 105.9 105.6 6.78
2009 4681 17174.7 12264 343464.6 98.8 99.1 8.03
Βιβλιοθήκη Baidu
白福周（2010）[1]通过实证研究得出结论：包括
土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合 费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地 需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土 地上的附着物—房屋价格也随之增长；与CPI同步 上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利 率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上 涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给 没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断 攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不 降，导致房屋价格同步上涨。
根据理论和经验分析，参考国内学者研究，影响
房地产价格（Y）的主要因素有：城镇居民家庭人 均可支配收入（X1）；城镇居民人均消费性支出 （X2）；国内生产总值（X3）；商品零售价格指 数（X4）；居民消费价格指数（X5）；房价收入 比（X6）；竣工房屋面积（X7）：
房地产开发投资（x8）；房地产开发企业的个数 (X9)；由于国家宏观调控政策也会对房地产市场产 生影响但无法具体计量，以此引入虚拟变量 （X10） 宽松的调控措施
1999 2053 5854.0 4615.91 89677.1 97.0 98.7 6.15
2000 2112 6280.0 4998 99214.6 98.5 100.8
2001 2170 6859.6 5309.01 109655.2 99.2 100.7 6.12
2002 2250 7702.8 6029.88 120332.7 98.7 99.0 6.19
地产的快速发展对改善居民居住条件、提高人民生
活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建
设都发挥了重要作用，然而我国房地产在发展过程
中出现了许多问题，房地产投机现象使房地产价格
虚高，泡沫经济。显现从全国总体来看，国家的宏
观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重
要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素
0.020X8-0.005X9-53.506X10
-7.67 -37.95 -9.19)
R2=1
A.R2=0.999999 F=1442925
经过回归发现模型总体拟合较好，其拟合程度达
到0.999999，F 值明显大于临界值，但是，在对各
个变量的系数进行T检验的过程中，在5%的条件
下，发现变量只有X1 X2 X6 X7 X9 显著，而且有
域：(l)人口迁移(migration)；(2)交易和搜寻成本
(transactions andsearch costs)；(3)居住区位迁移
(equity
transfer)；(4)住房投机套利(spatial
arbitrage)；(5)定价模式(patter in the price
determinants)。同时，他们认为影响住宅价格的主
姜玉英（2010）[3]指出影响房地产的主要因素包 括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括 土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又 是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地
产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产 市场前景和房地产价格的估计、预测。3、影响房 地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直 接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低， 会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、 政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水 平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比 较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水 平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
（二）关于房价的政策措施 张琳、杨杰、房勤英（2010）[4]1、进一步深化 经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实 3、提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规 范措施4、规范地方政府在建设保障房过程中的行 为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。 姜国军（2010）[5]通过对房价上涨的税收原因的 实证分析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政 策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为 年租制；规范收费项目 ，减少开发环节的不合理收 费项目，降低税费成本；完善土地增值税制度。在 房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地 产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收； 取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地 增值税取代之。 栗亮(2011)[6]着重对货币供给量对房价的影响做 了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对
商品
房平 城镇居
均销 民家庭 城镇居
售价 人均可 民人均
格 支配收 消费性 国内生 商品
（元/ 入 支出 产总值 零售
价格 居民消
平方 （元） （元） （亿 指数 费价格 房价
年份 米） X1
X2 元）X3 X4 指数X5 比X6
1998 2063 5425.1 4331.61 84402.3 97.4 99.4 6.39
兰莉芸（2007）[8]结合宏观政策措施与效果提出 以下建议：提高认识，妥善处理稳定房价与扩大就 业的关系；加强房地产信息平台建设；稳步调整金 融政策，细化按揭贷款首付款的不同缴纳比例，在 一些房价极端不正常的城市可逐步停止对期房的按 揭贷款；进一步完善房地产税收政策；改革现有的 土地政策，改土地出让金为土地年租金，土地招拍 挂过程中，要注意区分不同市场；进一步理顺地方 财政收支体制，切断地方财政与土地出让的利益关 系。
2003 2359 8472.2 6510.94 135822.8 99.9 100.9 6.15
2004 2778 9421.6 7182.1 159878.3 102.8 103.3 6.92
2005 3168 10493.0 7942.88 183217.4 100.8 101.6 7.31
紧缩的调控措施
⎩ ⎨ ⎧ =
0
1
（X10）
综上考虑建立计量模型
Y= Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X +β10X10+ε
四 数据收集和模型的建立
(一) 数据的收集 经过分析选取我国从1998-2009年的宏观经济数 据经行分析，具体数据如下：
1998-2009年房价及其影响因素各项变量 数据