北京市长沟镇项目整体策划定位及概念性设想
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区旅游目的地
长沟
本报告是严格保密的。
6
交通便捷：市内六里桥乘917路公交车 可直接到达
北京
长沟
本报告是严格保密的。
河
北
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项目市场环境—— 区位示意说明
项目区位：
◆北京房山区西南 ◆北京西南黄金旅 游
线的中心点 ◆全国首批小城镇建
设试点镇 ◆镇中地形平原、山
区、丘陵各占1/3
住宅用地性质 区位优势明显
酒店部分：依托项目湖景自然资源优势，打造精品产权式度假 酒店，在发售的同时，获得项目酒店的开发利润。
旅游开发部分：对长沟镇进行整体运作，制定符合项目现状的 主题定位，带动区域的旅游开发，实现社会经济效益。
整体：差异化的主题定位，合理稳定的投资回报率，持续的社 会经济效益，开发的高品牌形象。
本报告是严格保密的。
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
2
项目开发目标
经过与开发商的沟通，**对于项目的开发目标理解如下：
住宅部分：通过对于项目西长沟村的房地产开发，改善长沟镇 整体面貌，从而带动东长沟和太和庄的房地产开发。
本报告是严格保密的。
18
Βιβλιοθήκη Baidu
项目地块SWOT分析
优势S-（Strength）
项目处中心区周边交通顺畅；
项目拥有水资源、佛教等绝佳自然资源
项目周边景点较多
劣势W-（Weakness）
项目整体统一规划
威胁T-（Threat）
拆迁回迁存在一定困难； 周边基本为农田，缺乏必要的商业配套 项目空间距离较远 基础配套设施较为薄弱
本报告是严格保密的。
13
项目基本概况 —— 项目地块情况
项目地块概况：
◆ 用地面积：约2500亩 西长沟：500亩（其 中包括已拿到的建 设用地370亩和未拿 到的农田地130亩） 集贸市场：120亩 东长沟/太和庄： 共1500亩 酒店地：500亩
注：因地块面积无 精确数据，上述 面积为估算数。
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项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
4
黄山店 中心区位：辐射周边多个市县
石楼镇
窦店
北 京
南正
长沟
涿州
历史文化悠久 众多旅游聚集
本报告是严格保密的。
10
项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
12
项目本体分析
长沟镇中心区的项目 • 长沟镇的旅游资源丰富。为主打旅游地产开创了先决条件； • 周边强大的市政配套为项目提供了便利； • 还有无可比拟的生活属性——水文化。
曹章
本报告是严格保密的。
琉璃河
河
北
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项目市场环境——长沟行政区划/交通
◆总面积38.7平方公里，辖 18个行政村，人口约 27000人。
◆长沟镇地理位置优越。距 京广铁路、京石高速公路 入口仅10公里；40分钟 可到达西客站;1小时既可 抵达首都机场；150分钟 可到达天津塘沽海运港口。
城镇交通便捷
市场
回迁
西长沟
东长沟
太和庄
本报告是严格保密的。
规划 酒店
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项目基本概况 —— 地块现状图片⑴
规划 酒店
西长沟
太和庄 东长沟
本案虽临城市主干道——政府大街，但部分用地（东长沟、酒店地块）并未直接与主干道相临，加之 村与村标识不明显，所以交通与周边景观资源未能较好的结合，主干道昼夜过往车辆多，噪音较大。
本报告是严格保密的。
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项目市场环境——长沟镇规划
◆长沟镇规划建造一个大型物流 基地，届时，将重现“京南第 一集”往日繁荣，北京及周边 地区的特色集市。当前该工作 已得到批准，并有望近期进入 运作阶段。
◆长沟镇：打造「北方江南」， 规划建造一个水上集镇，建成 后游客可以划船在水上赶集购 物，在北方体会江南小镇的民俗
风情。
承建新兴集市基地 特色水乡风俗采购
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项目市场环境—— 历史悠久、旅游胜地
◆长沟汉代置乡，唐宋发轫，明 清腾达，成为富庶之地。曾清 乾隆皇帝为拜谒西陵而修建的 长沟行宫，乾隆手书的27块御 笔诗碑至今仍保存完好。
◆周边世界级、国家级景区众多。 人类发祥地—周口店猿人遗址、 北方小桂林—十渡山水、世界 石经文化宝库—云居寺、北方 溶洞之最—石花洞、银狐洞皆 与长沟毗邻。
谨呈：**市**房地产开发有限公司
北京市长沟镇项目 整体策划定位及概念性设想
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报告目录
项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
本报告是严格保密的。
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项目基本概况 —— 地块现状图片⑵
西长沟 太和庄
东长沟
本案地块内部多为民宅与临街商业，临街商业多为1—2层，主要包括超市、建材、饭店、服装店等，因 部分建筑崭新，所以拆迁力度较大。但本案西地块紧邻以前老牌坊楼—“京南商贸城”，为将来项目主题 景观打造有力卖点。
本报告是严格保密的。
随着其他旅游地产的发展， 势必会将客群分流； 国家宏观调控，房地产市场严峻。
城镇规划大变样为项目带来机遇； 我国旅游地产大发展机遇。 主题形象为项目给予必要的动力支持
机会O-（Opportunity）
本报告是严格保密的。
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项目综述—— 发展趋势分析
房地产郊区化发展趋势
• 本项目地处北京卫星城，建设成功也是北京市郊区化发展的一个重要标志。良好的自然环 境、巨大的开发潜力、日渐便捷的交通体系等为本案成功开发提供了推动力。 • 价格是郊区化发展的优势，而快速路的不断向外扩展和规划中的城铁，以及私家车的普及 都在一定程度上弱化了距离因素。
16
项目基本概况 —— 地块现状图片⑶
规划 酒店
酒店紧邻长沟镇大湖——“龙泉湖”。周边原生树木也较多，建议开发中均予以保留。相信随着城 镇旅游业发展，这里必会成为长沟旅游重点区域，优势明显。
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项目周边环境 —— 主要节点
规划 酒店
回迁
西长沟 东长沟
太和庄
周边市政配套齐全，并且项目地块中有多处历史古迹和自然景观，项目地位于长沟重要的中心区域， 具有良好的交通。
长沟
本报告是严格保密的。
6
交通便捷：市内六里桥乘917路公交车 可直接到达
北京
长沟
本报告是严格保密的。
河
北
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项目市场环境—— 区位示意说明
项目区位：
◆北京房山区西南 ◆北京西南黄金旅 游
线的中心点 ◆全国首批小城镇建
设试点镇 ◆镇中地形平原、山
区、丘陵各占1/3
住宅用地性质 区位优势明显
酒店部分：依托项目湖景自然资源优势，打造精品产权式度假 酒店，在发售的同时，获得项目酒店的开发利润。
旅游开发部分：对长沟镇进行整体运作，制定符合项目现状的 主题定位，带动区域的旅游开发，实现社会经济效益。
整体：差异化的主题定位，合理稳定的投资回报率，持续的社 会经济效益，开发的高品牌形象。
本报告是严格保密的。
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
2
项目开发目标
经过与开发商的沟通，**对于项目的开发目标理解如下：
住宅部分：通过对于项目西长沟村的房地产开发，改善长沟镇 整体面貌，从而带动东长沟和太和庄的房地产开发。
本报告是严格保密的。
18
Βιβλιοθήκη Baidu
项目地块SWOT分析
优势S-（Strength）
项目处中心区周边交通顺畅；
项目拥有水资源、佛教等绝佳自然资源
项目周边景点较多
劣势W-（Weakness）
项目整体统一规划
威胁T-（Threat）
拆迁回迁存在一定困难； 周边基本为农田，缺乏必要的商业配套 项目空间距离较远 基础配套设施较为薄弱
本报告是严格保密的。
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项目基本概况 —— 项目地块情况
项目地块概况：
◆ 用地面积：约2500亩 西长沟：500亩（其 中包括已拿到的建 设用地370亩和未拿 到的农田地130亩） 集贸市场：120亩 东长沟/太和庄： 共1500亩 酒店地：500亩
注：因地块面积无 精确数据，上述 面积为估算数。
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项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
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黄山店 中心区位：辐射周边多个市县
石楼镇
窦店
北 京
南正
长沟
涿州
历史文化悠久 众多旅游聚集
本报告是严格保密的。
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项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
战略思考
项目本体分析 案例借鉴
房地产部分 市场环境 产品定位 开发策略 集贸市场
本报告是严格保密的。
目标客户定位 项目营销策略
旅游地产开发
市场环境 酒店式公寓
旅游设施 社会效益
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项目本体分析
长沟镇中心区的项目 • 长沟镇的旅游资源丰富。为主打旅游地产开创了先决条件； • 周边强大的市政配套为项目提供了便利； • 还有无可比拟的生活属性——水文化。
曹章
本报告是严格保密的。
琉璃河
河
北
5
项目市场环境——长沟行政区划/交通
◆总面积38.7平方公里，辖 18个行政村，人口约 27000人。
◆长沟镇地理位置优越。距 京广铁路、京石高速公路 入口仅10公里；40分钟 可到达西客站;1小时既可 抵达首都机场；150分钟 可到达天津塘沽海运港口。
城镇交通便捷
市场
回迁
西长沟
东长沟
太和庄
本报告是严格保密的。
规划 酒店
14
项目基本概况 —— 地块现状图片⑴
规划 酒店
西长沟
太和庄 东长沟
本案虽临城市主干道——政府大街，但部分用地（东长沟、酒店地块）并未直接与主干道相临，加之 村与村标识不明显，所以交通与周边景观资源未能较好的结合，主干道昼夜过往车辆多，噪音较大。
本报告是严格保密的。
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项目市场环境——长沟镇规划
◆长沟镇规划建造一个大型物流 基地，届时，将重现“京南第 一集”往日繁荣，北京及周边 地区的特色集市。当前该工作 已得到批准，并有望近期进入 运作阶段。
◆长沟镇：打造「北方江南」， 规划建造一个水上集镇，建成 后游客可以划船在水上赶集购 物，在北方体会江南小镇的民俗
风情。
承建新兴集市基地 特色水乡风俗采购
本报告是严格保密的。
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项目市场环境—— 历史悠久、旅游胜地
◆长沟汉代置乡，唐宋发轫，明 清腾达，成为富庶之地。曾清 乾隆皇帝为拜谒西陵而修建的 长沟行宫，乾隆手书的27块御 笔诗碑至今仍保存完好。
◆周边世界级、国家级景区众多。 人类发祥地—周口店猿人遗址、 北方小桂林—十渡山水、世界 石经文化宝库—云居寺、北方 溶洞之最—石花洞、银狐洞皆 与长沟毗邻。
谨呈：**市**房地产开发有限公司
北京市长沟镇项目 整体策划定位及概念性设想
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报告目录
项目开发目标
项目市场环境
S-C-Q模型 定位核心问题
本报告是严格保密的。
15
项目基本概况 —— 地块现状图片⑵
西长沟 太和庄
东长沟
本案地块内部多为民宅与临街商业，临街商业多为1—2层，主要包括超市、建材、饭店、服装店等，因 部分建筑崭新，所以拆迁力度较大。但本案西地块紧邻以前老牌坊楼—“京南商贸城”，为将来项目主题 景观打造有力卖点。
本报告是严格保密的。
随着其他旅游地产的发展， 势必会将客群分流； 国家宏观调控，房地产市场严峻。
城镇规划大变样为项目带来机遇； 我国旅游地产大发展机遇。 主题形象为项目给予必要的动力支持
机会O-（Opportunity）
本报告是严格保密的。
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项目综述—— 发展趋势分析
房地产郊区化发展趋势
• 本项目地处北京卫星城，建设成功也是北京市郊区化发展的一个重要标志。良好的自然环 境、巨大的开发潜力、日渐便捷的交通体系等为本案成功开发提供了推动力。 • 价格是郊区化发展的优势，而快速路的不断向外扩展和规划中的城铁，以及私家车的普及 都在一定程度上弱化了距离因素。
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项目基本概况 —— 地块现状图片⑶
规划 酒店
酒店紧邻长沟镇大湖——“龙泉湖”。周边原生树木也较多，建议开发中均予以保留。相信随着城 镇旅游业发展，这里必会成为长沟旅游重点区域，优势明显。
本报告是严格保密的。
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项目周边环境 —— 主要节点
规划 酒店
回迁
西长沟 东长沟
太和庄
周边市政配套齐全，并且项目地块中有多处历史古迹和自然景观，项目地位于长沟重要的中心区域， 具有良好的交通。