土地评估市场法模板参考
土地评估市场法参考
一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：·地点：澳头猪仔潭·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。
案例B：·地点：澳头镇澳霞大道边·时间：2004年8月·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地点：澳头镇国税局边·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
土地估价报告市场比较法(工业)模板201X.09.26
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
土地评估报告(范本模板)
土地评估报告(范本模板)
土地评估报告
1. 评估目的
本次土地评估报告旨在对目标土地进行全面评估，为相关方在土地出售、租赁或开发过程中提供可靠的土地价值参考。
2. 评估范围
本次评估范围涵盖目标土地的地理位置、面积、土地用途、土地质量、基础设施等因素。
3. 评估方法
本次土地评估采用以下方法进行：
3.1 土地市场调研
通过对附近土地市场的调研，收集相关数据和信息，了解土地价格趋势、市场需求和供应情况等因素。
3.2 目标土地实地考察
对目标土地进行实地考察，了解其地理位置、交通情况、周边环境、土地条件等因素，以便准确评估土地价值。
3.3 数据分析和比较法
通过对收集的市场数据和目标土地情况进行分析和比较，结合市场趋势和其他相关因素，进行土地价值的评估和预测。
4. 评估结果
经过综合分析和评估，得出以下结论：
4.1 土地价格
根据市场调研和数据分析，将目标土地的价格评估为X万元。
4.2 土地用途建议
鉴于目标土地的地理位置、市场需求和供应情况等因素，建议
将土地用于X用途，以获取最大的经济效益。
4.3 风险和潜在问题
评估过程中发现的土地风险和潜在问题包括但不限于X、Y、
Z等。
在土地交易或开发过程中需要注意和解决这些问题，以降低
风险。
5. 评估结论
根据以上评估结果，我们认为目标土地具有一定的市场价值和
潜力，并提供了土地用途建议和风险提示，以供相关方参考和决策。
以上是本次土地评估报告的内容，希望对您有所帮助。
如有任
何问题或需要进一步的咨询，请随时与我们联系。
土地估价报告模板
土地估价报告模板报告编号：2024-001报告日期：2024年1月1日一、项目背景该土地位于XX市XX区XX街道，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，是一块具有较高开发潜力的土地。
二、项目概况该土地总面积为XXXX平方米，地块形状为规则矩形。
目前该土地上没有任何建筑物，基础设施较为简单，但水电气供应较为便利。
周边区域有多个商业综合体、公园、学校等，居住环境良好。
三、市场分析据市场调研和分析数据显示，该区域的土地需求量较大，开发商对于具有开发潜力的土地具有浓厚的兴趣。
同时，由于周边配套设施完善，居住环境良好，该区域的楼盘销售表现也较为理想，市场需求较旺盛。
四、土地估价方法本次土地估价采用的是比较市场法。
我们通过市场上类似的土地交易信息的分析，来确定该土地的估价。
1.样本选择：我们选择了该区域近期的三个土地交易案例作为样本。
这些样本的土地面积、地理位置以及周边环境与此土地较为接近。
2.数据分析：对样本数据进行详细分析，考虑到土地面积、地理位置、周边配套设施等因素对土地价格的影响，并进行适当的权衡和调整。
3.直接比较法：通过对样本数据进行适当调整，得出该土地的估价。
我们将样本数据与该土地进行对比，综合考虑各个因素，得出估价结果。
五、土地估价结果六、风险提示1.土地政策风险：随着国家和地方政府政策的调整，土地使用权的政策也可能发生变化。
在购买土地之前，需仔细研究相关政策，了解土地使用权的属性和期限。
2.项目开发风险：土地购置后，未来的项目开发和销售存在一定的风险，包括市场供需关系、政策风险、施工风险等。
买方需充分考虑这些风险，并制定相应的风险应对措施。
七、结论与建议根据对该土地的市场分析和估价结果，建议购买方在购买该土地前进行详细的尽职调查和风险评估，与卖方协商确定具体成交价格和购买条件，以最大限度地降低投资风险。
报告编制人：XXX报告审核人：XXX报告日期：2024年1月1日。
市场法土地租赁评估案例(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，土地市场日益活跃，土地租赁业务也日益增多。
为了满足土地租赁市场的需求，提高土地租赁评估的准确性和公正性，本文将以某市一宗商业用地租赁评估为例，运用市场法对土地租赁价值进行评估。
二、评估目的本次评估旨在为某市一宗商业用地租赁提供参考依据，以确定该宗土地租赁的市场价值。
三、评估方法本次评估采用市场法，通过对类似土地租赁市场的交易案例进行分析，确定该宗土地租赁的市场价值。
四、评估过程1. 收集资料（1）土地基本情况：土地面积、用途、地理位置、周边环境等。
（2）租赁市场行情：租赁价格、租赁期限、租金支付方式等。
（3）交易案例：选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
2. 案例分析（1）案例一：某市一宗商业用地租赁，面积10000平方米，租赁期限10年，租金为每月100元/平方米。
（2）案例二：某市一宗商业用地租赁，面积8000平方米，租赁期限8年，租金为每月120元/平方米。
（3）案例三：某市一宗商业用地租赁，面积6000平方米，租赁期限6年，租金为每月150元/平方米。
3. 评估计算根据案例分析，采用以下公式计算被评估土地租赁价值：被评估土地租赁价值 = （案例一租金 + 案例二租金 + 案例三租金）/ 3 × 被评估土地面积被评估土地面积 = 12000平方米被评估土地租赁价值 = （100 + 120 + 150）/ 3 × 12000 = 5600000元五、评估结果根据市场法评估，该宗商业用地租赁的市场价值为560万元。
六、结论通过本次评估，我们得出以下结论：1. 市场法在土地租赁评估中具有较高的准确性。
2. 在选择案例时，应尽量选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
3. 评估结果可作为土地租赁双方在签订租赁合同时的参考依据。
4. 在实际操作中，还需考虑土地租赁政策、市场供需状况等因素。
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有 关对比资料如下表所示;
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评 分修正系数
设备部分修 正系数
成新率= G S B 结构部分 合计得分
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场 勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分 别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
土地资产评估报告模板
土地资产评估报告模板尊敬的客户，感谢您选择我们的土地资产评估服务。
根据您的要求，我们为您准备了以下的土地资产评估报告模板。
请注意，模板中的内容仅供参考，具体评估报告将根据实际情况进行调整。
一、评估目的本次土地资产评估的目的是为了确定土地的市场价值。
评估结果将用于购买、出售、抵押、租赁、保险或其他相关用途。
二、评估对象本次评估的土地资产为（具体地点和详细描述）。
三、评估方法本次评估采用以下的方法进行：1.市场比较法：通过对周边同类型土地的交易数据进行分析，确定主观和客观影响因素，并结合该项目本身的特点进行比较，以确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力和预期回报率，估算土地的未来现金流，并计算现值，推导出土地资产的市场价值。
这种方法适用于商业或产业用途的土地资产评估。
3.成本法：评估土地的修复成本和替代成本，以确定土地市场价值。
这种方法适用于特定用途的土地评估，如公共设施或土地改造项目。
四、市场状况分析在进行土地资产评估之前，我们对当地的市场状况进行了详细的分析。
具体包括政策环境、经济情况、供需关系等因素。
这些因素对土地市场的发展和土地价值产生重要影响。
五、评估结果基于以上的评估方法和市场状况分析，我们得出以下的评估结果：（根据评估方法选择一种或多种进行评估结果的描述）六、评估限制评估结果受到以下限制的影响：1. 资料限制：由于信息不完整或不准确，评估结果可能存在一定误差。
2. 不可预测因素：市场状况和其他外部因素的变化可能会对土地价值产生影响，而这些因素通常无法完全预测。
3. 专业判断：评估结果是基于专业判断和数据分析得出的，可能存在主观因素的影响。
七、评估师资质本次评估由具备相关资质和经验的注册评估师进行，评估师的姓名和资质证书号码将在正式评估报告中列明。
八、免责声明本次评估报告仅供参考，评估结果不构成任何买卖、出租合同的一部分。
对于评估结果的任何误差和损失，本公司不承担任何责任。
九、评估费用本次评估费用为（具体费用）。
土地评估方法范文
土地评估方法范文土地评估是对土地价值进行综合分析和判断的过程，也是决定土地价格的重要依据。
土地评估方法涉及多个方面，包括土地规划、土地用途、地理位置、经济条件等等。
下面将介绍几种常见的土地评估方法。
第一种方法是比较法，也称为市场法。
这种方法是以市场价格为基准，通过比较近似物业的交易价格来确定土地价值。
比较法需要考虑土地规模、用途、地理位置、市场需求等因素，选取相似物业进行对比，从而得出合理的土地价值。
第二种方法是成本法。
这种方法以土地的重建成本为基础，结合土地市场价格发展趋势作出评估。
成本法是通过计算所需的土地投资来估计土地的价值。
它考虑了土地的现状、用途、开发潜力和市场需求等因素。
第三种方法是收益法。
这种方法是通过评估土地的潜在收益来确定其价值。
收益法根据土地的租金收益或开发潜力，计算出土地在可预见的时间内的现值，从而得出土地的价值。
这种方法适用于土地开发和出租等商业性用途的评估。
第四种方法是折现法。
这种方法以土地未来的现金流量为基础，通过折现来确定土地的价值。
折现法考虑了土地投资的时间价值，将未来的收益转化为现值。
折现法需要确定土地的预期收益、投资风险和折现率等因素。
第五种方法是综合法。
综合法是将以上几种方法综合运用，根据土地的具体情况和评估目的来确定最终的土地价值。
综合法综合考虑了市场价格、土地成本、收益和投资风险等因素，得出一个相对综合和全面的评估结果。
总之，土地评估方法是多种多样的，每种方法都有其适用的场景和条件。
在进行土地评估时，需要根据实际情况选择合适的方法，并综合考虑多个因素，以得出准确和可靠的土地价值评估结果。
建筑物评 评估案例-土地评估
XX大厦土地使用权评估一、评估对象概况评估对象位于X X市X X区XX路X号，市商务中心用地内。
该地块南邻X X路，西邻步行街、北邻规划路，东邻XX街，规划用地11600平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。
评估对象所处地区，是xx市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为xx市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。
该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备其具体规划设计条件见下表用地规划表二、评估目的测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月20日四、评估采用的基本方法和步骤评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国清，结合该宗地的实际情况，评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2．运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7．选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程（一）运用假设开发法测算评估对象地价1．确定地块整体开发的功能分布。
土地估价市场法
2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。
本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。
2.3、因素条件说明。
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。
（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。
估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。
土地估价事务所土地估价报告模板
土地估价事务所土地估价报告模板第一章总论 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目的与任务 (3)1.3 评估依据与原则 (3)第二章土地估价对象概述 (4)2.1 土地位置与范围 (4)2.2 土地用途与现状 (4)2.3 土地权属与使用权类型 (4)第三章土地市场分析 (4)3.1 土地市场供需状况 (4)3.1.1 土地供应状况 (4)3.1.2 土地需求状况 (5)3.2 土地市场价格趋势 (5)3.2.1 土地价格总体走势 (5)3.2.2 各类土地价格分析 (5)3.3 土地政策与市场影响因素 (5)3.3.1 土地政策影响因素 (5)3.3.2 市场影响因素 (5)第四章土地估价方法与参数 (6)4.1 估价方法选择 (6)4.2 估价参数确定 (6)4.3 估价模型建立 (7)第五章土地估价过程 (7)5.1 估价过程概述 (7)5.2 数据收集与整理 (8)5.2.1 土地基本信息收集 (8)5.2.2 周边环境信息收集 (8)5.2.3 政策法规收集 (8)5.2.4 数据整理 (8)5.3 估价计算与结果 (8)5.3.1 选取估价方法 (8)5.3.2 市场比较法计算 (8)5.3.3 收益还原法计算 (8)5.3.4 成本逼近法计算 (8)5.3.5 估价结果分析 (8)第六章土地估价结果分析 (8)6.1 估价结果概述 (8)6.2 估价结果与市场比较 (9)6.3 估价结果可信度分析 (9)第七章土地估价风险与不确定性 (10)7.1 估价风险因素分析 (10)7.2 估价不确定性来源 (10)7.3 风险防范与应对措施 (10)第八章土地估价结论与建议 (11)8.1 估价结论 (11)8.2 估价建议 (11)8.3 估价报告使用注意事项 (12)第九章土地估价附件 (12)9.1 土地估价所需文件 (12)9.1.1 土地使用权证书：证明土地使用权的归属，包括土地使用者名称、地块位置、面积、用途、使用期限等信息。
土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)
市场法结果 成本法结果 加权平均 土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评 估结果 评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地 位置 比较案例价格（元/平方 米） 交易情况 交易方式 交易日期 交易用途 使用年限 容积率 基础设施完善度 公用设施完备度 道路通达度 区域因素 对外交通便利度 环境质量优劣度 商服繁华影响度 人口密度 区域因素分值 宗地位置 宗地面积 形状 临街状况 个别因素 宗地内基础设施 水平 地势、地质 水文状况 规划限制条件 个别因素分值 昆明市小坝西 村 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区 穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区 永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区 吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84
土地估价报告(市场法和假设开发法)
土地估价报告项目名称：XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估受托估价单位：四川久信地产评估有限公司估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托人：XXX公司住所：XXX法定代表人：XXX经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。
三、估价目的委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。
四、估价基准日二○○八年三月二十四日五、估价日期此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束六、地价定义至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。
根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设置抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。
估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。
根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。
此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅)用地设定土地用途。
估价对象为出让用地，出让终止日期为2052年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。
根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。
估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。
考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。
在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
土地评估市场比较法案例
土地评估市场比较法案例
嘿，朋友们！今天咱来聊一聊土地评估市场比较法的案例，这可真的是超级有趣又很重要的玩意儿呢！
就说那次，我跟着师傅去评估一块地。
哇塞，到了那儿一看，那地就像一块还没被雕琢的璞玉，有着无限的可能性。
师傅当时就说：“咱得找几块类似的地来比比，看看这块地到底值多少钱。
”这就好像你去买苹果，你总得看看其他苹果的价格和品质，才能知道你手里的这个苹果划不划算嘛，对不对？
然后我们就开始四处找类似的土地案例。
找啊找，还真找到几块差不多的。
我们仔细研究它们的地理位置、周边环境、土地用途等等，一个细节都不放过。
这不就跟你找对象似的，得方方面面都考虑到啊！
我们把这些案例的数据都整理出来，一项一项地对比分析。
嘿，那过程可带劲了，就好像在破解一个神秘的谜题。
其中有一块地，刚开始看着还不错，可一对比，就发现有些瑕疵，价格自然也就没那么高了，这真有点像看着很美的蛋糕，咬一口发现味道不咋地。
最后，通过一番折腾，我们终于得出了这块土地的评估价值。
看着这个结果，我心里那个成就感啊，简直爆棚了！就好像自己攻克了一座难以攀登的高峰。
这土地评估市场比较法，不就是在一堆土地里找那个最合适的“宝贝”嘛！我觉得这太有意思了，而且真的很有意义，能为土地的交易提供重要的参考呢！直接决定着买卖双方的利益，可不是闹着玩的呀！
总之，土地评估市场比较法的案例充满了挑战和乐趣，让你在数据和现实中穿梭，找出那块地真正的价值。
所以啊，朋友们，可别小看了这土地评估市场比较法，它的作用可大着呢！。
土地评估方法范文
土地评估方法范文土地评估是指对土地价值进行估算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有独特的特征和价值，其评估对于土地交易、土地利用规划和土地综合开发具有重要意义。
土地评估方法是评估师根据土地的特点和市场条件进行选择和应用的技术方法。
一、市场比较法市场比较法是基于市场上类似土地交易的数据，通过比较相似土地的价格来确定所评估土地的价值。
该方法适用于市场活跃、数据完备的地区。
具体步骤如下：1.收集市场上类似土地交易的数据，包括土地面积、位置、用途、土地权属、交易价格等信息。
2.对收集到的数据进行整理和分析，筛选出与所评估土地相似的交易案例。
3.根据筛选出的交易案例，计算出土地的平均单价，作为所评估土地的参考价值。
4.根据所评估土地的具体特点，进行相应调整，如调整因素包括土地的位置、用途、土地权属等。
二、收益法收益法是根据土地的潜在收益来确定土地的价值。
它适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
具体步骤如下：1.对土地进行适当的划分，确定土地的用途和规模。
2.根据土地用途，收集相关市场数据，包括租金、销售价格、出售率等信息。
3.根据土地用途和市场数据，计算土地的潜在收益，包括租金收益和出售收益。
4.根据潜在收益和风险，确定土地的折现率。
5.根据折现率和潜在收益，计算土地的现值，即评估价值。
三、成本法成本法是根据土地的重建成本来确定土地的价值。
该方法适用于土地用途不明确或缺乏交易数据的情况。
具体步骤如下：1.估算土地的重建成本，包括土地平整、基础设施、建筑物等费用。
2.根据土地的使用寿命和折旧情况，计算土地的折旧费用。
3.根据土地的重建成本和折旧费用，计算土地的净现值，即评估价值。
四、综合法综合法是对不同方法的综合运用，根据土地的特点和市场条件，综合考虑市场比较法、收益法和成本法的结果，确定土地的评估价值。
1.对不同评估方法得出的评估价值进行比较和分析，找出各自的优缺点。
2.根据土地的特点和市场条件，确定各评估方法的权重系数。
土地评估市场法模板参考
一、市场比较法与估价进程依照《城镇土地估价规程》和估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师搜集的有关资料，考虑到本地地产市场发育程度，选择估价方式。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采纳市场比较法求取土地价钱。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价钱做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值。
依照本公司所把握的市场资料，采纳土地交易中的替代原那么，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并别离进行实地勘探，做出交易情形、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价钱。
1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内临近地域的三个交易案例进行比较。
案例A：·地址：澳头猪仔潭·时刻：2004年9月·用途：商住交易价钱为地面单价470元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；计划容积率2.3，剩余土地利用年限63年，土地面积5451平方米。
案例B：·地址：澳头镇澳霞大道边·时刻：2004年8月·用途：商住交易价钱为地面单价420元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；计划容积率2.3，剩余土地利用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地址：澳头镇国税局边·时刻：2004年9月·用途：商住交易价钱为地面单价520元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；计划容积率2.3，剩余土地利用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采纳市场比较法时选择的比较因素要紧有:交易时刻、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地利用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共效劳配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便利程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法计划用途；（2）土地利用年限：指土地的合法有效可利用年限；（3）交易时刻因素：指由于时刻的因素房地产交易价钱会不同；（4）交易情形因素：指房地产交易中交易两边的公布、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素要紧有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素要紧有地形、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
土地估价报告市场比较法(工业)模板2021.09.26
土地估价报告市场比较法（工业）模板2021.09.26 （一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E 式中：P―待估宗地价格PB―比较实例价格A―待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C―待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D―待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E―待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数 1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：表：待估宗地周边近期交易实例表地块编号成交日期竞得者位置用途面积（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）年期容积率开发程度比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2021年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2021-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
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一、市场比较法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1.选取案例
通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：
·地点：澳头猪仔潭
·时间：2004年9 月
·用途：商住
交易价格为地面单价470 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积
率2.3 ，剩余土地使用年限63 年，土地面积5451 平方米。
案例B：
·地点：澳头镇澳霞大道边
·时间：2004年8 月
·用途：商住
交易价格为地面单价420 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积
率2.3 ，剩余土地使用年限60 年，土地面积7200 平方米
案例C：
·地点：澳头镇国税局边
·时间：2004年9 月
·用途：商住
交易价格为地面单价520 元/ 平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3 ，剩余土地使用年限65 年，土地面积11900 平方米
2.比较因素选择
依据估价对象的区域条件及个别条件, 采用市场比较法时选择的比较因素主要有: 交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；
（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；
（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；
（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；
（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；
（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
3.比较因素条件说明
将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明（见表一）
表一：因素条件说明表
4.编制比较因素条件指数表各因素条件指数确定说明如下：
(1)交易情况
估价对象和案例均为正常买卖，为完全市场价格，因此取案例修正系数为100。
（2）交易时间指数的确定
由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10 月至12 月之间，在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化，则各案例修正指数为100。
（3）交易方式
估价对象和案例均为市场价格，因此取案例修正系数为100。
（4）土地剩余使用期限
商住用地法定最高出让年限为70 年，采用年限修正法（土地折现率取6%）以最高出让年限为100，分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。
1-1/（1+r）n
年期修正系数=
1-1/ （1+r）m
其中，r ：土地还原利率
n ：宗地剩余使用年限
m ：法定最高出让年限
（5）土地用途
以估价对象用途商住为100，由于比较案例和估价对象一致，为商住用途，修正系数为100。
（6）位置修正指数的确定估价对象与各案例均在澳头镇内，采用所处澳头镇建成区位置进行修正，分为差、较差、一般、较好、好五个级别。
以估价对象位置状况为100，每升一个
级别增加3%，每下降一个级别减少3%。
（7）距市中心距离
（8）区域繁华程度
（9）产业聚集程度（或社区成熟度）居住社区成熟度根据周围居住小区的聚集程度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地社区成熟度指数为100，每上升一个级别，指数增加3%，每下降一个级别，指数减少3%；
10）交通条件
按所临道路等级分为差、较差、一般、较好、好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%
（11）基础设施完善度
设定待估宗地基础设施（三通一平）指数为100，案例宗地基础设施与待估宗地基础设施相比，每增加或减少“一通”或“一平” ，则指数上升或下降1%；由于估价对象和各案例基础设施相同，均为“三通一平”，修正系数为100。
（12）公共设施配套将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近，分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地公共设施配套条件为100，每上升或下降一个等级，则指数上升或下降2%；
（13）环境质量优劣度根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%。
（14）宗地面积宗地面积大有利于大型社区的开发，根据当地土地开发市场的交易情况，将土地面积分为小于5000 平方米、5000-10000 平方米、10000-20000 平方米和大于20000 平方米四个级别，每个级别修正指数相差1%。
（15）宗地形状分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种，每个级别指数相差2%
（16）容积率
估价对象和各案例容积率均为2.3 ，修正系数取100。
（17）临街状况根据临街宽度和深度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每个级别修正指数相差2%
（18）相邻土地利用状况
（19）工程地质条件工程地质条件指数分为三个等级：无不良地质现象；有不良地质状况，但无需作特殊处理；有不良地质状况并作特殊性处理。
设待估宗地地质条件指数为100，案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比，每上升或下降一个
等级，则指数增加或减少2%。
编制比较因素条件指数表（见表二）：
表二：比较因素条件指数表
5. 因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象地面熟地价（见表三）：
表三：因素比较修正系数表
6. 估价对象比准价格
地面单价＝（435+431+423）÷3
＝430（元/ 平方米）
评估总地价=430×20540
=8,832,200 （元）
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照估价程序，遵循估价原则, 选择
合适的估价方法，估价得到估价对象（总面积：20540 平方米）在估价设定用途及开发程度条件下, 在估价基准日为2004 年10 月12 日，剩余土地使用年限为58.5 年的土地使用权市场价格为：
（1）熟地价：人民币9,095,324 元
大写：人民币玖佰零玖万伍仟叁佰贰拾肆元整
单位面积地价：443元/ 平方米
（2）扣除全部地价款的土地价格：5,457,194 元大写：人民币伍佰肆拾伍万柒仟壹佰玖拾肆。