商品房价格影响因素计量分析
石家庄市商品住宅价格影响因素分析
中图分类号： ２ ３ ３ 文献标识码： Ｆ９ ． Ａ
宏观调控政策， 维护国 民经济稳定发展提 影响因素的主成分分析 供有效的理论依据 。 二、 商品住宅销售价格的影响因素 主成分 分析法也称主分量分析法， 旨 在利用降维的思想 ， 多指标转化为少数 把
收录 日 ：０２ ４ ８日 期 ２１ 年 月
根 据上文所分 析的影 响商 品住 宅价 人们对未来 有着 良好 的预期 ， 房地产 格的几个 因素 ， 本文选取 了 ９个变量来构 我们才能认识到房价持续上涨的成因 。 本 长 ，
价格 稳步上升 建模型 ， 它们分 别是 ： 商品住宅平 均销售 文 以石家庄市 的商品住宅 市场 为考 察对 市场一般会 出现供销两旺、
将原来个数 较多且彼 此相 关的 相关行业 的发展策略 ， 也间接影响了外来 和合 并， 使得 市场上供 出售 的土地和建筑 的前提下，
工作者在城市 中定居 的意愿与生活成本 ， 大量增加 。居 民 由于 失业 以及 收入 的下 指标 用线性组合 的方法转化 为新的个数 对住宅的需求 也会大幅减少 。 相反 ， 在 较少且彼此独立或不相关 的综合指标。 显然 不利于地方经济 的可持 续发展 。为 降， 伴 此 ，只有充分了解房价 的各种影 响因素 ， 经济高速增长期间 ， 随着 收入 的稳步增
房地产 开发企业土地购 置 房地产产业在我国是个新兴产业 ， 因此 ， 自 贷款利率对房产市场具有非常重要 产投 资额 （ ， ２ ｏ世纪八十年代 开始起 步，一直 以高速 的影 响。 房地产开发商和消费者 的借款能 费用 ， 房地产开发投资额 （ 。其 中， 其 度持续发展 ，到 目前 为止取得 了很大成 力如何 ， 与利率有直接的关系 。在供给方 商品住宅平均销售 价格 为被解释变量 ， 就。房地产业作为基础性和先导性产业 ， 面， 当利率下 降时， 地产开发 投资和房 余为解释变量 。根 据 ２０ —０ ０年 的《 房 ０ １２ １ 中 对我国的经济建设起着举足轻重 的作用 。 地产抵押贷 款将 源源 不断地涌 向房地产 国房地 产统 计年 鉴》 《 北统计 年 鉴》 、河 、
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
我国商品房价格影响因素与对策实证研究
内容 摘 要 ： 房 价 问题 作 为 关 乎 国 计 民 生 的 重 点 问 题 ， 有 必 要 进 行 深 入 分 析 研 究 。本 文 以我 国 １９ — ００年住 宅性 ９ １２１ 商 品 房 房 价 以及 相 关 因素 作 为 研 究对 象 。通 过 建 立 多 元 线 性 回 归 模 型 对 其 关 系进行 实证分析 ，并 以此为基础提 出有 助 于 控 制 房 价 恶 性 上 涨 ，增 进 居 民 福 利 的 相 关政 策 建 议 。 关 键 词 ：房 价 实证 分析 回归 模 型 政 策 建 议
可 能 会 造 成 外 国游 资 流 入 我 国 ，并 涌 入 房
市而增大需求 ；同时 ，当利率低 时 ，证券
我 商 房 格 响 素 国 品 价 影 因 与 策 证 究 对 实 研
一 夏 婧 （ 西南财 经大学金 融学院 成都 ６ １０） １ ３ １
◆ 中 图 分 类 号 ：Ｆ ９ 文 献 标 识 码 ： ２３ Ａ
人的力量超过 了法的力量 ，少数特殊权 力 者的声音盖过 了老百姓 的声音 ，而人的欲
入 的小 幅变动 更突出表现 在其生活水 平 、
质量上的提高 ，而对于需要大笔 资金投入
象专 门整治 ， 提高了首付 比例 与贷款利率 ，
同时辅 以限制期房转让 ，提高 交易税等 限
望是无限的 ，当面对低风险高收益的获利
价格较高 ，相 比之下投资者可会把房产视
为一项替代的投资品从而进一步放大需求。
考虑到数据 的完整性 ，模型 中采用汇
率作为利率的替代 变量 。由于 当两者差异
较大时会 存在 无风险套利机会 ，因此一般 来说 ， 二者 的变动具有高度的正相 关性 ， 可 以认为替代是具有经济意义的。
商品房房价影响因素分析
㈥ ，以及政府房地产调控政策的： 影响 ， 但 小 ８随机 变量 ． 表 示 模 型 中解 释 变 量 之 外
的外生变量对因变量的冲击。
２ ． 数 据 的收 集
活 密切 相 关 ． 而且 还 关 系到城 市 的 可 持 续 这 种 影 响 无法 具 体 计量 ．因此 引 入虚 拟 变
２ ０ ０１ ２１ ７ ０ ６ ８ ５ ９ ． ６ ５ ３ ０ ９． Ｏ１ １ ０ ９ ６ ５ ５ ． ２ ９ ９． ２ １ Ｏ Ｏ ． ７ ３ ． １ ６ １ １ ０ ６ ２ ９ ８ ６ ７ ． ４ ６ ３ ４ ４ ． １ ２ ９ ５ ５ ２ １
２ ０ ０ ２
地 产 发 展对 改 善 居 民 居 住 条 件 、 加 快 城 市
２ ０ ０ ０ ２１ ｌ ２ ６ ２ ８ ０ ． ０ ４ ９ ９ ８ ９ ９ ２１ ４ ． ６ ９ ８． ５ １ Ｏ ０ ． ８ ２ ． ９ ７ ３ ４ ８ ５ ２ ５ １ ０ ４ ． ９ ４ ９ ８ ４ ． １ ２ ７ ３ ０ ３ １ ２ ０ ６ ３ ５ ４ ２ ５ ． １ ４ ３ ３１ ． ６１ ８ ４ ４ ０ ２ ． ３ ９ ７． ４ ９ ９ ． ４ ２ ． ６ ３ ９ ７ １ ４ １ ７５ ６ ６ ． ６ ３ ６ １ ４ ． ２ ２ ４ ３ ７ ８
１ ９ ９ ８ ～ ２ ０ １ １ 年 相关数据代入 Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗｓ 软件 ． 形 式 为
具 体 数 据 如 下 表 Ｙ＝ ＋ ｐ １ Ｘ１ ＋ ｐ ２ ） （ ２ ＋ ｐ ３ ｘ３ ＋ ｐ ４ Ｘ４ ＋ ｐ ５ ｘ ５ ＋ 需要 进 行 了 相 应 的 处 理 ． 相 应 结论 。 所 示 Ｂ ６ Ｘ ６ ＋ Ｂ ７ ） （ ７ ＋ Ｂ ８ Ｘ８ ＋ Ｂ ９ ｘ９ ＋ Ｂ １ ０ Ｘ１ ０ ＋ ￡ 关键词 ： 商品 房 房 价 ； 房 价 收入 比 ； 房 其 中 ｄ 为截 距 项 ， ８ 、 １ ３ ： … …： 分 别
影响房地产价格因素的计量分析
。
同时 ． 由于 面 对的 消 费 者 支付 能 力 差 异 巨大 ， 实现 者 采 取 价 格 歧 视 的 策 略 — — 对 不 同 收 入 等 房
级 的 消 费 者 开 发 质 量 （ 往 表 现 为 建 筑 密 度 、土 地 容 积 率 、 往 周
多 数 投 资 者 认 识 到 这 些 偏 差 之 前 投 资 于 这 些 证 券 ， 后 ， 大 多 数 投 资 者 意 识 到 随 当 这 些 错 误 并 投 资 于 这 些 证 券 时 卖 出 这 些 证券。 四 、 于 行 为 金 融 理 论 指 导 下 的 证 券 基
者 的 投 资 决 策 能 力 和 市 场 的运 作 效 率 。对
３、切 忌 对 国 外 现 有 行 为 投 资 策 略 的 简 单 模 仿 中 国 金 融 市 场 与 发 达 的 金 融 市 场 具 有 共 性 ， 同 时 也 具 有 特 殊 性 。 我 们 在 运 但
通 过 行 为 金 融 理 论 对 投 资 者 启 发 式 心理偏 差的分析 ， 秀 的投 资者不 仅 应 当 优 了解 市 场 中 的 投 资 者 和 自 己 会 产 生 什 么
为 偏 差 的众 多投 资 策 略 ， 如反 向 策 略 、 诸 动
量 策 略 、 盘 股 策 略 、 均 化 策 略 、 及 其 小 平 以 他 一 些 常 见 的 略 ， 果 应 用 得 当 ， 帮 助 投 如 可
多 数 投 资 者 认 识 到 这 一 问 题 并 采 取 同 样
的 策 略 时 ， 策 略 效 果 如 何 体 现 呢 ？因此 ， 其
在应用 行为金 融策 略时 ，要 防止教 条化 ，
注意随机 应变。 ２、不 同 投 资 者 需 要 有 不 同 的 投 资 策
房地产价格变动的影响因素分析
并相互结合才能促进经济增长 。房地产开
发投资的增加可以使得房地产发展迅 速。
（ ） 镇 居 民收 入 分 配差 距 对 房 价 的 三 城
影 响
实 证 分 析
（ ） 型 设 立 一 模
房地产 问题 ，虽然 初有成效 ，但 面对 源源 不断 的需 求以及外 界冲击 ，房价 一直难以 下降 。本 文基于理论对 影响房价 的因素进 行分析 ，并运 用统计数 据说 明影响房 价的 因素 ，并据此建立 回归模型考察 一系列 因 素对房价影响程度 ，以探寻 和度量影 响房
售价格指数 （ 定基 ） 作为被解释变量； 表 示影响第ｔ 期的房价 的因素， 中包括人均 其 国内生产 总值 、房地产开发投资 、居民收 入 差距 、汇率 以及实 际有效利率 ，将各个
因素作 为解释变量。 了体现经济 学含义 ， 为
影 响 因 素 分 析
改革开放 以来 ，我 国政府针对住房 制 度进行一系列改革 ， 从根本上打破 了传统的
汇 率
经济增长的源泉是劳动 、资本和技术 的不断投入 ，只有各种要素发挥各有作用
升值会 导致大量 游资进入 中国资本市 场 ，
从而必 然导致 房价 的不 断上升 。
住房 问题 关系到国计民生 ，房价过高 导致居 民无力承担 。面对如此情况 ，我国 政府倍加 关注房价 问题 ，并且中央政府出
房 地产 和股 市 的泡沫 。 目前 由于诸 多 因
素 导致 人 民 币具有 升 值压 力 ，１美 元从 １ ９ 年 兑换 ８２ ９ 元人 民 币到 ２ ０ 年 ９８ ７ １ ０８ 兑换 ６ ９ ５１ ．４ ，人 民 币大幅度升值 ，这种
对 我 国房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，文 章 提 出应 对 高房 价 的 政 策 建 议 。 关 键 词 ：房 价 影 响 因 素 居 民收 入
中国房价影响因素分析
肥 农 药 的补 贴等 。 这 一 举 措 可 以达 到激 励 方 式 降 低 菜 农 种 植 蔬 菜 的 风 险 和 成 本 ； 主要参考文献：
１ ］ 李里特． 农业 结构调整 与果蔬业健 康 菜农， 在一定程度上减轻他们 的蔬 菜种 植 （ ３ ） 在蔬菜消费量较大 的地区建立蔬菜储 ［ 成本负担的功效 。蔬菜种植的优惠 、 补 贴 存基地 ， 可以利 用例如冷藏技术等对蔬菜 发展 ．安徽省 菜篮子工程信 息 网专家论 可 以采取农机补贴、 相关农药补贴等方式 进 行 储 藏 ， 尤 其 是 在 冬季 以及 交 通 运 输 繁
中国房价 影 响 因素 分析
口文 ／ 徐 春娥
（ 云南省宣威 市房地产监理所 云南 ・ 宣威 ）
［ 提要］ 近几年， 我 国房地产价格不 地产 市场持续健康 发展的通 知》 首次提 加码 后，房价只涨不跌 的神话存 ２ ０ １ １ 年 断上 涨，国家为 了抑制房价 过快 上涨， 先 出： “ 以住宅 为主的房地产 业已经成 为我 １ Ｏ月破 灭 。 国家 统 计 局 发 布 了最 新 一 划
［ ３ ］ 虞 华， 陈光亚 ， 程 鑫等． 蔬 菜价格 居 高
４ 、 建立健全权威 、 全 面的蔬 菜价格信 不下原 因探析 及调控 对策 ——基 于盐城
２０ １ １ ．２ ．
考虑更加机械化、 规模化的种植方式的推 息体 系。 当前大部分菜农对市场信息的了 市蔬菜价格 高位运 行的思考 ［ Ｊ 】 ．蔬菜 ，
对 此， 可 以考 虑 以 网络 、 广 播 等 为 载 ［ ５ ５王晶 ］ 晶， 陈永福 ． ２ Ｏ １ ０年我 国蔬 菜市
由各地 地 方 政 府 全 权 负 责 发 布 本 地 区 场 分析 与预 测 … ． 农业展望， ２ Ｏ １ ０ ． ６ ． ４ ． 地 加以充分合理的利用。 政府应引导菜农 体 ， 在 全 国形 成 一 ［ ６ ］ 黄 宗智． 长 江 三 角 洲 小 农 家庭 与 乡村 走上现代化 的蔬菜种植道路； （ ２ ）在蔬菜 的蔬 菜 价 格 实 时变 动 信 息 。 中华 书局 ， １ ９ ９ ２ ． 运输与配送上加大投入， 降低 跨 区销 售 的 个 较大 、 较全 的蔬菜价 格信 息系 统， 打破 发 展 ．
基于STATA的房产价格影响因素分析
基于ST A T A 的房产价格影响因素分析李文谦,张涛(烟台大学经济管理学院,山东烟台264005)[摘要]选取2005-2016年全国主要城市的相关数据,运用Stata 软件,对影响全国房价的主要因素进行计量分析,并对未来宏观房地产市场行情做出了展望。
在回归模型中,确定住宅商品房平均销售价格为被解释变量,以城镇人口、房地产开发企业土地购置价格、住宅商品房销售面积以及商品住宅房竣工面积四种因素作为解释变量进行回归分析。
通过OLS 最小二乘法分析得出:房地产开发企业土地购置价格是影响全国住宅商品房平均销售价格的最主要因素。
提出政府应针对不同城市制定不同的土地制度及调控政策,消费者应根据当地房地产市场现状及自身经济状况理性选择不同购房形式等对策建议。
[关键词]房价;影响因素;土地购置价格[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-6043(2020)04-0127-02[作者简介]张涛(1977-),山东沂水人,博士,教师,研究方向:营销战略。
一、引言众所周知,我国房价上涨迅速,房地产市场的繁荣发展虽然拉动了我国经济增长,但是住房问题成为很多人生存的压力。
同时,房价的迅猛增长也可能会引发通货膨胀、土地过度占用、银行信贷风险加大等一系列社会问题。
我国房地产市场中存在的问题引发了政府的广泛关注,也提出相应措施。
为探究影响我国房价大幅上涨的主要因素,本文以房屋中的住宅商品房为例,选取了一些极具代表性的城市(共20个)作为全国主要城市,对其2005-2016年的相关数据进行了研究。
本文从供给与需求两方面对影响当前高房价问题的主要因素做出计量分析,从多层次多角度提出当前房价上涨问题的应对对策,更好地使我国房地产市场健康发展。
二、文献综述关于房地产价格的主要影响因素,国内外很多学者都对其进行了探索并发表了自己的见解。
然而,他们的研究有一个共同的特点:大多都是单独拿出其中一个因素来分析其对于某一阶段房价的影响程度。
我国商品房价格供给影响因素的计量分析
《计量经济学》课程论文我国商品房价格供给影响因素的计量分析国际经济与贸易双语实验班欧昌龙40502032 指导老师：周游2007.12 我国商品房价格供给影响因素的计量分析【摘要】针对房地产市场近年来日益火爆，房价不断攀升的现状，本文选取了1999 年到2005年的季度数据，从房屋供给方面对房价上涨原因进行了实证分析。
首先，建立适当模型，并搜集相关数据；然后用EViews 软件对模型进行相关检验，之后予以修正；最后，对得出的模型进行了经济意义解释并给出了相关政策建议。
一、问题的提出近几年，随着房价的一路飙升，房地产已成为最受人瞩目的市场之一。
就2OO4 年来说，全国商品房价格大幅上涨．商品房平均销售价格同比增长14．4％．涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。
销售面积达到３.８２亿平方米，比上年净增４４１２万平方米。
我国房地产出现了投资过热、房价增长速度较快的问题．为了防止房地产泡沫，使我国房地产市场步入良性发展的态势，政府先后进行了一系列的宏观调控：紧缩信贷、紧缩土地供应、运用市场化方式加息、提高住房信贷利率，房地产投资过热现象得到了有效抑制．土地和商品房供应增长大幅回落。
但是，商品房价格仍然继续攀升的现象仍未根本改善。
由此社会各界关于政府的宏观调控争议较大—- 国家针对投资过热而实施的宏观调控会减少商品房的供给进而引起价格的上升。
本文将通过揭示影响商品房供给的一系列因素与商品房价格的关系，探明国家针对供给的一系列宏观调控的效用。
二、相关数据收集本文主要从商品房的供给方面对商品房价进行分析：从而分析得出了下列解释变量和被解释变量，并通过中经网进行了数据的收集。
商品房销售价格房地产开发本房地产开发投资商品房本年新开建筑材料工业品出厂（亿元/ 万平方年商品房屋建资金来源合计_ 工面积_累计（万价格指数X4 米）Y 设投资额_累计累计（亿元）平方米）X3 亿元X1 X299 1 0.419043274 497.5 1823.07 5060.37 97.08 2 0.611745723 2334.48 5885.25 20480.78 98.56 3 0.612644092 4603.01 8930.09 34951.35 98.46333333 4 0.61435851 7460.36 13089.91 52505.87 97.2500 10.439683495 570.78 2410.65 6953.41 98.96333333 2 0.627327552 2720.95 7204.42 27281.04 98.63666667 3 0.619176819 5554.48 11308.44 46215.26 100.2566667 4 0.624536928 9063.94 16525.52 68796.92 100.6601 1 0.494343733 682.04 3284.53 9015.91 99.67 20.700672858 3490.62 9835.6 35896.69 99.7 30.677349482 7147.54 15219.27 63148.15 98.86666667 4 0.666718253 11511.22 21499.14 90116.96 97.802 10.480044041 935.36 4396.59 11495.74 98.16666667 2 0.689909372 4718.28 13348.05 43998.92 98.22333333 3 0.699580914 9302.66 20637.1 74457.19 97.5 40.698771538 14566.53 28696.57 106893.297.2333333303 1 0.502392103 1297.39 6140.64 16144.198.43333333 2 0.734779418 6120.88 18770.93 57919.51 98.3 3 0.72976461 12049.1 29007.45 97555.79 99.1 4 0.730422477 18699.4 39851.17 138382.53 102.604 1 0.528222904 1885.04 9607.61 20326.99 104.6 20.805601546 8118.91 25924.98 67944.61 104.4 30.824947294 15537.73 38863.71 110733.48103.5666667 4 0.823079827 23810.9 53249.85 154417.15 101.233333305 1 0.612407026 2269.16 12962.34 21594.7 100.1 2 0.88984241 9829.75 33921.91 75812.23 100.6 3 0.945958166 18942.93 49736.92 125338.68 100.9333333 4 0.985247764 28860.52 66924.33 172647.11 100.9333333数据来源：中经网统计数据库三、计量经济模型的建立：针对全国商品房屋销售均价，建立如下一般模型：Yi 0 1 x1i 2 x2i 3 x3i 4 x4i 5 D1i 6 D2i 7 D3i ui 其中：Yi －商品房屋销售均价（亿元/万平方米）0 －常数项i －待定参数（i1234）x1 －房地产开发本年商品房屋建设投资额_累计亿元x2 －房地产开发投资资金来源合计_累计（亿元）x3 －商品房本年新开工面积_累计（万平方米）x4 －建筑材料工业品出厂价格指数D1i ＝1，第一季度0，其他D2i ＝1，第二季度0，其他D3i ＝1，第三季度0，其他ui －随机误差项注：通过观察99 年到05 年季度数据，发现有很强的季节因素影响数据周期性变化，因此引入代表季度因素的虚拟变量。
计量论文-对我国房价影响因素的计量经济学分析
对我国房价影响因素的计量经济学分析对我国房价影响因素的计量经济学分析摘要：商品房价格增长过快是当前我国城市与社会经济发展中最突出的问题之一，如何合理控制商品房价格平稳增长值得深入研究。
本文选取2011年中国统计年鉴的数据，建立起影响商品房价格因素的多元线性回归模型，进行进一步分析，并且在此基础之上提出相关政策建议。
关键字：商品房价格影响因素多元线性回归模型一、问题的提出近年来，中国房价持续走高。
尽管国家政策层已经启动了几轮调控，但房价丝毫没有要稳定下来的迹象，房价高涨，一房难求的情况仍在持续。
房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，不仅影响着国民经济的增长，也牵动着千家万户的心。
虽然随着经济的发展，商品房价格的增长是必然趋势，但是目前国内商品房价格增长速度却远远超过平均水准，房价如此之高，会对现在与未来产生多大的影响？为了研究这个问题，我们需要建立计量经济学模型。
二、理论分析影响房价的因素有：土地购置费：土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了房屋的售价。
随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨，两者存在正相关性。
居民人均可支配收入，代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。
房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。
理论上该变量和房价存在正相关性。
商品房销售面积：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
一个地区商品房销售面积也能间接反应一个地区商品房的供应热度。
商品房施工面积：报告期内施工的房屋建筑面积商品房竣工面积：报告期内竣工的房屋建筑面积建筑业总产值：建筑业在一定时期内完成的以价值表现的生产总量，是反映建筑业生产成果的综合指标。
通过它可以了解建筑业的生产规模、发展速度、经营成果，并为国家制订经济建设计划提供依据。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据
1 引言城市房价问题是公众关心的热点话题，高房价容易引发诸多城市治理问题，给政府治理带来巨大压力。
近年来，城市房价显示出过快上涨的趋势，为了实现居民从“蜗居”转向“安居”，中央出台了一系列政策稳控房价。
人们越来越注意到，影响房价的因素十分复杂，既有市场规律的调节，又有政府干预的影响，学术界对此也开展了许多富有见地的研究。
本文亦将此作为研究主脉，从空间视角对房价影响因素进行深一步的探讨。
学者的研究表明房价上涨受市场供需、金融政策、财政分权等因素的驱动，除此之外，土地财政及地方官员对房价也有显著影响，尤其地方政府作为土地唯一的供给方，对土地拥有绝对的话语权。
不管是对土地收入的长期依赖，还是为了弥补“引资竞争”中低价出让工业用地的损失，地方官员都有高价出让住宅用地的强烈动机。
而土地价格与房价相互依存，双向联动，土地价格节节攀升，导致房价一路飙升，房价上涨进一步带动土地价格的上涨。
中国特有的土地制度，使得政府成为垄断土地的唯一供应者，加之财政分权与GDP为标尺绩效考核的双重压力下，地方官员都有以土地换取巨额收入的强烈冲动和取得晋升锦标资格的内在动机，土地财政是影响房价稳控政策实施的阻碍因素。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据邓苏玲 欧国良摘要：房价问题是公众关心的热点话题，也是城市治理的重要议题。
利用2009－2017年105个城市的面板数据进行空间计量分析，从空间层面丰富房价影响因素的研究。
结果表明房价具有显著的空间聚集性与地区异质性，呈现出东部地区房价高溢出效应与西部地区低集聚共存的局面；土地财政显著影响房价变化，且具有正向空间溢出效应；官员任期在抑制房价增长，稳控地方及周边房价方面具有积极意义；此外，市场供需因素对房价具有正向的溢出效应。
总体而言，房价变化受到诸多因素影响，这些因素在空间层面上表现出显著的辐射和示范效应。
关键词：住房价格；土地财政；官员任期；空间计量；溢出效应中图分类号：F293 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2021）03-0016-25 收稿日期：2021-02-05作者简介：邓苏玲，通讯作者，华中科技大学公共管理学院博士生。
中国房价影响因素分析
肥农药的补贴等。
这一举措可以达到激励菜农，在一定程度上减轻他们的蔬菜种植成本负担的功效。
蔬菜种植的优惠、补贴可以采取农机补贴、相关农药补贴等方式展开。
３、注重、展开蔬菜产业的基础设施建设，并在此过程中推进蔬菜种植的规模化、专业化。
其中，基础设施建设可以划分为多个方面。
例如：（1）在蔬菜种植上就要考虑更加机械化、规模化的种植方式的推广，用于蔬菜种植的土地面积不断受到工业、房地产等的挤压而缩减，在注重保护耕地、保证基本农业用地的同时，也应当从现代科技的角度对现在的蔬菜种植土地加以充分合理的利用。
政府应引导菜农走上现代化的蔬菜种植道路；（2）在蔬菜运输与配送上加大投入，降低跨区销售的成本，将“最后一公里”的消耗尽可能地降低。
流通环节是菜价高涨的重要因素，无法解决这一环节的问题，菜价平稳与菜农增收就无从谈起。
政府可以对蔬菜运输提供一定的指导意见，尽量节约资源，将蔬菜产地与较近的菜市场联系起来。
另外，也可以借鉴国外普遍利用的“农超对接”方式降低菜农种植蔬菜的风险和成本；（3）在蔬菜消费量较大的地区建立蔬菜储存基地，可以利用例如冷藏技术等对蔬菜进行储藏，尤其是在冬季以及交通运输繁忙、不便的时候可以一定程度上抑制受气候异常与游资炒作造成的菜价的不合理变动，起到一个“蓄水池”的作用，为市场较稳定地供应蔬菜。
４、建立健全权威、全面的蔬菜价格信息体系。
当前大部分菜农对市场信息的了解都是滞后、不全面的，他们通常只能通过蔬菜的实际销售情况和较为狭窄、不准确的信息渠道获取信息。
对此，可以考虑以网络、广播等为载体，由各地地方政府全权负责发布本地区的蔬菜价格实时变动信息。
在全国形成一个较大、较全的蔬菜价格信息系统，打破目前很多地区生产与消费几乎脱节并由此给菜农带来损失，以及一些商家与投机者对蔬菜价格进行炒作，散布虚假信息以谋取利益的局面。
这一举措将帮助菜农有目的性地进行蔬菜种植，能够相对避免供给与需求脱节，只增产不增收的现象发生。
城市商品住宅价格的影响因素研究——以重庆为例
ａ ｃ ｒ ｓ ｗ ｔ ｅ ｌ ｙ ｔ ｉ ｅ ｔ ｔｄ ｔ ａ ｔ ｅ ｐ ｃ ｆｃ ｍｍｅｃ ａ ｏ ｓ ｎ Ｃ ｏ ｇ ｉ ｇ ｗ ｌ ｂ ｎ ｒ ａ ｅ ｔ ｈ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｏ ｃ ｏ ｄ ｉ ｒ ａ ｉ ．Ｉ ｓ ｓｉ ｅ ｈ ｔ ｈ ｒ ｅ ｏ ｏ ｈ ｔ ｍａ ｉ ｒ ｉ ｈ ｕ ｅ ｉ ｈ ｎ ｑｎ ｉ ｅ ｉ ｃ ｅ ｓ ｄ ｗｉ ｔ ｅ ｄ ｖ ｌｐ ｎ ｆ ｌ ｌ ｈ
现 利 润 的基 本 因 素 ．同时 还 影 响 国家 和 地 方 政 府 制定 行 业 监 管 的决 策 人们 对 城 市 商 品住 宅 价 格分 析 往 往 基 于 眼前 市场
观 经济 状 况 的诸 多 影 响 ． 于 一 个 城 市来 说 ． 市 国 民 对 城 生产 总 值 、通 货 膨 胀 以及 城 市 固定 资产 投 资等 宏 观 经 济 指标 都 会 影 响 到商 品住 宅 的 价格 一般 来 说 ， 展 中 发 国 家城 市 宏 观 经 济状 况 与 房地 产 业 发 展呈 高度 正 相 关
ｐ ｃ ｆ ｏ ｉ ｒ ｅ ｏ ｍｍｅ ｃａ ｏ ｓ ． ｎｌ ｄ ｌｉ ｕ ｅ ｎ ａ ａｙ ｉｇ ｔｅ ｐ ｃ ｆ ｏ ｃ ｒ ｉｌ ｕ ｅ ， ｉ ｍｏ ｅ ｓ ｓ ｄ ｉ ｎ ｌｚｎ ｈ ｒ ｅ ｏ ｍｍｅ ｃａ ｏ ｓ ｎ Ｃ ｏ ｇ ｉ ｇ ｄ ｗｎｏ ｎ Ｔ ｅ ｒｓ ｌ ｓ ｏ ｈ ｓ ｉ ｃ ｒ ｉｌｈ ｕ ｅ ｉ ｈ ｎ ｑ ｎ ｏ ｔｗ ． ｈ ｅ ｕ ｔ ｈ ｗｓ
关 系 ． 市 国民生 产 总 值增 长 越 快 ． 宅业 发 展 速 度 也 城 住
越 快 通 货 膨胀 不 但 会 通 过影 响住 宅 名 义价 格 与 真 实 价 值 变动 来 影 响住 宅 价 格… 而且 会 激 发 消 费者 投 资 购 ．
试论我国商品房价格影响因素
那 么近年 来商 品房价一 路高涨 ， 与这 些因素有 没有 关系呢 ？
本文针 对这 些做 了计量 分析， 收集 了 ２ ０ 年 全 国 ３ ０５ Ｏ各省 的数据
第 二 ， 地 的不可 再生性 影响房 价居 高不 下。 房地产 开 发 上表 中可看 出对 于截面数 据来说， 决系数 高， 土 在 可 说明模型 对样本 的
的各种 资源 中 ， 土地 作为 载体无 疑是最 重要 的资源 ， 由于我 国城 拟合好 ： 检验 值 ４ ． ８ １ Ｆ ０８ ７ ， ９ 明显 显著， 的 ｔ 值不通 过， Ｘ 系数 即 ： 市（ 尤其 是较发达 城市 ） 的快速发 展， 房地产 用地大 量增加 导致农 ｔ 检验 不显 著， 明模型 中很可 能存 在多重 共线性 。 这表
城 市人 口的“ 新三 座大 山” 一 ， 年来 ， 抑制 以房地 产为代 表 之 近 为 四 、 据 的收集 数
的经 济过 热， 中国政府 动用各 种手段 对房 价进行 调控 ，０ ７ 以 ２０ 年
来， 在紧缩 政策 调控 下 ， 圳 、 深 广州 、 上海 、 北京 、 莞等城 市 的房 东
引起 了热议 。因此 ， 文就对影 响 商品房价 格 的因素作 出简要 分析 。 中搜 集 了 ２０ 本 文 ０５年全 国 ３ 个省 市的 商品房 平均价格 ， ０ 并从 实证 的 角度对 其 进行 了计 量分析 ， 结果得 出人 口密度 、 房地 产投 资额对 商品房 的价格 影响 十分 明显 ， 而城 乡居 民储 蓄 存款 对 其影响 并 不显著， 并且提 出了相 关政 策建议 。 关键 词 商 品房 人 口密度 居 民储 蓄 中图分类 号 ：２３３ Ｆ９．
Ｓ ｅ＝（８ ．８ ５ （．３ １ ６ （．５ ４ ６ ００ ９ ７ ） １ ２９ ９ ） ０３ ４ ３ ） ００ １ ３ ） ．４ ４ ４ （．５ ６ ７ （．８ ９ ７ （．９ ５ ６ （．０ ８ ３ ７９ ３ ２ ） ２４ ９ ９ ） １２ ５ ０ ） ５１４ ０ ）
我国商品住房价格的计量经济模型预测研究
一
３ ．竣工房屋造价 。 工程造价 、 土地价格再加上其他经营销
规范的道路 呢？ 本文将通过建立模型 ， 一一探 究这些问题， 并提 售成本等构成了房屋的造价 ， 竣工房屋 的造价直接影 响了商品
住房的成本， 因此理论上该变量和商品住房的价格呈正相关 。
４ ．土地购置费 。土地资源的稀缺性导致土地购置 费不断
引 臣
晒
我 国商 房价 格 的计 量 品住 经济模 型预 测研 究
刘 艺婷
（ 武汉 大学经济与管理学院， 湖北 武汉 ４ ０ ７ ） ０２ ３ 【 要】通过建立计量经济模 型， 我国商品住房的价格进行实证分析 ， 出了影响商品住房价格的诸 多因素． 摘 对 找 研究结果表 明， 均可支配收入和竣工房屋造价是影 响商品住房价格 的显著性 因素。基 于模型结果提 出了政策建议。 人 【 关键词】商品住房价格； 影响 因素； 多元线性回归模型
另外， 商品住宅还具有建 设周期长 、 价值量大 、 空问固定性 部沿海城市和中西部城市在经济、 社会观念和政策等方面存在 等特点， 这就使其价格有 了一般商品价格所没有的特点 。首先 ， 较 大 差 别 ， 者 房 价 应 明显 高 于 后 者 ， 模 型 中 以 中 西部 为基 前 在 由于住宅 的建 设周期 长， 短期 内的供 给是缺乏 弹性的， 在 导致 本 组 。
二 、 型 设 定 模
适用房 ” 为主的住房供应政 策： 另一个是针对 于数量 庞大 的中
本文选取 ２ ０ 年我 国各地区商 品住房 的有关数据进行横 ０６
等收入家庭 ， 实行“ 经济租用房和限价商 品房 ” 为主 的住房供应 截 面 回归 分 析 ， 以各 地 区 的 商 品住 房 价 格 作 为被 解 释变 量 Ｙ 影 。 政策 ： 而对于数量相对较少 的高收入家庭 ， 仍然实行现金 的住 响商品住房价格 的因素很多 ， 考虑到实证研究的需要和数据 的
我国城市住房价格影响因素以及影响贡献度的实证分析
内容 摘 要 ：本 文 通 过 建 立 住 房 价 格 影
影响居民的生活 ，成为社会 各界 关注 的焦 点 问题。 本文正是基于上述问题 ，对影响我国
响 因素 模 型 ，利 用 ２ ０ ２ ０ 年 １ 年 ０ ０— ０ ９ ０ 间我 国 ３ ３个城 市 面板 数 据 来 实证 检 验 我 国住 房 价 格 高 涨 的 影 响 因 素 ，并 利 用 因素 贡 献 度 方 法衡 量 各 影 响 因素 对 房 价 的 影 响 程 度 ．在 此 基 础 上 分 析 提 高 房 地 产调 控 政 策 有 效 性 、 实 现 住 房 价 格 平 稳 的 途 径 。 结 果 表 明 ，从 全 国
黄振宇 （ ０ 借助 Ｓ Ｄ模型分析了 ２１ １） — 我 国土地 出让制度 、政府的 “ 招拍挂”制 度 和地 方政府 的逐利行 为对地价 的影响。 结果显示 ，土地 出让制度形成的政府垄断 供 地格局和 房地产税 费设
住房衔 接有漏洞 ，长期忽视夹心层 人群 ；
三是政府缺 乏提供保 障性住房 的动 力，保
林 博士 初春莉 博士 （ 、对外经济 贸易大 学国际经 济贸易 １ 学院 北京 １０ ２ 、中央财经大学经济 学院 北京 １０ ８ ） ００ ９ ２ ００１
究 ，结果表 明住房价格 的波动主要是需 求 变化 引起 的 ，主要影响 因素是收入和住房 使 用成本 。Ｒ ｊ ｅ Ｐ ｎ ＆ Ｗ…ｉｍ Ｃ ｕｉ ｅ ｇ ｕ ａ Ｗｈ ａｏ １ ９ 利 用住房需 求和供给模 ｅ ｔｎ（ ９ ４）
对影响住房供给 、需求和收益的因素 ，如
财政制度 、土地供给 、收入 、利率 以及投
资投机行为等进行研究。
影响房价变动的计量经济学分析
信贷 、税收 、土地供给等方面 出台 了一系列调控政 策， 但是房价增速仍 然维持在 比较 高的水平 上 ， 中低
收 人 家 庭 的住 房 负 担 越 来 越 沉 重 ，在 房 地 产 上 所 累 积 的金 融 风 险 有 扩 大 的 趋 势 ． 国 家 发 改 委 、 据 国家 统 计 局 调 查 显 示 ，０ ９年 １月 ，０个 大 中城 市 房 屋 销 ２０ ７ 售 价 格 同 比上 涨 ５６ 。而 到 ｌ ．％ ２月 这 个 数 字 变 为 ｌ．％． 据 ＜ ０ ７年 房 地 产 市 场 运 行 状 况 及 ２ ｏ ０５ 另 ＜ ０ ２ ｏ ８年
型修 正 ．
１１ Ｓ模 型 修 正一 自相关 的 消 除 ．． Ｌ ３
模型修正需要完成两个工作 ， 第一步 ， 处理 ２ ０ ０５ 年的房价数据 ； 二步 ， 第 消除 自 相关 ， 引入误差项． 关于 ２ ０ ０ ５年 的数据处理 ， 理论 上经常采用 两种 办法 ． 一是剔 除误 差项 即把 ２ ０ 年的数据从样本 中 ０５
关注的一个热点． 影响房地产价格波动 的因素大致可 分 为内生 因素 和外生 因素 ． 内生 因素包括地价 、 建筑 成本 和经济发展带来 的社 会需求等 ，外生 因素包 括 利率 、 区位 因素 、 济政 策等 ． 生 因素 一般是 通过 经 外 内 生 因素 的传 导 来 实 现对 房 地 产 价 格 波 动 的影 响．
变为 ０ ９ ８２ 比原来有所改善 ， 明修 正模型拟合 ． ７６ ， ９ 说 程度更 高 ， — 统计值变为 １ ７ ８ ３ ＤＷ ． ２ ２ ，接近 于 ２ 残 ９ ， 差项的 自相关现象 已经被完全消除 了 ，修正模 型从 精确度上 ， 还是从 残差项 上 ， 拟合质量较原来模 型有 很大提高 ， 整体拟合得非常好． 由结果 可得商 品房平均价格 的但方程计量 经济 模型为 ：
城市商品住宅价格影响因素差异性研究——以武汉城市圈为例
上述 分析说 明 ， 大城市 房地产 发展 较为成 熟 ， 响其商 品 影 住宅价格 的主要 因素是房 地产 自由发展 的市 场因素 ， 中小城 而
市房地产发 展还处于比较混乱 的局面 ， 响其 商品住宅价格 的 影
主要 因素 多为非市场 因素 。由此 ， 本文建议 中小城市政府 部门 在制定 房价 调控措施 时应根 据 自身房地 产的具 体情 况进行 决 策 ， 意区 别于大城 市房价 的调控措 施 ， 勿盲 目跟风而 忽 应注 切 略实际 ， 自身房地产的健康发展 。 影响
由以上结果可知 ， 黄石市 和鄂州市 的商品住宅价格 与其 影
响因素的回归模型拟合效果很好 ， 且均能通过 Ｆ 检验和 ｔ 检验 ， 说明黄 石市 的地方财政 一般预 算收 入能够 很好地 解释 黄石 市
对 式（ ） ２所示模型进行检验 ， 得结果如下 ：
表 １ 回 归统 计 量
回 归 系 数 Ｒ 回归 系数 Ｒ 的 平 方 调 整 了 的 Ｒ 平 方 标 准 误 差
入、 地方财政一般预算收入 、 民消费价格指数 （ Ｐ ） 居 Ｃ Ｉ等六项指 标， 分析其与商品住宅价格之间的关 系。 选取 的各项指标与商品住 宅价 格的影响关系如下 ： 地区生
产总值 （ Ｄ ） 长 ， 使房 地 产使用 需求 和 资产需 求增 Ｇ Ｐ 的增 会促
加， 进而导致商品住宅价格上升 ； 口的增加 ， 人 家庭人 口的小 型
品住 宅价格的影 响最 大 ， 方财政一般预 算收入增 加一个百分 地
表１ 中相关系数 Ｒ＝ ． ５ ， 明武 汉市 的商品住 宅价 格与 ０ ９８说 ９ 武汉市的房地产开发投 资完成额及城镇居 民人均可 支配收入 高度相关 ； 复相关系数 Ｒ ＝ ． １ ， ｚ０ ９７说明武汉市的商品住宅价格 ９ 总值 ９． ％ ９ ７ 的变动可由回归解释 ， １ 即拟合效果很好 ； 调整后的
我国商品房销售价格的影响因素——基于空间面板计量模型的实证分析
中图分类号 ： Ｆ ０ ６ １ ． ５
文献标识码 ： Ａ
文章编 号 ： １ ０ ０ ２ —９ ８ ０ Ｘ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ９ —０ ０ ９ ３ —０ ６
１ 研 究 背 景
改 革 开放 以来 ， 中 国经济 迅 猛 发 展 。随 着 我 国 人 民生 活水 平 的 日益 提 高 ， 人 们 的住 房需 求 日益 旺
据， 运 用地 理加 权 回归 （ ｇ ｅ ｏ ｇ ｒ ａ ｐ ｈ ｉ ｃ ａ ｌ ｌ ｙ ｗｅ ｉ ｇ ｈ ｔ ｅ ｄ ｒ ｅ －
民经济 发展 产生 巨大 影 响 ， 房 地 产 业 成 为 国 民 经济
发展 中的支 柱行 业 。
ｇ ｒ ｅ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ， Ｇ ｗＲ） 模 型分析 了我 国各 省 区房价 波 动 的 空 间异质性 现 象 。温 海 珍 等口 利用 ２ ０ ０ ８年 杭 州 市
间滞后 模 型 （ ｓ ｐ ａ ｔ ｉ ａ ｌ ｌ ａ ｇ ｍｏ ｄ ｅ ｌ ， Ｓ Ｌ Ｍ） ， 使 用 空 间 计 量方法 研究 了商 品房价 格 与商 品房 的刚性需 求 和投 机 性需 求 的数量 关 系 ， 并得 出我 国住 房价 格 存 在 显 著 的空 间交互 作 用 。廖 厥椿 ［ ９ ］ 从重 点城 市和 房地 产 市 场 的长期 均衡 两个 角 度 ， 采 用 空 间 向量 自回归模
价 格 。Ｃ ｈ ｅ ｎ等－ ５ ］ 利用 １ ９ ９ ５ －２ ０ ０ ５ 年 中 国省 级 面 板
量模 型 的 回归结 果 优 于传 统 的经 济计 量 模 型 ， 该 模
型具有 较 高的估 计精度 。韩丽娜 和赵 红强 ＿ ８ 运用 空
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1143.146
10.85485
0.00996
18.35173
Y=f(x3,x6) t值
-1242.099
-5.79400
兰莉芸（2007）[8]结合宏观政策措施与效果提出 以下建议：提高认识，妥善处理稳定房价与扩大就 业的关系；加强房地产信息平台建设；稳步调整金 融政策，细化按揭贷款首付款的不同缴纳比例，在 一些房价极端不正常的城市可逐步停止对期房的按 揭贷款；进一步完善房地产税收政策；改革现有的 土地政策，改土地出让金为土地年租金，土地招拍 挂过程中，要注意区分不同市场；进一步理顺地方 财政收支体制，切断地方财政与土地出让的利益关 系。
综上所述，国内目前关于房地产价格比动机制 与对策的研究成果，一是房地产价格波动具有周期 性。二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的
的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在 都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控 作用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用 计量方法进行因素分析。 三、 本文的不足之处 （1）本文最大的不足之处在于数据收集不足，变 量数量太少。由于模型中一个重要变量房价比仅能 截止到1998年因此收集到此时间的数据。（2）本 文意在研究当前房价拐点是否已经出现，限购令是 否发生作用，以此最好采用月度数据，但是无法收 集各月数据，因此只好采用年度数据。
2003 2359 8472.2 6510.94 135822.8 99.9 100.9 6.15
2004 2778 9421.6 7182.1 159878.3 102.8 103.3 6.92
2005 3168 10493.0 7942.88 183217.4 100.8 101.6 7.31
地产的快速发展对改善居民居住条件、提高人民生
活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建
设都发挥了重要作用，然而我国房地产在发展过程
中出现了许多问题，房地产投机现象使房地产价格
虚高，泡沫经济。显现从全国总体来看，国家的宏
观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重
要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素
2011年12月1日，百城价格指数公布对100个城 市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市 住宅平均价格与10月相比下降0.28%。房地产价格 在经历数年连续上涨后，开始出现下降趋势，不少 分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控措施 的效果，也有不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲 软的征兆显现。改革开放以来，特别是1998年推行 城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速 发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越 高。房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅 为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业，房
商品
房平 城镇居
均销 民家庭 城镇居
售价 人均可 民人均
格 支配收 消费性 国内生 商品
（元/ 入 支出 产总值 零售
价格 居民消
平方 （元） （元） （亿 指数 费价格 房价
年份 米） X1
X2 元）X3 X4 指数X5 比X6
1998 2063 5425.1 4331.61 84402.3 97.4 99.4 6.39
紧缩的调控措施
⎩ ⎨ ⎧ =
0
1
（X10）
综上考虑建立计量模型
Y= Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X +β10X10+ε
四 数据收集和模型的建立
(一) 数据的收集 经过分析选取我国从1998-2009年的宏观经济数 据经行分析，具体数据如下：
1998-2009年房价及其影响因素各项变量 数据
1999 2053 5854.0 4615.91 89677.1 97.0 98.7 6.15
2000 2112 6280.0 4998 99214.6 98.5 100.8
2001 2170 6859.6 5309.01 109655.2 99.2 100.7 6.12
2002 2250 7702.8 6029.88 120332.7 98.7 99.0 6.19
中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。
二 文献综述
影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房
成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于
这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。
1998年，英国学者Gocrffye和Mark Andrew对影响住
宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理
论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领
4、 模型变量选择 结合文献综述中学者的观点和实际分析，对房地产 价格起主导因素的是房地产市场的供给与需求，而 房产市场的供求又是多种因素作用，因此需要分析 一下房价与多种宏观因素之间的关系。 （1）因变量的选取
本文研究的是房价变动的因素，因此需要选取 房地产的价格作为被解释变量即因变量，为了数据 来源准确，房地产价格具体选取商品房平均销售价 格，这里商品房平均销售价格指在全国范围内开发 的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋 等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种 房地产价格情况的综合指标。用Y来表示。 （2）自变量的选取
数据来源：《中国统计年鉴》
（二）模型建立及检验
通过对收集的.7849+0.640X1-0.678X2+0.002X3-5.611X4-
0.362X5+452.706X6+0.001X7-
(25.73 -31.86 6.038 -4.72
-0.36 50.75 26.37
0.020X8-0.005X9-53.506X10
-7.67 -37.95 -9.19)
R2=1
A.R2=0.999999 F=1442925
经过回归发现模型总体拟合较好，其拟合程度达
到0.999999，F 值明显大于临界值，但是，在对各
个变量的系数进行T检验的过程中，在5%的条件
下，发现变量只有X1 X2 X6 X7 X9 显著，而且有
要因素是：(l)收入(income)；(2)利率(interest
rates)；(3)社会诚信度(credit availability)；(4)税收结
构(tax structure)；(5)住房供给(housing supply)；(6)
人口结构(demographic structure)。
（一）关于房价的影响因素
商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系 ， 但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短 期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币 供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销 售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。
夏飞（2009）[7]从提高居民收入增速、缓缓解 房价压力的角度提出建议，即除发挥市场经济的作 用，还需要发挥政府“无形之手”“有形之手”的调节 作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动 居民收入不断增加。要联动居民收入增长与房价变 动，促进企业主体发展，提高社会就业能力，制定 落实收入增长政策措施，完善劳动者维权组织，缩 小劳动者收入差距。
白福周（2010）[1]通过实证研究得出结论：包括
土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合 费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地 需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土 地上的附着物—房屋价格也随之增长；与CPI同步 上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利 率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上 涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给 没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断 攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不 降，导致房屋价格同步上涨。
（二）关于房价的政策措施 张琳、杨杰、房勤英（2010）[4]1、进一步深化 经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实 3、提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规 范措施4、规范地方政府在建设保障房过程中的行 为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。 姜国军（2010）[5]通过对房价上涨的税收原因的 实证分析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政 策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为 年租制；规范收费项目 ，减少开发环节的不合理收 费项目，降低税费成本；完善土地增值税制度。在 房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地 产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收； 取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地 增值税取代之。 栗亮(2011)[6]着重对货币供给量对房价的影响做 了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对
些变量明显与其实际经济意义不相符，综合考虑之
后可以认为产生上述问题的原因可能是模型存在多
重共线性或者变量本身不是重要的解释变量。因
此，需要模型先进行多重共线性检验 （1） 多重共线性分析
逐步回归 通过检验发现X3与Y的拟合最好，因此以X3为初 始变量。
C
X1 X2 X3 X4 X5
Y=f(x3) t值
域：(l)人口迁移(migration)；(2)交易和搜寻成本
(transactions andsearch costs)；(3)居住区位迁移
(equity
transfer)；(4)住房投机套利(spatial
arbitrage)；(5)定价模式(patter in the price
determinants)。同时，他们认为影响住宅价格的主
牟峰（2010）[2]通过对统计数据的分析研究证 明，我国人均可支配收入上升带来的强劲住房需求 是导致房价不断攀升的重要因素；新增城镇家庭户 数加大了城镇房屋消费者住房消费愿望增加量，间 接提升了房价；1998年国家住房制度改革政策宣布 取消福利分房制度，为房地产市场的崛起创造了优 越的条件，释放了大量的购房需求，极大地促进了 我国房地产市场的发展；商品房按揭制度，为商品 房的消费注入了强大的活力；我国部分消费者不合 理的消费价值观，导致人们普遍急于买房、买大 房、买好房，从而形成对房地产市场的过高期望和 强大压力。