山东省菏泽市房地产市场调研报告
山东省菏泽市经济发展及房地产市场分析(分享版)
2010年菏泽市人均GDP13895元，同比增长达
15位，2009年全国287个地级市排名100位；同比增
20%，2009年人均GDP在全国287个地级市中
长14.3%，增长率与上年持平；
排名253位。
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
菏泽市历年GDP及增长率
17.1% 540
年份
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
城市人均可支配收入（元）
14419
16149
18087
20258
22689
25411
（备注：山东省十二五规划：期末城镇人均可支配收入为3万元）
▪ 全市城镇人口达到440万人左右，其中市区人口100万人以上，城镇化率45%以 上（截止2010年为35%）；
17.1% 686
15.6% 822
20% 1152 957 14.3% 14.3%15%
10%
5%
2006
2007
2008
2009
0% 2010
GDP（亿元） GDP增长率
15000 10000
5000 0
菏泽市历年人均GDP及增长率
6652 2006
26.6% 10050
11649
1133899651 30% 19.9% 25%
6
淄博市
21,784
7
莱芜市
42,074
7
莱芜市
20,988
8
滨州市
41,390
8
泰安市
19,953
9
泰安市
37,343
2024年菏泽房地产市场调查报告
2024年菏泽房地产市场调查报告1. 引言本报告对菏泽市的房地产市场进行了全面的调查和分析。
菏泽作为山东省北部的重要城市，房地产市场在近年来发展迅速。
本报告将从土地供应、房价走势、楼盘销售、投资环境等多个方面进行调查和分析。
2. 土地供应根据调查，菏泽市房地产市场土地供应保持稳定。
近年来，市政府加大土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量建设用地。
这为房地产开发商提供了更多的发展机会，也满足了市民的住房需求。
3. 房价走势菏泽市的房价呈现出平稳增长的趋势。
根据统计数据，近三年来，菏泽市房价每年都有一定程度的上涨，但上涨速度相对较缓。
这与市场供求关系、经济发展水平等因素密切相关。
4. 楼盘销售调查发现，菏泽市的楼盘销售情况良好。
近年来，随着市民收入水平的提高，购房需求持续增加。
菏泽市多个楼盘以其良好的地理位置、完善的配套设施和合理的价格受到了购房者的青睐。
同时，开发商通过举办楼盘推介会、提供购房优惠等方式吸引购房者。
5. 投资环境菏泽市的投资环境较好。
政府引导和支持了大量房地产项目的投资和开发，并出台一系列扶持政策。
同时，社会各界对菏泽市房地产市场的发展也非常支持。
这为菏泽市房地产市场的长期稳定发展提供了良好的环境。
6. 结论综上所述，菏泽市房地产市场在土地供应、房价走势、楼盘销售和投资环境等方面呈现出良好的发展态势。
然而，随着市场竞争的加剧和政策调整的影响，仍需进一步关注市场变化和合理调整政策，以保持市场的稳定和健康发展。
以上为2024年菏泽房地产市场调查报告的主要内容。
本报告通过对市场情况进行调查和分析，旨在提供对菏泽市房地产市场的全面了解和参考。
希望本报告能为相关部门、开发商和投资者提供一定的参考价值，并帮助他们做出明智的决策。
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)菏泽市房地产市场调研报告(2005)第一部分目标市场投资环境分析一、菏泽市宏观环境分析1、区位形象环境处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。
古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。
菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。
2、历史文化环境菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。
特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。
中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。
历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。
商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。
军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。
3、自然环境菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。
无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。
4、交通环境菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。
日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。
菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。
菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。
5、城市资源⏹水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。
⏹地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，总地质储量286亿吨。
巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。
2024年菏泽房地产市场调研报告
2024年菏泽房地产市场调研报告1. 背景介绍菏泽市位于中国山东省中部，是山东省人口最多的地级市之一。
近年来，随着城市化进程不断推进，菏泽房地产市场也经历了快速发展。
本报告将对菏泽房地产市场进行调研分析，以揭示其现状和发展趋势。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研数据显示，菏泽房地产市场规模不断扩大。
截至目前，菏泽市总计拥有X万平方米房屋建筑面积，其中住宅用地面积占比最高。
2.2 市场供需关系菏泽房地产市场供需关系紧张。
需求方主要包括自住购房者和投资购房者，而供给方主要是房地产开发商。
菏泽市房屋供应量不足导致房价普遍上涨，市场供需关系偏向供不应求。
3. 市场特点3.1 地域优势菏泽市地处山东省中部，交通便利，与周边城市连接紧密。
这为房地产市场的发展提供了便利条件。
3.2 各区域发展不平衡菏泽市各区域房地产市场发展不平衡，主城区房价较高，而郊区较为低廉。
这导致购房者需权衡价格和地理位置选择购房区域。
3.3 投资热点区域经调研发现，菏泽市中心商业区和知名的房地产开发项目是投资者们的热点关注区域。
这些区域具有较高的发展潜力，并且相对稳定。
4. 市场趋势4.1 房价持续上涨菏泽市房价呈现持续上涨的趋势。
供需关系紧张、土地成本上涨、劳动力成本上升等因素是导致房价上涨的主要原因。
4.2 住宅销售量增长菏泽市住宅销售量持续增长。
随着城市化的推进，需求方对住宅的需求将持续增长，这为开发商提供了市场机会。
4.3 二手房市场活跃随着住宅需求的不断增长，菏泽市二手房市场也呈现出活跃的态势。
购房者们更加关注二手房市场，尤其是中心城区的二手房交易。
5. 市场前景展望综上所述，菏泽房地产市场在未来仍将保持较高的发展势头。
然而，应注意市场风险，包括政策风险、价格波动和市场竞争等因素。
投资者和开发商需谨慎把握市场机会，加强市场调研和风险评估。
6. 结论菏泽房地产市场规模不断扩大，供需关系紧张，房价上涨趋势明显。
市场前景广阔，但需注意风险因素。
菏泽调研报告
菏泽调研报告此次前往山东菏泽调研的主要目的是，了解当地房地产市场环境及当地房地产项目价格。
一、当地房地产市场环境菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。
其房地产开发主要集中于东西两个方向，东区为市政府所在地、西区为区政府所在地。
同时，菏泽火车站位于菏泽市东区，政府将东区作为形象工程，大力发展东区城市，导致东区城市房地产发展迅速，而西区房地产则相对落后。
至于南北方向，房地产发展滞后。
目前菏泽市房地产市场处于滞销阶段，其原因如下：1、受到全国房地产市场的冲击；由2008年开始，国家对房地产调控所导致的房地产发展放缓，房价下跌已经波及到菏泽。
菏泽房地产虽然相对落后，但是这几年，政府大力发展房地产行业，人民对房地产的关注度提高，因此在2008年9月房地产销售也开始出现滞销情况。
2、当地经济相对落后，人民收入较低，房价高于大多数人所能接受的范围;就此次调研所见，菏泽市市区面积较小，城市化进程较为缓慢，城市商业较为落后。
菏泽市流动人口少，房地产的消费群体基本由当地及菏泽市所管辖的县内人口组成，而当地工薪阶层的月收入在1000元左右，政府公务员月收入在1200元左右。
之前房价较低的时候，由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得08年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快，平均每平米上涨1000多元。
如今的房价已经超出工薪阶层所能承受的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；3、部分可购房者开始持币观望；菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕的人群等。
该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。
4、房地产市场流通不畅；菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。
二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。
菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况
城北版块与城西版块环境类似，相对比较脏乱，客户认可度较低；这两个 片区存在同一个现象，就是成交客户多位西部、北部乡镇，成交客户地缘 性较明显。城西版块、城北版块均价在4500元/平左右，相对于中心城区和 城南版块，去化速度较慢。
郓城市场——房地产现状
菏泽和郓城价格走势对比
7000
6000 5000 4000
5986 4570
6058 4750
5990 4750
5956 4750
5904 4983
5841 4983
5851 5000
5765 4887
5667 4887
5658 4828
5681 5686 4828 4857
郓城市场——城市规划
根据郓城县城市总体规划（2012-2030）显示，郓城中心城区规划 总用地面积为36.35平方千米，其中城市建设用地面积为35.79平方 千米；规划人口容量为52.4万人。规划将郓城县中心城区建设成为 集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。
空间结构：规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。 三轴：是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心，形成中心城区 三条功能服务轴带，串接各个片区； 三带：是指宋金河、沙河、广济河，三条河流穿过中心城区，形成中心城区 重要的三条生态景观带； 两环：由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊； 五核：是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区 五个片区承担中心城区五大城市服务职能（即唐塔商业职能、交通转运职能 、商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能）； 多节点：分布在居住社区的多个功能节点和空间节点（社区中心、社区公园 ）。
菏泽房产趋势
菏泽房产趋势
菏泽作为山东省的一个重要城市，近年来房地产市场发展较快。
以下是菏泽房产趋势的简要分析。
首先，菏泽的房地产价格逐年上升。
受到城市化进程和经济发展的推动，菏泽的房地产市场需求不断增加，供不应求的局面导致价格上涨。
特别是城市中心地段的房价上涨更为明显，房屋资源相对紧张，推动了房价的持续攀升。
其次，菏泽的房屋销售市场持续火爆。
在国家政策的扶持和人们对安居乐业需求的不断增加下，菏泽的楼市一直保持着旺盛的销售势头。
各类楼盘纷纷开盘，受到了购房者的广泛关注和追捧，导致市场逐渐供不应求的状态。
再者，菏泽的房地产投资热度较高。
随着城市化进程的加快和经济的发展，投资房地产成为了许多人的首选。
相较其他投资领域，房地产投资相对稳定，回报率较高，吸引了大量的资金涌入房地产市场，不断推动着菏泽房地产市场的发展。
最后，菏泽的房地产市场日益规范。
随着国家政策的引导和监管机制的完善，市场逐渐趋于规范化。
房地产开发商和中介公司的经营行为受到了更加严格的监管，加大了对开发商的约束和监督，保护了购房者的权益。
菏泽的购房市民对于购房政策的认知也在提高，购房预期更加理性和明确，市场交易更加规范。
综上所述，菏泽的房地产市场在近年来呈现出持续升温的趋势。
房地产价格上涨，销售市场火爆，投资热度高，市场规范化程度提高等特点，都表明菏泽的房地产市场走势良好。
对于购房者来说，需要认清市场波动，审慎购房，以确保自己的投资回报和利益保障。
对于政府来说，要继续加强市场监管，促使房地产市场健康发展，以推动菏泽经济的持续增长。
山东菏泽房地产市场调研 和平印象项目市调与定位报告(中)
本报告是严格保密的。
8
和平印象
2、基本经济技术指标
鸟瞰图 小区入口
关键词：约20万方规模
本报告是严格保密的。
的主要交通要 道，沿街分布有建设银 行、菏泽中医院、建设 局家属院，农业服务大 厅、农业监测、大药房 等机构
东面为和平路，项目对 面是鑫苑花园小区，该 项目是目前市场价格最 高项目，临街为底商。
项目名称：金鼎.凤凰城精装小公寓 预计开盘时间：2010年7月底8月初（具体待定） 项目地址：菏泽市中华东路火车站西邻
另据了解，金鼎凤凰城项目 地处菏泽市东西主干道中华 路东头，与火车站比邻而居， 总建筑面积10余万平方米， 是集商业服务、商业公寓、 商务酒店、休闲娱乐于一体 的复合型房地项目。
本报告是严格保密的。
趋势四：从买毛坯到买精装
从小户型等产品的菜单式精装修潮流，人们的购房理念也趋向多元化。虽然 还有不少购房者对精装修的品质存有质疑，但今年精装修楼盘的热销无疑预 示了这一市场的前景。
本报告是严格保密的。
5
32、菏泽消费市场总体结论（2）
趋势五：更多追求全明户型
不少购房者认为全明设计是最理想的户型之一，因为优良的采光和通风效果不但对居住者的健康有益， 还会使房间更加宽敞。
本报告是严格保密的。
6
Logic Path 4 项目理解
PART4
项目理解
政策解读 宏观市场
菏泽印象 社会与经济 城市与产业
菏泽楼市
区域概况
竞争楼市 项目理解
市场机会
项目概况 地块价值分析 项目Swot分析
项目定位
物业建议
平面展示
本报告是严格保密的。
7
一、项目概况 1、项目区位
山东菏泽房地产市场调研资料
——
117—140
117、134
三期于08年10月份开盘， 推出340套，目前销售 率75%左右以周边居民 为主
福源名居
4.1
4.1
3.7
3200
——
102—106
77、106、 115
项目于09年5月份开盘， 推出400套房源，目前 销售率95%左右，以周 边居民为主
项目一期多层已售罄， 二期推出5幢小高层， 预计今年7月份开盘 项目由3幢25层的高层 和1幢小高层组成，预 计于10月份开盘，价格 未定。 项目由由26幢高层、4 幢多层组成，目前该项 目拿出5栋住宅用于回 迁客，具体户型未定。 预计今年7月份开盘 —— ——
滨河苑二期
1.9
——
——
——
——
70—113
76、113
香榭里
9.4
1
0.9
3120
——
115—138
120、128
合
计
44.3
19
14.3
——
——
——
——
中心城区市场总结 该板块主要是依托菏泽市原有的老城基础改造发展。该板块现 在已经是菏泽市传统商贸场所比较集中的区域，区域市场认可度较 高；但区域内目前多低矮破旧的低层建筑，拆迁难度较大，市场现 实和潜在供应量不足，该板块的代表楼盘有江南·御景苑、文心花 园、明珠花园等，这些楼盘销售已接近尾声，目前区域仅有香榭里 和天香杰座等少量楼盘在售，新都汇处于前期准备阶段。 该区域客源主要以本区域换房或者子女入学为目的购房，整体 呈现供不应求的态势。 区域整体均价在3200元/㎡左右，这和东城区域大部分楼盘价 格相差无几，由于区域潜在供应有限，价格仍有上升空间。
2024年菏泽房地产市场需求分析
菏泽房地产市场需求分析1. 市场概述菏泽市位于山东省中部，是山东省的重要区域性中心城市。
近年来，菏泽市房地产市场发展迅猛，吸引了大量的投资和购房需求。
本文将对菏泽市房地产市场的需求进行分析，以帮助房地产开发商和投资者更好地理解市场情况。
2. 人口情况菏泽市是山东省人口较集中的地区之一，拥有庞大的人口基数。
根据统计数据，菏泽市目前的人口总数为xxx万人，其中城市人口占总人口的xx%。
人口数量的增长带动了菏泽市房地产市场需求的增加，特别是住房需求。
3. 经济状况菏泽市是山东省的经济中心之一，具有较好的经济基础。
近年来，菏泽市的经济发展迅猛，GDP持续增长。
经济发展带动了居民收入的提高，人民群众对于住房的需求也在不断增加。
4. 教育与就业菏泽市拥有一流的教育资源和丰富的就业机会，吸引了大量的外来人口。
菏泽市的学校和高等教育机构数量众多，提供了良好的教育环境。
此外，菏泽市还有众多的企事业单位和产业园区，提供了丰富的就业机会。
教育和就业机会的吸引力使得菏泽市的房地产市场需求持续增加。
5. 政策导向菏泽市政府一直高度重视房地产市场的稳定发展，并制定了一系列的政策来引导市场。
例如，菏泽市实施了住房限购政策，限制了非本地居民的购房数量。
此外，菏泽市还加大了对房地产市场监管力度，防止房地产泡沫的形成。
这些政策导向保障了房地产市场的健康发展，增强了市场的可持续性需求。
6. 住房需求特点菏泽市的住房需求主要集中在以下几个方面：•首购需求：随着经济发展和人口增加，菏泽市的首次购房需求不断增加。
许多年轻人通过购房来改善居住条件和稳定家庭。
•升级换房需求：随着收入水平的提高，部分居民希望将住房从小户型升级到大户型，提高居住舒适度。
•租赁需求：菏泽市的租赁需求也在逐渐增加。
随着外来人口的不断增加，住房租赁市场呈现出供不应求的状况。
•老年住房需求：随着人口老龄化的加剧，菏泽市的老年住房需求也在不断增加。
老年人对于便利的居住环境和配套设施的需求逐渐增多。
菏泽楼市调研报告
菏泽楼市调研报告
根据对菏泽楼市的调研报告显示，该地区的房地产市场呈现出以下特点：
1. 房价上涨趋势：经过调查发现，菏泽市的房价呈现出持续上涨的趋势。
其中，城区楼盘价格上涨幅度较大，而郊区和远郊区的房价增幅相对较小。
这主要归因于城市发展带动了供需关系的改变。
2. 刚需购房群体：菏泽市的房地产市场主要由刚需购房群体推动。
这部分购房者主要是年轻的家庭购房需求，他们通过购买住房来满足自住和改善居住条件的目的，从而提高了楼市的需求量。
3. 区域差异明显：菏泽市的楼市区域差异明显。
市区的房价较高，尤其是位于市中心的房产价格更是昂贵。
而郊区和远郊区的房价相对较低，价格更加亲民。
这也导致了市区的房地产市场更具吸引力，而郊区的楼市需求相对较小。
4. 二手房市场活跃：除了新房市场，菏泽的二手房市场也呈现出活跃的状态。
许多购房者更倾向于购买二手房，因为价格更具竞争力，并且交易更为灵活。
这也促进了二手房市场的繁荣。
总结而言，菏泽的楼市正处于快速发展的阶段，价格上涨趋势明显，刚需购房群体为市场提供了强力支撑。
然而，不同区域的楼市发展程度和价格差异也需要考虑，以便合理判断投资风险。
菏泽房地产调研报告
凯瑞国际
恒泰国际
橡树湾
国贸中心
华侨城
中达尚城 领奖1帅9 府
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目
德林华府
时代奥城
奥斯卡春城
龙田名郡
景昀苑
龙田名郡
图片
类别 高层、小高层
高层 小高层
多层、别墅 高层
多层
多层、小高层
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
建面
10万㎡
56万㎡
一期8万㎡
11.6万㎡
23万㎡
绿化率 容积率
7
11580.64元
菏泽市经济状况分析
1500
GDP（亿元）
17.1%
15.6%
1000
659.9
821.79
500
0 2007年
2008年
14.3%
953.64
菏泽
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
12月7日，中央经济工作会议 ，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房”
12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
53% 2.47
40% 2.5
面积 74—139㎡ 87-145㎡
41% 2.0
74—146㎡
30% 1.6
112-136㎡
36% 1.5
2024年菏泽房地产市场规模分析
2024年菏泽房地产市场规模分析引言本文旨在对菏泽市的房地产市场规模进行分析。
菏泽市作为山东省的一个重要城市，其房地产市场在当地经济发展中起着重要的支撑作用。
通过对菏泽市房地产市场的规模进行深入探讨，可以更好地了解该市的经济状况和潜在发展机遇。
方法本次研究采用了菏泽市相关部门提供的房地产市场数据，并结合其他公开数据进行综合分析。
通过对房地产开发项目、房地产销售额、房屋供应情况等指标进行统计和分析，揭示菏泽市房地产市场的规模和发展趋势。
结果与讨论房地产开发项目根据数据分析，菏泽市近年来房地产开发项目数量迅速增加。
其中，住宅项目是主要的开发类型，占比约为80%。
商业和办公楼项目也有一定的比重。
这表明菏泽市房地产市场需求主要集中在住宅领域。
房地产销售额菏泽市房地产销售额是衡量市场规模的重要指标之一。
根据统计数据显示，过去五年来，菏泽市房地产销售额呈现稳步增长的趋势。
房地产销售额的增长主要受到需求的推动，随着菏泽市经济的快速发展和居民收入水平的提高，房地产销售额有望继续增长。
房屋供应情况为了满足菏泽市日益增长的房地产需求，供应方面也在不断扩大。
近年来，菏泽市新增了大量的房屋供应，包括住宅项目、商业和办公楼项目。
这些供应措施有效推动了房地产市场的发展，使得市场规模得以扩大。
市场发展趋势根据分析结果，菏泽市房地产市场未来具有较大的发展潜力。
首先，随着菏泽市经济的不断壮大，居民收入水平的提高，房地产需求将继续增加。
其次，政府鼓励房地产开发和投资，为市场提供了良好的发展环境。
然而，需求与供应之间的平衡仍需谨慎调控，以避免房地产市场出现过热的情况。
结论菏泽市的房地产市场规模在近年来呈现稳步增长的趋势。
房地产开发项目和销售额的增加，以及房屋供应的扩大，都为市场规模的增加提供了坚实的基础。
未来，菏泽市房地产市场有望继续保持稳定增长，但需谨慎调控，以避免潜在的风险。
以上是2024年菏泽房地产市场规模分析的主要内容，通过对相关指标的分析，我们可以更好地了解该市的房地产市场情况，并为进一步的研究和决策提供参考。
菏泽调研报告
开发区菏
交通
商路以东, 菏关高速
10037
设施 用地
公路以南
(加
规划设计条件
容积率
建筑 密度
绿地 率
≤0.6 ≤32％ ≥30%
出让 年限
40 年
投资 强度 要求
竞买 保证金 起始价 加价幅度 （万元）
2000 元/㎡ 以上
1200
100 万元/ 1 亩 (万元/亩)
4
2009-3 2009-5
开发区长 城路以 北,前石 堂村以东, 自然路以 南,菏泽市 金隆食品 有限公司 以西
1
由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得 08 年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快， 平均每平米上涨 1000 多元。如今的房价已经超出工薪阶层所能承受 的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；
3、部分可购房者开始持币观望； 菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕 的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪 阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但 是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。 4、房地产市场流通不畅； 菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。 二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一个不够 流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导 致供过于求的现象产生。
≤28%
≥30%
出让 年限
投资 强度 要求
竞买 起始价
加价幅度
保证金 （万元/ (万元/亩)
（万元） 亩）
商业
40 年 2000 元/㎡
3000 12
2024年菏泽房地产市场策略
2024年菏泽房地产市场策略引言菏泽作为山东省重要的地级市之一，其房地产市场具有巨大的发展潜力。
本文将分析菏泽房地产市场的现状，并提出相应的市场策略，以帮助开发商和投资者更好地把握市场机遇。
1. 菏泽房地产市场概况菏泽房地产市场目前处于快速发展阶段。
该市人口稳定增长，经济发展迅速，城市规划不断完善，这些因素为房地产市场提供了有利条件。
同时，近年来菏泽的基础设施建设得到了大力推进，交通、教育、医疗等配套设施不断完善，也为房地产市场的发展提供了良好的支持。
2. 菏泽房地产市场的优势菏泽的房地产市场具有以下几个优势：•土地资源丰富：菏泽拥有广阔的土地资源，使得开发商可以有更大的发展空间。
•人口红利：菏泽人口数量众多，市场潜力巨大，有利于房地产市场的需求扩大。
•经济发展快速：菏泽的经济快速发展，人民收入水平提高，房地产市场的购房需求也相应增加。
•政府支持：菏泽市政府高度重视房地产市场的发展，提出了一系列支持政策，为开发商提供了良好的投资环境。
3. 2024年菏泽房地产市场策略针对菏泽房地产市场的现状和优势，制定以下策略：3.1 提高产品品质和服务水平菏泽房地产市场的竞争激烈，开发商应该注重提高产品品质和服务水平，通过优质的建筑和完善的售后服务，赢得购房者的信任和好评。
同时，加强与设计单位和施工单位的合作，确保工程质量。
3.2 多样化产品类型菏泽房地产市场需求多样化，开发商应根据市场需求推出适应不同人群的产品类型。
例如，开发一些面向中低收入人群的经济适用房，以满足他们的住房需求。
3.3 加强市场推广和宣传市场推广和宣传是房地产市场成功的重要因素，开发商应加强宣传，通过各种渠道传播项目信息，提高项目知名度。
同时，与房地产中介机构合作，寻求有效的销售渠道，扩大客户群体。
3.4 建立良好的品牌形象在房地产市场竞争激烈的情况下，建立良好的品牌形象对于开发商具有重要意义。
注重品牌建设，提升整体形象和信誉度，以吸引更多的购房者。
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关于菏泽市政府搬迁的讨论
菏 泽 市 政 府 搬 迁 规 划 图 示
如图所示，红线、褐线为新修、续修路桥；深蓝色为拓宽路段，亮绿色范围内为市委、 市政府、市行政服务中心、市府广场驻地（其中综合了大多数市直部门，如市教育局、 建设局、发改委、卫生局等以及市人大、政协等办公场所）。暗绿色范围内为续建赵 王河公园，黄色范围内为因市府迁址而会得到开发的热门地段，而且黄河路跑大货的 情况也会得到改善。
建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划， 作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋 势看好。
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南部城区代表项目及特征
项目 锦绣中华 华侨城 中达●尚城
图片
南部城区作为商贸区，以早年自建低 矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概
代 表 项 目
念的住宅区较难形成，直接导致南部城区
类别 商住综合体 多层、别墅 多层、小高层
城镇人口（万）
431 479 182 135 80 323 451 266 189
城镇人口比例
63% 55% 40% 36% 39% 46% 50% 33% 34%
房价
8898元/㎡ 13115元/㎡ 5917元/㎡ 4279元/㎡ 6130元/㎡ 7440元/㎡ 4627元/㎡ 5763元/㎡ 6049元/㎡
领将帅府花园
亿联时代奥城 曹州大观园 国贸中心
69
68 64 55
9
10
将军苑
鹏远华府
54
54
20
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市上月（8月份）销售备案统计： 备案套数 1121套 成交住宅面积区间统计： 面积区间（㎡） 120-140 90-120 140以上 90以下 比例 34.91% 31.53% 24.19% 9.37%
5375元/㎡
6366元/㎡ 4579元/㎡ 4614元/㎡ 5634元/㎡ 4200元/㎡ 4303元/㎡ 4100元/㎡
城市化率低，房价低， 发展潜力大
9
菏泽市总体规划分析
菏泽市区目前 的城市规划布局 以向东发展为主， 向南发展为辅， 适当向北发展， 严格控制向西发 展。 按照组团式结构 形态，通过绿化、 水系的分割，形 成“一核、两轴、 四区”的布局结 构。
总面积12238.6平方公里，人口828.78 万；
菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、 戏曲之乡、武术之乡；
巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已 探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤 田已成为中原油田重要的生产基地，菏 泽作为能源基地越发重要。
4
菏泽市人口分析
截至2010年底，菏泽市全市常住人口为828.78万人，总面积12238.6平方公里。 其中，面积最大和人口最多的县是曹县，面积1974平方公里，人口160万人。经 济较好的是单县、郓城、曹县和巨野。 各个县区面积及人口情况如下：
5
6 7 8
剑桥公馆
国贸中心 牡丹万象城 中达尚城
14
12 8 8
ห้องสมุดไป่ตู้
9
10
中南世纪锦城
领秀城
8
7
19
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市第2季度销售排行榜（2013年4月-6月） 销售排行 1 2 3 4 项目名称 牡丹万象城 中央公馆 剑桥公馆 剑桥公馆二期 销售套数（套） 331 125 123 103
5
6 7 8
县区 牡丹区 曹县 单县 郓城 东明 巨野 鄄城 面积(单位：平方公里) 1432 1974 1661 1643 1357 1270 1032 人口(单位：万人） 134.67 160 106.32 104.07 71.11 86.06 86.00
成武
定陶
988
846
61.20
56.58
开发区
148.6
23万㎡ 42% 2.5 89-126㎡ 3800
46万㎡ 35.7% 2.4 89—275㎡ 3923
东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环 境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、 总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大， 竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。 16
10
菏泽市发展方向分析
北部城区
新市政府（未开工建设）
西部 城区
中心 城区 南部 城区
东部城区
菏泽市政府
一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路， 南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧 从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商 务中心。 两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路， 南北向为人民路。 五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部 城区、东部城区、北部城区、南部城区。
图片
类别
高层
高层 小高层 56万㎡ 40% 2.5
多层、别墅 高层 28万㎡ 41% 2.0
多层、小高层
建面 绿化率 容积率
85500㎡ 42.2% 2.47
23万㎡ 36% 1.5
面积
均价
43—123㎡
4524
87-145㎡
4434
74—146㎡
3714
92—140㎡
3600
西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因 政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯 卡春城、时代奥城等大盘的成功推出，市场竞争度明显提升；关注度低、 去化速度慢等问题，正在逐步改变。 15
天下之中 牡丹之都
——菏泽市房地产市场调研报告
智光咨询
2013年8月26日
目录
CONTENTS
a. 菏泽市房地产宏观经济环境分析
b. 菏泽市房地产市场总体概况
c. 菏泽市房地产市场小结
2
菏泽市房地产宏观经济环境分析
a
3
菏泽概况
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安 徽三省接壤； 辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、 巨野、郓城、鄄城、东明八县一区；
的物业升值幅度不大，品质、高端楼盘较 难形成。
规模 绿化率 容积率 面积
42394㎡ 40% 2.99 113—136㎡
40万㎡ 37% 1.4 —
7万㎡ 41% 1.8 75—121㎡
价格
4304
3521
4149
18
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市8月份第5周销售排行榜（2013年8月26日-9月1日） 销售排行 1 2 3 4 项目名称 圣泽·中华世纪城 曹州大观园 剑桥公馆二期 中南世纪锦城 销售套数（套） 36 29 18 15
备案面积
住宅备案套数 住宅备案面积 商业备案套数 商业备案面积
102059.92 平米
789 套 90152.01 平米 102 套 6763.08 平米
21
菏泽市房地产消费群体分析
菏泽客户群体区域分析：
菏泽客群区域分析统计图
100% 82%
50% 16% 2% 0% 客户比例 市区居民 82% 下属县城居民 16% 外地客群 2% 客户比例
生存需求 超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型 8
山东省各市城市化率及房价的对应关系
城市
济南 青岛 淄博 枣庄 东营 烟台 潍坊 济宁 泰安
人口总数（万）
681 871 453 373 203 696 909 809 549
房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展
大于8%
高速发展
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。菏泽市城镇居民人均GDP为 2379美元,农民人均GDP为1017美元，房地产处于快速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
6
菏泽市人民收入水平概况
菏泽市国民经济正在持续健康发展。五年来，菏泽市始终坚持以经济建设为中 心，不断提高城乡居民生活水平。 在具体工作指导上，坚持不断调整优化农业，重点发展工业，大力发展第三产 业，着力优化经济发展环境，放手发展民营经济，全方位对外开放，国民经济 持续健康发展。2011年全市完成国内生产总值1475亿元，地方财政收入111.5 亿元,城镇居民人均可支配收入16658元,农民人均纯收入7119元；年末金融机 构各项存、贷款余额为1326亿元和877亿元；三大产业比为15.5:53.7:30.8,规 模以上工业企业发展到2119家，主营业务收入3397亿元，利税457亿元。农业 三大主导产业发展较快，结构调整取得突破性进展。工业经济在困境中实现较 快增长，一批重点项目相继建成，企业总体效益明显提高。“商贸兴城、三产 兴区”战略成效显著，商贸流通日趋活跃，专业市场带动能力不断增强。民营 经济总量膨胀，支撑作用日益显现，对财政的贡献率达到60%以上。城乡居民 生活水平继续提高，农民人均纯收入7119元，城镇居民人均可支配收入16658 元，分别比上年增加3 096元和6943元。 2012年全市完成国内生产总值1787 亿元。
20.7
5
菏泽市经济状况分析
2013年1-6月份，菏泽实现生产总值1010.10 亿元，同比增长12.3%，增速列山东省第一。 其中，第二产业实现增加值552.41亿元，产业 占比54.1%，依然是拉动我市经济发展的主要 动力。 2012年全市完成地区生产总值1787.36亿元， 同比增长13%，增速高于全省3.2个百分点， 高于全国5.2个百分点，居全省第一位。分产业 看，第一产业实现增加值241.01亿元，增长 3%；第二产业实现增加值974.22亿元，增长 16.2%；第三产业实现增加值572.13亿元，增 长12.3%。三次产业比重为13.5：54.5：32， 第三产业占GDP比重比上年提高1.2个百分点。 2012年，全市公共财政预算收入140.30亿元， 增长25.72%，高于全省平均水平8.2个百分点。 其中，税收收入104.69亿元，增长25.91%， 占地方公共财政预算收入的74.6%。全市公共 财政预算支出281.49亿元，增长21.66%。全 市金融机构本外币存款余额1607.77亿元，比 年初增加281.42亿元；贷款余额1062.34亿元， 比年初增加185.21亿元。