山东省菏泽市房地产市场调研报告

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菏泽市人民收入水平概况
菏泽市国民经济正在持续健康发展。五年来，菏泽市始终坚持以经济建设为中 心，不断提高城乡居民生活水平。 在具体工作指导上，坚持不断调整优化农业，重点发展工业，大力发展第三产 业，着力优化经济发展环境，放手发展民营经济，全方位对外开放，国民经济 持续健康发展。2011年全市完成国内生产总值1475亿元，地方财政收入111.5 亿元,城镇居民人均可支配收入16658元,农民人均纯收入7119元；年末金融机 构各项存、贷款余额为1326亿元和877亿元；三大产业比为15.5:53.7:30.8,规 模以上工业企业发展到2119家，主营业务收入3397亿元，利税457亿元。农业 三大主导产业发展较快，结构调整取得突破性进展。工业经济在困境中实现较 快增长，一批重点项目相继建成，企业总体效益明显提高。“商贸兴城、三产 兴区”战略成效显著，商贸流通日趋活跃，专业市场带动能力不断增强。民营 经济总量膨胀，支撑作用日益显现，对财政的贡献率达到60%以上。城乡居民 生活水平继续提高，农民人均纯收入7119元，城镇居民人均可支配收入16658 元，分别比上年增加3 096元和6943元。 2012年全市完成国内生产总值1787 亿元。
但李克强总理答记者问，说的第一句话就是：本届政府任期内不准再建楼堂 12 馆所。预计菏泽市政府在十年内不可能搬迁了。
菏泽市房地产市场总体概况
b
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菏泽市楼盘分布图
大学嘉园 清华园 龙田名郡 滨河苑
新市政府（待搬迁）
中南世纪锦城 裕河家园 公园1号 水岸嘉苑 天华明珠 三希堂
金都华府
阅城国际
金色家园 奥斯卡春城 德林华府
的物业升值幅度不大，品质、高端楼盘较 难形成。
规模 绿化率 容积率 面积
42394㎡ 40% 2.99 113—136㎡
40万㎡ 37% 1.4 —
7万㎡ 41% 1.8 75—121㎡
价格
4304
3521
4149
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菏泽市楼盘销售分析
菏泽市8月份第5周销售排行榜（2013年8月26日-9月1日） 销售排行 1 2 3 4 项目名称 圣泽·中华世纪城 曹州大观园 剑桥公馆二期 中南世纪锦城 销售套数（套） 36 29 18 15
23万㎡ 42% 2.5 89-126㎡ 3800
46万㎡ 35.7% 2.4 89—275㎡ 3923
东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环 境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、 总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大， 竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。 16
菏泽市的城镇人
口占总人口的25%， 房价水平达到4100元 /㎡，与其他地市情况
对比，房价仍有上涨
空间。
威海
日照 莱芜 临沂 德州 聊城 滨州 菏泽
280
280 129 1005 557 579 375 828
129
101 58 330 168 185 120 203
46%
36% 45% 33% 30% 32% 32% 25%
5
6 7 8
剑桥公馆
国贸中心 牡丹万象城 中达尚城
14
12 8 8
9
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ10
中南世纪锦城
领秀城
8
7
19
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市第2季度销售排行榜（2013年4月-6月） 销售排行 1 2 3 4 项目名称 牡丹万象城 中央公馆 剑桥公馆 剑桥公馆二期 销售套数（套） 331 125 123 103
5
6 7 8
北部城区代表项目及特征
项目
清华园
大学嘉园
金都华府
代 表 项 目
图片
北部城区在售楼盘较少，市场供应量不大，
竞争并不激烈；随着大学文化城等高教园区的
类别 规模 绿化率 容积率 面积 价格 多层 10万㎡ 30% 1.5 94—132㎡ 3800 小高层 26.7万㎡ 40% 1.48 30-140㎡ 4425 小高层、高层 51万㎡ 25% 3。00 59—129㎡ 4411
盛世豪庭 畅志园
中央公馆 锦绣豪庭
福源名居
帝都花园
鹏远华府
领秀城 景昀苑 金河湾 海润康城 香格里拉 天泽园 香榭里 维多利亚 恒泰国际 鲁商凤凰城 锦绣中华 凯瑞国际
时代奥城
牡丹商贸城 龙泽花园
市政府
映翠园 华侨城
橡树湾
14 领将帅府
14
和平人家
中达尚城
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目 海润康城 时代奥城 奥斯卡春城 景昀苑
20.7
5
菏泽市经济状况分析
2013年1-6月份，菏泽实现生产总值1010.10 亿元，同比增长12.3%，增速列山东省第一。 其中，第二产业实现增加值552.41亿元，产业 占比54.1%，依然是拉动我市经济发展的主要 动力。 2012年全市完成地区生产总值1787.36亿元， 同比增长13%，增速高于全省3.2个百分点， 高于全国5.2个百分点，居全省第一位。分产业 看，第一产业实现增加值241.01亿元，增长 3%；第二产业实现增加值974.22亿元，增长 16.2%；第三产业实现增加值572.13亿元，增 长12.3%。三次产业比重为13.5：54.5：32， 第三产业占GDP比重比上年提高1.2个百分点。 2012年，全市公共财政预算收入140.30亿元， 增长25.72%，高于全省平均水平8.2个百分点。 其中，税收收入104.69亿元，增长25.91%， 占地方公共财政预算收入的74.6%。全市公共 财政预算支出281.49亿元，增长21.66%。全 市金融机构本外币存款余额1607.77亿元，比 年初增加281.42亿元；贷款余额1062.34亿元， 比年初增加185.21亿元。
总面积12238.6平方公里，人口828.78 万；
菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、 戏曲之乡、武术之乡；
巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已 探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤 田已成为中原油田重要的生产基地，菏 泽作为能源基地越发重要。
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菏泽市人口分析
截至2010年底，菏泽市全市常住人口为828.78万人，总面积12238.6平方公里。 其中，面积最大和人口最多的县是曹县，面积1974平方公里，人口160万人。经 济较好的是单县、郓城、曹县和巨野。 各个县区面积及人口情况如下：
领将帅府花园
亿联时代奥城 曹州大观园 国贸中心
69
68 64 55
9
10
将军苑
鹏远华府
54
54
20
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市上月（8月份）销售备案统计： 备案套数 1121套 成交住宅面积区间统计： 面积区间（㎡） 120-140 90-120 140以上 90以下 比例 34.91% 31.53% 24.19% 9.37%
房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展
大于8%
高速发展
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。菏泽市城镇居民人均GDP为 2379美元,农民人均GDP为1017美元，房地产处于快速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
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菏泽市发展方向分析
北部城区
新市政府（未开工建设）
西部 城区
中心 城区 南部 城区
东部城区
菏泽市政府
一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路， 南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧 从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商 务中心。 两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路， 南北向为人民路。 五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部 城区、东部城区、北部城区、南部城区。
天下之中 牡丹之都
——菏泽市房地产市场调研报告
智光咨询
2013年8月26日
目录
CONTENTS
a. 菏泽市房地产宏观经济环境分析
b. 菏泽市房地产市场总体概况
c. 菏泽市房地产市场小结
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菏泽市房地产宏观经济环境分析
a
3
菏泽概况
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安 徽三省接壤； 辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、 巨野、郓城、鄄城、东明八县一区；
城镇人口（万）
431 479 182 135 80 323 451 266 189
城镇人口比例
63% 55% 40% 36% 39% 46% 50% 33% 34%
房价
8898元/㎡ 13115元/㎡ 5917元/㎡ 4279元/㎡ 6130元/㎡ 7440元/㎡ 4627元/㎡ 5763元/㎡ 6049元/㎡
5375元/㎡
6366元/㎡ 4579元/㎡ 4614元/㎡ 5634元/㎡ 4200元/㎡ 4303元/㎡ 4100元/㎡
城市化率低，房价低， 发展潜力大
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菏泽市总体规划分析
菏泽市区目前 的城市规划布局 以向东发展为主， 向南发展为辅， 适当向北发展， 严格控制向西发 展。 按照组团式结构 形态，通过绿化、 水系的分割，形 成“一核、两轴、 四区”的布局结 构。
东部城区代表项目及特征
代表项目
项目 永泰天泽园 中央公馆 鲁商凤凰城 领将帅府 中南世纪锦城
图片
类别
高层
高层 小高层 5.4万㎡ 31% 2.74 127-165㎡ 4119
高层
高层、小高层
小高层、高层
建面 绿化率 容积率 面积 均价
20万㎡ 34.82% 2.7 93—164㎡ 5340
80万㎡ 40% 3.3 81—142㎡ 5112
县区 牡丹区 曹县 单县 郓城 东明 巨野 鄄城 面积(单位：平方公里) 1432 1974 1661 1643 1357 1270 1032 人口(单位：万人） 134.67 160 106.32 104.07 71.11 86.06 86.00
成武
定陶
988
846
61.20
56.58
开发区
148.6
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菏泽市经济对应的房地产发展阶段
2013年1-6月份，菏泽实现生产总值1010.10亿元，同比增长12.3%
2013年，菏泽 市GDP增速为 12.3％，宏观经 济处于高速发展 期 菏泽市城镇居 民人均GDP为 2379美元,农民 人均GDP为 1017美元，房 地产市场处于高 速发展阶段

宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8%
图片
类别
高层
高层 小高层 56万㎡ 40% 2.5
多层、别墅 高层 28万㎡ 41% 2.0
多层、小高层
建面 绿化率 容积率
85500㎡ 42.2% 2.47
23万㎡ 36% 1.5
面积
均价
43—123㎡
4524
87-145㎡
4434
74—146㎡
3714
92—140㎡
3600
西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因 政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯 卡春城、时代奥城等大盘的成功推出，市场竞争度明显提升；关注度低、 去化速度慢等问题，正在逐步改变。 15
建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划， 作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋 势看好。
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南部城区代表项目及特征
项目 锦绣中华 华侨城 中达●尚城
图片
南部城区作为商贸区，以早年自建低 矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概
代 表 项 目
念的住宅区较难形成，直接导致南部城区
类别 商住综合体 多层、别墅 多层、小高层
备案面积
住宅备案套数 住宅备案面积 商业备案套数 商业备案面积
102059.92 平米
789 套 90152.01 平米 102 套 6763.08 平米
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菏泽市房地产消费群体分析
菏泽客户群体区域分析：
菏泽客群区域分析统计图
100% 82%
50% 16% 2% 0% 客户比例 市区居民 82% 下属县城居民 16% 外地客群 2% 客户比例
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关于菏泽市政府搬迁的讨论
菏 泽 市 政 府 搬 迁 规 划 图 示
如图所示，红线、褐线为新修、续修路桥；深蓝色为拓宽路段，亮绿色范围内为市委、 市政府、市行政服务中心、市府广场驻地（其中综合了大多数市直部门，如市教育局、 建设局、发改委、卫生局等以及市人大、政协等办公场所）。暗绿色范围内为续建赵 王河公园，黄色范围内为因市府迁址而会得到开发的热门地段，而且黄河路跑大货的 情况也会得到改善。
生存需求 超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型 8
山东省各市城市化率及房价的对应关系
城市
济南 青岛 淄博 枣庄 东营 烟台 潍坊 济宁 泰安
人口总数（万）
681 871 453 373 203 696 909 809 549