房地产估价师《案例分析》模拟题及答案

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房地产估价师考试《案例与分析》练习题

房地产估价师考试《案例与分析》练习题【练习1】甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

问题：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?【参考解析】：1．估价时点不同。

乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2．估价目的和价值类型不同。

乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3．设计方案变更。

由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

4．购买后投入建设资金。

项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

【练习2】甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于20017年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

问题：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?参考答案：1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

房地产估价师案例与分析专项测

房地产估价师案例与分析专项测房地产估价师《案例与分析》专项习题测试一、问答题 1 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为，自10月13日起计。

该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自10月13日计。

当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。

假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。

请回答：根据上述资料你能否决定购买为什么（估价时点为10月13日）解析:【正确答案】：假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。

由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。

根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算估价时点为10月13日，收益年限为40-2=38（年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：A1 =5×12×（1-10%）=54（万元）。

A2=70×（1-10%）=63（万元）。

V=54/（1+10%）+63/[10%（1+10%）]×[1-1/（1+10%）37]=604.98（万元）。

因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。

注：V=54/10%×[1-1/（1+10%）]+63/10%×[1-1/（1+10%）38]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。

2 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。

大厦总面积为83594.27m<sup>2</sup>。

大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

请问：第1题：2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?______参考答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。

详细解答：第2题：写出估价技术路线。

______参考答案：依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。

详细解答：第3题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。

房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

______参考答案：解法一：对此题分析如下。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共100题）1、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】 C2、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。

A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D3、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于（50）维护。

A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 C4、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。

当一个类只能有一个父类时，称为(请作答此空)；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为( )。

A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】 A5、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C6、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】 B7、（）不是良好的编程风格。

2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案

2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得 1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

问题：
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;因为送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

房地产估价师案例分析题及答案

房地产估价师案例分析题及答案某工厂为企业改制进展资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进展估价。

该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。

根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1.应根据何种用途对该两幢房屋进展估价?( )A.根据房屋所有权证上记载的用途进展估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进展估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进展估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进展估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过以下途径( )。

A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值解析：1.根据合法原那么确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最正确使用原那么也要在合法原那么条件下适用。

2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最正确答案选D。

3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

卖房者甲与购房者乙于xx年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14【练习题1】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。

该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。

根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。

注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。

请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。

②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。

③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。

④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。

2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。

【练习题2】张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。

由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。

李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。

A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。

A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。

A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。

A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。

A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。

A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。

A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。

A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。

A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。

A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。

房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案

房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。

2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。

因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。

本文来源于中大网校网。

然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。

由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。

问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。

因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。

因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。

若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

2020房地产估价师《案例分析》考试题及答案

xx房地产估价师《案例分析》考试题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。

如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。

1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;2、该人的购房发票;3、商品房预售许可证复印件;4、其他市场资料。

问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?二、选择题(共2题，每题10分。

每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内)(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析31

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析31问答题第1题：张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。

虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。

该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m<sup>2</sup>。

张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。

原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。

请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?______参考答案：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。

详细解答：第2题：现有一幢用于出租经营的办公楼，2006年5月1日通过出让而获得50年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄15年，在2006年4月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为35年。

目前，该写字楼的所有者拟于2007年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用哪种估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。

______参考答案：理论上可以采用收益法、市场法、成本法或假设开发法估价。

有条件选用市场法的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种方法。

经综合考虑，选用收益法和成本法进行估价。

收益法估价技术路线：首先预测其净收益，其次，确定收益期限和收益价格。

据题意，收益期限应为34.33年，选用合适的收益法公式，计算34.33年的收益价格，然后，再计算建筑物经济寿命结束后15年的建设用地使用权折现到估价时点的价格，两者相加即为最终的收益价格。

成本法的估价路线：通过搜集整理与估价对象类似房地产社会正常客观的开发成本数据，测算其土地开发成本、建设成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，得到其重新购建价格，然后，再按照建筑物经济寿命50年(=15+35)计算建筑物折旧，最后，用重新购建价格减去建筑物折旧得出其出售价格。

房地产估价师考试《案例与分析》模拟习题

房地产估价师考试《案例与分析》模拟习题1．某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。

作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?考点分析：假设开发法＋比较法的方法的选用和技术路线。

【参考答案】（1）选用假设开发法和比较法进行估价；（2）了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；（3）分析确定土地的最佳开发方案；（4）了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；（5）了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；（6）选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；（7）综合两种方法的结果，确定最终估价结果；（8）根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。

2．某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。

房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

考点分析：收益法＋成本法的价格形成。

【参考答案】1．（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析1

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析1问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

请问：第1题：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告_________参考答案：(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。

(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。

详细解答：第2题：如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途_________参考答案：(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。

(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。

(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。

(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。

详细解答：法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

请问：第3题：估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业为什么?_________参考答案：本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。

估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。

借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟考试试卷A卷含答案

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟考试试卷A卷含答案单选题（共60题）1、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。

A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】 C2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B3、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。

A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】 B4、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。

若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。

D中定义方法intfun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。

A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A5、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】 D6、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

房地产估价师《案例与分析》模拟真题(带答案)

房地产估价师《案例与分析》模拟真题（带答案）案例一某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP950202签订了监理合同。

由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。

签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。

因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

问题:项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：a、收集有关资料;b、分解监理合同内容;c、确定监理组织;d、确定机构人员;e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?答案:①e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。

②因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。

施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

③f 不妥，不需要分阶段编写规划。

④因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

案例二某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。

业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。

在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。