第七章假设开发法教学案例
《不动产估价》第七章：假设开发法
计算方法。
7.3.1 计算方法的选择
从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法 的计算方法可分为动态和静态两种。
7.3.2 计算方法的适用范围
①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土 地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格 评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。
②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动 产中的地价评估。
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地 租剩余理论。
7.1.3 假设开发法的适用范围与条件
1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力
的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。
P PR C
7.2.3 按估价对象细化的公式
⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地建造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售
7.3 假设开发法的难点与存在的问题
7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
第七章 房地产估价方法之假设开发法
1
假设开发法的基本原理
假设开发法
假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤 假设开发法的操作步骤 调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式 估算开发经营期
2
假设开发法操作步骤 假设开发法操作步骤
求毛地价值的公式
适用于在毛地上进行房屋建设的公式： ⑴ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－ 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发利润－ 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 ⑵ 适用于将毛地开发成熟地的公式： 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－ 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 土地开发利润－ 土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性， 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关 键取决于下列两个预测： 键取决于下列两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途 规模、 包括用途、 确地判断了房地产的最佳开发利用方式 包括用途、规模、档 次等)； 次等 ； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况， ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，准确地预测了 未来开发完成后的房地产的价值。 未来开发完成后的房地产的价值。
假设开发法案例分析
假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。
需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。
估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。
（2）预计开发期。
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。
（3）预计开发完成后的房地产价值。
根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。
商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。
（4）测算有关税费和折现率。
建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。
据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。
（5）求取地价。
计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。
假设该地块的出让总价V为。
建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。
第七章-假设开发法PPT课件
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第7章 假设开发法
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
房地产评估之假设开发法教学文案
房地产评估之假设开发法假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
假设开发法案例
假设开发法案例一、待估对象概况待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2004年10月31日。
二、估价要求：需评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。
三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：●建筑容积率为7；●建筑总面积为70000m2；●建筑层数为14层；●各层建筑面积均为5000m2；●地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。
3、预计开发周期预计该房地产的开发周期为3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。
4、预计出售楼价估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。
5、估价开发费用及开发商利润●估计总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；●专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同；●年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％；●销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；●买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；●投资利润率为直接投资成本的25％；未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。
在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。
6、地价计算地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采用静态法和动态法两种方法试算地价。
设地价为X（万元）。
•静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+ （B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+ （B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350) X＝6049.35（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（万元）(9)估价结果总地价为5920.50万元单位地价为5920.5/1=5920.50元/ m2楼面地价为5920.5/7＝845.79元/ m2•动态法计算的基准时间为该土地的出售时间，即2007年10月，年贴现率为10％。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产估价(第7章)假设开发法
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7.3.3 选取最佳开发经营方式 房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期 为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进 行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营 期）。 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值 时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设 期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点 开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之 前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法 在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价 格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的 内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可 能的变化趋势来预测。
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第7章 假设开发法
• 7.1 假设开发法概述 • 7.2 假设开发法的计算公式及分析法
• 7.3 假设开发法估价的操作步骤
• 7.4 假设开发法总结及案例分析
7.1 假设开发法概述
假设开发法案例
假设开发法案例
在软件开发的过程中，假设开发是一种常见的测试方法，它用于模拟系统中的某些部分，以便测试其他部分的功能。
假设开发法案例是指在软件开发过程中，假设某些条件为真，然后对系统进行测试。
这种方法可以帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，从而提高软件质量和稳定性。
假设开发法案例的编写需要遵循一定的规范和步骤。
首先，需要明确假设的条件，包括输入数据、系统状态等。
其次，需要描述假设条件下系统的预期行为和输出结果。
最后，需要编写测试用例，验证系统在假设条件下的表现是否符合预期。
举个例子，假设我们正在开发一个在线购物系统，我们可以假设用户已经登录并且购物车中有商品。
在这个假设条件下，我们可以编写测试用例，验证用户在结算时是否能够成功支付并生成订单，以及购物车中商品数量是否正确减少等情况。
假设开发法案例的优点是能够帮助开发人员更好地理解系统的行为，发现潜在的问题和缺陷。
通过假设条件下的测试，可以提前发现系统的不足之处，并及时进行修复和优化，从而提高软件质量和用户体验。
然而，假设开发法案例也存在一些局限性。
首先，假设条件可能无法覆盖系统的所有情况，导致测试覆盖不全面。
其次，假设条件下的测试可能会受到外部环境的影响，导致测试结果不够准确。
因此，在使用假设开发法案例时，需要结合其他测试方法，确保系统的稳定性和可靠性。
总的来说，假设开发法案例是软件开发过程中的重要测试方法，它能够帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，发现潜在的问题和缺陷。
然而，使用假设开发法案例时需要注意合理设置假设条件，并结合其他测试方法，确保系统的质量和稳定性。
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
假设开发法
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于 患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消 毒的东西。
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第二节 家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节 幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染， 因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红 ，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生 。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门 是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
房地产估价第7章-假设开发法
运用上述公式时，必须把握待开发房地产 开发前后的状况。待开发房地产开发前的 状况可能为生地、毛地、熟地、在建工程、 旧房等；开发完成后的状况，可能是熟地， 也可能是新建成房屋等。开发前至开发完 成后所发生的开发成本、管理费用、投资 利息、销售费用、销售税费、开发利润等 各项支出的数额因开发前后状况的不同而 不同，估价时应予以不同考虑。
㈡ 待开发房地产所处房地产市场状 况
调查了解待开发房地产所处房地产市场状 况，主要是为确定最佳开发利用方式及预 测开发完成后的房地产价值、开发过程中 的各项成本费用支出服务。具体包括该房 地产市场中法律允许的各类型房地产供求 状况、价格水平及变动趋势、空置率、收 益水平、土地的供应计划等。
二、选择最佳的开发利用方式
学习要求 了解假设开发法中开发费用、销售费用、 销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉 假设开发法的概念、理论依据、适用范围 和条件、操作步骤。掌握假设开发法的基 本公式及计算中各个项目的求取；折现法 和传统计息法的应用。
第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念
假设开发法，又称剩余法、余值法、预期 开发法、倒算法（相当于成本法的倒算）， 是预计估价对象开发完成后的价值，扣除 预计的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。
三、估算开发经营期
房地产的开发经营周期较长，从立项到开发完 成一般要经过数月甚至数年的时间，并且由于 使用的耐久性，其经营期可长达数十年。这一 过程中，房地产价格和成本会受到多种因素的 影响而随市场发生变化。为了准确预测开发完 成后的房地产价值，把握开发过程中的各项成 本、费用发生的时点和数额，以及确定折现期 或计息周期，必须首先估算待开发房地产在设 定的最佳开发利用方式下的开发经营期。
7假设开发法
5200000 (6)计算投资利润： 460106888(元) . 1.5 (1 8.5%)
(7)计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.754601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)
回顾成本法
§7.3假设开发法的估价方法 V=开发完成后的房地产价值A－开发成本 及管理费用B－ 投资利息C－销售税费D－开发利润E－购买税费 F
【解】设该成片荒地的总价为V A＝800×2 000 000×60％＝9.6(亿元) B＝2.5×2＝5(亿元) C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10％)1.5－1) ＝0.344V＋0.768(亿元) D＝9.6× 6％＝0.576(亿元) E＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元) F＝V×4％＝0.04V(亿元) V＝A－B－C－D－E－F ＝ 9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V V＝1.627(亿元) 故： 荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
§7.3假设开发法的估价方法
【解】 设该宗土地的总价为V 开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)2＝1594.39(万 元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％) ×5000×2×[60％/ （1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5] ＝993.75(万元) 销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％＋6％)＝127.55(万元 ) 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元) V＝1 594.39－993.75－127.55－0.03V V=459.31(万元) 故： 土地总价＝459.31 (万元) 土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
第七章假设开发法教学案例
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在实际估价中，假设开发法的可靠性在于 以下两个预测：
1、是否正确判断了房地产的最佳开发利用 方式。
2、是否正确预测了未来开发完成后的房地 产价值。
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3）假设开发法的运用还要求有一个良好的 社会经济环境。
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三、假设开发法的应用方法 在假设开发法中对货币的时间价值有两种
处理方法：折现的方法和计算利息的方法。 折现的方法——现金流量折现法 计算利息的方法——传统方法
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（一）两种方法的区别
1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、 管理费用、销售税费的估算：
在传统方法中：是根据估价时的房地产市场状 况做出，即它们是静止在估价作业日期时的数 额；
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例：需要评估一宗“七通一平”熟地2005年9月的 价格。该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用 年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某类商品住宅； 预计取得该土地后建造商品住宅的开发期为2年，建筑 安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专 业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需 要投入60%的建筑安装工程费、专业费用和管理费； 第二年需投入40%。销售费用为其售价的2%，房地产 交易中卖方需缴纳税费为交易价格的6%，买方需缴纳 税费为交易价格的3%；预计该住宅在建成时可全部售 出，出售价格为每平方米建筑面积为2000元。试用现 金流量折现法计算其价值。（折现率为12%）。
房地净收益—建筑物净收益
土地价格=
土地资本化率
= 房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率 土地资本化率
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例：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成 商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地 使用权出让金等每平方米建筑面积400元，同时 获得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修 改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建 筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该 旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试 利用现金流量折现法估算该旧厂房的正常价格。 （折现率为12%）。
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
基本原则是设想得到估价对象后，往后至 开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、 税金和应得的利润。
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对公式的把握在于： 一是要把握待开发在投资开发前后的状况；
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（七）折现率 应等同于同一市场上类似房地产开发项目
所要求的平均收益率，包含资金的利息和开发 利润两部分。
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（八）其他问题 无形收益。
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例：有一片荒地需要估价。获知该成片荒 地的面积为2平方公里，适宜进行“无通一平” 的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比 率为60%；附近地区与之位置相当的熟地的单 价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片 荒地开发成熟地的开发成本、管理费用等估计 为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投 资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴 纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税 费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片 荒地的总价和单价。
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（四）求在建工程价值的公式 在建工程价值=开发完成后的房地产价值－
续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税 费
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（五）求旧房价值的公式 旧房价值=开发完成后的房地产价值－装修
改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税 费
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2、弄清土地的面积、形状、平整状况、地质状 况、基础设施、通达程度等。 ————估算开发成本、费用
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3、弄清政府的规划限制。 ————确定最佳的开发利用方式。
4、弄清将拥有的土地权利。 ————预测未来开发完成后的房地产价格、
租金等服务。
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•选择最佳的开发利用方式 包括用途、规模、档次等的确定，最重要
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例：需要评估一宗“七通一平”熟地2005年9月的 价格。该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用 年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某类商品住宅； 预计取得该土地后建造商品住宅的开发期为2年，建筑 安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专 业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需 要投入60%的建筑安装工程费、专业费用和管理费； 第二年需投入40%。销售费用为其售价的2%，房地产 交易中卖方需缴纳税费为交易价格的6%，买方需缴纳 税费为交易价格的3%；预计该住宅在建成时可全部售 出，出售价格为每平方米建筑面积为2000元。试用现 金流量折现法计算其价值。（折现率为12%）。
前期
取得土地
施工开始
开发完成
建造期
施工开始
开发完成
租售期
开始租售
全部租售完毕
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（二）开发完成后的房地产价值 指开发完成时的房地产状况的市场价值。 其价值，一般通过预测求取。 出售型房地产，常采用比较法或比较法与长
期趋势法相结合。 出租型或直接经营房地产，可先预测其租
赁或经营收益，再转换为价值。
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3、投资利息和开发利润： 传统方法：单独显现。 现金流量折现法：不单独显现，隐含在折现
过程中。因此要求折现率既包含安全收益部分， 又包含风险收益部分。
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（二）两种方法各自的优缺点 现金流量折现法估算的结果较精确，但比
较复杂；传统方法估算的结果较粗略，但相对 要简单些。
两者的区别： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的 是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的房地产价格已 事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
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三、假设开发法的适用对象和条件 1、适用对象
待开发房地产，即具有投资开发或再开发潜 力的房地产估价。
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2、适用条件 1）有规划设计条件，且已明确。 2）对有规划条件，但尚未明确的待开发
2、将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地
开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应 负担的税费
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（三）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟
地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担 的税费
时间。不考虑预售和延迟销售的情况。
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3、计息方式：单利和复利两种。 4、利率大小：单利利率和复利利率。 5、计息周期：年、半年、季、月、周或天。 6、名义利率和实际利率。
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（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据当地的规定，按待开发房地产价值的
一定比率估算。
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例：某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面 积3000平方米，规划总建筑面积为12400平方米，用途 为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计； 当时取得土地的花费为楼面价800元/平方米。该项目的 正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建 安工程费、管理费等）为每平方米建面2300 元。 至 2005年9月31日实际完成了主体结构，已投入50%的建 设费用。但估计至建成尚需1.5年，还须投入60%的建 设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60 元/平方米，可出租面积为建面的70%，正常出租率为 85%，出租的运营费用为购买价的25%。买方需缴纳购 买价的3%的税费，销售税费为售价的8%。试评估该在 建工程2005年9月31日的正常价格。（折现率13%，资 本化率9%）。
二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
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二、假设开发法的细化公式 （一）求生地价值的公式 1、生地建成房屋
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 开发利润－买方购买生地应负担的税费
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2、将生地开发成熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地
成本法
单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法
物质折旧 年限法
功能折旧 市场提取法 经济折旧 分解法
房地产价格=房地产净收益÷资本化率 资本化率=房地产净收益÷房地产价格 房地产净收益=房地产价格×资本化率 房地产价格=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价格÷房地产收益
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的是选择最佳的用途。
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五、假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适
用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投 资者提供下列数据：
1、测算拟开发场地的最高价格。 2、测算开发项目的预期利润。 3、测算开发中可能出现的最高费用。
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一、假设开发法的基本公式
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一、假设开发法的概念 是求取估价对象未来开发完成后的价值，
减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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二、假设开发法的理论依据 预期原理
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假设开发法在形式上是评估新建房地产价格 的成本法的倒算法。
房地净收益—建筑物净收益
土地价格=
土地资本化率
= 房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率 土地资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —建筑物价格
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房地净收益—土地净收益
建筑物价格=
建筑物资本化率
= 房地净收益—土地价格×土地资本化率 建筑物资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —土地价格
现金流量折现法中：是模拟开发过程，预测它 们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金 流量预测。
2020/7/28
2、传统方法：考虑各项支出、收入发生的 时间不同，但要计算利息，利息期通常到开发 完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销 售。
现金流量折现法：要考虑各项支出、收入 发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一 时间上的价值，然后再相加减。
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最终比准价格
房
地 产＝
价 值
重新 购建 价格
－
折旧
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土地取得成本、开发成本、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、开发利润
土地的 重新购 建价格
＋
建筑物的 重新购建 价格
重新购 置价格
求
取
பைடு நூலகம்
重新开 发成本
方 法
重置价格 求 取
重建价格 方 法
市场法
基准地价修正法
房地产，必须将该最可能的规划设计条件列为 估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特 别的提示。
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在实际估价中，假设开发法的可靠性在于 以下两个预测：
1、是否正确判断了房地产的最佳开发利用 方式。
2、是否正确预测了未来开发完成后的房地 产价值。
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3）假设开发法的运用还要求有一个良好的 社会经济环境。