大型购物中心定位与运营案例分析
美利坚大型购物中心案例分析
亮点业态
主题式娱乐：史努比主题乐园（娱乐）
斯努比营地主题公园 拥有30多个游乐设施 和商店，一直是美国 MALL里最大最重要的 主题公园。 公园里的多数娱乐设 施都是以“花生人”为 主题，孩子们乘坐的 塑料飞机看上去就像 是红色男爵（Red Ba ron）的三翼飞机或者 斯努比的索普威思骆 驼（Sopwith Camel） 飞机，旁边就是斯努 比的狗屋，过山车带 着尖叫的孩子们穿过 整个公园。
基本概况
总建筑面积 可出租建筑面积
自有车位 附近停车位 总建筑面积
定位 新的吸客模式
品牌个性
主要特色
39.01万平方米 23.22万平方米 12750个 7000个 420万平方尺 复合式购物及主题娱乐中心（美利坚广场子品牌） 购物+娱乐 （旅游景点）
生活型态导向的；前沿的；创新的；成熟的；经验的（顾客经验）
功能分区
美利坚 mall 主题装修 风格突出 ,整个商场的 形状像一个广场 ,顶部 采取凹形设计,4家主力 店分布在4角,中间是面 积达 7公顷的家庭主题 公园,周围被3圈零售大 道和一个4层娱乐区所环 绕.这也就是美利坚mall 刻意的突出强烈的主题 装修风格的表现.
春
诺德史百货
停车场
夏
玛思恩百货
美利坚大型购物中心案例分析
简介
美利坚MALL是全球第二大超级购物中心，其地盘的前身为棒球队及美式足球队的场地。美利坚 MALL也是举世公认的全美国最大的购物娱乐休闲设施之一，美利坚MALL于1992年开业， 共 有4层,建造成本超过6.5亿美元,发展商为美国教师保险福利协会、西蒙地产集团和加拿大555集 团。年营业额稳定在50亿美元。
地理位置
距离2公里 国际机场
购物中心运营管理案例分享
购物中心运营管理案例分享购物中心是现代城市中一种重要的商业场所，其经营和管理直接关系到商业秩序、消费者体验和商家收益等方面。
在这篇文章中，我们将分享一个购物中心的运营管理案例，探讨其成功的原因和经验。
案例概况这个案例发生在一个大城市的一家知名购物中心。
该购物中心位于市中心繁华地段，拥有大量的人流和商家资源。
然而，在运营初期，该购物中心经历了一段困难时期，商家流失率高，顾客满意度低，导致了整体销售情况不尽如人意。
问题分析购物中心的经营问题主要有以下几个方面：1.商家流失率高：该购物中心在开业初期，招商策略并不很成功，导致了很多商家选择离开。
这样的商家流失率高，不仅对购物中心品牌形象有损害，也影响到了购物中心的整体运营。
2.顾客满意度低：由于商家流失率高，购物中心内的商家种类和服务质量都受到了影响，顾客对购物中心整体的满意度不高。
这也使得顾客选择其他购物中心作为购物和消费的首选。
3.销售业绩不佳：商家流失和顾客满意度低直接导致了购物中心的销售业绩不佳，作为商业运营主体的购物中心需要保持良好的盈利能力，以便实现长期的稳定运营。
解决方案为了解决以上问题，购物中心采取了一系列积极有效的措施，包括：1.优化招商策略：购物中心重新制定招商策略，加强与地区商家的联系和沟通，积极争取知名品牌商家入驻。
通过合理的商家选址和租金政策，吸引商家留住商家。
2.提升服务质量：购物中心加大对商家的服务和管理力度，提供完善的物业和管理服务。
购物中心设立了专门的客户服务中心，及时解决商家和顾客的问题，提升顾客的满意度。
3.改善购物环境：购物中心对整体购物环境进行了改造和升级，提升购物中心的形象和品质。
购物中心进行了大规模的装修和改造，提供更为舒适和美观的购物环境，吸引更多顾客前来消费。
4.开展营销活动：购物中心积极开展各种营销活动，吸引顾客增加购物中心的知名度和人流量。
购物中心组织了促销活动、打折活动等，为商家和顾客提供更多的优惠和福利。
德基广场案例分析(+二期免费)
作为国内高端电器综合店——顺电，首次来到南京。
二、值得学习的几个地方 1、中庭采光顶。其设计将太阳光引进购物中心，减少了购物中心公区区域的电能消耗， 发挥自然光比灯光给顾客带来更舒适化的感受。加上灯光的点缀，购物中心公共区域光线更
显得环保，更显得本色。 2、外立面。一、二期整体建筑的外立面整体保持了色调、样式、材质上统一性，广告
位较小，与高端定位相匹配。 3、公共区域装修。色调统一，材质档次感与商场定位保持着统一。最有特色的将电梯
区域立面进行了个性化的统装且与商场风格相协调。通道门的设计具有一定的风格。
2010.10
南京德基广场
目录
简介—国际顶级品牌市场的一个黄金契机…….……………………… 关于南京……………………………………………………………….…
休闲娱乐方面，IMAX 巨幕影院无疑成为让消费者关注的焦点。
餐饮业态的规模也更为宏大。各楼层分布了来自日本、台湾、意大利、香港、泰国众 多餐饮商家，风味囊括日、泰、意、台、粤、精品官府等多种风格的餐厅，将会把德基广场 二期装点成一个多国美食汇集的乐园。来自香港的陶源酒家、香港太兴茶餐厅、蟹道日本料 理、韩国 Tom N Toms 咖啡、潮兴隆潮州菜、麻辣诱惑等时尚高端美食均是首次进入南京， 又将掀起新一轮美食风暴。
北京 永旺国际购物中心案例分析
富釐豚 味千拉面
乐天利 KFC 万宁 瑞莱
三州苑 DQ
档次
国际二线 国内一线 国内一线 国内二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国内二线 国内二线 国内一线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国内一线 国际二线 国际一线 国内一线 国内二线 非品牌 国际二线
业种
食品 食品 食品 美容SPA 黄釐珠宝 服装 特色飠饮 特色飠饮 中式快飠 特色飠饮 西式快飠 鞋类 服装 鞋类 服装 服装 家纺家居 服装 服装 服装 服装 特色飠饮 中式快飠 特色飠饮 特色飠饮 食品 饰品
品牌
档次 面积（㎡）
高比饼屋 芭兊闪冰 Vin Divin
汇美舍 周大生 衣本色
北京阿香 拿渡麻辣香锅
75317 1317 1242 105 613 4560 1575 355 720 160 108 160
87.34% 1.53% 1.44% 0.12% 0.71% 5.29% 1.83% 0.41% 0.83% 0.19% 0.13% 0.19%
87.34%
3.80%
7.53%
1.33%
合计
经营总面积 75317 ㎡、经营总户数105家、零售商业数量比例58.10 %、零售商业面积比例 87.34 %、非零 售商业数量比例41.90 %、非零售商业面积比例 12.66%、停车位 3000 个。
永旺贩物中心1F引迚时装、超市、家居家纺、美容SPA、飠饮等商业。 从产品类型上看飠饮中主要以日式料理和特色飠饮居多，符吅周围消费群体追求品质、个性化的需求。 从产品档次上来看，主要以国际二线品牌为主，尤其是超市有很多永旺独有商品，价格中档偏上。
郊区休闲商业案例
郊区休闲商业案例随着城市化进程的不断推进，人们对休闲娱乐和购物体验的需求逐渐增加。
郊区地区由于其环境宜人、交通便利等优势，成为了休闲商业的热门发展地。
本文将以一个郊区休闲商业案例为例，分析其发展背景、运营模式以及取得的成功经验。
一、案例背景该案例选取了一个位于城市郊区的大型购物中心，以其独特的业态和创新的运营理念在郊区休闲商业领域取得了显著的成功。
地理位置优势：该购物中心地理位置优越，周边人口密集，同时容易从周边城市和郊区地区吸引消费者。
休闲环境：购物中心周围环境宜人，有大片绿化带和公园，为顾客提供了休闲娱乐的理想场所。
多元化业态：除了传统的购物业态，该购物中心还引入了多元化的业态，包括餐饮、娱乐、文化活动等，形成了全方位的消费体验。
二、运营模式多元业态组合：该购物中心采用了多元化的业态组合，不仅有国际品牌的零售店，还有主题餐厅、儿童游乐区、影院等多种业态，以满足不同人群的需求。
创新活动策划：定期组织各类创新活动，如主题派对、文化节、艺术展览等，吸引顾客前来参与，增加顾客黏性和消费频次。
数字化服务体验：引入智能化技术，通过手机APP提供购物导航、优惠券、在线支付等服务，提升顾客的购物体验。
社交媒体营销：通过社交媒体平台，发布最新的商品、折扣信息，与顾客建立互动，提高品牌知名度和顾客参与感。
三、成功经验深度挖掘本地文化：通过深入了解本地文化，购物中心推出了一系列融入本地特色的活动和商品，使得顾客更有归属感，提升了品牌忠诚度。
品牌合作与引进：与国际知名品牌建立合作关系，引进高端品牌，提升购物中心整体形象，吸引更多有购买力的目标客户。
不断创新业态：根据市场需求和潮流变化，购物中心不断引入新的业态，如主题餐厅、VR游乐园等，保持了新鲜感，吸引更多的顾客。
注重顾客体验：从购物环境、服务质量到商品品质，购物中心都注重提升顾客的整体体验，通过优质的服务吸引和保留更多的忠实顾客。
四、面临挑战市场竞争：随着郊区休闲商业的兴起，竞争加剧，购物中心需要不断创新和提升服务水平以保持竞争力。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
大型购物中心定位与运营案例分析
案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
北辰购物中心经营案例及分析
跟着顾客需要走——北辰购物中心经营案例及分析我们所要解决的问题是：如何通过以适当的价格、在适当的时间、以适当的方式，为我们的顾客提供他们需要的商品和服务，从而做到让股东、员工、供应商等其它利益相关者满意。
问题的核心是如何在有效满足顾客需求的前提下获得最大的资本效益。
——北辰购物中心总经理刘铁林在零售业面临日趋激烈的国内外竞争环境下，北辰购物中心能够一枝独秀，经营业绩连年大幅度增长，创下每平方米销售连续两年在全国大型百货商店中排名第一的佳绩。
为此我们对北辰购物中心进行了深入的调查和分析。
?最好的营销战略：围绕顾客想1．顾客是谁，他们需要什么：细致的顾客研究要满足顾客的需要，就要了解顾客是谁，他们需要什么，要做到这一点，首先要做的是对顾客的调查。
北辰购物中心每年都要请专业的调查公司或自行组织进行一次大规模的顾客调查，再辅以不定期的小型专项调查。
调查的目的是掌握商圈内消费者的基本特点及主体消费人群的消费水平、结构、倾向和购买行为特点，在商品档次、价格、品牌选择倾向性以及对购物中心在经营范围、商品档次、价格层次、布局及服务上的期望。
北辰购物中心的顾客研究包括专题研究、分段研究和分类研究，而所有这些研究都围绕着一个共同的中心：顾客。
这些研究使决策人员时时掌握周边地区的消费群结构和消费行为趋向。
此外，北辰购物中心还不断进行业态与市场定位的研究，以便形成稳定的顾客群体，保证销售的旺盛势头。
2．超市+百货商场：新的业态组合关于亚运村及其周边地区消费者的收入水平，过去曾经有一个误区，认为这里是所谓“富豪”区，是高收入群体聚集区。
而北辰购物中心的调查显示，事实并非如此。
由于亚运村附近的居民有相当大一部分是国有大中型企业职工和国家机关、科研院所干部，所以消费者群体的平均货币收入只属中等偏上水平。
根据这种调查结论，北辰购物中心明确了以中档为主，兼顾两头的经营思路，即采取2：7：1的高、中、低档商品结构比例。
根据市场研究的结果，北辰购物中心创造性地将超市与百货商场两种业态进行了有机组合。
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析
华润万象城是中国一家知名的商业综合体，总建筑面积约为200,000
平方米。
它位于中国深圳市福田区中心区域，周边是繁华的商业中心和高
楼大厦。
华润万象城于2024年开业，由华润置地集团投资建设。
它融合
了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能，通过引入国内外知名品牌商家，
为消费者提供了丰富多样的选择。
首先，华润万象城在设计上注重用户体验。
它采用了现代化的建筑设
计和内部布局，以提供更加舒适和便利的购物环境。
商业综合体的内部空
间宽敞明亮，设有舒适的休息区、室内植物和艺术装饰，为顾客提供了愉
悦的购物体验。
其次，华润万象城在商家选择上非常注重品牌和质量。
它引入了众多
国际一线品牌，如GAP、ZARA、H&M等，也有一些本地著名的品牌。
华润
万象城餐饮区也有各类中西餐厅，提供多种口味的选择。
商业综合体积极
吸引高品质商家入驻，为消费者提供了多元化的购物和餐饮选择。
再次，华润万象城注重娱乐和社交功能。
商业综合体内设有大型电影院、儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为消费者提供休闲和娱乐的场所。
此外，它还定期举办各种文化活动和展览，吸引了大量的观众和参与者。
华润万象城成为人们放松和社交的重要场所。
总体而言，华润万象城是一家成功的商业综合体。
它在设计、品牌选择、娱乐和社交功能等方面下足了功夫，为消费者提供了优质的购物和社
交体验。
它的成功经验可以为其他商业综合体提供借鉴，使它们能够更好
地满足人们不断增长的需求。
一个商厦改变一座城-郑州正大世纪城市广场成功案例解析
一个商厦改变一座城-郑州正大世纪城市广场成功案例解析郑州正大世纪城市广场是郑州市的一座具有重要意义的商厦。
它不仅仅是一个购物中心，更是一个城市焦点和地标性建筑物。
郑州正大世纪城市广场的成功可以归功于多个因素的相互作用，下面我将对其成功案例进行分析。
首先，郑州正大世纪城市广场的地理位置优越。
它位于郑州市中心地带，交通十分便利。
周边的居民和游客都能够轻松到达这里，这为商场提供了充足的客流量和潜在消费者。
此外，商场附近还有众多的办公楼、酒店和住宅区，使得郑州正大世纪城市广场成为了人们生活和工作的重要场所。
其次，郑州正大世纪城市广场在设计和建设过程中注重了人性化的考虑。
商场的外部和内部都采用了现代化的建筑设计和装饰，使其外观充满了时尚感和独特性。
商场内部的布局也非常合理，各个商铺之间的距离恰到好处，消费者能够便捷地找到自己需要的商品和服务。
此外，商场还为顾客提供了宽敞明亮的停车场、高品质的餐饮区域和娱乐设施等，满足了人们多样化的需求。
再次，郑州正大世纪城市广场多元化的商业模式是其成功的关键之一。
商场内设有大型的超市、时尚品牌店、餐饮店、电影院和娱乐场所等，顾客可以一站式地满足各种需求。
商场还定期举办各种活动，如展览、音乐会和时装秀等，吸引了更多的人流量和粉丝群体。
这种多样化的商业模式增加了商场的吸引力，并吸引了更多的消费者前来购物和娱乐。
最后，郑州正大世纪城市广场的成功还得益于其良好的管理和服务水平。
商场管理团队精心制定了各种各样的运营策略，包括市场营销、客户服务和租赁管理等方面。
他们不仅注重提供高品质的商品和服务，还积极参与公益活动，帮助当地社区发展。
商场工作人员也接受了专业培训，为顾客提供周到的咨询和帮助。
通过这些措施，商场在顾客心目中树立了良好的口碑，使其成为人们信赖和喜爱的购物场所。
综上所述，郑州正大世纪城市广场的成功是多种因素相互作用的结果。
其地理位置优越、人性化的设计、多元化的商业模式以及优质的管理和服务水平都是其成功的关键要素。
万象城案例分析
万象城案例分析一、案例背景万象城是一家位于中国某大城市的综合性商业中心，于2022年开业。
该商业中心拥有多个楼层，包含了各类商铺、餐饮场所、娱乐设施等，旨在为消费者提供全方位的购物、娱乐和休闲体验。
作为该城市的知名商业地标，万象城在市场上具有较高的知名度和影响力。
二、市场分析1. 目标受众万象城主要面向中产阶级及以上人群，他们有一定的购买力和消费能力，注重品质和服务体验。
2. 竞争对手该城市存在其他商业中心和购物中心，竞争对手包括但不限于：XX购物中心、XX商业广场等。
这些竞争对手也提供类似的购物、餐饮和娱乐场所，与万象城在受众群体和产品品类上存在一定的重叠。
3. 市场趋势随着经济的发展和人们生活水平的提高，消费者对于购物体验和服务质量的要求也越来越高。
同时，线上购物的兴起也给线下商业中心带来了一定的冲击，因此，万象城需要不断创新和提升，以吸引更多的消费者。
三、SWOT分析1. 优势万象城地理位置优越，位于市中心繁华地段，交通便利，吸引了大量的消费者。
同时，万象城拥有多样化的商铺和餐饮场所，满足了不同消费者的需求。
此外，万象城还注重提供优质的服务，为消费者提供愉悦的购物体验。
2. 劣势与竞争对手相比，万象城在一些方面存在一定的劣势。
例如，租金较高，导致商铺的运营成本增加；同时，万象城的品牌知名度相对较低，需要加大宣传和推广力度。
3. 机会随着城市经济的快速发展，消费者的购买力和消费需求也在增加，这为万象城提供了良好的机会。
此外，通过与品牌商家的合作，万象城可以引入更多的高端品牌和独特的产品，提升自身的竞争力。
4. 威胁线上购物的兴起给线下商业中心带来了一定的威胁。
此外，竞争对手的不断增加也给万象城带来了一定的竞争压力。
四、发展策略1. 提升品牌知名度通过加大宣传和推广力度，提升万象城的品牌知名度。
可以通过线上渠道、户外广告、合作活动等方式进行品牌宣传，吸引更多的消费者。
2. 优化商铺结构根据市场需求和消费者偏好，对万象城的商铺结构进行优化。
烟台南大街购物城营销案例分析报告
烟台南大街购物城营销案例分析报告烟台南大街购物城是烟台市最繁华的商业区之一，拥有众多知名品牌店铺和商场，吸引了大量的消费者。
然而，随着电商的兴起和购物中心的竞争加剧，南大街购物城需要采取有效的营销策略来保持其竞争优势和吸引更多的消费者。
1. 建立品牌形象：南大街购物城需要通过有效的品牌宣传和广告来提升其知名度和形象。
可以通过投放电视、广播、报纸、户外广告等渠道，以及在社交媒体平台上开展推广活动，引起公众的注意和兴趣。
同时，在购物中心的外观设计上也可以加强独特性，以吸引消费者的目光。
2. 举办活动吸引消费者：南大街购物城可以定期举办各类促销活动和赛事，如打折促销、限时特卖、新品发布会、时尚秀等，吸引更多的消费者前来购物。
此外，购物中心还可以与知名品牌合作，开展联合营销活动，以增加消费者的购买欲望和参与度。
3. 提供高品质的服务：购物中心应该注重消费者的体验和满意度。
可以提供免费WIFI、舒适的休息区、便捷的停车场等设施，为消费者提供便利和舒适的购物环境。
此外，购物中心的员工也需要接受良好的培训，提供专业和高效的服务，以提升消费者的购物体验。
4. 创新营销策略：购物中心可以开展创新的营销策略，吸引更多的消费者。
例如，利用大数据分析消费者的购物喜好和需求，推出个性化的优惠券和活动；开展线上线下结合的营销活动，如线上预订享受优惠、线下购物可获得线上折扣等。
5. 合作共赢：南大街购物城可以与当地的旅游机构、酒店等合作，推出购物套餐或旅游优惠券，吸引更多的游客前来购物。
同时，购物中心还可以与其他商家合作举办联合推广活动，互相交流客流量和消费者，实现合作共赢。
综上所述，南大街购物城应通过建立品牌形象、举办活动吸引消费者、提供高品质的服务、创新营销策略和合作共赢等方式，增强其市场竞争力和吸引力，进一步拓展消费者群体，提升销售额。
为了进一步提升南大街购物城的市场竞争力和吸引力，需要继续挖掘消费者的需求和市场的热点，展开更多的营销策略。
购物中心经营案例分析
contents•购物中心概述•购物中心经营策略目录•购物中心案例分析•购物中心经营趋势•购物中心未来发展展望特点定义综合性舒适性便利性定义与特点满足消费需求促进区域发展提供就业机会030201购物中心的重要性起源与发展中国的发展购物中心的历史与发展目标市场定位根据目标市场和周边竞争情况，确定购物中心的主打商品和服务，如时尚服饰、生活家居、餐饮娱乐等。
商品定位品牌定位招商计划招商推广招商谈判数字营销利用互联网和移动设备等数字渠道，进行线上推广和营销活动，扩大品牌知名度和影响力。
营销活动根据目标市场和节日等时机，策划各种营销活动，如打折促销、新品推介、会员活动等，吸引消费者光顾。
公共关系与媒体、政府部门、社会组织等建立良好的公共关系，提高购物中心的社会认可度和影响力。
营销策略设施管理安全管理物业管理团队物业管理策略位于北京市朝阳区三里屯太古里内，是一个集购物、休闲、娱乐于一体的综合性购物中心。
地理位置经营特色目标客群经营状况以时尚潮流品牌为主打，同时提供多样化的餐饮、娱乐和休闲选择，注重营造独特的购物体验。
主要面向年轻时尚人群，特别是对潮流和时尚有高度需求的消费者。
自开业以来一直保持着较高的客流量和销售额，经常举办各种促销和主题活动，吸引消费者。
目标客群经营状况广州天河城购物中心经营特色地理位置经营状况目标客群主要面向中高端消费者和商务人士，特别是对品质和服务有较高要求的消成都春熙路购物中心地理位置经营特色目标客群经营状况位于深圳市福田区华强北片区，是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性购物中心。
地理位置以电子产品和数码产品为主打，同时提供多样化的餐饮和娱乐选择，注重科技和创新元素的融入。
经营特色主要面向年轻科技爱好者和商务人士，特别是对电子产品和创新科技有浓厚兴趣的消费者。
目标客群华强北购物中心吸引了大量的本地居民和外地游客，销售额和客流量一直保持增长趋势。
经营状况深圳华强北购物中心03实现线下导购01建立线上商城02引入智能支付线上线下融合提供良好的购物环境购物中心应注重营造舒适、温馨的购物环境，包括合理的布局、人性化的设施等。
深圳KKMALL购物中心案例分析深圳最具动感时尚的购物中心
影院：UA影院
数码： 餐饮：金钱豹、粤菜王府、大时代美食广场
42
深圳KKMALL规划设计特点分析
1、总平面规划 总平面布局 人流组织，地铁 人车分流 二三层停车
43
2、业态布局 主力店：影院、星际传奇、novo、zara、hm、超市布 置 首层入口处星巴克 四层大时代美食广场
44
3、内部流线 线性人流动线 可视性、可达性、位置感
45
4、建筑内部设计 曲线室内空间 从下至上逐级依次放大 鱼背天窗 多种装修材料 个性店面设计
46
5、建筑立面 波浪形、动感、冲击力
47
•完
KK MALL【定位】 “国际时尚精品购物中心”，
40
KKMALL购物中心的基本情况
41
KK MALL【业态分布】
B1••生活空间区位
B1
超市：Blt超市 餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气
寿司、面点王 品牌店：ZARA、H&M、IF
L1•精品空间区位
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱL1
品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福
、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊
L2•时尚空间区位
L2
品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、Liu·JO、UM、、
GUESS、VJC、MUX
L3•潮流空间区位
L3
品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐饮
：俏江南
娱乐：星际传奇
L4•体验空间区位
L4
成都商业地产IFS案例分析
5层
6层
负1层
负2层
地铁 出入口
地铁 出入口
内部垂直动线
Ø 内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快 速到达目的地。
观光电梯
手扶电梯
小结
小结：
Ø 地面交通便捷，四通八达。 Ø 公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。 Ø 地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。 Ø 水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。 Ø 垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站 春熙路站
纱帽街站
外部动线
Ø IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 Ø 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
此入口正对大慈 寺路，可通过跨 层电梯到达3楼
此入口正对纱帽街 ，离停车场出入口 很近，乘客可在此 下车进入购物中心
四、业态分布及配比
1.总体配比
IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。
2.LG2业态配比
负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
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案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
McCollum界定模式与国内实战案例的比较论证事实上, 稍早期间, 欧美的专家学者麦科伦(McCollum)于1988年在其著作“购物中心的市场调研过程”, 即已发表过较深度的研究论证:「一座大型购物中心的客源, 60~80%来自主商圈, 顾客开车时间在10分钟之内; 15~25%来自次商圈, 开车时间15~20分钟; 其余的5~10%则来自边缘商圈, 开车时间为30分钟以上」(见图2)。
2009年4~5月期间, 作者与珠海国贸购物广场的团队进行的「入店顾客消费行为与态度调查」与麦科伦界定模式进行比较论证, 结果显示, 珠海国贸购物广场的顾客来源52%来自主商圈，34%来自次商圈，14%则来自边缘商圈, 因此, 作者根据麦科伦模式及珠海国贸购物广场的调研结果, 在二者交叉比较论证之下, 发展出「HITA客源覆盖范围界定模式」(见图3), 主要的论证基础在于:•珠海国贸购物广场于2009年4~5月所进行的市场可行性调研所得出来的数据是最新的研究结果。
•以辨识项目聚客主体与界定客源覆盖范围为调研核心主题, 所延伸的相关系列调查, 共执行了九项, 透过广东科学技术职业学院珠海分校调研团队的支援, 全程动员了800多人次的学生访员, 督导5位。
统计工作由学院团队以现代化IT系统设备完成, 进入分析研判与定位策略设定的阶段, 则由作者与国贸团队联手执行, 规模之大、过程之严谨, 均属国内业界罕见之创举, 足具代表性。
•尽管麦科伦1988年所发表的模式较陈旧, 二十多年来至今, 仍是全球业界和学术界较常引用的论证模式, 亦具代表性。
被遗忘的客源严格来说, 无论是麦卡伦界定模式, 或HITA界定模式, 两者均存在着美中不足之处, 因为, 两模式都遗漏掉了「旅游客源」(或称流动客源), 这也是大家在进行客源覆盖范围分析时, 经常忽略掉的重要客源。
论证案例 1 / 珠海国贸购物广场–紧邻珠海市著名的海滨休闲公园, 两者间就几步路之隔, 据调查显示, 该公园周六、日游客量占商圈总人流量的23%, 其中85%的游客开车。
评估后, 无论是商圈人流, 或公园游客, 对餐饮需求甚切, 同时, 进一步以该两种客源流量为基础, 并测算出快餐店业态的月均运营潜力可达到80~100万元之间。
论证案例 2 / 石家庄勒泰中心–每年进入石家庄市的旅游客源, 到了2011年勒泰中心开业时, 可望达到2,600万人次, 市场规模约145亿元。
关键就在于该市境内并无特别著名的观光旅游景点, 何来这么庞大的一批游客? 主要是该市为河北省会城市, 加上批发零售业十分发达, 因此, 这批游客显然是以公务和商旅为目的之潜在客源, 除了住宿外,吃喝玩乐之消费活动多半在夜间时段产生, 如该项目的业态组合能针对这批客源的需求, 进行合理的布局与招商, 据作者最保守的推估, 开业后商旅客源的营收潜力在4~8亿元之间。
论证案例3 / 海南第一MALL–位于秀英港旁, 仅十米之遥, 每年出港旅客9.7万人次, 侯船期间必在该购物中心附近流连, 如能有效地导入店内消费, 估计每年至少可创造3,000万元的营收价值。
此外, 该购物中心亦同时位于海口市著名的西海岸休闲旅游区之咽喉位置, 而每年海口市的本地和境外游客约822万人次, 如能吸纳一定数量的客源入店消费, 保守估计, 具2.5亿的营收潜力。
项目是否具备了吸纳「旅游客源」的条件, 完全在于基地本身的立地位置是否拥有优越的观光或商旅资源做为载体, 再辅以符合需求的业态组合, 达到吸引客源入店的目的。
当然, 也有些特例是在项目本身并不具观光或商旅资源的情况下, 透过精准的定位及正确的聚客主体所创造出来的旅游客源, 例如, 加拿大的西埃德蒙顿购物中心, 以娱乐为聚客主体, 引进了世界最大的室内水上乐园及世界最大的室内主题乐园, 目前除了成为阿尔伯塔省最受欢迎的旅游景点之外, 每年还为开发商及当地政府创造了丰厚的利润与税收。
此外, 位于美国明尼苏达州的美利坚购物中心,本身亦不具观光或商旅资源, 但在开发前期, 即已定位为娱乐和购物兼具的“目的地景点”, 引进了美国最大的室内主题乐园入驻, 还附设一座超巨型水族馆, 加上项目所在地的服饰和鞋类产品完全免税, 构成了创造旅游客源的条件, 现今, 该项目不但是美国第二大购物中心, 同时也是全美最受民众欢迎的旅游目的地之一, 年均客流量达到4,200万人次。
参考文献• 珠海市三大商圈顾客行为与态度大调查(2009)• 珠海市滨海公园游客消费行为与态度调查(2009)• 珠海市吉大商圈人流量调查(2009)• 石家庄市统计局 - • 海口市统计局 - • 秀英港务局/2006• ICSC (International Council of Shopping Centres) (2004) –“ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States”.• McCollum, W.J. (1988), “Basic research procedures”, in Roca, R.A. (Ed.), Mar ket Research for Shopping Centres, 3rd ed., International Council of Shopping Centres, New York, NY.• Shanghai Automotive Trade Association(2007) – /news/jsp/newsview • Shuguang Wang, Yongchang Zhang and Yuanfei Wang (2005): “Journal of Shopp ing Centre Research - Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development inChina: A Case Study of Shanghai”.• • www.wem.ca案例二：打破“世界最大”的迷思加拿大西埃德蒙顿 vs. 中国华南Mall上个世纪以来, 全球业界无论是土地利用, 或是房地产和零售业, 购物中心一向都是最成功、也是最受业者广泛应用的开发概念及零售模式。
50至80年代, 近40年期间, 购物中心长期主宰着北美洲的零售业界。
据统计, 美国和加拿大这两国的购物中心总数比电影院还多, 而封闭式购物中心的总数则比一个国家的城市总数还多。
进化到今天，特别是超大型购物中心的功能，已不单只是消费大众的一个购物目的地而已, 还提供了购物者包罗甚广的餐饮、休闲娱乐等服务业态。
中国直到90年代中期, 才真正诞生了所谓定义上的购物中心, 此后，如雨后春笋般地在全国一级城市冒出地面, 如北京、上海、广州及深圳, 不但愈盖愈多, 且规模愈搞愈大。
2004年北京金源问世，以552,000㎡的商业面积, 荣登世界最大的宝座，隔年，东莞华南Mall跟进, 以660,000㎡的规模, 将北京金源挤下宝座，不但成了我国最大, 同时也是世界最大。
此后, 购物中心的开发热潮就在我国沸沸扬扬的快速延烧起来, 大有一发不可收拾之势。
The Christian Science Monitor杂志于2004年11月号刊所发表的一篇名为“中国超大规模购物中心”的报道指出: “五年前, 中国仅存在着数十家购物中心, 如今, 据中国商务部的调查资料显示, 约有400家遍布全国, 而由民间专业调查公司所公布的资料则超过500家以上”。
此外, 2009年韩国首尔时报(The Seoul Times)转载美国纽约时报(The New York Times)的报道中亦大胆地预测: “2010年以前, 世界十大购物中心当中, 至少有七家将出现在中国 (请参阅图13) ”。
可见, 过去十五年来, 我国购物中心的开发, 确实出现了“规模化”的趋向, 问题是, 一家购物中心的规模大就一定能占尽优势吗? 就一定能盈利赚钱吗? 答案显然是否定的。