总图设计基本要求

住宅总图设计[方案]基本要求

一、总图设计的重要性

1、若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值

的80%。

2、若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。

3、总图决定了景观的构架与格局。

4、总图决定了物业管理成本的基础。

二、规划条件及要求

（一）规划部门规划要点：

1、建设用地范围即红线范围；

2、地形情况；

3、建设用地面积，容积率、绿地率；

4、建筑规模（地上地下）；

5、建筑退界要求、建筑退线要求；

6、建筑高度限制；

7、建筑间距要求、日照要求；

8、配套公共服务设施要求；

9、停车指标的要求；

10、交通规划及出入口等要求；

（二）地形图。

（三）居住人口，户型情况。

（四）建筑色彩的要求。

（五）市政水、电、热、燃等管线接口位置。

（六）周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等等。

（七）周边建筑物的状况；

（八）人防工程指标；

（九）市政给水压力；

（十）市政排水接口高程；

（十一）电力部门的配套要求；

（十二）热力部门的配套要求；

（十三）燃气部门的配套要求；

（十四）通信部门的配套要求；

（十五）网络电视部门的配套要求；

（十六）其他影响条件；

三、容积率与项目定位、价值分析

根据以上相关条件及要求，在市场调研户型大致强排的基础上对项目进行定位。【如何实现用地价值最大化：造什么房、类型比例与位置】

（一）项目总图研发的经济模型

低密卖高端，卖花园，货值最大化

高层卖品质，卖资源，去化最快化（二）价高者得转为资源共享

低层以城市稀缺性，高赠送，获得较高溢价高层双公园，不临主干道

（三）高低配的策略——品质与货值的平衡

高低配的策略——品质与货值的平衡

（四）商住混合用地的规划策略

（五）总图的发展趋势

四、平面布局

（一）平面布局应考虑的主要因素

1、项目所在区域及气候条件；【房屋朝向、日照要求】

2、市政道路规划及退线要求；【出入口及消防车道布置】

3、人防与地下车库面积；

4、小区与车库出入口位置及人车动线；【人车分流】

5、大门及门卫的设置；【注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是

否有退界要求，是否要报批？门卫管理方便—用最少的人力兼顾车流和人流管理】

6、小区路网布置；【考虑消防车道及回车场】

7、景观定位及规划；【景观设计同步接入】

8、管网规划布局；【与市政接口结合。合理路由——距离最优。】

9、围墙设置形式；【与安防、绿化结合】

10、防火间距；

11、停车场布局；【车位数、地上还是地下】

12、垃圾收集站；

13、变电站位置；

14、充电桩位置；

15、燃气调压站位置；

16、物业管理用房位置；【消防监控室等】

4.2.2 两座高层建筑相邻较高一面外墙为防火墙或比相邻较低一座建筑屋面高15m及以下范围内的墙为不开设门、窗洞口的防火墙时，其防火间距可不限。

4.2.3相邻的两座高层建筑，较低一座的屋顶不设天窗、屋顶承重构件的耐火极限不低于1.00h，且相邻较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4.00m。

4.2.4相邻的两座高层建筑，当相邻较高一面外墙耐火极限不低于2.00h，墙上开口部位设有甲级防火门、窗或防火卷帘时，其防火间距可适当减小，但不宜小于4.00m。

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（二）路网与消防车道

□消防救援设施

建筑物应设置保障消防车安全、快速通行和救援的道路。

消防车道应能满足消防车通行、火场供水、灭火和救援需要。

消防车登高操作场地应满足消防车展开和安全操作的要求。

可靠的消防水源是扑救火灾的必要条件，在城市给水专业规划中，要充分利用本地区的自然地理条件，考虑好消防水源建设。

城市消防水源利用天然水体，如江、河、湖、海，和城市供水管网。水源必须保证消防用水的可靠性，天然水源应有可靠的取水设施。

A、消防救援总体设计【消防车道与救援场地】

A—1 消防车道

1.（7.1.1）街区内的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160m。

当建筑物沿街道部分的长度大于150m或总长度大于220m时，应设置穿过建筑物的消防车道。确有困难时，应设置环形消防车道。

2.（7.1.2）高层民用建筑，超过3000个座位的体育馆，超过2000个座位的会堂，占地面积大于3000m2的展览馆等单、多层公共建筑应设置环形消防车道，确有困难时，可沿建筑的两个长边设置消防车道。

对于住宅建筑和山坡地或河道边临空建造的高层建筑，可沿建筑的一个长边设置消防车道，但该长边所在建筑立面应为消防车登高操作面。

3.（7.1.4）有封闭内院或天井的建筑物，当内院或天井的短边长度大于24m时，宜设置进入内院或天井的消防车道；当该建筑物沿街时，应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼梯间），其间距不宜大于80m。

4.（7.1.5）在穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车道两侧，不应设置影响消防车通行或人员安全疏散的设施。

5.（7.1.8）消防车道应符合下列要求：

1 车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m；

2 转弯半径应满足消防车转弯的要求；

3 消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物；

4 消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m；

5 消防车道的坡度不宜大于8%。

6.环形消防车道至少应有两处与其他车道连通。尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12m×12m；对于高层建筑，不宜小于l5m×l5m；供重型消防车使用时，不宜小于18m×18m。

消防车道的路面、救援操作场地、消防车道和救援操作场地下面的管道和暗沟等，应能承受重型消防车的压力。

消防车道可利用城乡、厂区道路等，但该道路应满足消防车通行、转弯和停靠的要求。