案例日本房地产泡沫
日本经济危机案例分析
日本经济危机案例分析
日本经济危机是指上世纪90年代初，由于泡沫经济破灭、经
济结构问题、金融体系失控、政府政策失误等原因，日本经济遭遇一系列问题，导致经济停滞不前、通缩压力增大、失业率飙升等严重后果的一段时间。
日本经济危机的根源可以追溯到上世纪80年代初，日本政府
实施了一系列扩大内需的政策，大规模发放贷款和减税等措施，导致了金融泡沫的形成。
1985年，日本政府签署了广场会议
协议，人民币升值，日元贬值，这使得日本以更低的成本向全球倾销产品。
货币盈余不断增加，形成了大量没有价值的股票和房地产泡沫。
为了应对泡沫破裂，政府不断加大财政支出和货币放松的力度，但这样的做法反而加剧了经济问题，导致不良贷款的增多，金融机构陷入困境。
但在日本的政府观念里，“最重要的是维护金融体系的稳定”，因此采取的是“救援”而非“整顿”政策。
想要通过也就是将不良
贷款变成股权或对赌协议将它们变成有价值的「产业」来摆脱问题，而没有靠着市场的力量去压倒那些不适宜生存的公司。
随着经济形势的恶化，失业率攀升到了历史高位，消费者信心受到打击，企业经营困难。
此时政府采取的政策失误致使日本经济几乎停滞不前。
实施的时机过晚、力度过小，加上管控不力、恶性数量庞大、解决方式简单粗暴、社会成本过高，这些都使得日本长期处于失速状态，债务增加，经济成长慢。
日本央行重复进出通缩的局面，造成了日本经济长期的困境。
日本经济危机的经验教训是，政府应该坚持市场化的改革方向，加强对金融和经济体系的监管与改善，积极吸引外商投资，提高企业的竞争力，推动全球化进程，注重创新和技术升级，培育新的经济增长点，为经济可持续发展打下良好基础。
日本泡沫经济
一提起泡沫经济,我们就会想到日本经历的近十年的泡沫经济。
泡沫时期被日本人称为“失去的十年”,可见在日本人心中泡沫经济所占的地位。
在泡沫形成的初期,日本经济的发展速度是举世瞩目的,但泡沫破灭以后,日本经济便跌入低谷,直到现在还没完全恢复。
而其中的房地产泡沫对我国的房地产业的启示也是值得我们研究的。
“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。
泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。
”在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
日本大藏省实行了对不动产融资的总量控制措施。
所谓总量控制措施实际上是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产余额控制在一定水平上的目的，主要内容是要求有关金融机构，将其每季度不动产余额，控制在总贷款余额的增长率以下。
同时，日本银行通过"窗口指导"，要求所有商业银行将当年第四季度的新增贷款减少30%；到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
日本银行的货币供应量增长速度也于1989年的12%下降到1990年的7.4%，再跌至1991年的2.3%。
货币政策的突然收缩，挑破泡沫，这是日本银行货币政策的第三次失误。
从某种意义上讲，1991年后日本经济的长期萧条与日本银行突然收紧银根造成日本经济的"硬着陆"有很大关系。
货币政策紧缩的影响首先表现在股价上。
1989年末，日经指数达到高峰后，1990年开始下降，至U1990年4月便由38915日元降至28000日元。
1992年8月跌至14309日元，比1989年下降了63%。
日本股市与房地产泡沫起源及崩溃的政治经济解释
日本股市与房地产泡沫起源及崩溃的政治经济解释冯维江何 帆3 内容提要 本文对日本股市和房地产泡沫的起源与崩溃进行了分析。
我们首先指出,在改革的次序上出现了金融系统改革先于企业系统改革的错误,以及由此带来的企业系统和金融系统结构性的不匹配是日本经济泡沫产生、积累和最终崩溃的根源之一;我们进一步从政治经济学的角度分析了出现这些政策失误的国内政治根源。
行政机构的制度安排对局部和个体利益的轻视及纵容,导致相关省厅在集体层次上存在冲突、倾轧,错过了预防及治理泡沫的机会。
日本社会出现的与膨胀的泡沫激励相容的贪婪和腐败,是造成经济泡沫不断扩大并最终不可收拾的重要原因。
关键词 泡沫企业系统金融系统政治经济学一 引言自进入近代社会起,泡沫(bubbles)始终困扰着经济发展。
从荷兰的郁金香狂热(tuli p mania,1636～1637)到法国的密西西比泡沫(M ississi pp i bubbles,1719～1720),从英国的南海泡沫(South Sea bubbles, 1719～1720)和英格兰铁路狂热(rail w ay mania,1846～1847)到肇始于美国的大萧条(great dep ressi on, 1929～1938),泡沫带来的悲剧一再重复,人们稍有懈怠,它便酿造危机,将处于幸福之巅峰状态的人们推入谷底。
Kindleberger(1978)认为,虽然繁荣与危机多次出现,但人们并未从经验中学到什么。
本文以日本在20世纪80年代和90年代出现的股市与房地产市场泡沫及其崩溃为案例,试图分析其发生的机制,总结其失败的教训,以便中国在经济发展的过程中能趋利避害。
选择日本泡沫经济作为研究对象,主要基于两个原因。
第一,殷鉴不远。
从时间上看,日本泡沫经济于上世纪90年代崩溃之后,其经济后果延宕至今;从地域上看,日本与中国一衣带水,经济联系紧密;从发展现状看,中国当前的情况与日本遭遇泡沫经济之前所处的阶段相似,都经历了社会经济高速成长的上升期,并面临着同样的挑战:货币升值、贸易顺差、结构转型等。
十大经典金融案例
十大经典金融案例（最新版）目录1.概述：介绍十大经典金融案例的内容和意义。
2.案例一：荷兰郁金香泡沫3.案例二：南海公司泡沫4.案例三：1929 年美国股市大崩盘5.案例四：日本房地产泡沫6.案例五：亚洲金融危机7.案例六：长期资本管理公司破产8.案例七：安然公司破产9.案例八：美国次贷危机10.案例九：希腊债务危机11.案例十：比特币泡沫12.总结：分析这些案例的共性和启示。
正文一、概述十大经典金融案例是金融史上一系列具有代表性和影响力的事件，它们不仅揭示了金融市场的风险和规律，还为我们提供了宝贵的经验和教训。
这些案例涵盖了股票市场、房地产市场、金融衍生品等多个领域，具有广泛的参考价值。
二、案例一：荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫是历史上最早的金融泡沫，发生在 17 世纪荷兰。
当时，郁金香作为一种奢侈品，其价格被疯狂炒高，最终导致市场崩溃。
这一事件提醒我们，金融市场泡沫往往是由过度炒作和非理性投资引发的。
三、案例二：南海公司泡沫南海公司泡沫发生在 18 世纪英国，源于一家名为南海公司的股票。
该公司虚构了高额利润，使得投资者疯狂购买其股票。
最终，泡沫破灭，导致许多投资者破产。
这一事件告诉我们，金融欺诈和信息不对称可能导致市场崩溃。
四、案例三：1929 年美国股市大崩盘1929 年美国股市大崩盘是现代金融史上最著名的事件之一。
当时的美国股市在持续的高涨之后，突然暴跌，引发全球范围内的经济大萧条。
这一事件教育我们要警惕过度杠杆和金融市场的系统性风险。
五、案例四：日本房地产泡沫1980 年代末至 1990 年代初，日本房地产市场出现了巨大的泡沫。
在泡沫破灭后，日本经济陷入了长期的低迷。
这一事件让我们认识到，房地产市场的泡沫同样具有极大的破坏力。
六、案例五：亚洲金融危机1997 年，亚洲金融危机爆发，泰国、印尼等亚洲新兴市场国家的金融体系受到重创。
这场危机暴露出金融体系的脆弱性，以及金融传染现象的危害。
七、案例六：长期资本管理公司破产长期资本管理公司曾是全球最大的对冲基金，由于投资策略失误和市场风险，最终在 1998 年破产。
日本房地产泡沫解析
对日本政府应对危机政策的评价
1、处理虚拟经济和实体经济发展关系的政策失误。 虚拟经济如果合理发展可以促进实体经济的 发展，如果不合理，就会诱发不动产和各种金融 资产的投机活动，从而导泡沫经济的发生。 日本出现的失误表现在三个方面：一是长期 的超低利率政策；二是日本在货币供应量过快增 长的时候，忽视了对投资方向的适当调节；三是 政策的滞后性在一定程度上加重了泡沫的危害性。
日本房地产泡沫的影响
1、重创经济。从泡沫破灭至今，日本经济一 直处于低迷状态。 2、财政危机。1991——2000年，日本财政 赤字由0.8%猛增到10.1%。 3、通货紧缩。截至2002年9月，零售额连续 18个月下滑。
4、产业抑制。由于热衷于投机房地产开发， 大量资金流入房地产业，导致了生产性企业 缺乏足够资金而面临破产。 5、金融危机。这是泡沫破灭最直接的后果。 6、需求不振。经济的不景气影响了居民收入， 导致消费不足。 7、社会问题凸显。失业率的增加是最大的社 会问题。
谢谢！
20世纪80年代末90年代初日本出现了房地产 泡沫经济，给日本经济带来难以弥补的后果， 下面简要介绍日本房地产泡沫经济的产生原 因、影响和政策评价。
日本房地产泡Leabharlann 产生的原因1、长期低贴现率的作用 地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形式，而导致 地价暴跌的直接原因就是长期低贴现率。1985年，日本下调 了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国 的经济竞争力，结果低贴现率刺激了房地产和股市造成泡沫 经济。 2、大量信贷资金投资于土地资产 1973年石油危机使日本经济陷入萧条，经济不景气导致 税收不足，财政出现赤字，而当时房地产价格一直攀升，房 地产和建筑公司等开发机构正需要大量资金进行土地投机， 银行便毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资。
房地产经济泡沫产生与防范
学习借鉴国际先进经验和做法，引进国际先进的房地产市场调控政策和技术手段，提高 我国房地产市场的监管水平和风险防范能力。
加强信息共享
加强与国际组织和相关国家的交流与合作，共享房地产市场信息，共同应对房地产市场 风险和挑战。
05
房地产经济泡沫的案例分析
美国房地产泡沫破裂
总结词
2008年美国房地产泡沫破裂引发了全球金融危机，对世界经济造成了巨大冲击。
房地产经济泡沫产生与防范
汇报人： 2024-01-09
目录
• 房地产经济泡沫概述 • 房地产经济泡沫产生机制 • 房地产经济泡沫的防范措施 • 房地产经济泡沫的应对策略 • 房地产经济泡沫的案例分析
01
房地产经济泡沫概述
定义与特征
定义
房地产经济泡沫是指房地产市场 价格脱离经济基本面，持续上涨 并无法得到实际价值支撑的现象 。
特征
房地产经济泡沫通常表现为房地 产价格迅速上涨、房地产市场过 度投机、房地产信贷过度扩张、 土地供应不足等。
泡沫产生的原因
经济因素
经济增长过快、流动性过剩、低 利率等经济因素可能导致房地产 市场过度投机，进而引发泡沫。
政策因素
政府政策的不合理、不健全，如 土地政策、房地产税收政策、房 地产市场监管政策等，也可能导 致泡沫的产生。
过度投资与投机
总结词
过度投资与投机是房地产经济泡沫产生的另一个重要原因，当投资者和投机者 过度追求短期利益时，会导致市场过热和房价虚高。
详细描述
在房地产市场繁荣时期，投资者和投机者往往会盲目追求高回报率，大量资金 涌入房地产市场，推动房价上涨。这种过度投资与投机行为会导致市场过热， 房价虚高，形成泡沫。
严格控制房地产信贷标准和规模，防止资金过度流入房地产市场。
回眸房地产泡沫带来的悲剧
般 工 薪 阶 层 即
为珍贵。
使花 费 毕 生 储 蓄 也无 力 在 大城 市 买 下一 套住 宅 。
能 买 得 起 住 宅 的 只 有 亿 万 富 翁 和 极 少 数 大 公 司 的 的一 次 。泡 沫 破 裂 后 许 多 日本 居 民成 为
日本 房 地 产 泡 沫 ：
带来了 日本 的第二次战败
险 区 ，２％ 以上 为 严 重 积 压 区 。如 今 的 ０
美 国 加 利 福 尼 亚
州 的 日本 ．其 地 价 市值 总额 竞 相
当 于 整 个 美 国 地 价 总 额 的 ４倍 。
中国房地 产市 场情 况 ．很 难 不让 人联 想起近现代几次大 的房地产 泡沫事件 ，
到 １９ ９ ０年 ，仅东
不 计其 数 ，大量建 筑成 为 “ 烂尾 楼 ” 。
建 筑业 饱受 重创 ，１９ ９ ４年 合同金 额不 足高峰期的三分之一 。国民经济更
快 ， 于 是 纷 纷 拿 出 积 蓄 进 行 投 机 。 到
达 十年 的负增 长和零 增 长 。即使到 现
美 国房 地产 泡 沫 ： 间接 引发 ３ 年代世 界经 济危机 ０
上 世纪 ２ 代 中期 ．美 国经济 出 ０年 现了短暂 的繁荣 ，建筑业 日渐兴盛 。在
这种 背 景 下 ，拥 有 特 殊 地 理 位 置 的佛 罗
场 ，加 上银 行信贷政策 的放任 ，促成了
房 地产 泡 沫 的 出 现 。与 此 同 时 ，大 量 外
年 ，日本 的房价整整涨 了两倍 。受房价 骤涨 的诱 惑 ，许多 日本 人开 始失 去耐
跌趋势 。到 １９ ９ ３年 ， 日本房 地产业 全 面崩溃，企业纷纷倒 闭
从 后 果 看 ，２ 纪 ９ 代 破 灭 的 ０世 ０年 日本 房 地 产 泡 沫 是 历 史 上 影 响 时 间 最 长
房地产泡沫与金融危机
日本东京大学教授、日本央行前副行长
西村清彦
（Kiyohiko Nishimura）
郭可为
中国工商银行城市金融研究所分析师
土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。
在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。
那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。
房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。
美国与日本非常类似。
在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。
房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。
同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。
从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。
实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。
再来分析中国的情况。
中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。
房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。
同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。
很显然，并不是所有泡沫破裂阶段都会引发金融危机。
但是，如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。
而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”。
日本泡沫经济的虚假繁荣
泡沫经济虚假繁荣
1985年9月22日，世界五大经济强国美国、日本、德国、英国和法国在纽约广场饭店达成“广场协议”。
当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。
此后，日元迅速升值。
由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。
当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。
由于这各种因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。
其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。
当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平。
而地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。
从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权，另外也包括海外的不动产，如美国洛克菲勒中心、名贵的艺术品和古董、豪华跑车等等。
而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。
当时为了取得大都市周边的土地，许多大不动产公司甚至利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，从而导致了严重的社会问题。
而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。
这为之后泡沫经济崩溃后，日本经济的崩盘埋下了隐患。
日本房地产：新泡沫与释放
地区７ 月套房销售年降４ ． ， ４ 为连续第
ｌ 个月出现下降。目前 ， １ 东京市 中心新
建 商 业 大厦 的空 置率 一 路 飙 升 ， 租 公 待 寓达 到破 纪录 的 ｌ 套 。 万
价格也低于２ 年前也Ｅ １８ 年的水平。 ５ Ｐ９ ２ 而据 日本国土交通 省的最 新调查报告
因此 ， 能否有效遏制房地产市场急剧收 缩 对本已式 微的经济增 长造成 更深的
冲击和 伤害就构成 了对 日本 政府 的重
大 考 验。
房市拉响警报
对 于 ｌ ９ 年 代 那 场 房 地 产 泡 沫 危 ９０
机 ， 信 无 论 是 日本 官方还 是 普通 百姓 相
至今 都记忆 犹新。一个 非常残酷 的条断裂
除了 日本政 府在上次 房地产泡沫 破灭 之后刺激 ， 政 策用力过 猛而留下 『 生 了后患之外 ， 美国次贷危机 的爆发和传
染 性 无 疑 是 日本 房 地 产 再 度 发 病 中击 的直 接 原 因。其 中最 为要 命 的是 次 贷款
与地产价格下降相同时， 东京等地 的房屋价格也跌势惊人。 从年初至今，
维普资讯
ｌＴ ＲＮ ＴＯ ＩＬＶＥ Ｐ Ｎ 国际视点 Ｉ Ｅ Ａ ｌ Ａ ＩＷ ＯＩＴ Ｎ
日本房地产
● 一
■ 文／ 张锐
曾受 到 ｌ ９ 年 代 房 地 产 泡 沫 破 灭 ９０ 而 陷 入 “ 苦 十 年 ”的 日本 经 济 将 不 得 痛 不 再 次 面 对 同样 的 折磨 。目前 ， 日本 房 地产 不 断披 露 出险 象环生 的行 业 数据 ， 地 产 商 破 产 倒 闭 的 案例 也 鳞 次 栉 比 。
显 示 ， 止 到 今年 ７ 日本有 ３ 个 地 区 截 月， ８
历史上有名的房地产事件
历史上有名的房地产事件
1. 纽约股市崩盘（1929年）- 美国历史上最著名的金融危机之一，引发了一系列房地产市场崩盘和经济衰退。
2. 房地产泡沫（2007年）- 美国次贷危机导致的房地产市场崩盘，全球范围内引发金融危机和经济衰退。
3. 日本泡沫经济（1980年代）- 日本经济在20世纪80年代经历了一场巨大的房地产泡沫，最终导致了泡沫破裂和几十年的经济衰退。
4. 荷兰郁金香泡沫（1636-1637年）- 十七世纪荷兰经历了一场郁金香泡沫，当时郁金香的价格飙升至荒谬的水平，最终导致了市场崩溃和经济衰退。
5. 中国房地产泡沫（2008年至今）- 过去几十年间，中国房地产市场经历了快速增长和泡沫形成，引发了担忧和风险，至今仍然是一个持续关注的问题。
这些事件表明房地产市场的波动和崩溃对经济具有重大影响，并且揭示了泡沫形成和破裂的风险。
日本泡沫之鉴：中国会重蹈日本1980年代覆辙？(下)
日本泡沫之鉴：中国会重蹈日本1980年代覆辙？（下）西村的欣慰与遗憾讲述人：西村吉正，早稻田大学大学院亚洲太平洋研究科长，前大藏省银行局局长。
被视为第一个向泡沫开枪的人回过头来总结日本泡沫经济的原因，有各种各样的说法，不过，我更强调心态因素，是自负导致了日本的泡沫经济。
1950年代以后20年，随着家庭实力、企业实力和国家经济实力的逐步走强，日本人的心理逐渐从战败阴影下走出来，变得越来越自信。
80年代之后，日本经济增长速度放慢，但是国民的自信心一直在膨胀，这是酝酿风险的根源所在。
我本人总结，日本可以说经历了两次泡沫。
前半段是军事性泡沫，后期是经济领域的泡沫。
30年代与中国、美国进行战争，当时的心理泡沫是，“日本一定能赢！”第二次世界大战结束，军事泡沫心理也结束了。
那时候我刚5岁。
对日本人来说，只有经济上一条出路了。
让日本人意想不到的是，与军事发展相同，经济发展一样快速。
60年代，日本经济最好，70年代，日本GDP赶上了欧洲国家，80年代赶上了强盛的英国。
起初，日本心理状态与经济实力相持平，后来就出现了梦幻般的自豪与自负。
尤其是日本经历了两次石油危机的世界恐慌，在其他国家颤颤巍巍的时候，日本成功度过，这更加剧了日本人的自信心。
等到1991 年，人们意识到心态问题的时候，泡沫破灭了。
当时已经有国外的人士告诫过我们，但日本人根本听不进去。
作为大藏省银行局局长，我欣慰的是，是我下令让银行破产的；遗憾的是，这样的政策太迟了。
无论那时还是现在，都有不少人赞成我让银行倒闭的政策，以及对处理银行不良资产立下的功绩。
但我认为那是失败的。
为什么？因为使10家银行倒闭就足以让人们的心态恢复平静，从幻觉中清醒。
但是，我没有料到日本经济那么脆弱，本来希望10家倒闭，结果180家跟着倒闭，不堪一击。
我没有控制住破产的势头。
中国怎样选择？目前看中国的情况似乎是更注重经济发展，这是符合一般民众的心理。
经济发展好的时期往往潜伏着巨大的风险，能否避免危机，部分人已经意识到了，但整个国民是否已经意识到？是否能接受邻国的经验教训？如果你现在问我，中国能从日本的经历中学习到什么，我的回答是，还很难说。
日本泡沫经济
日本泡沫经济背景日本泡沫经济是日本在1980年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。
日本战后迎来了经济高速发展之后的第二次大发展，但这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑。
90年代初日本泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期，使得日本经济长期停滞，带来了“失落的十年”。
泡沫经济前期主要表现1988——1989年，公司投资急剧膨胀。
伴随高股价，新股票发行的快速升值，当银行在不动产方面寻找资金投向时，股票发行便成为公司融资的一个重要来源。
反过来，公司利用它们持有的不动产进行间接的股市投机，从而形成了不动产与股市双重泡沫——房地产价格持续暴涨及日经股价指数持续暴涨。
（1）股价持续猛烈暴涨。
1987年底，日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%，并赶超了美国，成为世界第一。
1989年底股票总市值继续膨胀至896万亿日元，占当年国民生产总值的60%。
（2）房地产价格持续暴涨。
股市泡沫与房地产泡沫是日本泡沫经济的两大根本“支柱”。
当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时，日本房地产价格也正在疯狂，不断上涨。
与此同时，由于日元巨幅升值，也严重刺激了日本人海外收购与海外投资热情。
1990年，随着日本股市泡沫的率先破灭，日本房地产泡沫也随之破灭泡沫经济破灭表现1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。
当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，但是由于资产价格上升无法得到实业的支撑，所谓泡沫经济开始走下坡路。
投机者开始丧失了投机欲望，土地和股票价格不断下降，因此导致帐面资本亏损。
由于许多企业和投机者之前将上升的帐面资本考虑在内而进行了过大的投资，从而带来大量负债。
随着中央政府金融缓和政策的结束，日本国内资产价格的维持便不复存在。
1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。
日本的经济奇迹和泡沫经济的崩溃
日本的经济奇迹和泡沫经济的崩溃以日本为例，我们可以看到一个既令人瞩目又令人警惕的经济奇迹和随之而来的泡沫经济的崩溃。
在20世纪后半叶，日本迅速崛起为全球第二大经济体。
然而，这一经济繁荣并未持续太久，泡沫经济的崩溃给日本带来了长期的经济衰退。
本文将就这一主题展开讨论。
一、经济奇迹的背后日本的经济奇迹是指从战后重建开始到20世纪80年代中期的快速经济增长。
在这一时期，日本的GDP以每年高达9％的速度增长，日本的制造业开始在全球市场上占据重要地位，汽车、电子、钢铁等行业取得了巨大的成功。
日本的经济奇迹首先得益于其强大的工业基础。
二战后，日本把重点放在了工业化上。
政府制定了一系列的经济政策，鼓励企业进行技术创新和出口。
此外，日本的企业文化也是经济奇迹的重要因素之一。
日本的企业注重质量和效率，在国际市场上赢得了声誉，不断壮大自己的品牌。
另外，日本政府的干预和支持也为经济奇迹的实现提供了重要保障。
政府通过实行贸易保护主义、提供优惠贷款以及对战略性产业的投资等方式，为国内企业创造了有利的经济环境。
二、泡沫经济的崩溃虽然日本在经济发展上取得了巨大成功，但随之而来的泡沫经济的崩溃给日本的经济带来了巨大的冲击。
泡沫经济指的是经济资产价格出现持续大幅度上涨，投机行为泛滥的现象。
1980年代后期，日本的股市和房地产市场价格飞涨，人们疯狂投资，形成了一场巨大的泡沫。
泡沫的崩溃导致了日本经济长期低迷的局面。
股市和房地产市场的价格迅速下跌，人们的财富缩水，对经济的消费和投资信心受到严重打击。
银行信贷风险暴露出来，很多银行陷入资不抵债的境地，导致了银行系统的崩溃。
此外，政府也未能有效地应对泡沫破灭带来的经济冲击，导致经济衰退进一步加剧。
三、泡沫经济教训及经济重建日本泡沫经济的崩溃给全球经济带来了深刻的教训。
泡沫经济的形成和崩溃往往与金融市场的过度投机和政府干预密不可分。
因此，避免泡沫的形成需要加强金融市场监管，防范金融风险，并建立透明、健全的金融体系。
日本房地产泡沫对我国的启示
日本房地产泡沫对我国的启示日本房地产泡沫对经济金融体系造成了巨大的伤害，其惨痛的教训也给后人启示。
通过对日本房地产泡沫的分析，给予我国房地产市场和金融系统的健康发展诸多启示。
一、房地产泡沫与金融风险联系紧密日本房地产泡沫与金融风险相互作用，一方面是房地产泡沫影响金融稳定，表现在泡沫形成和膨胀过程中对金融系统的危害，以及泡沫破灭所引发的金融危机，房地产泡沫膨胀期间的累积风险是威胁金融安全的主要来源，金融危机的爆发是前期累积风险的释放;另一方面是金融不稳定对房地产市场的影响，表现在信贷扩张收缩、利率起伏、股价波动等深刻影响房地产泡沫的发展。
总结而言，尽管各国房地产泡沫大小不一样，对金融系统的影响程度也不尽相同，但房地产泡沫与金融风险密切联系、相互作用。
金融风险贯穿于房地产泡沫形成、膨胀和破灭的整个过程，而房地产泡沫又刺激金融风险，导致金融风险不断累积。
二、完善房地产调控政策日本房地产泡沫形成时期，较完善的公共住房政策并没有发挥抑制地价上涨的作用。
一方面，日本公共住房政策着力点存在缺陷。
公共住房政策没有随着居民住房条件的改善而有所转变，没有有效抑制房地产投机;另一方面，商业地产投机远远超过住宅地产投机。
政府应该充分利用好有限的财力，将公共政策向保障中低收入家庭的基本住房需求上倾斜(任兴洲等，2013)。
同时，仔细回顾此次房地产泡沫危机，我们可以发现，土地投机是泡沫危机的重要原因，银行等金融机构成为有力的“帮凶”，市场预期变化起着动力作用，而政府接连的金融政策失误，则是危机最终爆发的关键。
因而，政府进行房地产调控时，要密切关注房地产价格波动，提高调控政策的前瞻性。
此外，在房地产调控过程中，要避免过急的紧缩政策，逐步挤出房地产泡沫。
日本正是因为实行了快速上调利率、控制房地产融资等过急的紧缩政策，才导致经济的长期疲软。
三、加大金融监管力度任何资产价格泡沫都存在金融监管缺失的影子，日本房地产泡沫也是如此。
20世纪80年代，日本政府放松了金融管制，同时过分注重缩小财政赤字而忽视了宏观经济的运行状况，导致经济陷入了极端的困境。
日本经济泡沫
日本经济泡沫
20世纪90年代中后期，日本经济出现高速增长。
这场高度信贷泡沫在很多方面都是一场灾难，其中最明显的就是日本的所谓的“冰山泡沫”体现出来的长达十几年的非常艰苦的经济衰退。
日本的泡沫经济是一场资本市场股票和房地产热潮造成的结果。
这场热潮使能源、汽车制造业和金融服务部门发展迅速，但同时也带来了泡沫市场的风险。
1995年以前，日本金融机构宽松放贷政策，价格上涨，催生了这场泡沫，但同时也使整个经济市场出现极度不稳定的情况。
起初，泡沫经济给日本带来了普遍的经济繁荣，促进了若干产业的发展，同时也提高了一部分人的收入水平。
但随着银行放贷加剧，泡沫逐渐扩大，导致行业调整不健全，一部分人出现了过度投资的情况，也导致了一些行业的投资偏差，这就是最后导致日本经济陷入停滞的根源。
这场泡沫爆破之后，日本经济进入到了长达10年左右的低迷状态，金融市场动荡，股票熔断，房地产价格迅速跌落，这场持续了较长一段时间的泡沫破裂，引发日本经济结构和宏观经济环境的变化，给日本经济带来了极大的打击。
同时，这场泡沫的破裂还给日本金融部门带来了持久的危机。
当市场投资气氛出现问题的时候，金融机构的融资问题出现极大的危机，大量错误的投资导致了金融部门资产负债持续累欠，日本金融危机进一步恶化，最终日本整个金融系统陷入了瘫痪状态。
最后，日本政府采取了一系列的经济政策，如通过加强监管、放宽贷款、向日本金融机构提供政府支持等。
通过这些政策，在成本较大的情况下，日本政府将日本泡沫破裂带来的灾难用经济政策有效解决，让日本经济重新站稳脚跟。
房地产泡沫的内在机理与防范措施
而形成一种 自我增强的正反馈机 制。
在这种正反馈刺激下 ，房地产价格越 或 交 易 的货 币数 量 。房 地 产价 值 则是 的税 收政 策 ，继 续 加 大 清 理 住 宅 建 设 是 上涨 ，就有 更多 的人购买 房地产 ． 隐藏 在价格 背后 的一种决 定性 力量 和 消费环节的不合理 收费力度 ，理顺 需求 的增加促使房地产价格进一步上 作为不能被直接观察到的信 息包含在 商品住 宅的价格 构成 鼓励普通住房 涨和预期的进一步增强 产生房地产 价 格 中。 房地 产 价 值 由 土地 价 值 和 附 消费 。 价格与其市 场基本价值之 间的正 向偏 着 在 上 面 的 房 产 价值 共 同 决定 价 值 产生泡沫并促成泡沫的膨胀。 （ ）推出保障性住房 ．抑制商品 二 离 ．房 地 产 价 格 逐 渐 单 边 上 扬 ，最 终 的 大 小 取 决 于 人 们 的 主观 判 断 ，很 难 房 价格 确定 。在市 场信 息不 充分 的条件 下， 抑制房价的不合理 上涨 ．防止房 当泡沫过度膨胀 时 ，一旦预 期逆 房地产价格往往 由大 多数投资者 的预 地产泡沫 的出现 。主要办法还 是大规 转 ，房地产价格将会迅速而急剧地下 期结 果决定 。同样 对 投机 者而言 ， 模地推 出保障性住房。保障性住房政 降 ，促使更 多 的人 抛售 手 中的资产 获利的关键 不在 于其对房地产 资产未 策付诸实施 ，将大大增加市场供应量 ，
上 海 房地
房地产泡沫的内在机理与防范措施
文 ／金 红 萍
房地产泡沫 对金 融体 系的稳 定和 整个国民经济的发展都 有着极 大的危
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2020/3/23
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? 日本 两次房地产价格飙 升期之所 以在后期调 整 的时 间和深 度上存在较 大差异 ，其原 因 在于两者所处 的 经济发 展 阶段 不 同。
? 2 0世纪 7 0年代 前期 日本 虽然处 于从高速增 长 向稳定增 长过渡 的时期 ，但 在该时期仍 然有着较高 的增长潜力 。当时受 “ 列 岛改 造论 ”影响 ， 城市化和产业结构优化不断 发展 ，国民收入持续增长 ， 在这种 背景 下 ， 对 房地产 价格 自然 产生 了上升 压力 。
? 日本自1985年“广场协议”以来房地产和 金融泡沫已经相当严重，并在后来 5年时间里 执行的一系列错误政策，致使日本经济在 1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格 同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产 “泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房 地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了 日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
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? 在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷 不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜 火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银 行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有 求必应。1990年危机已经一触即发，但是银
行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所 上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款 总额达到50万亿日元
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? 日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向 内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，
基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续 每年超过10% ，1998年超过15% ，造成市场 上资金流动性过剩。
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? 但是由于当时日本上下对日元升值和经济转 型的困难认识和准备不足，大量资金并不如 政府所希望的那样流入制造业和服务业，而 是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过 量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市 价格双双飙升。在此过程中日本政府并没有 采取有效措施引流资金和监管资金，而是听 之任之。
地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
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? 1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地 产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业 全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长 的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫 长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧 条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为 二战 后日本的又一次战败 。
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? 日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单 地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高 利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款 违约不能支付，引发金融危机。
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? 受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅
相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的 4倍。当 年日本的GDP 为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
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? 也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP 的200% 以上。到1990年，仅东京都的
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? 为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务 公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限 制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向 房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说
日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和 最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到 最后一刻。
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? 而 8 0年代 后期 ，城市化 和产业 结构 优化进 程 已经告 一段落 ，此时发 生的房地产价 格 调整 由于没有 高速增 长期那样强大 的增长 潜力 支撑 ，因而时 间长 、影 响也 大。通 过 两者的 比较可知 ，即便 房地产市场出现过 热 ， 其后期 调整 的深度 有可能会 随着当时 经济发展所处 的 阶段而不 同。
前言
? 日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严 重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的 过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷 失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定， 灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫 的发生。
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日本房地产价格的历史演 变
? 从 日本房地 产价格 的历 史演 变来看 ，2 0世 纪 6 0 年代后期至 7 0年代前 期以及 8 0年代后期房 地产价 格 上涨尤为迅速 。这两次房地 产价格飙升期 ，从 其后期 调整 来 看有 很 大差 别 。也 就 是说 ，在 7 0年代 前 期 ， 房地产 价格在 l 9 7 3年达 到顶点 后 ， 受 第一 次石油 危 机 的影 响 ，曾在 l 9 7 4年 出现 小 幅 回落 ，但此 后不 久 便 重拾 升势 。然 而 8 O 年 代后期 的那 次调 整 ，房地 产 价 格急剧 上涨 ， 于 1 9 9 0年 冲到顶 点后便 开始 一路 下 滑 ，此后 整个 9 0年代 一直处于长期大幅下跌局 面。
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日本房地产泡沫成因
? 日本金融体系没有限制商业银行的资金最 终流入股市的规定，从而为股市与房地产双 重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年 代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展， 采取了非常宽松的金融政策。
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? 1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会 纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达 成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值 38% 。之后一年时间里日元对美元升值一倍 以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值 后，大量国际资本进入日本的房地产业，大 大刺激了房价的上涨。
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? 20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非 常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及 股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月， 美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财 长签订了 广场协议 ，同意美元贬值。美元
贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业， 更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年， 日本的房价整整涨了两倍。