旧城区更新改造规划

第十五章旧城区更新改造规划

一、旧城区范围界定

镇平县旧城区范围的界定要从城区发展演变和现实基础出发，既要考虑城市居民改善生活条件和展现城市中心的新貌，又要考虑到实施旧城区商业服务中心新功能的需要，规划确定旧城区范围是由建设路、涅阳路、健康路和安国路所围合成的区域，总面积约257.52公顷。

二、旧城区现状分析

1.城中村情况及现状人口分析

镇平旧城区是县城城中村较为密集的地区之一，现状大部分居住用地都是以城中村的形式存在，旧城区范围内有三联村、溢洪村、西花园村、团结村、赵家村、友谊村、幸福路新村、将台村、东关村、南关村、西关村和北关村共12个城中村。旧城区范围内现状人口约3.5万人。

2.旧城区的地位与作用

镇平县旧城区保留了部分镇平县城风貌、历史传统、社会结构和地方特色，积淀和延续着镇平县城的历史文化，记录着城市发展的轨迹。旧城区在整个城市发展中起着不可替代的作用，因此更新改造旧城区，使其发挥更大的价值，对促进镇平城市发展、延续历史文脉具有重要意义。

3.旧城区用地结构与功能分析

目前镇平旧城区建设用地结构复杂，用地类型见表16－2。可以看出镇平县旧城区用地以居住、公共设施、道路广场用地为主。

4.旧城区道路系统

旧城区道路骨架为“四纵五横”，纵向自西向东依次为健康路、校场路、镇菩路和安国路；横向自北向南依次为建设路、雪枫路、中山街、工业路和涅阳路。街区内部巷道纵横。

5.旧城区存在问题

目前镇平县旧城区存在的问题主要是：

①用地布局混乱，存在居住、工业、商业、办公等用地相互混杂的现象，特别是城中村散布其中；

②公共服务设施总量不足，社区级公共设施匮乏；

③道路交通系统不完善，路面狭窄及道路配套设施状况差，路网结构不合理，道路功能分工不明确；

④市政设施系统不完善，内部供水系统混乱，排水系统较简陋，供电线路随

意搭架，环卫设施匮乏，垃圾随地乱扔，河流两岸生活垃圾随处可见。

三、旧城区更新改造目标与原则

1.旧城更新改造的目标

协调旧城更新与新区开发之间的关系，规划通过综合整治、土地置换以及疏散旧城部分行政功能等多种手段全面改善旧城区面貌，提高旧城区综合效益，提升旧城区的社会和文化活力，将旧城区改造成为布局合理、特色突出、商业发达、生态宜居、配套齐全的城区。

2.旧城更新改造的原则

①利用现状，根据市场经济规律制定合理的旧城改造政策，引导各项开发建设按照规划有条不紊地进行。

②旧城改造的重点放在道路整理、街道绿化、街区设计、基础设施配套与综合管沟工程建设上。

③加大对城中村更新的力度。

④适当调整旧城区的用地布局，通过土地置换，逐步“退二进三”，改善人居环境，发挥土地最大效能。

⑤注重城市历史文化景观的保护。

四、旧城区更新改造的基本思路

1.建立核心空间，突出旧城特色

通过护城河的疏通及对护城河以内旧城的整体改造，建立特色突出的、具有老街代表和象征意义的建筑群体空间，继承、完善原有的旧城结构，强化核心空间的主体职能和空间逻辑，并通过对其环境的重塑、商业形态的引导，从而形成极具商业价值的地区。

2.建立有特色的步行商业街区，创造高品质的商业购物环境

以现状新华路步行街区为基础，根据已有商业以及整个旧城内的交通组织方式，确定步行商业街区范围。在步行街区内布置广场空间，并使之与步行街有机相连，形成多层次的步行空间网络。

3.改造现状街道

规划通过对街道节点空间的整改，对未建建筑的规范，对已建建筑的利用和改造以及环境空间的处理，使街道景观变得更有条理和富于魅力。

4.建设高品质环境

规划从景观性、功能性和安全性三个方面提出环境设计构想，重塑旧城环境空间。

5.完善市政设施配套，保证旧城的发展需要

五、旧城区更新改造分区及改造内容

根据镇平城市发展的需要，规划将镇平县旧城区分再开发、改造、整治和保留四种策略有计划地进行更新改造建设。

再开发是指在布局混乱、城市功能基本丧失、城市环境质量严重恶化的城区，根据城市总体规划，拆除大部分或全部建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变这些地区景观的成片开发建设。

改造是指在布局混乱、城市功能部分丧失、环境质量正在恶化的城区，根据城市总体规划，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可使用或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，部分改变现有城区景观的小规模的城市改造建设。

整治是指在现状情况良好的地区，根据城市总体规划，对具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性修缮，保护城市环境和现有景观的局部开发。

保留是指对近年来新建或改造的区域进行整体保留。

具体各地块的更新建设详见表15-1。

表15-1 镇平旧城区地块更新指引

表15—2 镇平县旧城区城市建设用地平衡表

六、旧城区更新改造实施措施

(1)采取优惠的政策。在旧城更新改造中，采取合理的收益分配方式，减免部分相关税费，进行地价调整或者提高回报率等手段，同时鼓励开发商介入旧城改造。

(2)鼓励一些居民向新区搬迁，优惠政策包括住房面积补贴，低息贷款，沿街店面原址置换等。要通过编制修建性详细规划循序渐进地推进改造工程。

(3)制定严格的管理条例和实施细则，保证旧城改造更新工程顺利实施，达到改善市民居住环境，提高城市形象的目标。